- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci pozemku parc.č. 2077, jehož součástí je rodinný dům č.p. 356 a pozemků parc.č. 2078/1, 2078/4 a 2079, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Fryčovice, obec Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 580) Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr. Jana Kalistová Exekutorský úřad Praha 8 Pod Hájkem 406/1a Praha 8 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 182 EX 838/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovitosti: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Rodinný dům č.p. 356 vč. pozemků Fryčovice č.p. 356, Fryčovice Frýdek-Místek Fryčovice Fryčovice Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný se ani přes zaslanou výzvu nedostavil a neumožnil znalci prohlídku interiéru nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 580 pro k.ú. Fryčovice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora Mgr. Jany Kalistové, sp.zn. 182 EX 838/15-85 o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 580 zapsán: Vrábliková Žaneta, č.p. 356, Fryčovice Omezení vlastnického práva na LV č. 580: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodej nemovitosti Dále je na LV č. 580 v části C Omezení vlastnického práva uvedeno: - Věcné břemeno užívání oprávnění pro Vráblik Dan, Ludvíka Podéště 1862/26, Poruba, Ostrava, povinnost k pozemkům parc. č. 2077, 2078/1, 2078/4 a 2079 Tento typ věcného břemena má negativní vliv na cenu obvyklou, existence tohoto věcného břemena byla zohledněna při výpočtu ceny obvyklé. blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Frýdek-Místek, v obci Fryčovice, poblíž areálu firmy TMETAL s.r.o., cca 230 m od zastávky bus Fryčovice, Uhelný průzkum. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení a areál firmy TMETAL s.r.o.. V obci Fryčovice je k dispozici rozšířená občanská vybavenost, vzdálenost do centra obce je cca 2,2 km. Přístup k nemovité věci je přes pozemek parc.č (pozemek je ve vlastnictví obce Fryčovice). Přes pozemky zahrady vede vedení vysokého napětí. Nemovitá věc je tvořena: pozemkem parc.č. 2077, jehož součástí je rodinný dům č.p. 356 a pozemky parc.č. 2078/1, 2078/4 a 2079, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: - venkovní úpravy znalec předpokládá přípojky IS voda, elektro a plyn, oplocení (betonový plot z ulice a pletivo z bočních stran), zpevněné plochy - vedlejší stavby kůlna navazuje na rodinný dům, je nepodsklepená, přízemní, střecha pultová, dveře dřevěné - trvalé porosty ovocné a okrasné stromy a keře, různého stáří, neudržované Pozitiva oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 580: - dostatečná výměra pozemků Negativa oceňovaných nemovitých věcí na LV č. 580: - nutnost dalších investic na opravy a rekonstrukci domu - přes pozemek vede vedení VN 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie výzvy ke zpřístupnění nemovitosti soudnímu znalci a podací lístek

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) pozemky: Výčet pozemků na LV č. 580: Parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 498 m 2 Parc.č. 2078/1 orná půda o výměře 434 m 2 Parc.č. 2078/4 orná půda o výměře 10 m 2 Parc.č zahrada o výměře 725 m 2 Pozemky p.č. 2077, 2078/1 a 2079 jsou v jednotném funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 1201, součástmi a příslušenstvím. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí m 2. Pozemek p.č. 2078/4 je úzkého dlouhého tvaru, je situován podél pozemku p.č. 2106, před domy č.p. 576 a 613. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. 2) stavby: Rodinný dům č.p. 356, součást pozemku parc.č Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zřejmě podsklepený, s jedním NP a částečně obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy zřejmě s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon (za hranicí životnosti). Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou

5 - 5 - vápenné. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou plastová. Vybavení kuchyně, sociálního zařízení nebylo možno zjistit. Na obytnou část domu navazuje hospodářská část. A na ní dále kůlna, která je více popsána v příslušenství v části A kapitoly 6.. Znalec předpokládá, že objekt je napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu a plyn - nebylo možno zjistit. K datu prohlídky zřejmě odpojeno. Zastavěná plocha objektu činí cca 142 m 2 (bez navazující kůlny). Užitnou plochu domu (obytnou) znalec odhaduje na cca 90 m2. Objekt je v užívání cca 70 let. Při prohlídce bylo zjištěno, že nemovitost se jeví jako opuštěná, neobývaná. Rodinný dům je ve špatném technickém stavu, bude vyžadovat další investice na opravy a rekonstrukci (fasádní omítky, klempířské konstrukce, střecha apod.)

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se ve Fryčovicích běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti užitné plochy apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Fryčovice Staříč Fryčovice Krmelín Zelinkovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 1,00 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje IX.17 VIII.15 IX.17 IX.17 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší srovnatelný srovnatelný lepší korekce pro tech. Stav 0,90 0,90 1,00 0,90 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná lepší lepší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 0,95 0,95 příslušenství lepší lepší srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 0,85 0,90 1,00 0,90 korekce pro velikost pozemku 1,35 0,90 1,20 0,80 korekce pro velikost domu 0,75 0,80 0,60 0,80 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhlená): ,- Kč ,- Kč

7 - 7 - II) Ocenění právních vad (omezení vlastnického práva) Popis věcného břemene: Věcné břemeno doživotního a bezplatného užívání budovy v části obce Fryčovice, č.p. 356 (rodinný dům) postavené na pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území Fryčovice, spočívající v užívání celého bytu o velikosti 2+1 v prvním nadzemním podlaží domu č.p. 356, s právem užívání koupelny s WC, chodeb a schodišť, s právem spoluužívání garáže, všech sklepních místností a půdy, s právem užívání zahrady, to vše s právem volného pohybu po celých pozemcích (parc.č. 2077, 2078/1, 2078/4 a 2079), s právem přijímání návštěv, a to v kteroukoliv dobu, to vše se všemi potřebnými a obvyklými příjezdy a přístupy tam a zpět. Oprávněný z věcného břemene: Dan Vráblík. Postup ocenění: Věcné břemeno je oceněno dle zákona č. 151/1997 Sb., dle 16b. 16b Oceňování věcných břemen (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6. Roční užitek je stanoven simulovaným nájemným ve výši obvyklého nájemného. Obvyklé nájemné za věcné břemeno v rozsahu, jak je uvedeno výše, znalec odhaduje ve výši 5 000,- Kč/měsíc, tj ,- Kč/ročně. Obvyklé nájemné: ,- Kč Doba užívání: 10 let Cena věcného břemene: Cena věcného břemene (zaokrouhleno): Kč

8 - 8 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č jehož součástí je rodinný dům č.p. 356 a pozemky parc.č. 2078/1, 2078/4 a 2079, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Fryčovice, obec Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 580), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, věcná břemena, apod.), odhaduji cenu obvyklou na oceňovaných nemovitých věcech k datu ocenění ve výši ,- Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci: pozemku parc.č. 2077, jehož součástí je rodinný dům č.p. 356 a pozemky parc.č. 2078/1, 2078/4 a 2079, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Fryčovice, obec Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 580), činí Slovy: jeden-milion-padesát-tisíc-korun-českých ,- Kč 2) Ocenění právní vady, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby: věcné břemeno užívání pozemku parc.č. 2077, jehož součásti je rodinný dům č. p. 356 a pozemků parc.č. 2078/1, 2078/4 a 2079 pro pana Dana Vráblika, Ludvíka Podéště 1862/26, Poruba, 70800, Ostrava, činí Slovy: šest-set-tisíc-korun-českých ,- Kč 3) Cena obvyklá nemovité věci po zohlednění právních vad činí Slovy: čtyři-sta-padesát-tisíc-korun-českých ,- Kč 4) Nemovitá věc (ani žádná její část) není kulturní památkou ve smyslu ust. 13 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku.

10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 580 Příloha č. 5: Kopie výzva k zpřístupnění nemovitosti soudnímu znalci a podací lístek

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

12 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů

13 Příloha č. 3: Srovnávané byty Nemovitá věc č. 1 RD Fryčovická, Staříč, okr. Frýdek-Místek Cena: Kč Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 834 m 2 Dům na ulici Fryčovická o velikosti 4+1 s podkrovím zhruba 200m od centra. V přízemí kuchyně, koupelna, toaleta, a tři pokoje, další pokoj je v podkroví. Možnost adaptace domu podle vlastních představ. Vytápění je ústřední kombinované (možno plyn nebo TP). Vedle domu je prostorná dvougaráž. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 2 RD Fryčovice 180, okr. Frýdek-Místek Cena: Kč Užitná plocha: 135 m 2 Velikost pozemku: 1923 m 2 Rodinný dům, samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Pozemek je oplocený, na pozemku se nachází okrasné stromy a keře, zpevněné plochy. Na pozemku stojí samostatná garáž. Dům je po výměně oken. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2015 Nemovitá věc č. 3 RD Krmelín, okr. Frýdek-Místek Cena: Kč Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 1115 m 2 Rodinný dům 7+1 na velmi hezkém místě v obci Krmelín. K domu náleží rovinatý pozemek o celkové výměře 1115 m2. Dům je patrový, v přízemí se nachází bytová jednotka 5+1, koupelna a WC, v prvním patře jsou další 2 místnosti a půda. Dům je celo podsklepený, napojený na přípojku elektřiny, plynu a vody. Veřejná kanalizace je připravena u domu. Vytápění plynem nebo pevnými palivy. Dům je v původním stavu vhodný k rekonstrukci dle představ budoucích majitelů, lze ho využít i jako dvougenerační. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017 Nemovitá věc č. 4 RD Zelinkovice, okr. Frýdek-Místek Cena: Kč Užitná plocha: 140 m 2 Velikost pozemku: m 2 Starší dům s větším pozemkem v lukrativní lokalitě vedle přehrady Olešná. Okolí nabízí nepřeberné množství aktivit od rybaření přes turistiku až po aktivní sportovní zážitky. Na zahradě altánek s posezením, vhodné pro relaxaci. Zdroj: sreality.cz, říjen 2017