- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé pozemku p.č. 944/2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 313 na pozemku parc.č. 944/2, pozemků p.č. 944/1 a 948 a příslušenství, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 387) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 364/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 7 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 313 Adresa nemovitosti: Holčovická 313 Okres: Opava Obec: Otice Katastrální území: Otice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Povinný ani přes výzvu neumožnil znalci přístup do nemovitosti. Znalec si prohlédl pouze exteriér. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 387 pro k.ú. Otice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 364/ o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 387 zapsán: SJM Kovács Viliam Mgr. a Kovácsová Olga, Holčovická 313, Otice Kovácsová Hana, Holčovická 313, Otice podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Oticích, na okraji zastavěného území obce, při ulici Holčovická. Nemovitost se nachází v v původní zástavbě rodinných domů. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 313, jež je součástí pozemku p.č. 944/2, pozemky p.č. 944/2, 944/1 a 948 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS. Nemovitost se nachází na konci zastavěného území obce, ve vzdálenosti cca 600 m od centra obce. V okolí nemovitosti pouze základní občanská vybavenost. Veškerá občanská vybavenost ve městě Opava, vzdáleném cca 3 km od nemovitosti. Z pohledu bydlení se jedná o vyhledávanou oblast k bydlení, situovanou v klidné lokalitě. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v klidné, vyhledávané lokalitě - atraktivita objektu - dobrý technický stav - dobrá dostupnost Opavy Negativa: nebyla shledána 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Výřez z katastrální mapy - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p. 313 Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží pod atypickou sklonitou střechou. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Zastavěná plocha objektu 169 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 230 m2, celkovou užitnou plochu pak na cca 350 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění s plynovým příp. el. kotlem. Standardní vybavení kuchyní (linky s vestavěnými spotřebiči), hygienická zařízení (WC, umyvadla, vany případně sprchové kouty). Technický stav objektu je dobrý, na objektu je prováděna pravidelná údržba. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 20%. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přípojek IS, zpevněných ploch, oplocení. Na zahradě se nachází trvalé porosty, převážně okrasné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 944/1 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 445 m2 Parc.č. 944/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 169 m2 Parc.č 948 zahrada o výměře 221 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 835 m2.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Otice Opava, U Hradec n.m. Velké Hoštice Latarny ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje VII.14 VIII.14 VIII.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srov. srov. korekce pro tech. Stav 1,05 1,00 1,00 vzhled a atraktivita objektu horší horší srov. korekce pro atraktivitu 1,10 1,10 1,00 lokalita/přístupnost lepší lepší srov. korekce pro lokalitu 0,90 0,95 1,00 příslušenství lepší lepší lepší korekce pro příslušenství 0,90 0,95 0,90 korekce pro velikost domu 1,10 1,15 0,95 korekce pro velikost pozemku 0,90 0,95 0,90 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): Kč

6 - 6 - Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: pozemku p.č. 944/2 jehož součástí je rodinný dům č.p. 313 situovaný na pozemku parc.č. 944/2, pozemků p.č. 944/1, 948 a příslušenství sestávajícího z venkovních úprav a trvalých posrostů, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 387), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč.

7 - 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: čtyřimilionyšestsetpadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 387 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

9 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 9 -

10 Příloha č. 3: srovnávané nemovité věci Nemovitost č. 1 cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) Aktualizace: Stav objektu: Velmi dobrý Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 1879 m 2 Prodej prostorného domu v klidné vilové oblasti U Latarny, na okrajové části Opavy. K domu náleží nádherná slunná terasa, obrovská zahrada s bazénem, zahradním domkem a garážovým stáním. Dům se skládá ze 3. podlaží - suterénem, s technickou místností, jež je dispozičně řešen jako byt 1+1, prvním a druhým nadzemní podlaží, které jsou dohromady dispozičně řešeny jako jednotka o velikosti 4+1. Dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí - podlah, obkladů, rozvodů vody a topení s novými radiátory, rekonstrukce schodiště a zateplením fasády. Topení je zajištěno elektrickým kotlem a kotlem na tuhá paliva. V okolí veškerá občanská vybavenost - nemocnice, lékárna, bankomat, nákupní centrum Nemovitost č. 2 Celková cena: Kč za nemovitost Aktualizace: Stav objektu: Novostavba Plocha zastavěná: 145 m 2 Užitná plocha: 145 m 2 Plocha pozemku: 1009 m 2 luxusní samostatně stojící cihlový rodinný dům s garáží a velkou udržovanou zahradou v klidné části vilové čtvrti v Hradci nad Moravicí. Dům byl kolaudován v roce Dům má prostornou moderní kuchyň vybavenou spotřebiči, jídelnu, obývací pokoj, tři ložnice, dvě koupelny, 2 WC, krb, garáž pro 1 auto a krytou terasu. Nemovitost č. 3 Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, Aktualizace: Stav objektu: Novostavba Užitná plocha: 430 m 2 Plocha pozemku: 1644 m 2 větší rodinný dům s bazénem a dvojgaráží v klidné části Velkých Hoštic. Dům byl dostavěn v r. 2009, další úpravy byly prováděny průběžně až do současnosti. V 1 NP je obývací pokoj, jídelna se zimní zahradou, kuchyně, chodba, zádveří, WC, technická místnost, místnost s vanou, sprchovým koutem a vstupem na zahradu a dvojgaráž. Ve 2 NP je 5 pokojů, koupelna, WC, pracovna, balkon a šatna.topení je podlahové s kotlem na zemní plyn. Okna s hliníkovými profily. Na podlahách dlažba nebo laminátová plovoucí podlaha. Interiérové dveře a schodiště je z masivu. Na zahradě je zapuštěný bazén 8,2 x 4 x 1,6 m s WPC terasou, u domu je terasa dlážděná. Příjezd do garáže s dálkově ovládanými vraty je z obecní komunikace přes dlážděné nádvoří.