- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 402/13 na ul. Heyrovského, umístěné v domě č.p. 402 a 403 na parc.č.st. 612 a parc.č.st. 613 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 402 a č.p. 403 na pozemcích parc.č. St. 612 a St. 613 a pozemků parc.č. St.612 a St.613, katastrální území Povel, obec a okres Olomouc (LV č. 1727) Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02638/13 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 402/13 Adresa nemovité věci: Heyrovského 402/19, Olomouc Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Povel 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, vlastník nemovité ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci..4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Povel ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02638/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Pořistka Pavel, Heyrovského 402/19, Povel, Olomouc Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Olomouc, ul. Heyrovského, v sídelní části Povel, cca 100 m od zastávky MHD Fakultní nemocnice, v blízkosti Základní a mateřské školy Nedvědova. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost.

3 - 3 - Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 402/13 umístěnou v domě č.p. 402 a čp 403 na parc.č. St. 612 a St. 613 a spoluvlastnickým podílem ve výši 320/26009 na společných částech domu č.p. 402 a čp. 403 a pozemků parc.č.st. 612, St. 613 v k.ú. Povel a obci Olomouc. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, nachází se poblíž centra města Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.402/13 Oceňovaný byt o velikosti 1+1 se nachází v bytovém domě č.p. 402, 403 v 5. NP z 8.NP. Celková plocha bytu je 32 m 2 s příslušenstvím (lodžie, sklepní kóje). Příslušenství bytu je lodžie a sklepní kóje. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá standardní vybavení bytové jednotky, tzn. ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadla, vany případně sprchového koutu, a vybavení kuchyně linkou a sporákem. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou. Dům prošel částečnou revitalizací (nová fasáda a plastová okna). V domě je výtah. Společné části domu tvoří sušárny, prádelny, kočárkárny, mandl, kolárna. Stáří domu odhaduji na cca 35 let. K vlastnictví bytové jednotky 402/13 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 320/26009 na společných částech domu č.p. 402, 403 a pozemcích p.č. St. 612, St. 613 v k.ú. Povel obci a okresu Olomouc zapsané na LV č

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality korekce velikosti bytu výsledná cena za m2 byt č.1 Wolkerova, Olomouc , ,90 1,00 1,00 0, byt č.2 Trnkova, Olomouc , ,00 1,00 1,00 1, byt č.3 Stiborova, Olomouc , ,00 1,00 1,00 1, byt č.4 Nedvědova, Olomouc , ,05 1,00 1,00 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.402/13, tak i podíl na společných částech domu č.p. 402, 403 a pozemcích parc.č. St. 612, St. 613 a činí ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 402/13 na ul. Heyrovského, umístěné v domě č.p. 402 a čp. 403 na parc.č.st. 612 a St. 613 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 402 a čp. 403 na pozemcích parc.č. St. 612 a St. 613 a pozemcích p.č. st. 612 a st. 613, katastrální území Povel, obec a okres Olomouc. (LV č. 1727), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

6 - 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.402 /13 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemcích Slovy: sedmsetdevadesáttřitisíc Kč ,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: sedmsetdevadesáttřitisíc Kč 0,- Kč ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

7 - 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Výzva k zpřístupnění nemovité věci

8 - 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Dveře do bytové jednotky Bytový dům č.p. 402/19

9 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -

10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+1 ul. Wolkerova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 43 m 2 Byt 1+1 ul. Wolkerova, 1.patro, okna do klidné části, rozloha 43m2, neprůchozí pokoje, nová koupelna, wc zvlášť, plastová okna, vlastní plynové topení, nízké měs. náklady. Nemovitá věc č. 2 Byt 1+1 ul. Trnkova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 32 m 2 Byt o dispozici 1+1 v Olomouci na ulici Trnkova. Jedná se o byt v osobním vlastnictví nacházející se v 5. patře panelového bytového domu s výtahem. Byt má výměru podlahové plochy 32 m2 a patří k němu sklep. Plastová okna, nové stoupačky, jinak je byt v původním stavu. Dům je po kompletní revitalizaci (zateplená fasáda, nová střecha a vstupy do domu atd.). V místě je veškerá občanská vybavenost..nemovitá věc č. 3 Byt 1+1 ul. Stiborova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 33 m 2 Byt 1+1, na ul. Stiborova, ve 4. patře s výtahem. Jedná se o byt v udržovaném stavu. Podlahová plocha bytu je 33 m2. V koupelně je umakartové jádro s vanovou sprchou, na podlachách lino, v pokoji plovoucí podlaha, okna plastová. Dům je zabezpečen kamerovým systémem. V okolí veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 4 Byt 1+1 ul. Nedvědova, Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 31 m 2 Byt 1+1 s balkonem a sklepní kójí o celkové výměře 36,3 m2, osobní vlastnictví. Bytová jednotka se nachází v 5.patře s novým výtahem na ulici Nedvědova Olomouc - Povel. Je převážně v původním ale udržovaném stavu. Na stěnách omítky, v pokoji omítky + tapeta. Na podlaze PVC a bukové parkety. Bytové jádro je umakartové. Kuchyňská linka je původní s plynovým sporákem. V kuchyni spíž, na chodbě komora. Z pokoje o výměře 16 m2 je vstup na prostorný balkón o výměře 3,6 m2. Dům prošel revitalizací: zateplená fasáda, střecha, plastová okna, vstupy, stupačky, nový výtah.