- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - pozemku parc.č. 157/1, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p. 88, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Český Těšín, obec Český Těšín, okres Karviná (LV č. 2458) Objednatel posudku: Účel posudku: Jan Biedrawa Protifašistických bojovníků 1344/ Český Těšín Odhad ceny obvyklé nemovité věci jako podklad pro prodej majetku Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhadnou cenu obvyklou nemovité věci, včetně součástí a příslušenství věci jako podklad pro převod majetku 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Stavba občanské vybavenosti č.p. 88, včetně pozemku Adresa nemovité věci: Masarykovy sady č.p. 88, Český Těšín Okres: Karviná Obec: Český Těšín Katastrální území: Český Těšín 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a objednavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku Informativní výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Český Těšín ze dne Kopie katastrální mapy. Výkresová dokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: SJM Biedrawa Jan a Biedrawová Ilona, Protifašistických bojovníků 1344/11, Český Těšín Omezení vlastnického práva: bez omezení 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Karviná, ve městě Český Těšín, při ul. Masarykovy sady, poblíž Finančního úřadu a hraničního přechodu Český Těšín. Zastávka bus Hlavní třída je ve vzdálenosti cca 600 m. Nemovitá věc je situována v centru města, cca 0,5 km od náměstí. Okolní zástavbu tvoří především objekty občanské vybavenosti a komerční objekty. Ve městě je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Přístup k nemovité věci je z pozemku parc.č. 670 (ve vlastnictví města Český Těšín). Nemovitá věc je tvořena: pozemkem parc.č. 157/1, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p. 88, včetně součástí a příslušenství.

3 - 3 - Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro, kanalizace a plyn), zpevněné plochy Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná velikost prostor a jejich variabilita (prodejna, služby) - umístění v dobré lokalitě v centru města, s velkou frekvencí obyvatelstva Negativa oceňované nemovité věci: - omezené parkovací možnosti v okolí - nezkolaudovaná přístavba 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších vztahů

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 157/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 326 m 2 Pozemek je z větší části zastavěn objektem občanského vybavení. Na pozemku se nachází stavba č.p. 88, součásti a příslušenství. B) stavby: 1) Stavba občanské vybavenosti č.p. 88, součást pozemku parc.č. 157/1 Oceňovaným objektem je stavba občanské vybavenosti, samostatně stojící, částečně podsklepená, se dvěma NP a samonosnou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné ze škvárobetonových tvárnic a YTONGu. Stropy s rovným podhledem. Střecha je samonosná s asfaltovou krytinou Elastek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou novodobé. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v sociálních prostorách a kuchyni. Schody do 2. NP jsou kovové (venkovní). Dveře jsou náplňové a hladké plné, okna EURO. Podlahy v objektu tvoří keramické dlažby. Vytápění objektu je ústřední, prostřednictvím kotle na zemní plyn. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Je proveden rozvod vody pouze studené. Zdrojem

5 - 5 - teplé vody jsou průtokové el. ohřívače. Vybavení kuchyně není. Vybavení sanity tvoří sprchové kouty, WC a umyvadla. Ostatní vybavení tvoří mříže v 1.NP. Stavba je napojena na IS: voda, elektro, kanalizace a plyn. Zastavěná plocha objektu činí cca 258 m 2. Užitná plocha objektu činí cca 330 m 2 (v 1.NP cca 210 m 2 a v 2.NP cca 120 m2, včetně zastřešené terasy a přístavby). Dispoziční řešení: Suterén sklepní prostory 1.NP vstup, schodiště, zádveří, prodejna, 2x příruční sklad, šatna, prostor bývalého bazénu, předsíň, úklidová komora, 4x WC, chodba, přípravna občerstvení, schodiště do suterénu, zádveří, kancelářské prostory, 2.NP zádveří, kanceláře, předsíňka, WC, úklid, denní místnost Stavba je v užívání od roku V roce 2005 byla provedena přístavba a rekonstrukce objektu. V roce 2007 byla provedena nástavba do dnešní podoby. Dále byla k jihovýchodní straně objektu provedena přístavba (k datu ocenění není zkolaudovaná), a provedena přístavba kryté terasy. Stavba se nachází v průměrném technickém stavu, s pravidelnou údržbou. K datu ocenění je nemovitá věc pronajata. Dle sdělení objednavatele bude k datu prodeje nájemní vztah ukončen. Z tohoto důvodu není nájemní vztah v tomto posudku posuzován, na nemovitou věc je pohlíženo jako na nepronajatou.

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v okrese Karviná běžně obchoduje s komerčními nemovitostmi (kancelářské, obchodní prostory, apod.). Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca ,- Kč/m 2 až ,- Kč/m 2 dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji tyto nemovité věci: 1) Komerční nemovitost, 600 m², Karviná-Fryštát Celková cena: Kč Cena za m²: Kč Budova v centru města Karviné s využitím ke komerčním účelům (kancelářské prostory). Budova je dlouhodobě plně obsazena a zajištěna nájemními smlouvami. Dům je kolaudovaný v roce 2004, jsou zde euro okna, dlažby. Je napojen na elektřinu 220/380, vytápění je zajištěno ústředním topením napojeným na plynové kotle. 3-patrový dům, jsou zde zajištěny parkovací místa. Názor znalce: větší užitná plocha, obdobný stav, včetně parkovacích míst, srovnatelné umístění 2) Obchodní prostor, 280 m², ul. Zámecká, Karviná-Fryštát Celková cena: Kč Cena za m²: Kč Komerční objekt, který se nachází v těsné blízkosti náměstí v Karviné Fryštát. Jedná se o objekt s obchodními, kancelářskými prostory a podkrovním bytem. Objekt je také vhodný jako výnosová nemovitost. V 1. NP se nacházejí dva nebytové prostory s výkladci, každý prostor má samostatný vchod, sociální zařízení a měření médií. Nebytové prostory jsou vhodné pro ordinace, prodejny, kanceláře, služby, sídlo firmy, restaurační zařízení se zahradním posezením a ubytováním apod. Objekt prošel revitalizací, nová okna, zateplení, střecha. Součástí prodeje může také být sousedící pozemek, který je nyní využíván jako parkoviště pro cca deset osobních vozidel. Názor znalce: obdobná užitná plocha, obdobný stav, srovnatelné umístění

7 - 7-3) Komerční nemovitost, 555 m², ul. Ostravská, Petřvald Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč Dům s komerčními prostorami a 2 bytovými jednotkami. Jedná se o třípodlažní objekt, částečně podsklepený, vytápění plynem, výtah. První a druhé podlaží je určeno ke komerčním účelům, ve třetím podlaží byty 2+1 a 2+ kk, oba byty po rekonstrukci. Energie a voda v každém bytě i komerčních prostorách měřitelné samostatně. Přilehlý pozemek o rozloze 1321 m2 s dobře udržovanou zahradou, dvěma zahradními domky, 10 parkovacích stání. Názor znalce: větší užitná plocha, součástí jsou 2 byty a zahrada s příslušenstvím a parkovacími místy, obdobný stav, horší umístění 4) Obchodní prostor, 463 m², ul. Kosmonautů, Karviná-Ráj Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč Komerční nemovitost ve vyhledávané části Karviné, ul. Kosmonautů. V tuto chvíli je budova využívána jako obchodní prostory. Rozkládá se přes 2 podlaží - 1.NP má 69 m2 a 2.NP 394 m2. Díky své poloze se nabízí více možností využití - pronájem obchodních prostor, služby, vytvoření zdravotního střediska a mnoho dalšího. Názor znalce: větší užitná plocha, obdobný stav, lepší umístění Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost užitné plochy, technický stav a vybavení, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, možnému dalšímu využití, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou ve výši ,- Kč/m 2 užitné plochy. Užitná plocha činí 330 m 2 * ,- Kč = ,- Kč Cena obvyklá nemovité věci ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklou cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 157/1, jehož součástí je stavba občanské vybavenosti č.p. 88, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Český Těšín, obec Český Těšín, okres Karviná (LV č. 2458), odhaduji ve výši: Slovy: čtyři-miliony-devět-set-padesát-tisíc-korun-českých ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

11 - 11 -

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí