- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2017. Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení KSBR 37 INS 32135/2015-A-17

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemků parc.č. 107/2, parc.č. 108/1, parc.č. 110/1, parc.č. 110/2, parc.č. 110/3, parc.č. 110/4, parc.č. 110/5, parc.č. 111/1, parc.č. 111/2, parc.č. 111/3 a parc.č. 111/4, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1949) Objednatel posudku: Insolvenční správce Ing. Lukáš Nožička Šilingrovo náměstí 257/ Brno-město Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení KSBR 37 INS 32135/2015-A-17 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky Poruba u Orlové Orlová - Poruba Karviná Orlová Poruba u Orlové 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Poruba u Orlové ze dne Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: SJM Bečka Karel Ing. a Hrdinová Pavla, Bečka Karel Ing., Svornosti 86/2, Město, Havířov Hrdinová Pavla, Masarykova třída 855, Lutyně, Orlová Omezení vlastnického práva na LV č. 1949: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Ing. Bečka Karel Zahájení exekuce - Ing. Bečka Karel Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nachází v okrese Karviná, ve městě Orlová, místní části Poruba, mezi ul. V Poli a Březová, za domem č.p Okolní zástavbu tvoří řídká zástavba objektů individuálního bydlení a objekty občanské vybavenosti. Příjezd na pozemky je přes pozemek parc.č (ve vlastnictví Města Orlová). Ve městě Orlová je k dispozici veškerá občanská vybavenost. Vzdálenost do centra města je cca 2,5 km. Nemovitá věc je tvořena: pozemky parc.č. 107/2, parc.č. 108/1, parc.č. 110/1, parc.č. 110/2, parc.č. 110/3, parc.č. 110/4, parc.č. 110/5, parc.č. 111/1, parc.č. 111/2, parc.č. 111/3 a parc.č. 111/4), včetně součástí a příslušenství, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná Příslušenství a součásti pozemků tvoří: a) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, vzniklé spontánně náletem nebo opadem semen b) venkovní úpravy přípojky IS: voda, plyn, elektro. Pozitiva oceňované nemovité věci: - dostatečná velikost pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - na pozemcích se nachází trvalé porosty, které bude nutno odstranit v případě výstavby 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis s Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Parc.č. 107/2 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 4 m 2 Parc.č. 108/1 zahrada o výměře 165 m 2 Parc.č. 110/1 zahrada o výměře 482 m 2 Parc.č. 110/2 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře 160 m 2 Parc.č. 110/3 trvalý travní porost o výměře 49 m 2 Parc.č. 110/4 trvalý travní porost o výměře 41 m 2 Parc.č. 110/5 vodní plocha, zamokřená plocha o výměře 178 m 2 Parc.č. 111/1 orná půda o výměře m 2 Parc.č. 111/2 zahrada o výměře 821 m 2 Parc.č. 111/3 zahrada o výměře 61 m 2 Parc.č. 111/4 zahrada o výměře 8 m 2 Celková výměra pozemků činí m 2.

5 - 5 - Dle Územního plánu Orlové jsou pozemky zařazeny v plochách BI - bydlení v rodinných domech viz obr.1 Obr.1

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Orlové běžně obchoduje se stavebními pozemky, určenými k zastavění rodinnými domy. Nabídka je v převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 130 až 200,- Kč/m 2 dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku, možného dalšího využití, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 koeficient velikosti Objektivizační koeficient výsledná cena za m 2 pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4 pozemek 5 Orlová-město , ,90 1,00 150,33 Orlová-Poruba , ,90 1,00 100,41 O-Poruba, Rajčula , ,90 1,00 132,25 Orlová-Lutyně , ,00 1,00 161,50 Orlová-Poruba , ,90 1,00 153,00 průměrná indexovaná hodnota 139,50 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 140,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním , Srovnávací hodnota pozemků celkem: Srovnávací hodnota pozemků celkem (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč.

7 - 7 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemků parc.č. 107/2, parc.č. 108/1, parc.č. 110/1, parc.č. 110/2, parc.č. 110/3, parc.č. 110/4, parc.č. 110/5, parc.č. 111/1, parc.č. 111/2, parc.č. 111/3 a parc.č. 111/4, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1949), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, negativa apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci pozemků parc.č. 107/2, parc.č. 108/1, parc.č. 110/1, parc.č. 110/2, parc.č. 110/3, parc.č. 110/4, parc.č. 110/5, parc.č. 111/1, parc.č. 111/2, parc.č. 111/3 a parc.č. 111/4, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Poruba u Orlové, obec Orlová, okres Karviná (LV č. 1949) činí ,- Kč Slovy: sedm-set-devadesát-osm-tisíc-korun-českých V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 3: Výpis s Katastru nemovitostí

10 Příloha č. 1: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Stavební pozemek, Orlová-město Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 (pro účely ocenění uvažováno s výměrou 1864 m 2 Pozemek, který je dle územního plánu určen k výstavbě rodinných domů v Orlové městě. Plocha pozemku činí 1864 m2. Na konci se nachází les o výměře 578 m2, který přechází v park u kostela. Pozemek je oplocen a jsou na něm vzrostlé ovocné stromy. Dostatek soukromí. Příjezd po vlastní nezpevněné cestě. Nemovitá věc č. 2 Stavební pozemek, Orlová - Poruba Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Stavební pozemek včetně příjezdové cesty. Inženýrské sítě vzdáleny cca 70m. Výborná dostupnost do centra Orlové, Ostravy, Karviné a blízkého okolí. Pozemek se nachází v obytné části Poruby u Orlové, né však v husté zástavbě. Nemovitá věc č. 3 Stavební pozemek, Orlová-Poruba, Rajčula Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Stavební pozemek s příjezdovou cestou o výměře 805 m2. Pozemek se nachází v malé zástavbě rodinných domů a zahrádek. K dispozici inženýrské sítě: voda, elektřina. Nemovitá věc č. 4 Stavební pozemek, Orlová-Lutyně Cena: ,- Kč Velikost pozemku: m 2 Stavební pozemek je rovinatý, až mírně svažitý, v klidném prostředí u ul. Na Vyhlídce a má výbornou dostupnost i do centra města. Veškeré inženýrské sítě na pozemku, nebo v jeho dosahu. Dle územního plánu lze na pozemku postavit jak rodinné domy, tak bytové domy. Nemovitá věc č. 5 Stavební pozemek, Orlová-Poruba Cena: ,- Kč (tj. 200,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: m 2 Stavební parcela určená k výstavbě bytového domu. Pozemek se nachází ve velmi klidné lokalitě. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost (obchod, pošta, školka). Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku (voda, elektřina a plyn).