- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci: rodinném domě č.p na pozemku parc.č. 2151/2, pozemků p.č. 2151/2 a 2151/1 a příslušenství, v k.ú. Petřvald u Karviné, obci Petřvald, okresu Karviná (LV č. 152) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 296/11 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: rodinný dům č.p Adresa nemovité věci: Na Parcelaci 1558 Okres: Karviná Obec: Petřvald Katastrální území: Petřvald u Karviné 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, spoluvlastník nemovité věci neumožnil znalci prohlídku ani přes výzvu. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152 pro k.ú. Petřvald u Karviné ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 296/11127 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastník nemovité věci je v KN na LV č. 152 zapsán: SJM Krystyjan Miroslav a Krystyjanová Marcela, Na Parcelaci 1558, Petřvald podíl 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze

3 Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Petřvald, v místní části Březiny, při ulici Na Parcelaci. Nemovitá věc je tvořena pozemkem p.č. 2151/2 a na něm situovaným rodinným domem č.p. 1558, pozemkem p.č. 2151/1 a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby Na pozemku p.č. 2151/2 a 2151/1 se nachází vedlejší stavba. Jedná se o hospodářskou budovu s garáží. Objekt je přízemní, zděné konstrukce s plochou střechou. Podlahy betonové, omítky vnější břizolitové. Vrata kovová. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky IS, zpevněné plochy. Na zahradě se dále nachází oválný zapuštěný bazén. c) trvalé porosty Na zahradě se nachází trvalé porosty. Jedná se o ovocné a okrasné stromy a keře. Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 800 m od centra města. Dobrá dostupnost centra města. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis 1) Rodinný dům č.p Oceňovaný rodinný dům je podsklepený, má dvě nadzemní podlaží a pultovou střechu. Základy objektu betonové, nosné konstrukce zděné. Okna plastová. Fasádní omítky břizolitové. Klempířské konstrukce úplné provedeny z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu 110 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 160 m2 (1 a 2. NP), celkovou užitnou plochu pak na 230 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění s kotlem na plyn. Standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van případně sprchových koutů. Stáří původního domu odhaduji na cca 50 let. Objekt je po částečné rekonstrukci. Byla provedena výměna oken, provedena přístavba verandy. Další rozsah rekonstrukce objektu není znalci znám. Technický stav objektu je dobrý. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 40%. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2151/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 474 m 2 Parc.č. 2151/1 zahrada o výměře 747 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 1221 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Petřvald Šenov Petřvald Petřvald ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje XII.13 XII.13 XII.13 korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srov. lepší korekce pro tech. Stav 1,15 1 0,9 vzhled a atraktivita objektu srov. srov. lepší korekce pro atraktivitu 1 1 0,95 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. korekce pro lokalitu příslušenství srov. horší horší korekce pro příslušenství 1 1,1 1,05 korekce pro velikost domu 0,95 1 0,9 korekce pro velikost pozemku 0,85 1,15 1,05 Indikovaná hodnota nemovité věci Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Kč

6 - 6 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: rodinného domu č.p situovaného na pozemku parc.č. 2151/2, pozemků p.č. 2151/1 a 2151/2 a příslušenství, v k.ú. Petřvald u Karviné, obci Petřvald, okresu Karviná (LV č. 152), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč. Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí ,- Kč

7 - 7 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci následovně: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

8 - 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 152

9 - 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD v Šenově Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 202 m2 Užitná plocha: 200 m2 Velikost pozemku: m2 rodinný dvougenerační dům 7+2 z roku 1956, zrekonstruovaný v roce V přízemí domu je bytová jednotka 3+1 s krytou venkovní terasou. V patře 4+1 s balkonem. Dům má dva samostatné vchody, celopodsklepený, vytápění plynem i tuhými palivy. Okna mají dvojskla, měněná cca před šest roky. Na pozemku je vlastní studna, skleník, hospodářská budova a tři garáže. Pozemek u domu je z části okrasná zahrada a druhou část pozemku tvoří ovocný sad o výměře 1130 m2. Tento pozemek je možno využít jako stavební parcelu se všemi sítěmi, pozemek je samostatně oplocen. Dům je situován v klidné části obce s výbornou dostupností. Nemovitá věc č. 2 RD v Petřvaldu Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 150 m2 Užitná plocha: 180 m2 Velikost pozemku: 564 m2 Prodej vily 6+1 v Petřvaldu u Karviné. V suterénu domu je garsoniéra a technické zázemí, v patře jsou 3 pokoje, kuchyň, koupelna a vstupní hala a v podkroví jsou 3 pokoje a půda. Na domě proběhla v posledních letech rekonstrukce - koupelna, omítky, elektřina, plyn, voda, izolace, střecha, zateplení podkroví. U domu je pozemek o velikosti 564 m2. Jedná se o lokalitu v centru Petřvaldu s veškerými službami do 5 min. chůze. Nemovitá věc č. 3 RD v Petřvaldu Cena: ,- Kč Zastavěná plocha: 146 m2 Užitná plocha: 250 m2 Velikost pozemku: 1007 m2 vícegenerační rodinný dům s garáží v obci Petřvald u Karviné. Dům prošel celkovou rekonstrukcí, zateplení, plastová okna, nová střešní krytina, izolace, elektřina, voda, rozvody plynu a plynové vytápění. Kolaudace proběhla v roce V domě se nachází dvě samostatné bytové jednotky s možností vytvoření třetí. K domu náleží rozsáhlá okrasná zahrada.