ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-5302 NEMOVITOST: Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Kostelec nad Černými Lesy, k.ú. Kostelec nad Černými Lesy Adresa nemovitosti: Revoluční 747, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy OBJEDNATEL: Adresa objednatele: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc ZHOTOVITEL: Znalecká společnost s.r.o. Adresa zhotovitele: Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 200 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 23.7.2013 Stav ke dni : 23.7.2013 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 30.1.2014
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 747 Kostelec nad Černými Lesy, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. 1036 a pozemku parc. č. 1036 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Kostelec nad Černými Lesy, obec Kostelec nad Černými Lesy, část obce Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha-východ, zapsáno na LV 114. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 23.7.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí, pana Brychty. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Město Kostelec nad Černými Lesy ve Středočeském kraji, cca 13 km východně od města Říčany, cca 30 km západně od města Kutná Hora a cca 9 km jižně od města Český Brod. Městem protéká Jalový a Kozojedský potok. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v jižní zastavěné části města v ulici Revoluční č.p. 747. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, který je z 1/3 podsklepený. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je sedlová s vikýři s krytinou z pálené tašky. Na střeše jsou okapy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 85 let, podkroví bylo zbudováno cca v 70. letech. Okna domu jsou plastová. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Součástí nemovitosti je zahradní posezení. K domu patří oplocený dvůr. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům má celkovou dispozici 4+1. V suterénu RD se nachází sklepní prostor (21,24 m 2 ). V přízemí je obývací pokoj (18,52 m 2 ), kuchyň (17,54 m 2 ), spíž (1,17 m 2 ), chodba + schodiště (12,05 m 2 ), WC (0,72 m 2 ), koupelna s vanou (4,65 m 2 ) a pokoj (12,32 m 2 ). Podkroví je rozděleno na pokoj (15,26 m 2 ), pokoj (12,59 m 2 ), WC (3,08 m 2 ), chodbu (3,86 m 2 ) a balkón (10 m 2 ) s kovovým zábradlím. Na dům navazuje přízemní zděné hospodářské budovy se sedlovou střechou krytou taškami, na tyto budovy pak navazuje stodola využívaná jako garáž (24,37 m 2 ). Střecha je sedlová s okapy, krytá taškami. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Vodu lze také získat z vlastního zdroje kopané cca 19 m hluboké studny. Vytápění domu je kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Ohřev teplé vody je bojlerem. Pozemek parc. č. 1036 je v Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku stojí stavba (budova) č.p. 747. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Součástí a příslušenstvím nemovitostí jsou IS, studna, zahradní posezení, ocelové oplocení s podezdívkou, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. - 4 -
Ohledání bylo provedeno dne 23.7.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitostí, pana Brychty. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. Obytná plocha byla určená z údajů ohledání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Kostelec nad Černými Lesy 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy 1. Ocenění pozemků OCENĚNÍ 1.1 Pozemek Kostelec nad Černými Lesy Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc. č. 1036 je v Katastru je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku stojí stavba (budova) č.p. 747. Pozemek je rovinatý, obdélníkového tvaru. Na pozemku jsou zpevněné plochy a porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená - 5 -
[m 2 ] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Kostelec nad Černými Lesy KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 776 930 000 1 198,45 0,84 1 004,18 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se ve městě Kostelec nad Černými Lesy. Celková plocha pozemku je 776 m 2. Pozemek je rovinatý a je přístupný z místní komunikace. Na hranici pozemku je elektřina a vodovod. Lokalita: Kostelec nad Černými Lesy KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 994 1 202 740 1 210,00 0,81 982,82 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek ve městě Kostelec nad Černými Lesy v ulici Osadní. Celková plocha pozemku je 994 m 2. Pozemek je pravidelného tvaru a je přístupný z místní komunikace. Elektrika a veřejný vodovod jsou na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 993,50 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1036 646 994 642 124 Celková výměra pozemků 646 Hodnota pozemků celkem 642 124-6 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 101,77 m 2 Zastavěná plocha: 160,00 m 2 Plocha pozemku: 646,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, který je z 1/3 podsklepený. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je odpovídající dobré údržbě. Střecha budovy je sedlová s vikýři s krytinou z pálené tašky. Na střeše jsou okapy. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je cca 85 let, podkroví bylo zbudováno cca v 70. letech. Okna domu jsou plastová. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Součástí nemovitosti je zahradní posezení. K domu patří oplocený dvůr. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům má celkovou dispozici 4+1. V suterénu RD se nachází sklepní prostor (21,24 m 2 ). V přízemí je obývací pokoj (18,52 m 2 ), kuchyň (17,54 m 2 ), spíž (1,17 m 2 ), chodba + schodiště (12,05 m 2 ), WC (0,72 m 2 ), koupelna s vanou (4,65 m 2 ) a pokoj (12,32 m 2 ). Podkroví je rozděleno na pokoj (15,26 m 2 ), pokoj (12,59 m 2 ), WC (3,08 m 2 ), chodbu (3,86 m 2 ) a balkón (10 m 2 ) s kovovým zábradlím. Na dům navazuje přízemní zděné hospodářské budovy se sedlovou střechou krytou taškami, na tyto budovy pak navazuje stodola využívaná jako garáž (24,37 m 2 ). Střecha je sedlová s okapy, krytá taškami. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Kostelec nad Černými Lesy v ulici Tuchorazská. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, podsklepenou budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je polovalbová. Na střeše jsou okapy. Dům je po rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 236 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 95 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění budovy je ústřední na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je septik a dílna. K domu patří dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Kostelec nad Černými Lesy v ulici Zahradní. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Dům je po kompletní vnitřní rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 458 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 97 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední podlahové na elektřinu. K domu patří oplocená zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 7 -
Rodinný dům Velký Osek Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Velký Osek v ulici Vrchlického. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je polovalbová. Na střeše jsou okapy. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 614 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 357 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřina, kanalizace, plynovod a vodovod. Vytápění budovy je na plyn. Součástí nemovitosti je studna, skleník a garáž. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Vykáň Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Vykáň. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 770 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 70 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Voda je získána z vlastního zdroje - studny. Vytápění budovy je na pevná paliva. Součástí nemovitosti je studna, stodola a chlév. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Jírovice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Jírovice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 766 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 329 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu. Voda je získána z vlastního zdroje studny. Vytápění budovy je teplovodní kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Součástí nemovitosti je studna, garáž. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. - 8 -
Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Lokalita ulice Tuchorazská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m 2 19 995 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 105,00 m 2 236 m 2 2 650 000 Kč 25 238 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,92 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m 2 21 660 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 1 458 m 2 2 590 000 Kč 28 778 Kč/m 2-9 -
Název: Rodinný dům Velký Osek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 22 214 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 95,00 m 2 614 m 2 2 600 000 Kč 27 368 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Vykáň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 23 129 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 92,00 m 2 770 m 2 2 490 000 Kč 27 065 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Jírovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 21 138 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 766 m 2 2 499 000 Kč 27 767 Kč/m 2-10 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 19 995 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 21 627 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 23 129 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 21 627 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 101,77 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 2 200 980 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Kostelec nad Černými Lesy 642 100,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Kostelec nad Černými Lesy 2 200 980,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 2 200 980 Kč 0 Kč 642 124 Kč 642 124 Kč 2 200 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 747 Kostelec nad Černými Lesy, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. 1036 a pozemku parc. č. 1036 (zastavěná plocha a nádvoří) v kat. území Kostelec nad Černými Lesy, obec Kostelec nad Černými Lesy, část obce Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha-východ, zapsáno na LV 114 v objektivní zaokrouhlené výši 2.200.000,- Kč. V Praze 30.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1-11 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5302 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-13 -