ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 12 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ BŘEZNÁ

Transkript

1 Č. j.: 167 EX 4424/12 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 12 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ BŘEZNÁ číslo 8 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Štíty, k.ú. Březná Adresa nemovitosti: Březná 6, Štíty Vlastníci stavby: /0577, Ladislav Sojka, Březná 6, Štíty, vlastnictví: SJM /1141, Lenka Sojková, Březná 6, Štíty, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /0577, Ladislav Sojka, Březná 6, Štíty, vlastnictví: SJM /1141, Lenka Sojková, Březná 6, Štíty, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, Praha 2 IČ: telefon: kofido@volny.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 25 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne Ing. Ladislav Kubíček, MBA Jednatel společnosti NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na listu vlastnictví 12 v obci Štíty a na katastrálním území Březná jako podklad pro exekuční řízení. Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 4424/ List vlastnictví 12 pro katastrální území Březná - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - 2 -

3 - SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří Místopis Obec Štíty patří k menším obcím ležící v Olomouckém kraji, okres Šumperk. Obec má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Olomouc a další. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku okrajová část samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 na samotě mimo intravilán obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada. Místní šetření nemohlo být uvnitř provedeno, protože spoluvlastníci nebyli přítomni, přestože ji byl zaslán dopis s výzvou součinnosti a z komínu se kouřilo. Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená mimo území obce, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. V okolí se nachází zemědělská půda. Rovněž zahrada působí neutěšeným dojmem a zřejmě nejsou využívány. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo soudcovské. Dále jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky Nejsou

4 Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí - Podílové vlastnictví nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Další rizika spočívají ve spoluvlastnictví nemovitosti a konečně i poněkud zhoršený technický stav

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Štíty Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 1,00 106,00 Popis pozemku: Stavební pozemeky nezasíťované, podobného charakteru jako oceňovaný. Průměrná jednotková cena 106,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Štíty z nabídek realitních kanceláří činí 106 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 56/ Celková výměra pozemků 655 Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 258,00 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (258)*(3,60) = 928,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 928,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 928,80 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 258 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 98 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 928,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,70 Věcná hodnota (VH) Kč

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 98,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti v téže lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Štíty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-7 -

8 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 98,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Petrov nad Desnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Vemiřovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 278,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2-8 -

9 Název: Rodinný dům Lokalita Petrov nad Desnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Kopřivná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 1,29 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 98,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je ovlivněno neumožněním prohlídky nemovitosti ze strany spoluvlastníků. Nebylo možno provést ani měření zvenku kvůli oplocení a smečce psů. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 4424/ List vlastnictví 12 katastrální území Březná 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Karty porovnávaných nemovitostí

12 Příloha č. 1 Usnesení - str

13 Příloha č. 1 Usnesení - str

14 Příloha 2 LV 12 - str

15 Příloha č. 2 LV 12 - str

16 Příloha č 2 LV 12 - str

17 Příloha 2 LV 12 - str

18 Příloha č

19 - 19 -

20 Katastrální mapa Příloha č. 4 Mapka místa

21 Příloha č. 4 Mapka oblasti

22 Příloha č. 5 Vchod do obytné části Pohled ze zahrady Pohled z ulice Zahrada

23 Příloha č. 6 Karta nemovitosti č

24 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č

25 Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č