Úvod Převod družstevních bytů do vlastnictví členů družstva Povinnost převést byty do vlastnictví vyplývá z dikce zákona č. 72/1994 Sb. zákon o vlastnictví bytů. Družstvo dohodou se svými členy prodloužilo termín k převodům bytů do vlastnictví, a to do roku 2022. Jedná se tedy o nárok zákonem upravený. Převodem družstevního bytu do vlastnictví člena družstva, členství v družstvu nezaniká, protože majetková účast v družstvu představuje i další majetek. Každý člen družstva se podle ust. 563, odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb. podílí na základním kapitálu družstva základním členským vkladem. Základní členský vklad činí 350,-Kč dle výpisu z obchodního rejstříku družstva. Pod tuto část majetková účast neklesne, a proto členství trvá dále. Pravidla pro převody bytových jednotek členů družstva do vlastnictví člena družstva Ust. 1198 odst. 1 NOZ zní: Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Dotčené ustanovení 1198 odst. 1 NOZ je třeba vykládat tak, že jde o první další převod. Úmyslem zákonodárce bylo, že první převedenou jednotkou se má na mysli převod až po převodu tří jednotek. To znamená, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků nejpozději po vzniku vlastnického práva ke čtvrté jednotce. Společenství vlastníků se zakládá schválením stanov ( 1200 odst. 1 NOZ). Ustanovení 1198 odst. 2 NOZ navazuje na předchozí odstavec a stanoví, že: do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem. Ustanovení 1198 odst. 2 NOZ je tzv. blokačním ustanovením, neboť katastr nemovitostí nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků, a to výpisem z rejstříku společenství. Společenství vlastníků nově vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku ( 1204 NOZ), který vedou krajské soudy, v hlavním městě Praze městský soud. Podle dosavadní právní úpravy vznikaly společenství vlastníků ex lege ( 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů), což však podle úpravy dle NOZ nelze. Záměrem zákonodárce je totiž vytvoření legislativního rámce pro založení a vznik společenství vlastníků, který odpovídá obdobnému postupu zakládání a vzniku jiných právnických osob v soukromé sféře. Pokud tedy vzniklo společenství vlastníků, pak katastr nemovitostí nebude blokovat zápis vlastnického práva k další převedené jednotce. Totéž platí při nabytí čtvrté jednotky do vlastnictví vlastníka. 1
K založení SVJ je nezbytné schválení stanov SVJ, k němuž se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek. Shrnutí: SVJ nevzniká přímo ze zákona, jako tomu bylo za účinnosti zákona 72/1994 Sb. Zákona o vlastnictví bytů, nýbrž procesem založení, k němuž dochází přijetím stanov SVJ (schválením stanov SVJ všemi vlastníky jednotek až v době po vzniku jednotek); po založení vznikne SVJ zápisem v rejstříku společenství podle zvláštního zákona. v důsledku uvedeného postupu má zcela nově (oproti právní úpravě za účinnosti zákona 72/1994 Sb. Zákona o vlastnictví bytů) zápis SVJ v rejstříku společenství konstitutivní povahu, tj. SVJ vznikne až zápisem v rejstříku společenství. Ust. 1202 a 1203 NOZ je novým ustanovením, které vymezuje postavení a činnost správce za situace, kdy v založeném SVJ je vlastník jednotky, který má nadpoloviční většinu hlasů všech vlastníků jednotek v domě (většinový vlastník, tj. Bytové družstvo Balabenka). Jde o ustanovení zvláštní a blokace dalších převodů jednotek se nepoužije dle 1198, odst. 2 NOZ, avšak v případě družstva již došlo k převodu jedné z jednotek a SVJ založeno nebylo před zahájením převodů. Převody jsou prováděny za splnění těchto standardních podmínek: a) člen má splacenou anuitu b) bytová jednotka je převáděna pouze členovi družstva s platnou nájemní smlouvou k předmětné bytové jednotce, nikoliv jím určené osobě c) neprobíhá spor, týkající se členství nebo pohledávek či jiných právních jednání mezi družstvem a členem družstva d) člen nemá vůči družstvu evidované žádné pohledávky, resp. má uhrazeny veškeré pohledávky případný nedoplatek z posledního vyúčtování služeb, spojených s nájmem. e) člen družstva podepíše smlouvu o převodu bytu do vlastnictví a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí f) člen družstva uhradí administrativní poplatek z převodu, který činí 2 000,-- Kč bez DPH, tj. 2 420,-- Kč s DPH + 1 000,-- Kč kolková známka, celkem 3 420,-- Kč. člen družstva podepíše souhlas s transformací bytového družstva na družstvo. 2
návrh usnesení: a) Členská schůze rozhodla, že představenstvo zajistí a provede podpis smluv o převodu veškerých bytů členů družstva do jejich vlastnictví a zajistí vklad vlastnického práva podáním návrhu na vklad vlastnického práva k převáděné bytové jednotce u příslušného katastrálního úřadu, kdy každý z členů uhradí družstvu administrativní poplatek z převodu 3 420,-- Kč, a to vše za podmínky, že člen družstva nemá ke dni převodu vlastnického práva z družstva na člena družstva žádný nedoplatek ve vztahu k družstvu. Správní poplatek z návrhu na vklad vlastnického práva hradí člen družstva ve výši dle platných právních předpisů, rozhodných ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí b) Nabyvatel zůstává členem družstva, pokud nepodá písemnou žádost o ukončení členství v družstvu c) Členská schůze ukládá představenstvu přijmout veškerá právní jednání, jejichž cílem je založení SVJ s přihlédnutím k ust. 1198 NOZ d) členská schůze pověřuje přípravou a přijetím stanov SVJ představenstvo bytového družstva, a to bezodkladně e) ukládá Bytovému družstvu Balabenka provést zápis SVJ do rejstříku SVJ Majetková účast členů družstva v družstvu po převodu družstevního bytu člena (společných členů) do vlastnictví Majetek, a to nebytové jednotky 1271/101, 1296/102, 1297/103, 1297/104, 1207/105 a 1252/106, pozemky p.č. 3148/1, 3148/2, 3159/2, 3160/1, 3167/1, 3168/1, 3168/2 vše v k.ú. Libeň (730891), bytové jednotky 1207/3, 1252/2, 1253/5 a 1253/12 a nádvorní objekt č.p. 262 na pozemku p.č. 3148/8, jehož součástí je stavba, majetková účast v Kotelna Lihovarská s. r. o., IČ: 25130820 zůstávají v majetku družstvu a nejsou předmětem převodu. S převodem poslední bytové jednotky bude přistoupeno k transformaci bytového družstva na družstvo, které může rozdělovat zisk mezi své členy. Z vlastních prostředků družstva byly zakoupeny nemovitosti, a to : a) pozemky ve vnitrobloku parc.č. 3148/1, 3160/1, 3168/2, 3169/1, 3168/1 od Mototechny s.p. v likvidaci b) objekt čp. 262 na pozemku parc.č. 3148/8 a pozemek parc.č. 3148/8, byl zakoupen od Potravin s.p. v likvidaci. Nejedná se tedy o majetek pořízený z prostředků státu, resp. úvěrové pomoci státu. V družstvu může zůstat majetek nabytý družstvem z vlastních finančních prostředků a nebytové prostory, které nevznikly z ateliérů nebo bytů. 3
Tyto předmětné nemovitosti a nebytové prostory, které jsou dle sdělení odboru výstavby Obvodního úřadu městské části Praha 9 ze dne 8. 10. 1996 stavebně technickým stavem a uspořádáním vybaveny a určeny k účelům obchodním, zůstanou ve vlastnictví Bytového družstva Balabenka, nebudou předmětem převodu do vlastnictví. Návrh usnesení: a. Členská schůze souhlasí s tím, aby majetek, tj. nemovitosti nebytové jednotky 1271/101, 1296/102, 1297/103, 1297/104, 1207/105 a 1252/106, pozemky p.č. 3148/1, 3148/2, 3159/2, 3160/1, 3167/1, 3168/1, 3168/2 vše v k.ú. Libeň (730891), bytové jednotky 1207/3, 1252/2, 1253/5 a 1253/12 a nádvorní objekt č.p. 262 na pozemku p.č. 3148/8, jehož součástí je stavba, majetková účast v Kotelna Lihovarská s. r. o., IČ: 25130820 nebyly předmětem úplatného převodu a zůstaly v družstvu b. Členská schůze souhlasí s přípravnými pracemi směřujícími k transformaci bytového družstva na družstvo, a to po převodu posledního družstevního bytu do vlastnictví člena družstva (netýká se nájemních bytů, užívaných nečleny družstva) c. Členská schůze ukládá představenstvu připravit dokumenty, zákonem stanovené, k transformaci bytového družstva na družstvo d. Členská schůze ukládá představenstvu projednat s členy družstva transformaci bytového družstva na družstvo a shromáždit jejich souhlasy a závazek k transformaci i pro jejich právní nástupce Odůvodnění V ustanovení 750 ZOK je omezeno použití případného zisku bytového družstva pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva. S tím úzce souvisí také výše nájemného, které by v souladu s ustanovením 744 ZOK pro členy družstva mělo být pouze v takové výši, která hradí účelně vynaložené náklady bytového družstva, jako například náklady na provoz, údržbu a příspěvky na tvorbu zdrojů na opravy a investice. Zisk bytového družstva tudíž nelze vyplatit mezi členy na rozdíl od družstva, kde takovéto zákonem stanovené omezení upraveno není. V případě převodu tohoto majetku do spoluvlastnictví všech členů družstva, platí předkupní právo ostatních spoluvlastníků, tedy každý úplatný prodej z hlediska právní jistoty by byl zdlouhavý a nelze vyloučit, že by kupec zvolil koupi jiné nemovitosti s ohledem na čas realizovaného prodeje. 4
VZOR Bytové družstvo Balabenka sídlem Praha 9, Sokolovská 230/1252 Identifikační číslo: 44849362 zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl Dr, vložka 584 Prohlášení člena Bytového družstva Balabenka Já, níže podepsaný člen družstva.. Souhlasím s transformací Bytového družstva Balabenka na družstvo. Jsem si vědom právních důsledků zpětvzetí souhlasu, neboť takovéto právní jednání je spojeno s náhradou škody vůči ostatním členům družstva. Toto prohlášení se vztahuje i na mé právní nástupce. Udělený souhlas je neodvolatelný. Na důkaz tohoto prohlášení, učiněné svobodně, volně a vážně, nikoliv v tísni či za nápadně nevýhodných podmínek připojuji svůj vlastnoruční podpis. V Praze dne. podpis 5