ZNALECKÝ POSUDEK č. 3702-1123/2016 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 24/13 v původním stavu o dispozici 1+1 v panelovém bytovém domě v ulici Dr. Milady Horákové v obci Přerov a podílu na pozemku za účelem zpeněžení nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12. 12. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze, 31. 12. 2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 24/13 a podílu ve výši 3182/276884 na pozemku parc. č. st. 707 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov, katastrální území Předmostí, okres Přerov za účelem zpeněžení nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov Adresa předmětu ocenění: Dr. Milady Horákové 24/9 751 24 Přerov II-Předmostí Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Předmostí Počet obyvatel: 44 278 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 970,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 12. 2016 za přítomnosti vlastníka pana Jaromíra Doležela. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne 20. 4. 2016 - výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 14. 12. 2016 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 12. 12. 2016 - pořízená fotodokumentace - informace a údaje sdělené dne 12. 12. 2016 vlastníkem panem Jaromírem Doleželem - inzerce na internetových realitních webech - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Podíl: Doležel Jaromír, Dr. Milady Horákové 24/9, Přerov II-Předmostí, 75124 Přerov 1/1 Nemovitosti: Bytová jednotka č. 24/13 a podíl ve výši 3182/276884 na pozemku parc. č. st. 707 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov, katastrální území Předmostí, okres Přerov. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o osmi nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou betonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové. Vnější omítky jsou hrubé vápenocementové, vnitřní omítky objektu jsou vápenné. Střecha je rovná, krytinu tvoří živičná lepenka. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven v roce 1985 a částečně rekonstruován v roce 2005, kdy byla osazena plastová okna a vyměněny stoupačky. Společné části domu tvoří vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad. Zdivo bytového domu je bez viditelných vad. Střecha bytového domu se nachází ve stavu před budoucí rekonstrukcí. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 1+1. Nachází se zde kuchyně, pokoj, předsíň a koupelna s WC. Podlahová plocha bytové jednotky činí 31,82 m 2. K bytu dále náleží sklepní kóje o výměře 1,71 m 2. Okna v objektu jsou plastová s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jižní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. V obytných místnostech tvoří podlahu koberce na PVC, v koupelně tvoří podlahu PVC, v kuchyni tvoří podlahu koberce na PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu koberce na PVC. Další vybavení bytu tvoří běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod není zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dálkově - dodávkově, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově - dodávkově. Zdivo bytové jednotky je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Rozvody v jednotce jsou poškozené a nachází se ve stavu před nutnou rekonstrukcí či výměnou (především elektrické rozvody). Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení jednotky se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o podstandardně řešenou bytovou jednotku s nutností provedení menších stavebních úprav. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází v severní části obce. V okolí objektu je zástavba bytovými domy. Lokalita má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě kompletní vybavenost. Pro sportovní vyžití je v lokalitě kompletní vybavenost. Všechny úřední záležitosti je možné řešit v místě díky kompletní soustavě důležitých úřadů. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě parků je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V docházkové vzdálenosti se nachází zastávky MHD a dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3
Tabulkový popis Popis bytového domu: Popis bytové jednotky Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží : 8 Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce: 1985 (stáří 31 let) Rok rekonstrukce domu: 2005 (stáří 11 let) Rozsah rekonstrukce domu: plastová okna, stoupačky Základy : betonové izolované Konstrukce : panelová konstrukce Stropy : železobetonové Střecha : rovná Krytina střechy : lepenka Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : Dispozice bytové jednotky : 1+1 Podlaží bytové jednotky : 6 Rok rekonstrukce jednotky: / plechové-pozinkované hrubé vápenocementové vápenné vchod do domu, schodiště, výtah, kolárna, kočárkárna, sklad standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva bez viditelných vad, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad Rozsah rekonstrukce jednotky: / Typ oken v jednotce : plastová s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jižní stranu Vybavení koupelny : sprchový kout Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: dřevěné Vnitřní dveře : v části prosklené, v části plné Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů kuchyně 7,61 m2 pokoj 17,92 m2 předsíň 3,05 m2 Popis místností a rozměry v koupelna s WC 3,24 m2 m2 CELKEM 31,82 m2 Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : sklepní kóje 1,71 m2 připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ne 4
Popis pozemku bytového domu Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě : Podlahy v bytě : Popis stavu bytové jednotky : Vady bytové jednotky : Sklon pozemku : Přístupová cesta k objektu : dálkově závěsné radiátory dálkově v obytných místnostech - koberce, v koupelně - PVC, v kuchyni - koberce, v ostatních místnostech - koberce podstandardní bytová jednotka s nutností provedení menších stavebních úprav vady zdiva - bez viditelných vad, vady rozvodů - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou rovinatý přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba bytovými domy Poloha v obci : bytový dům se nachází v severní části obce dostupnost obchodů - úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, dostupnost škol - v místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - kompletní soustava úřadů v blízkém okolí kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 5
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 12. 12. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka 1.1. Pozemek 1.2. Oceňovaný byt II) ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7
Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,980 Koeficient pp = IT * IP = 0,980 11 i = 2 1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,980 = 0,980 6 i = 1 8
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 970,- 0,980 1 930,60 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 707 483,00 1 930,60 932 479,80 Stavební pozemek - celkem 483,00 932 479,80 Pozemek - zjištěná cena = 932 479,80 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek = 932 479,80Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 932 479,80 Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Přerov Stáří stavby: 31 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 709,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka: 31,82 * 1,00 = 31,82 m 2 sklepní kóje: 1,71 * 0,10 = 0,17 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 31,99 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 9
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: s = 1-0,005 * 31 = 0,845 Index vybavení IV = (1 + V i) * V10 * 0,845 = 0,675 9 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 709,- Kč/m 2 * 0,675 = 8 578,58 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 31,99 m 2 * 8 578,58 Kč/m 2 * 1,000 * 0,980= 268 940,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 268 940,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 932 479,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 182 / 276 884 Hodnota spoluvlastnického podílu: 932 479,80 Kč * 3 182 / 276 884 = 10 716,22 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 10 716,22 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 279 656,42 Kč Rekapitulace ceny dle cenového předpisu 1. Bytová jednotka 279 656,40 Kč 1.1. Pozemek 10 716,22 Kč 1.2. Oceňovaný byt 268 940,20 Kč = 279 656,40 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 279 656,40 Kč 279 660,- Kč 10
II) ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav bytu K4 konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Dr. Milady Horákové, obec Přerov 1+1, 31,82 m2 původní stav, zanedbaná údržba, nutnost provedení stavebních úprav panelová, nezateplená 6. podlaží, sklep 1 Želatovská, Přerov 1+1, 33 m2 původní stav, dobrá údržba panelová, zateplená 5. podlaží, sklep 2 Budovatelů, Přerov 1+kk, 25 m2 původní stav, dobrá údržba panelová, zateplená 2. podlaží, sklep 3 Trávník, Přerov 1+1, 40 m2 původní stav, dobrá údržba panelová, zateplená 8. podlaží, sklep 11
č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 650 000 0,90 585 000 1,01 1,01 1,05 1,05 1,00 1,04 1,17 500 151 2 560 000 0,95 532 000 1,04 0,94 1,05 1,05 1,01 1,02 1,11 479 127 3 590 000 0,90 531 000 1,04 1,06 1,05 1,05 0,98 0,97 1,16 459 599 Celkem průměr 479 625 Minimum 459 599 Maximum 500 151 Směrodatná výběrová odchylka - s 20 281 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 459 345 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 499 906 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov 480.000 Kč 12
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Bytová jednotka č. 24/13 v ulici Dr. Milady Horákové, obec Přerov 279 660 Kč 480.000 Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí se přikláníme ke srovnávací metodě a stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 31. 12. 2016 480.000,-Kč Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3702-1123/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti 13
I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 14
II. Fotodokumentace 15
III. Srovnávané nemovitosti 16
17
18