ZNALECKÝ POSUDEK. č. 5948/56/15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5948/56/15 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/ v obci Sokolov, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek telefon: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/ Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/ Adresa předmětu ocenění: Jelínkova Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 750,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti Hany Haškové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č k.ú. Sokolov ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté družkou bydlící v bytě pí. Hanou Haškovou - evidenční list bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Sokolov z listu vlastnictví č ze dne je vlastníkem bytu č. 1871/15 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p a pozemku (st.p.č. 2501/9 o výměře 231 m 2 o velikosti podílu 6086/ : Novotný Daniel, Přátelství 1460/31, Cheb. 6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo zjištěno, že v bytě bydlí paní Hana Hašková. Dle sdělení paní Haškové bydlí v bytě jako bývalá přítelkyně vlastníka, v bytě má trvalý pobyt, byt užívá dle jejího sdělení bez nájemní smlouvy. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňována je bytová jednotka č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti spoluvlastnického podílu 6086/ situovaná v ulici Jelínkova v obci Sokolov. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. V blízkosti budovy je občanská vybavenost, jedná se o vhodnou lokalitu pro bydlení

3 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 1871/15 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Obdobné byty jsou v III 0,20 lokalitě obchodovány za vyšší ceny než stanovené vyhláškou, je provedena úprava ceny. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,170 5 i = 1-3 -

4 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1,229 a) Ocenění staveb 11 i = 2 a 1 ) Byt č. 1871/15 Oceňovaný byt je umístěn v 6.NP typového bytového domu č.p Byt obsahuje kuchyň, 2x pokoj, předsíň, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji v 1.PP. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá s živičnou krytinou, úpravy vnějších povrchů - standardní úprava panelů bez zateplení, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, vnitřní plynovod, rozvod STA, hydranty, domácí telefony. Vybavení bytu : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna dřevěná zdvojená, topení ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení podstandardní (vana, WC, chybí umyvadlo), podlahy z PVC, umakartové jádro. Dům je užíván asi od roku 1971, je průměrně udržovaný, je provedena výměna stoupaček vody. Byt vykazuje částečně zanedbanou údržbu, malby jsou částečně poškozené po zatékání, hygienické vybavení na hranici životnosti, jádro narušené, PVC krytiny částečně poškozené, dveře poškozené, byt je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací. Vzhledem ke stáří konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu je předpoklad provedení stavebních úprav

5 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,170 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,170 * 1,000 * 1,050 = 1,229 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,75 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební 2501/9 231,00 921, ,25 Stavební pozemek celkem 231,00 m ,25 St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov - zjištěná cena = ,25 Kč - 5 -

6 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov = ,25Kč ,25 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,25 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Sokolov Stáří stavby: 42 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 9 772,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně : 12,43 * 1,00 = 12,43 m 2 pokoj : 16,30 * 1,00 = 16,30 m 2 pokoj : 20,44 * 1,00 = 20,44 m 2 předsíň: 8,16 * 1,00 = 8,16 m 2 koupelna: 2,53 * 1,00 = 2,53 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklep: 2,04 * 0,10 = 0,20 m 2 lodžie: 4,00 * 0,20 = 0,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,86 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00-6 -

7 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: s = 1-0,005 * 42 = 0,790 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,790 = 0,591 i = 1 III 0,85 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,170 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 9 772,- Kč/m 2 * 0,591 = 5 775,25 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,86 m 2 * 5 775,25 Kč/m 2 * 1,170 * 1,050= ,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,18 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,25 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,25 Kč * / = ,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,09 Kč Byt č. 1871/15 - zjištěná cena = ,27 Kč Byt č. 1871/15 - zjištěná cena po zaokrouhlení = ,30Kč slovy: Čtyřistapadesáttisícšestsetsedmdesátdevět Kč - 7 -

8 B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Jelínkova, 64 m2, 3. NP, byt průměrně udržovaný v původním stavu, zatepleném domě s výtahem Kč vlastní databáze, prodej v 03/2013 Byt 2+1 Byt 2+1 Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Jelínkova, 54 m2, v zatepleném domě, ve 4. patře pětiposchoďového panelového domu s výtahem, náleží k němu sklep. Byt je po částečné rekonstrukci (podlahy, kuchyň), plastová okna, jádro je umakartové, zvenku obložené korkovými deskami. Byt 2+1 v obci Sokolov 2+1 o velikosti 61m2 ve 2. patře panelového domu v ulici Kosmonautů v Sokolově. Byt je částečně rekonstruován (zmodernizováno bytové jádro). K bytu náleží sklep a lodžie Kč Nabídka RK EUROLINK INTERNATIONAL, s.r.o Kč Nabídka RK M & M reality holding U nemovitostí uvedeného typu, t.j. bytová jednotka o velikosti 1+2, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, je poptávka nižší než nabídka. Nemovitost je situována v souvisle zastavěné části obce v ulici Jelínkova, byt je umístěn v 6. NP bytového panelového nezatepleného domu, je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, stavebnětechnickému stavu bytu a budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi a zhoršenému stavebnětechnickému stavu bytu vlivem zanedbané údržby odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p a pozemku (st.p.č. 2501/9 o výměře 231 m 2 ) o velikosti spoluvlastnického podílu 6086/ na ,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Byt č. 1871/ ,30 Kč a) Ocenění staveb celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistapadesáttisícšestsetosmdesát Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč V Nejdku Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5948/56/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 56/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Evidenční list bytu 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -