ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Taussigova 1153, Praha, okres Hlavní město Praha Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 1374/53, Praha Ing. Petra Zimmermannová Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: v Praze, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 1153/16, podílu na nebytové jednotce č. 1153/32 a podílu na společných částech budovy č a pozemcích parc. č. 2364/86-91, obec Praha, okres Hlavní město Praha, katastrální území Kobylisy za účelem konání dražby nemovitých věcí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1153/16 vč. příslušenství Adresa předmětu ocenění: Taussigova 1153 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Hlavní město Praha Obec: Praha Ulice: Taussigova Katastrální území: Kobylisy 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování posudku byly použity tyto zdroje: informace zjištěné při prohlídce, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, cenová mapa stavebních pozemků, znalecký posudek pro pozůstalostní řízení z roku 2014, informace z realitních serverů, informace zjištěné telefonicky dne od předsedkyně SVJ RNDr. Heleny Zlámalové. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Ganev Antony Ganchev, Taussigova 1153/25, Kobylisy, Praha 8 Nemovitosti: - bytová jednotka č. 1153/16, podíl ve výši 4340/ na společných částech budovy č spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce č. 1153/32 ve výši 4340/ , k nebytové jednotce náleží podíl na společných částech budovy č ve výši 5400/ spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. č. 2364/86-91 ve výši 4340/ vše v obci Praha, okres Hlavní město Praha, katastrální území Kobylisy. 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný byt je umístěn v typovém panelovém bytovém domě. Počet nadzemních podlaží domu je 12 a má jedno částečné technické podzemní podlaží. Základy má železobetonové izolované, konstrukce objektu je panelová, stropy jsou železobetonové, střecha plochá. Vnější úprava pláště objektu je tvořena zateplením s nástřikem. Dům má tyto společné prostory: vstupní prostory, schodiště, výtahy, kolárny, kočárkárny, komerční prostor s podílem majitelů bytů na hospodaření/pronájmu. Zdroj informace o době výstavby: od předsedkyně SVJ, rok výstavby: Stěny objektu jsou bez vad, střecha je bez závad, okna v objektu jsou bez vad, podlahy jsou bez vad, vady vybavení nejsou a rozvody v objektu jsou bez závad. Bytový dům je průběžně udržovaný v dobrém stavu. Oceňovaná bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Je umístěna v 7. podlaží objektu a dispozičně se jedná o 2+kk. V bytě se nachází předsíň o výměře 7,20 m 2, WC 1,00 m 2, koupelna 2,60 m 2, kuchyňský kout 4,30 m 2, pokoj 16,60 m 2, pokoj 12,10 m 2. Podlahová plocha činí 43,80 m 2. V bytové jednotce jsou instalována plastová okna s dvojsklem včetně žaluzií. Obytné prostory jsou orientovány na jih. Koupelna je vybavená vanou 120 cm a umyvadlem, toaleta je samostatná s klasickým splachovacím wc. Vnitřní dveře jsou v části plné a v části prosklené, mají ocelové zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. Kuchyně je vybavena linkou bez vestavěných spotřebičů. V obytných místnostech jsou položeny koberce, v kuchyni je keramická dlažba, v koupelně, na wc a v předsíni je PVC. Součástí vybavení bytu jsou vestavěné skříně v předsíni. V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, je napojen na veřejnou kanalizaci. Byt je vybaven ústředním topením (dálkové) a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově. Stěny bytu jsou bez vad, okna v bytě jsou bez závad, povrchy podlah s mírným opotřebením, rozvody v bytě jsou bez závad. Oceňovaná bytová jednotka je v dobrém stavu. Pozemek je rovinatý. K objektu lze přijet bez problému po zpevněné obecní cestě. Objekt je postaven na severním okraji obce a charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná. V místě je dostupná mateřská, základní škola. Nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem. Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v docházkové vzdálenosti od domu je zeleň v podobě parků. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. 3

4 V místě je zastávka MHD v docházkové vzdálenosti (stanice metra Ládví), jsou zde omezené parkovací možnosti v blízkosti objektu. Sousedské vztahy jsou zde bezproblémové a v okolí domu není zvýšena kriminalita. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 12 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 1 (částečné technické podlaží) Dům byl postaven v roce 1973 Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu od předsedkyně SVJ průběžně železobetonové izolované panelová železobetonové rovná živičná lepenka/folie plechové zateplení s nástřikem vápenocementové vstupní prostor, schodiště, výtahy, kolárny, kočárkárny, komerční prostor s podílem majitelů bytů na hospodaření/pronájmu dobrý rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: bez vad okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky Podlaží bytové jednotky 7 2+kk Bytové jádro Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Vybavení koupelny Toaleta Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře vyzděné plastová s dvojsklem jih vana 120 cm klasická toaleta dřevěné ocelové plné, prosklené 4

5 Osvětlovací technika Kuchyňská linka chybí kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů Ostatní prostory chodba 7,20 m 2 Koupelna, WC WC 1,00 m 2 Koupelna, WC Koupelna 2,60 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Kuchyně Kuchyňský kout 4,30 m 2 Pokoj pokoj 16,60 m 2 Pokoj pokoj 12,10 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 43,80 m 2 Popis pozemku bytového domu Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu 230V vodovod veřejná kanalizace ne ústřední dálkové závěsné radiátory dálkově obytné místnosti: koberce, PVC kuchyně: keramická dlažba koupelna, WC, chodba: PVC dobrý rozvody: bez vad, vybavení: bez vad podlahy: s mírným opotřebením okna: bez vad, zdivo: bez vad bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci severní okraj obce Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita úplná vybavenost obchody, v místě je dostupná mateřská a základní škola, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem, klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD v docházkové vzdálenosti (stanice metra Ládví), omezené parkovací možnosti v blízkosti objektu sousedské vztahy bezproblémové, v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce č. 1153/32 umístěné v 1.NP, vybavení dle zjištěných informací standardní, aktuálně je jednotka pronajímána 5

6 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a 443/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Havířov a katastrální území I 1,20 lázeňských míst typu A) a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček nebo obce s významnými turistickými cíli 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I 1,10 nebo Brnem 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,386 i = 1 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 7

8 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 1,358 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0, Bytová jednotka č. 1153/16 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 44 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Pokoj: 12,1 * 1,00 = 12,10 m 2 Pokoj: 16,6 * 1,00 = 16,60 m 2 Kuchyňský kout: 4,3 * 1,00 = 4,30 m 2 Předsíň: 7,2 * 1,00 = 7,20 m 2 Koupelna: 2,6 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 43,80 m 2 8

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 44 let: s = 1-0,005 * 44 = 0,780 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,780 = 0,757 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,980 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = ,- Kč/m 2 * 0,757 = ,26 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 43,80 m 2 * ,26 Kč/m 2 * 1,000 * 0,980= ,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,51 Kč 2. Podíl na nebyt. jednotce č. 1153/32 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Nebytová jednotka: 54 * 1,00 = 54,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 54,00 m 2 9

10 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 5, ,00 5,40 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,20 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Krov, střecha S 4, ,00 4,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,70 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,90 9. Vnitřní obklady keramické S 1, ,00 1, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. P 3, ,46 1, Výtahy S 1, ,00 1, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra S 3, ,00 3,70 Součet upravených objemových podílů 90,29 Koeficient vybavení K4: 0,9029 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 6 435,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9029 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,55 Plná cena: 54,00 m 2 * ,55 Kč/m 2 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků 10

11 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 100 = 44,0 % Koeficient opotřebení: (1-44,0 % / 100) * 0,560 Nákladová cena CJN = ,91 Kč Koeficient pp * 1,358 Cena CJ = ,50 Kč Nebytová jednotka č. 1153/32 - zjištěná cena = ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Podíl na nebyt. jednotce č. 1153/32 - zjištěná cena = 2 465,61Kč 3. Podíl na pozemcích parc. č. 2364/86-91 Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2364/91 327, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2364/90 288, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2364/89 288, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2364/88 289, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2364/87 285, , ,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2364/86 325, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem 1 802, ,- Podíl na pozemcích parc. č. 2364/ výchozí cena pro výpočet = ,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * / Podíl na pozemcích parc. č. 2364/ zjištěná cena = ,64 Kč Celkem: 1. Bytová jednotka č. 1153/ ,50 Kč 2. Podíl na nebyt. jednotce č. 1153/ ,60 Kč 3. Podíl na pozemcích parc. č. 2364/ ,60 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,70 Kč ,- Kč 11

12 II) Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 1153/16 vč. příslušenství v ulici Taussigova, obec Praha, kat. území Kobylisy, okres Hl. m. Praha. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 Bytová jednotka č. 1153/16 v ulici Taussigova, obec Praha, kat. území Kobylisy, Oceňovaný objekt okres Hl. m. Praha podlahová plocha v m2 - K2 43 dobrý stav - K3 konstrukce - K4 panelová, zateplená další vlastnosti - K5 7. podlaží, výtah, kuch. linka bez vest. spotřebičů Bytová jednotka v ulici Jelínkova, Praha 1 Kobylisy 47 velmi dobrý panelová zateplená 4. podlaží, výtah, kuchyňská linka s část. vest. spotřebiči, komora Bytová jednotka v ulici Frýdlantská, Praha 2 Kobylisy 45 velmi dobrý panelová zateplená 11. podlaží, výtah, kuchyňská linka s vest. spotřebiči Bytová jednotka v ulici Jablonecká, Praha 3 Střížkov 44 velmi dobrý panelová zateplená 4. podlaží, výtah, bez kuch. linky, lodžie č Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na Zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K-5 další vlastnosti K1 x x K , ,04 1,05 1 1,03 1 1, , ,02 1,03 1 1,02 1 1, , ,01 1,06 1 1,01 1 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody ,- Kč po zaokrouhlení. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč 12

13 C. REKAPITULACE I. Cena dle cenového předpisu ,-- Kč II. Srovnávací hodnota ,-- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám je obvyklá cena nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 1374/53, Praha Ing. Petra Zimmermannová Tel.: info@xpinvest.cz V Praze, dne Kč Slovy: dvamilionysedmsettisíc korun českých D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. 13

14 E. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě Podíl na nebytové jednotce č. 1153/32 14

15 15

16 Podíl na pozemcích parc. č. 2364/86-91 Cenová mapa pozemků Hl. m. Prahy Pořízená fotodokumentace 16

17 17

18 Srovnávané nemovitosti Bytová jednotka č. 1 18

19 Bytová jednotka č. 2 19

20 Bytová jednotka č. 3 20