ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015. Křenová 299/ Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny lesních pozemků vč. porostů v katastrálním území Přemyslovice za účelem zpeněžení nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 376, 811/2, 1042/1, 1066/1, dále pozemku vedeného ve zjednodušené evidenci parc. č původ Pozemkový katastr, vše v kat. území Přemyslovice, obec Přemyslovice, okres Prostějov za účelem zpeněžení nemovitosti. 2. Základní informace předmětu ocenění: Pozemky v katastrálním území Přemyslovice Adresa předmětu ocenění: Přemyslovice Přemyslovice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Přemyslovice Katastrální území: Přemyslovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne výpis z elektronické podoby katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - výpis z elektronické formy lesních hospodářských osnov ze dne informace a údaje sdělené objednatelem - inzerce na internetových realitních webech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Podíl: Echtner Pavel, č. p. 39, Zahořany 1/2 Kundrát Oto, Javorová 1234, Hluboká nad Vltavou 1/2 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 376, 811/2, 1042/1, 1066/1, dále pozemek vedený ve zjednodušené evidenci parc. č původ Pozemkový katastr, vše v kat. území Přemyslovice, obec Přemyslovice, okres Prostějov. 6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady odpovídají skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky parc. č. 376 o výměře m 2, 811/2 o výměře m 2, 1042/1 o výměře 396 m 2 a 1066/1 o výměře m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako lesní pozemky a plní funkci lesa. Složení lesa a další atributy lesního porostu jsou uvedeny níže ve výpočtu nebo v příloze ve výpisu z lesních hospodářských osnov. Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci - původ Pozemkový katastr parc. č. 376 o výměře 138 m 2 je dle katastrální mapy rovněž zalesněn a tvoří tak funkci lesa. Celková rozloha lesních pozemků činí m Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu, u lesních pozemků navíc cenu stanovenou odborným odhadem a metodu tržního porovnání. dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Odborný odhad, kterým se upravuje cena zjištěná je odvozen ze současného stavu a vývoje realitního trhu s obdobnými nemovitostmi. Při prodeji lesních pozemků činí kupní cena v celorepublikovém měřítku přibližně 33% ceny stanovené dle cenového předpisu. Tento trend je dlouhodobý a lze jej považovat za stabilní. Tento způsob ovšem nezohledňuje strukturu porostu, jeho stáří či kvalitativní znaky ani polohu. Jedná se tak pouze o orientační stanovení tržní hodnoty. 3

4 Metoda tržního srovnání je založena na srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při srovnávání se u srovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě srovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti 9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu upravené odborným odhadem 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky II. stanovená odborným odhadem Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice III. Ocenění srovnávací metodou Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky Lesní pozemky oceněné dle 7 Parcelní číslo SLT JC Úprava UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 376 3K 2 430,00 2,66 2, ,80 lesní pozemek 811/2 3S 6 222,00 6,00 6, ,00 lesní pozemek 1042/1 3S 396,00 6,00 6, ,00 lesní pozemek 1066/1 3S ,00 6,00 6, ,00 lesní pozemek 376 3K 138,00 2,66 2,66 367,08 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem ,00 m ,88 Pozemky - zjištěná cena = ,88 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 376 a PZE 376 Lesní porosty: mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z borovice lesní , ,47 19,43 0,495 Ha=[(22,47-19,43)*0,495+19,43]*7,00*98 % = 14,3613 Kč/m ,82 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,800 borovice lesní - celkem = ,86 5

6 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z dub letní , ,39 30,70 0,524 Ha=[(52,39-30,70)*0,524+30,70]*7,00*2 % = 0,5889 Kč/m ,30 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,800 dub letní - celkem = 1 209,84 Celkem - lesní porosty = ,70 Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 376 a PZE zjištěná cena = ,70 Kč 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 811/2 Lesní porosty: mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z borovice lesní , ,69 19,43 0,960 0,968 Ha=[(34,69-19,43)*0,960*1/0,968+19,43]*10,00*90 % = 31,1075 Kč/m ,00 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,935 borovice lesní - celkem = ,46 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z dub letní , (min 120) 59,12 30,70 0,727 Ha=[(59,12-30,70)*0,727+30,70]*10,00*5 % = 2,5681 Kč/m ,88 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,885 dub letní - celkem = ,29 6

7 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z smrk ztepilý , ,54 14,29 0,801 0,887 Ha=[(67,54-14,29)*0,801*1/0,887+14,29]*10,00*5 % = 3,1189 Kč/m ,72 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,935 smrk ztepilý - celkem = ,62 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z dub letní , ,87 30,70 0,085 0,858 Ha=[(77,87-30,70)*0,085*1/0,858+30,70]*10,00*100 % = 35,3730 Kč/m ,70 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,450 dub letní - celkem = ,07 Celkem - lesní porosty = ,44 Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 811/2 - zjištěná cena = ,44 Kč 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 1042/1 Lesní porosty: mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z smrk ztepilý , ,05 14,29 1,000 Ha=[(63,05-14,29)*1,000+14,29]*10,00*70 % = 44,1350 Kč/m ,46 smrk ztepilý - celkem = ,46 7

8 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z borovice lesní , ,59 19,43 1,000 Ha=[(37,59-19,43)*1,000+19,43]*10,00*30 % = 11,2770 Kč/m ,69 borovice lesní - celkem = 4 465,69 Celkem - lesní porosty = ,15 Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 1042/1 - zjištěná cena = ,15 Kč 2.4. Lesní porost na pozemku parc. č. 1066/1 Lesní porosty: mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z smrk ztepilý , ,46 14,29 0,192 Ha=[(82,46-14,29)*0,192+14,29]*9,00*65 % = 16,0165 Kč/m ,95 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,610 smrk ztepilý - celkem = ,93 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z dub letní , (min 120) 65,41 30,70 0,134 Ha=[(65,41-30,70)*0,134+30,70]*9,00*20 % = 6,3632 Kč/m ,76 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,510 dub letní - celkem = ,82 8

9 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z bříza bradavičnatá , (max 80) 5,71 4,32 0,709 Ha=[(5,71-4,32)*0,709+4,32]*9,00*10 % = 0,4775 Kč/m ,25 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,710 bříza bradavičnatá - celkem = 4 848,06 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z modřín evropský , ,60 17,77 0,272 Ha=[(38,60-17,77)*0,272+17,77]*9,00*5 % = 1,0546 Kč/m ,78 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,610 modřín evropský - celkem = 9 199,28 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z smrk ztepilý , ,77 14,29 0,962 0,962 Ha=[(57,77-14,29)*0,962*1/0,962+14,29]*9,00*95 % = 49,3934 Kč/m ,10 smrk ztepilý - celkem = ,10 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z borovice lesní , ,74 19,43 0,986 0,986 Ha=[(34,74-19,43)*0,986*1/0,986+19,43]*9,00*5 % = 1,5633 Kč/m ,95 borovice lesní - celkem = 2 344,95 9

10 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z borovice lesní , ,69 19,43 0,960 0,968 Ha=[(34,69-19,43)*0,960*1/0,968+19,43]*10,00*83 % = 28,6880 Kč/m ,58 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,950 borovice lesní - celkem = ,80 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z smrk ztepilý , ,54 14,29 0,801 0,887 Ha=[(67,54-14,29)*0,801*1/0,887+14,29]*10,00*15 % = 9,3566 Kč/m ,11 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,950 smrk ztepilý - celkem = ,70 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z dub letní , (min 120) 52,39 30,70 0,728 Ha=[(52,39-30,70)*0,728+30,70]*10,00*1 % = 0,4649 Kč/m ,40 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,900 dub letní - celkem = 2 999,16 10

11 mýtní výtěže Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/)+c]**Z modřín evropský , ,03 17,77 0,849 0,906 Ha=[(54,03-17,77)*0,849*1/0,906+17,77]*10,00*1 % = 0,5175 Kč/m ,44 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - ( - ) * 0,005] * 0,950 modřín evropský - celkem = 3 523,97 Celkem - lesní porosty = ,77 Kč Lesní porost na pozemku parc. č. 1066/1 - zjištěná cena = ,77 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 376 a PZE ,70 Kč 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 811/ ,40 Kč 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 1042/ ,20 Kč 2.4. Lesní porost na pozemku parc. č. 1066/ ,80 Kč Celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,-- Kč 11

12 II. stanovená odborným odhadem Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice Odborný odhad, kterým se upravuje cena zjištěná je odvozen ze současného stavu a vývoje realitního trhu s obdobnými nemovitostmi. Při prodeji lesních pozemků činí kupní cena v celorepublikovém měřítku dle statistik přibližně 1/3 ceny stanovené dle cenového předpisu. Tento trend je dlouhodobý a lze jej považovat za stabilní. Tento způsob ovšem nezohledňuje strukturu porostu, jeho stáří či kvalitativní znaky nebo polohu a přístupnost. Jedná se tak pouze o orientační stanovení hodnoty nemovitostí. Výslednou cenu stanovenou odborným odhadem stanovujeme pomocí zjištěné ceny lesních pozemků dle platného cenového předpisu vynásobenou koeficientem 0,33. Výpočet je proveden pomocí vzorce: COO = ZC * k kde COO cena stanovená odborným odhadem ZC zjištěná cena lesních pozemků dle cenového předpisu = Kč k redukční koeficient = 0,33 COO = * 0,33 = ,20 Kč stanovená odborným odhadem po zaokrouhlení Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice Kč Kč 12

13 III. Ocenění srovnávací metodou Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů: Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny. Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice č. K1 - poloha K2 složení lesa K3 - jiné Oceňovaný objekt Přemyslovice, okres Prostějov smíšený les netvoří jeden celek, ve 3 různých místech 1 Olbramice, okres Olomouc smíšený les v jednom místě 2 Brodek u Konice, okres Prostějov smíšený les - 3 Blansko, okres Blansko smíšený les, převážně jehličnatý v jednom místě, mýtný les 13

14 požadovaná resp. zaplacená za 1m2 Koef. redukce na pramen po redukci na pramen K2 - složení porostu K4 - úvaha odhadce K1 x x K4 oceňované nemovitosti odvozená ze srovnání K1 - K3 - č poloha jiné 1 11,59 0,90 10,43 1,00 1,00 1,10 1,02 1, ,59 0,90 13,13 1,00 1,00 1,00 1,04 1, ,62 0,90 16,76 1,08 1,05 1,20 1,06 1,44 12 Celkem průměr 11 Minimum 9 Maximum 13 Směrodatná výběrová odchylka - s 2 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 9 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 13 K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na složení porostu K3 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti s podobným využitím. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m 2 nemovitosti na 11,-- Kč Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice pozemků * m ,-- Kč C. REKAPITULACE 1. Rekapitulace ceny dle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky ,-- Kč 2. Rekapitulace ceny dle odborného odhadu Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice 3. Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Lesní pozemky v katastrálním území Přemyslovice ,-- Kč ,-- Kč 14

15 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí se přikláníme spíše k odbornému odhadu a především srovnávací metodě a stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na ,- Kč Slovy: Třistapadesáttisíc korun Na základě žádosti objednatele je výsledná cena upravena i pouze pro podíl spoluvlastníka pana Pavla Echtnera ve výši id. 1/2. Vlastnický podíl na pozemcích je obecně hůře obchodovatelný než celek, a proto není možné prostě rozdělit výslednou cenu na poloviny. Pro stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na předmětných nemovitostech jsme se rozhodli výslednou cenu vynásobit koeficientem 0,40. Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 na předmětných nemovitostech: Kč * 0,40 = Kč Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na předmětných nemovitostech stanovujeme na Kč Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne Slovy: Stočtyřicettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. 15

16 E. Přílohy I. Výpis z katastru nemovitostí II. Výpis z lesních hospodářských osnov III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 16

17 II. Výpis z lesních hospodářských osnov Porost na pozemku parc. č. 376 a na parcele vedené ve zjednodušené evidenci č

18 Porost na pozemku parc. č. 811/2 Porost na pozemku parc. č. 1042/1 18

19 Porost na pozemku parc. č. 1066/1 19

20 III. Srovnávané nemovitosti 20

21 21