Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3990-59/2014 EX 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 215/13 Adresa nemovitosti: Komenského 215, Stochov Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Stochov, k.ú. Stochov, kód k.ú. 755567, LV 1393 Ostatní stavby: Pozemky: 559, 686/28 Vlastník stavby: Josef Lébr, J. A. Komenského 215, 27303 Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Josef Lébr, J. A. Komenského 215, 27303 Stochov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : soudní exekutor, JUDr. Karel Urban; č. obj.:59, 17.4.2014 Adresa objednatele: Minská 54 / 59, 616 00 Brno IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Antonín Kolouch Ant. Škváry 3249, 272 01 Kladno IČ: 629 73 967 telefon: 603 548 601 e-mail: kolouch.a@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení Sp. zn. 97 EX 3363/13-11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Datum místního šetření: 28.4.2014 Datum zpracování : 29.4.2014 Počet stran: 7 stran Počet vyhotovení: 3 Počet příloh: 2 Kladno, dne 29.4.2014 Otisk razítka Antonín Kolouch
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1953 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2013 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 5 585 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 36/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 215/13 2 1+kk 29,30 1,40 3,00 33,70 31,50 293 / 10 361 23 810 Kč/m 2 KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 758 741 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 717 700 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 252 298 Kč 0 Kč Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku 17 449 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Srovnatelné nemovitosti se v dané lokalitě nabízejí za ceny od 680,- tis. výše. Výhodou je lukrativní lokalita. S ohledem na umístění v lokalitě, stavebně technickému stavu, nabídkám a realizovaným prodejům srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě doporučuji doporučuji obvyklou cenu 750 000,- Kč NÁLEZ - 2 -
Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - výpis z KN vypracovaný Katastrálním úřadem ze dne 8.4.2014, z LV č 1393 a 956, pro katastrální území Stochov - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. - projektová dokumentace uložená v archivu města Stochov Stochov je bývalé hornické město ve Středočeském kraji, má 5 864 obyvatel a jsou v něm všechny důležité úřady včetně mimo finančního a katastrálního, kompletní síť obchodů a služeb, MHD, síť kulturních, sportovních a ubytovacích zařízení, rozvody všech inženýrských sítí a kabelové televize. Město leží asi 30 km severozápadně od Prahy s přístupem 4 km po rychlostní komunikaci R7 - dostupnost okraje Prahy autem cca 20 min. Výborná dostupnost do Prahy je také pravidelnými linkami autobusů a vlakem. Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve zděném domě, í v okrajové části města Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové části města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B. Bytová jednotka č. 215/13 je byt1,kk ve 2 nadzemním podlaží domu. Bytová jednotka 1+KK s příslušenstvím. Bytový dům je z roku 1953, stavebně technický stav odpovídá době užívání a běžné údržbě. Bytová jednotka nebyla zrekonstruována. Je v původním stavu Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, neumožňující podkroví 5. Krytiny střech pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře plné a prosklené 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák - 3 -
23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o zastavěnou plochu a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pozemky se v dané lokalitě pod stavbami pohybují okolo 1000,- Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 559 593 1 000 293 / 10 361 16 770 ostatní plochy 686/28 24 1 000 293 / 10 361 679 Celková výměra pozemků 617 Hodnota pozemků celkem 17 449 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Jde o typovou obytnou budovu typu T 20/51 stojící v Komenského ulici, v sídlištní zástavbě v okrajové čísti města Stochov. Napojení je provedeno na veřejný vodovod, teplovod, kanalizaci a elektrosíť. Stavba sama je zděná se základy s funkční izolace proti zemní vlhkosti. Má sedlovou střechu, se žlaby a svody na okapech. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější stěrkové - dům je zateplen. Stropy jsou s rovným podhledem, okna plastová, dveře plné a prosklené, schody teracové. Podlahy společných prostor jsou betonové nebo teracové. Celkový technický stav domu odpovídá době užívání a průměrné údržbě. Byt č. 215/13 je byt 1+1/B s příslušenstvím ve 2.NP domu č.p.215. Podlahy obytných místností jsou vlysové a PVC, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Topení je dálkové. V bytě je rozvod studené i teplé vody, teplá voda je přiváděna teplovodem, dále obklady v kuchyni a v koupelně, umyvadlo, vana, splachovací záchod a sporák na P+B. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 pokoj byt 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 koupelna + WC byt 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 chodba byt 3,00 m 2 1,00 3,00 m 2 sklep byt 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 balkon byt 1,40 m 2 0,50 0,70 m 2 Celková podlahová plocha 33,70 m 2 31,50 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 33,70 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 66 316 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 234 849 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 0 Další životnost roků 100 Opotřebení % 0,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 234 849 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Bytová jednotka nacházejícím se v okrajové části města Stochov Bytová jednotka č. 214/35 je byt 1+kk ve 2 NP. zděné 31,50 2.NP +kk X X X X Srovnávané jednotky Stochov, ul. Komenského X Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě Zděný dům 29,95 3 1+kk 730 000 24 374 1,00 24 374 Stochov, ul. Komenského Jedná se o byt 1+kk ve stejné lokalitě a ve vedlejším bytovém domě zděný dům 31,54 2 1+kk 750 510 23 795 1,00 23 795 Stochov, ul. Komenského Předmětný byt je umístěn ve 1 NP. typového zděného domu domu, v lokalitě do 200km od oceňované nemovitosti. zděný 30,30 3 1+kk 730 000 24 092 1,00 24 092 Variační koeficient před úpravami: 0,98 % Variační koeficient po úpravách: 0,98 % Průměrná cena 24 087 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 31,50 m 2 Porovnávací hodnota 758 741 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Obytné prostory 2 32 2 600 6 825 81 900 Celkový výnos za rok: 81 900-5 -
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 32 Reprodukční cena RC Kč 2 234 849 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 2 600 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 81 900 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 77 805 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 326 Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 33 523 Správa nemovitosti 0,04 % * RC Kč/rok 894 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 34 743 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 43 062 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 717 700 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: 31,50 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 23 810 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1393 a 956, ze dne 8.4.2014 0 Snímek katastrální mapy 0 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 10.6.1987 pod č. j. Spr. 147/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3990-59/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č.59. - 6 -
Kuchyně Koupelna Pokoj Chodba Schodiště v domě Chodba - 7 -