Odhad tržní hodnoty č

Odhad tržní hodnoty č. 23802 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459 č. obj.: 065 Ex 02053/10-040 ze dne: 8.2.2013 Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 02053/10-040 Podle stavu ke dni 17. 5. 2013 posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. soudní znalec 788 20 Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje13 stran textu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. 17. 5. 2013

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí: Parcela č. 824/2 Druh: orná půda zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Hranice, pro obec Partutovice, katastrální území Partutovice na LV č. 42 s podílem povinné 1/4 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. USN 065 Ex 02053/10-040 ze dne 8.2.2013 2. Informace o nemovitosti Nemovitost pozemek zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Hranice, pro obec Partutovice, katastrální území Partutovice na LV č. 42 je druh: orná půda, využívána jako zemědělská půda. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 5. 2013 za přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j.. USN 065 Ex 02053/10-040 ze dne 8.2.2013 - LV 42 k.ú. Partutovice, obec Partutovice - KM k LV 42 k.ú. Partutovice, obec Partutovice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb, vyhl 450/2012 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - DeltaNem - mapový server ČUZK, - server veřejného registru zemědělské půdy LPIS - mapový server Google 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Partutovice Katastrální území: Partutovice (718122)

3 List vlastnictví číslo: 42 Vlastníci: 1. Biskup Antonín Podíl: 3/4 č.p. 86, 75301 Partutovice 2. Veselá Anna Podíl: 1/4 Výškovická 443/145, Výškovice, 70030 Ostrava 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Hranice, pro obec Partutovice, katastrální území Partutovice na LV č. 42 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Metody oceňování Obvyklá ceny Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové,

4 rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. V případě tohoto ocenění pozemku je nákladová cena cenou úřední. Věcná hodnota nemovitosti Je cenou pozemků bez koeficientů prodejnosti a koeficientů inflace Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že nebyly poskytnuty informace o pronájmu pozemku tato metoda nebyla pro ocenění použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá pozemků na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. Postup oceňování při použití indexové metody: Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A.územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B.typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C.třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D.obchodní venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská)

5 E.územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, služby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F.speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či snižují cenu pozemku) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové tržní ceny SJTC s jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTC s = JTC s /I s Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. I o = A o x B o x C o x D o x E o x F o Následuje výpočet jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku JTC o standardní jednotková tržní cena se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTC o = SJTC s x I o Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CP o násobením jednotkové tržní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CP o = JTC o x PP o, kde: PP o.plocha pozemku oceňovaného Pro tržní cenu zemědělských pozemků jsou důležité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současným uživatelem pozemků, druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, zahrada a jiné), poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. okolní zástavba Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 84811 je stanovena cena 2,09 Kč/m 2 Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Partutovice 3,06 Kč/m 2 bez přirážek. Z toho vyplývá, že oceňované pozemky jsou kvalitativně horší než průměrné pozemky v daném katastrálním území. Popis oceňované nemovitosti - pozemků. Pozemek parcela č. 824/2 orná půda výměra 6 684 m 2 BPEJ 84811 výměra 6 684 m 2 Pozemek situován v extravilánu obce Partutovice intenzivně využívaných zemědělsky pozemků. severně od zastavěného území obce v lánu Dle informací veřejného registru půdy LPIS je pozemek zemědělsky využíván.

6 Charakteristika dle BPEJ BPEJ 84811 Region: mírně chladný, vlhký Cena půdy: 2.09 Kč/m2 Suma teplot nad 10 C: 2000-2200 Vláhová jistota: nad 10 Expozice: všesměrová Suchá vegetační období: 0-5 dní Průměrná roční teplota: 5 C - 6 C Sklonitost: mírný svah Roční úhrn srážek: 700-800 mm 3-7 Hloubka půdy: Půdní typy: Podloží: Váha: Skeletovitost: hluboká, středně hluboká Skeletovitost: žádná, s příměsí, až slabá >30 cm do 25% Kambizemě oglejené, rendziny kambické oglejené, pararendziny kambické oglejené a pseudogleje modální opuky, břidlice, permokarbon nebo flyše středně těžké lehčí až středně těžké bez skeletu až středně skeletovité Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 42 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

7 B. Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 42 b) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 42 29 29 Zemědělské pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 824/2 84811 6 684 2,09 2,0900 13 969,56 Pozemky na LV číslo 42 zjištěná cena: 13 969,56 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky na LV číslo 42 Porovnávací pozemky: Krčmáň

8 Realizovaná cena: 711 200, Kč Výměra: 55 900,00 m 2 Jednotková cena: 12,72 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 8,90 Kč/m 2 Váha: 1,00 Krčnáň Realizovaná cena: 711 200, Kč Výměra: 55 900,00 m 2 Jednotková cena: 12,72 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 8,90 Kč/m 2 Váha: 1,00 Byškovice Realizovaná cena: 150 000, Kč Výměra: 13 212,00 m 2 Jednotková cena: 11,35 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 7,94 Kč/m 2 Váha: 1,00 Nětčice Realizovaná cena: 174 000, Kč Výměra: 15 432,00 m 2 Jednotková cena: 11,28 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 7,90 Kč/m 2 Váha: 1,00 Hranice Realizovaná cena: 184 404, Kč Výměra: 15 367,00 m 2 Jednotková cena: 12, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 8,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Sušice u Přerova Realizovaná cena: 255 228, Kč Výměra: 21 269,00 m 2 Jednotková cena: 12, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 8,40 Kč/m 2 Váha: 1,00 Rouské Realizovaná cena: 50 000, Kč Výměra: 3 878,00 m 2

9 Jednotková cena: 12,89 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 9,02 Kč/m 2 Váha: 1,00 Dolní Nětčice Realizovaná cena: 149 000, Kč Výměra: 11 639,00 m 2 Jednotková cena: 12,80 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 8,96 Kč/m 2 Váha: 1,00 Drahotuše Realizovaná cena: 839 000, Kč Výměra: 59 929,00 m 2 Jednotková cena: 14, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,700 Upravená jednotková cena: 9,80 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 7,90 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 8,69 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 9,80 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 7,90 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: orná půda Parcelní číslo: 824/2 Výměra (V): 6 684,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 6 684,00 m 2 7,90 Kč/m 2 = 52 803,60 Kč Pozemky na LV číslo 42 zjištěná cena: 52 803,60 Kč b) Věcná břemena b.1) Obecná metoda b.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků Míra kapitalizace (u): 0,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0000 Úročitel (q): 1 + i 1,0000 q n 1 = 0, Kč

10 Hodnota věcného břemene: U q n i Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

11 C. Rekapitulace Pozemek na LV 42 k.ú. Partutovice, obec Partutovice je situován v extravilánu - mimo centrum obce Partutovice a jeho využití je pouze jako zemědělská půda. Na obvyklou cenu pozemků má vliv především: kvalita pozemků (charkter. dle BPEJ) druh pozemků, možnosti územního plánu poloha pozemků a atraktivnost lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, přístup k pozemkům, průběh pozemkových úprav v lokalitě, konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě. Cena půdy se dle realitních makléřů, ale i dle realitního serveru specializovaného na prodej zemědělské půdy pohybuje v cenách dle BPEJ. Zde pro BPEJ 84811 je stanovena cena 2,09 Kč/m 2 Průměrná cena zemědělských pozemků je pro k.ú. Partutovice 3,06 Kč/m 2 bez přirážek. Z toho vyplývá, že oceňované pozemky jsou kvalitativně horší než průměrné zemědělské pozemky v daném katastrálním území. Odhad obvyklé ceny pozemků na LV 42 k.ú. Partutovice byl pomocí metody porovnávací Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

12 Cena pozemků podle cenového předpisu Cena pozemků určená porovnávací metodou Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny celkem Odhad obvyklé (obecné, tržní) ceny podílu ¼ 13 970, Kč 52 800, Kč 0, Kč 52 800, Kč 13 200, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem 52 800, Kč Cena slovy: padesátdvatisíceosmset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Biskup Antonín 3 / 4 39 600, Kč Veselá Anna 1 / 4 13 200, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/4 13 200, Kč Cena slovy: třinácttisícdvěstě Kč

13 D. Seznam příloh 1. LV 42 k.ú. Partutovice, obec Partutovice 2. KM k LV 42 k.ú. Partutovice, obec Partutovice 3. mapy místa 3. mapa LPIS 4. Google mapy