ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5311-121/17 o obvyklé ceně nemovitosti - objektu č.p.527 s příslušenstvím, cizí stavební plocha p.č.st577/1, st577/5 v obci Boršice, k.ú.boršice u Buchlovic. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Dražební společnost MORAVA Dlouhá 4433 760 01 Zlín Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 2.června 2017 Posudek vypracoval: Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř.3742 760 01 Zlín Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran. Ve Zlíně, dne 22.června 2017
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá cca 1 km jižně od centra obce Boršice (2200 obyv.), při vjezdu do zemědělského areálu z komunikace Boršice-Nedakonice a není přímo přístupná z veřejné komunikace. Nemovitost je tvořena budovou č.p.527 užívanou původně jako hlavní administrativní objekt v zemědělském areálu a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav (tj.přípojek inž.sítí). Objekt je umístěn na pozemcích p.č.st577/1, st577/5, které jsou v cizím vlastnictví. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.boršice u Buchlovic, obec Boršice, list vlastnictví č.42, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú.boršice u Buchlovic. Územní plán obce Boršice. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 2.6.2017. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.42 pro k.ú.boršice u Buchlovic, obec Boršice zapsán : Zemědělské družstvo DRUŽBA, družstvo v likvidaci, č.p.527, 68709 Boršice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Budova č.p.527 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Použité metody ocenění Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty metoda výnosová metoda komparativní Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V daném případě znalec ke stanovení obvyklé ceny použil omezeně kombinaci všech tří metod. Hodnocená nemovitost neumožňuje svým charakterem použití všech uvedených metod, nemovitost není možné v současném špatném technickém stavu pronajmout za přijatelné nájemné (až po provedené rekonstrukci), znalec nemá k dispozici dostatek srovnatelných nabídek obdobných nemovitostí v podobném technickém stavu k prodeji. Věcná hodnota je použita především proto, aby byla provedena komplexní hodnotová analýza objektu. - 2 -
2.1 Výpočet ceny věcné a reprodukční hodnoty stavby Cena je stanovena nákladovým způsobem v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017 bez použití koeficientu dle trhu a polohy (pp=1.0000). 2.1.1 Budova č.p.527 Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Objekt č.p.527 umístěný na cizích pozemcích p.č.st577/1, st577/5 má 3 nadzemní podlaží s plochou střechou, nepodsklepený, zděné konstrukce. Objekt byl původně užíván jako hlavní budova v areálu zemědělského družstva s funkcí administrativní a obslužného zázemí pracovníků družstva. Dispozice objektu : 1.NP - vstup, vrátnice, původní kuchyně a jídelna, zázemí 2.NP - kanceláře, zasedací místnosti, hyg.zázemí, centrální chodba v podélné ose objektu 3.NP - kanceláře Popis použitých konstrukcí a vybavení je uveden v odst.2.1.5. Doklady o stáří objektu se nepodařilo dohledat, podle způsobu provedení a použitých stavebních prvků stanovuji stáří objektu na 50 roků. Objekt je dlouhodobě neudržovaný, ve špatném technickém stavu, vykazuje zvýšené opotřebení. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné 2.1.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 40.20*11.90*6.70+17.20*5.90*7.90+ 11.90*11.00*2.70 = 4360.27 m 3 2.1.1.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 40.20*11.90+17.20*5.90 579.86 m 2 3.35 m 2.NP 40.20*11.90+17.20*5.90 579.86 m 2 3.35 m 3.NP 11.90*11.00 130.90 m 2 2.70 m Celkem: žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 430.21 m 2 a prům.výška podlaží je 3.28 m. 2.1.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl - 3 -
Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací Základové pasy. standard 0.08200 100% 2. Svislé konstrukce Zděné. standard 0.17400 100% 3. Stropy Nespalné stropy s podhledem rovným i členitým. standard 0.09300 100% 4. Zastřešení mimo krytinu Střecha plochá jednovrstvá. standard 0.07300 100% 5. Krytiny střech živičná svařovaná vícevrstvá. standard 0.02100 100% 6. Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny průniky), parapety. standard 0.00600 100% 7. Úpravy vnitřních povrchů Vápenné omítky. standard 0.06900 100% 8. Úpravy vnějších povrchů Břizolit. standard 0.03300 100% 9. Vnitřní obklady keramické Obklady záchodů, umýváren, kuchyní apod. standard 0.01800 100% 10. Schody Železobetonová konstrukce. standard 0.02900 100% 11. Dveře Hladké plné nebo prosklené. standard 0.03100 100% 12. Vrata Neuvažují se. neuvažuje se 0.00000 100% 13. Okna Dřevěná zdvojená. standard 0.05200 100% 14. Povrchy podlah PVC, běžná keramická dlažba, textilní krytiny. standard 0.03200 100% 15. Vytápění Ústřední (nyní nefunkční). podstandard 0.04200 100% -0.042 16. Elektroinstalace Světelná a třífázová. standard 0.05700 100% 17. Bleskosvod Ano. standard 0.00300 100% 18. Vnitřní vodovod Rozvod studené a teplé vody. - 4 -
standard 0.03200 100% 19. Vnitřní kanalizace Odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí. standard 0.03100 100% 20. Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu proveden (nyní nefunkční). podstandard 0.00200 100% -0.002 21. Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody. standard 0.01700 100% 22. Vybavení kuchyní Neuvažuje se. neuvažuje se 0.00000 100% 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc Umyvadla, sprchové kouty, WC splachovací a pisoáry. standard 0.03000 100% 24. Výtahy Ne. chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 25. Ostatní Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže. podstandard 0.05900 100% -0.059 26. Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se 0.00000 100% -0.12893 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.12893) = 0.9304 2.1.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 50 let a předpokládané životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 62.5%. 2.1.1.7 Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.807,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 430.21 m 2 PZP) x 0.9353 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.28 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.9402 K4: podle vybavení stavby x 0.9304 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 0.9000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1430 pp: koeficient dle trhu a polohy x 1.0000 pp = It x Ip = 1.000 x 1.000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.159,24 Cena za celý obestavěný prostor 4360.27 m 3 = Kč 18.135.409,39 Cena stavby bez opotřebení = Kč 18.135.409,39 Snížení ceny za opotřebení 62.5% - Kč 11.334.630,87-5 -
Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 6.800.778,52 Budova č.p.527 Cena celkem Kč 6.800.779,- 2.1.3 Rekapitulace nákladových cen VĚCNÉ CENY (S OPOTŘEBENÍM A BEZ VLIVU KOEFICIENTU pp) 1) Budova č.p.527 Kč 6.800.779,- Zjištěná cena celkem Kč 6.800.779,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 6.800.780,- REPRODUKČNÍ CENY (BEZ VLIVU OPOTŘEBENÍ A KOEFICIENTU pp) 1) Budova č.p.527 Kč 18.135.409,- Zjištěná cena celkem Kč 18.135.409,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 18.135.410,- 2.2 Výnosová hodnota Výpočet vychází z předpokládaných výnosů při pronajímání objektu pro kancelářské a obdobné účely s obslužným zázemím a z předpokládaných nákladů při pronajímání a z nákladů na uvedení do standardního technického stavu. Náklady na energie a služby hradí nájemce. 2.2.1 Náklady na uvedení do pronajmutelného stavu Rozsah nutných oprav a modernizací je uveden níže jako koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Cen.podíl části nedokon. n 5. Krytiny střech 0.02257 100% 100% 0.023 6. Klempířské konstrukce 0.00645 100% 100% 0.006 7. Úpravy vnitřních povrchů 0.07416 100% 50% 0.037 8. Úpravy vnějších povrchů 0.03547 100% 100% 0.035 9. Vnitřní obklady keramické 0.01935 100% 100% 0.019-6 -
11. Dveře 0.03332 100% 70% 0.023 13. Okna 0.05589 100% 100% 0.056 14. Povrchy podlah 0.03439 100% 100% 0.034 15. Vytápění 0.02077 100% 100% 0.021 16. Elektroinstalace 0.06127 100% 100% 0.061 17. Bleskosvod 0.00322 100% 100% 0.003 18. Vnitřní vodovod 0.03439 100% 100% 0.034 19. Vnitřní kanalizace 0.03332 100% 80% 0.027 20. Vnitřní plynovod 0.00099 100% 100% 0.001 21. Ohřev vody 0.01827 100% 100% 0.018 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc 0.03224 100% 100% 0.032 25. Ostatní 0.02918 100% 100% 0.029 0.462 Neuvedené konstrukce a vybavení nebudou opravovány a neovlivňují výpočet ceny rekonstruované stavby. Koeficient oprav stavby = 1 - n = 1-0.462 = 0.5385. 2.2.2 Výpočet ceny rekonstrukce objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.807,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 430.21 m 2 PZP) x 0.9353 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.28 m PV) + 0.30 >= 0.60 x 0.9402 K4: podle vybavení stavby x 0.9304 K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x 0.9000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1430 pp: koeficient dle trhu a polohy x 1.0000 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.159,24 Cena za celý obestavěný prostor 4360.27 m 3 = Kč 18.135.409,39 Koeficient nedokončené stavby ( 25 vyhlášky) x 0.5385 Cena stavby bez opotřebení = Kč 9.765.917,96 Snížení ceny za opotřebení 62.5% - Kč 6.103.698,72 Cena stavby bez opravených konstrukcí = Kč 3.662.219,24 Cena stavby s opravenými konstrukcemi = Kč - 6.800.779,00 Budova-výpočet ceny rekonstrukce Cena celkem Kč 3.138.560,- - 7 -
2.2.3 Příjmy Ceny nájmů obdobných prostor se pohybují od 300,- Kč/m 2 /rok (starší objekty bez adaptací) do 1000,- Kč/m 2 /rok (nově budované objekty s odpovídajícím zázemím), nejčetněji sjednávané nájmy se pohybují okolo 800,- Kč/m 2 /rok. Ceny obvyklých nájmů u jednotlivých prostor jsou stanoveny na základě porovnání a jsou uvedeny v následující tabulce. 2.2.4 Obvyklý výnos Ceny obvyklých nájmů u jednotlivých prostor jsou stanoveny na základě porovnání se shora uvedenými obdobnými prostory a jsou uvedeny v následující tabulce: Objekt Podlaží Nájemné (Kč/m 2 /rok) Užitná plocha (m 2 ) Roční nájem v Kč kanceláře 1np 600 464 278400 Kanceláře 2np 600 464 278400 Kanceláře 3np 400 104 41600 Celkem 598400 2.2.5 Výdaje spojené s pronajímáním a další údaje Náklady při pronajímání znalec odhaduje nebo stanovuje podle obecně platných principů výpočtu. V případě, že vypočtené výdaje přesahují 40 % příjmů je možno čistý výnos kalkulovat ve výši 60 % příjmů. V případě, že podíl čistého zisku na celkových výnosech je výrazně nižší, je nutno uvážit zda je použití výnosové metody pro stanovení ceny obvyklé relevantní. Výpočet je proveden metodou věčné renty. Výnosy se uvažují ve výši před zdaněním. Míra kapitalizace je určena dle níže uvedeného výpočtu. Takto vypočtená hodnota se blíží míře kapitalizace zjištěné porovnáním s výnosovými cenami srovnatelných objektů a lépe vyjadřuje současnou situaci na trhu s nemovitostmi než míra kapitalizace dle cenového předpisu. Míra kapitalizace Porovnatelný bezrizikový výnos 0,10 % Riziko trhu (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Riziko segmentu (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Podnikatelské riziko (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Finanční riziko (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Kapitalizace výpočtu věčné renty 8,1 % Míra kapitalizace setinná výpočtu věčné renty: 0,081 2.2.6 Výpočet hodnoty Zadání Míra kapitalizace setinná výpočtu věčné renty: 0,081 Příjmy Příjmy celkem 598400,- Kč/rok Čisté roční nájemné 60 % výnosů (N) 359040,- Kč/rok Výnosová hodnota = čisté roční nájemné/ míra kapitalizace setinná Výnosová hodnota (N/0,081) - hrubá Kč 4.432.593,- Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 3.138.560,- Náklady na cizí pozemek Kč 343.800,- Výnosová hodnota - čistá Kč 950.233,- - 8 -
2.3 Celkové hodnocení nemovitosti Výše uvedenou analýzou byly znalcem stanoveny jednotlivé dílčí hodnoty vedoucí ke stanovení ceny obvyklé v následujících hodnotách : Věcná cena Kč 6.800.780,- Reprodukční hodnota Kč 18.135.410,- Výnosová hodnota Kč 950.233,- Zpracovatel se při stanovení obvyklé ceny přiklonil k ceně stanovené výnosovou metodou. Hodnocený objekt se nachází v lokalitě s průměrnou dostupností z pohledu širšího regionu, s průměrnou dostupností v rámci obce. Kladem nemovitosti je umístění v zavedeném provozním areálu. Nedostatkem je špatný technický stav objektu a umístění na cizích pozemcích. 3. ZÁVĚR Obvyklá cena předmětné nemovitosti ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena hodnota výnosová po zaokrouhlení. Obvyklá cena je stanovena ve výši Kč 950.000,- Slovy: devětsetpadesáttisíc Kč Ve Zlíně, dne 22.června 2017 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Mapové podklady 3. Fotodokumentace... Vypracoval ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.4.1996, č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5311-121/17. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. - 9 - Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř. 3742 760 01 Zlín
- 10 -
- 11 -