ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /12. JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /12 o ceně budovy ubytovny č.p.1579 na parc.č.5798, katastrální území, obec a okres Kladno, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.13385) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla Kladno Vlastník nemovitosti: SJM Vršecký Vladimír Ing. a Vršecká Irena Tolstého 758, Kladno 4 Vašíčkova 3268 Kladno 4 Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 14.května 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.května 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 3.dubna 2012, LV č Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr. Ing.Petrem Kučerou dne pod č.j.150 EX 180/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 14.května 2012 za účasti uživatele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství 2) Stavební pozemek - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Oceněno podle 22, 23, přílohy č.17 vyhlášky. 1.1) Budova ubytovny č.p.1579 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je provedena z tašek Bramac, klempířské konstrukce jsou úplné, plastové. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické v kuchyni, umývárnách a na WC. Schodiště s betonovými stupni opatřených keramickou dlažbou. Dveře hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou opatřeny podlahovou krytinou PVC, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody je zajištěn kotlem ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák s el.troubou. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří umývadla, 4x sprchový kout a 4x splachovací WC. Dům byl uveden do užívání v roce 1906 a nachází se ve zhoršeném technickém stavu. Ke dni ocenění je objekt užíván jako ubytovna pro sociálně slabé občany. V přízemí se nachází 5x pokoj, společná kuchyň, sociální zařízení na chodbě a komunikační prostory. V patře je situováno 6 pokojů, chodba a společné sociální zařízení. Charakteristika stavby CZCC: 1130 SKP: Typ podle účelu užití: G - budovy pro ubytování studentů, zaměstn. Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 12.80*4.50*2.50 = m 3 Vrchní stavba 12.80*14.00*8.50 = m 3 Zastřešení 12.80*14.00*4.50*0.5 = m 3 celkem = m 3-3 -

4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 12.80* m m 2.50 m/* 1.NP - přízemí 12.80* m m 3.70 m/* 2.NP - patro 12.80* m m 3.80 m/* Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.58 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Stropy podstandard % Výtahy chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % 0.749% 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úpravy vnitřních povrchů % % 8. Úpravy vnějších povrchů % % % 0.222% 9. Vnitřní obklady keramické % % 10. Schody % % 11. Dveře % % 12. Vrata % 13. Okna % % 14. Povrchy podlah % % 15. Vytápění % 2.718% 16. Elektroinstalace % % 17. Bleskosvod % 0.222% 18. Vnitřní vodovod % 2.092% 19. Vnitřní kanalizace % 1.775% 20. Vnitřní plynovod % % - 5 -

6 21. Ohřev vody % % 22. Vybavení kuchyní % % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % 1.59% 24. Výtahy % 25. Ostatní % 26. Instalační prefabrik.jádra % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.710,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.58 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.591,42 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,97 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,97 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,75 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,22 Budova ubytovny č.p.1579 Cena celkem Kč ,

7 1.2) Garáž s plochou střechou Oceněno podle 8, přílohy č.9/2 vyhlášky. Popis Garáž navazuje na objekt ubytovny, je zděná v tl.30 cm s plochou střechou. Krytina střechy je živičná svařovaná, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody. Vrata jsou plechová s nátěrem, prosvětlení objektu zajišťují luxfery. Podlaha hrubá betonová, je proveden rozvod el.instalace. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.20*12.80*3.30 = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Dveře chybí % * Okna chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50%

8 Výpočet ceny objektu ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.375,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.9) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.021,32 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,82 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,82 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,91 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,91 Garáž s plochou střechou Cena celkem Kč ,- 1.3) Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. (Pouze skutečně zastavěná plocha pro výpočet ceny budovy) Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 750,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 825,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.718,92 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,10 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,

9 Výměry a nájemné Prostor Rozměry Plocha Nájem za m 2 Nájemné Kč ubytování Podlahová plocha a nájemné celkem m Rekapitulace cen bez vlivu Kp Objekt vč.opotřebení bez opotřebení Budova ubytovny č.p , ,- Garáž s plochou střechou , ,- Celková cena bez vlivu Kp , ,- Výpočet ceny souboru objektů ( 22, 23 vyhlášky) Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN) = Kč ,- Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp) = Kč ,- Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) = Kč ,- Snížení o 40% - Kč ,- Roční nájem z pozemku - Kč 0,- 5% z ceny pozemku Pzp, zastavěné plochy - Kč ,25 Roční výše nákladů celkem 44,6% příjmů = Kč ,25 Výsledné roční upravené nájemné činí (N) = Kč ,75 Míra kapitalizace p = 8% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100 = Kč ,88 R = CV - CN = , ,- Celková cena pro skupinu D = CV x R = = , x ,12 = Kč ,- Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Cena celkem Kč ,

10 2) Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.5798 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 308 m 2 Úprava ceny pozemku Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 750,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 825,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.718,92 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,50 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,

11 C. REKAPITULACE 1) Budova ubytovny č.p.1579 vč.příslušenství Kč ,- 2) Stavební pozemek Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třimilionydvanácttisícosmsetpadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území, obec a okres Kladno vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing.Petr Kučera 150 Ex 180/12 ( dle Usnesení Okresního soudu v Kladně č.j. 12 EXE 5/2012 ze dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt ubytovny se nachází na ul.železárenská, která se nachází na rozhraní mezi obytnou a průmyslovou částí města, na konci slepé ulice. Objekt se nachází ve zhoršeném technickém stavu, byla však provedena nová střešní krytina Bramac včetně klempířských konstrukcí, nové vnitřní rozvody a nová fasáda na jedné stěně objektu. Dům čp.1579 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn

12 V obci Kladno a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. PRODEJ Penzion Kladno Kročehlavy, ul.palackého, přízemní s podkrovím, 6 pokojů, 2 koupelny, zastavěná plocha 300 m2, ÚT na zemní plyn, objekt před dokončením, chybí zařizovací předměty a část omítek, pozemek 875 m2 cena ,- Kč 2. PRODEJ Hostel Chržín, přízemní s podkrovím, 11 pokojů, užitná plocha 560 m2, ÚT na zemní plyn, nová střecha s vikýři, nová okna, cena ,- Kč 3. PRODEJ Hotel Stochov, dvoupodlažní, podsklepený, 14 pokojů (46 lůžek) s restaurací a vybavenou kuchyní, po rekonstrukci v r.1994, pozemek 1300 m2, cena ,- Kč 4. PRONÁJEM Penzion PARIS Velvary, Nám.Krále Vladislava, dvoupodlažní, 5 pokojů s restaurací, užitná plocha 300 m2, po rekonstrukci, dobrý technický stav, cena 1 800,- Kč/m2/rok

13 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt ubytovny se nachází ve zhoršeném technickém stavu s nedostatečným vybavením pro ubytované, odhaduji cenu obvyklou objektu ubytovny č.p.1579 s pozemkem a příslušenstvím zapsané na LV č ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitostí spojené, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. Nemovitost není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. V Ostravě, dne 28.května 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc