Oprava znaleckého posudku č. 103-4475/17 provedena v Ostravě dne 22.1.2018. ZNALECKÝ POSUDEK č. 103-4475/17 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 534/18 v k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Objednatel posudku: JUDr. Karel Urban soudní exekutor Minská 54 616 00 Brno-město Účel posudku: pro účely exekučního řízení 97EX 12730/12-77 Podle stavu ke dni 17.08.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 17.08.2017
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 12730/12-77 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 618 v k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, okres Ostravaměsto. Úkolem znaleckého posudku je: - ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 618, a to: - pozemek parc.č. 534/18 o výměře 1 246 m 2 orná půda - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. 2. Údaje o oceňovaných pozemcích Oceňovaný pozemek se nachází v těsné blízkosti dálnice D1 v městské části Hošťálkovice, ve městě Ostrava. V blízkém okolí pozemku se nenachází žádná zástavba. Centrum města Ostrava, kde se nachází kompletní občanská vybavenost, se nachází ve vzdálenosti cca 11 km jihovýchodním směrem. Pozemek je dostupný z veřejné komunikace, která lícuje na západní straně s oceňovaným pozemkem. Dle platného územního plánu pro město Ostrava se předmětný pozemek nenachází v zastavitelném území města. Dle zjištěných informací se pozemek nachází v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.6.2017 za účasti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, list vlastnictví č. 618, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 26.4.2017. - územní plán města Ostrava - kopie katastrální mapy předmětného území ze stránek www.cuzk.cz ze dne 19.6.2017 - situační mapa a letecký snímek - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 618 v k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město: A - LV Vlastník: Schindlerová Karla, Markvartovická 52/48, 747 14 Ludgeřovice B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 534/18 o výměře 1 246 m2 orná půda B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV bez zápisu E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 97EX 12730/12-77 ze dne 30.5.2017 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 534/18 v k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. - 3 -
Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: metoda ocenění dle cenového předpisu metoda srovnávací Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací. - 4 -
B. Posudek 1. Ocenění dle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1. Pozemek parc.č. 534/18 Pozemek parc.č. 534/18 (zapsaný na LV č. 618) se nachází v těsné blízkosti dálnice D1 a řeky Odry a ke dni ocenění slouží jako část pole. Pozemek je ke dni ocenění porostlý náletovým porostem. Pozemek je přístupný ze západní strany po veřejné komunikaci ve vlastnictví města Ostravy. Pozemek je umístěn v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. Dle platného územního plánu se oceňovaný pozemek nachází z větší části v zóně zemědělské a z části v zóně komunikace. Ocenění pozemku parc.č. 534/18 je provedeno dle 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce nad 250 tisíc obyv. - vlastní území: 320 % Celková úprava ceny: 320,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 534/18 64600 1 126,00 8,20 320,00 34,44 38 779,44 orná půda 534/18 64610 120,00 7,08 320,00 29,74 3 568,80 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 246,00 m 2 42 348,24 Pozemek parc.č. 534/18 - zjištěná cena = 42 348,24 Kč - 5 -
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemcích uvedeného typu pozemky polí a plochy neurčené územním plánem k zastavění, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich současného a budoucího využití, jsem názoru, že oceňovaný pozemek je dobře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, zobchodovány nebo inzerovány tyto pozemky: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Druh pozemku Celková plocha [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 plochy [Kč] Datum nabídky prodeje Pozemek, Ostrava-Výškovice, okr. Ostrava-město Pole 11 802 233 640 20 2017 Pozemek, Stará Plesná, okr. Ostravaměsto Louka 22 123 641 700 29 2017 Pozemek, Zbyslavice, Ostrava-město Louka 9 132 172 595 19 2017 Pozemek, Ostrava-Hrabová, Ostravaměsto Pole 4 653 119 160 26 2017 Pozemek, Ostrava-Hošťálkovice, Ostrava-město Pole 2 034 65 000 32 2015 Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované pozemky, pozemky polí obdobné velikosti v průměru od 20 do 35 Kč/m 2. Srovnatelnou hodnotu pozemku pak stanovuji na částku, a to: 30 Kč/m 2 tj. za celkovou výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č. 618 pro k.ú. Hošťálkovice (1 246 m 2 ): tj. celkem 37 380 Kč - 6 -
3. Práva a závady s nemovitostí spojená Na LV č. 618 v oddíle C je zapsáno věcné břemeno odpovídající právu zřizování a provozování vedení distribuční soustavy nadzemního vedení VVN, oprav a údržby s právem provádět úpravy za účelem její obnovy, výměny, modernizace nebo zlepšení její výkonnosti, včetně jejího odstranění ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s. Dále je na LV č. 618 zapsáno věcné břemeno zřizování a provozování vedení na pozemku parc.č. 534/18 ve prospěch ČEZ Distribuce a.s. dle Smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 19.9.2002. Existence věcných břemen provozování vedení distribuční soustavy výrazně neovlivňuje prodejnost nemovitosti v exekuční dražbě. Tyto skutečnosti nepovažuji za hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněného a závazkem povinného. Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení a zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí - viz. výpis z katastru nemovitostí č. 618 oddíl C. Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. - 7 -
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 97EX 12730/12-77 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 618 v k.ú. Hošťálkovice, obec Ostrava, okres Ostravaměsto. Úkolem znaleckého posudku je: - ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 618, a to: - pozemek parc.č. 534/18 o výměře 1 246 m 2 orná půda - stanovit cenu obvyklou - uvést všechna příslušenství nemovitostí, - uvést známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, - stanovit výslednou cenu nemovitosti a jejího příslušenství Výsledné ceny (po zaokrouhlení): Pozemek zapsaný na LV č. 618 pro k.ú. Hošťálkovice: Zjištěná cena dle cenového Zjištěná cena srovnávací Pozemek předpisu [Kč] metodou [Kč] Pozemek parc.č. 534/18 42 350 37 400 Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou pozemky umístěny, nenapojení na dopravní a technickou infrastrukturu a s ohledem na možnost jejich využití pouze jako orná půda, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 534/18 takto (po zaokrouhlení): 37 400 Kč V Ostravě, 17.08.2017 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 103-4475/17 znaleckého deníku. - 8 -