STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 376/54/2012 Ve věci : Objednatel: Účel posudku : Zhotovitel posudku: O ceně podílu povinného na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 2332 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec a kat.území Horní Bečva, a to: - Stavba, část obce Horní Bečva, č. ev. 3, rod.rekr. na parcele č. St. 1966 - Pozemek, parcela St. 1966 o výměře 50m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela 1146/20 o výměře 350m2, trvalý travní porost Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení, na záladě usnesení č. j. 159 EX 01032/11-040; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného, pana Ing. Richarda Baluška, Sokolovská 9, 793 12 Svobodné Heřmanice. STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Mgr. David Pejchal Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 15 Počet stran příloh: 7 Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. SITUACE... 3 1.1 Zadání posudku:... 3 2. Nález... 4 2.1 Informace o nemovitosti... 4 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 2.4 Vlastnické a evidenční údaje... 4 3. Posudek... 5 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb.... 5 3.1.1 Rekapitulace... 8 3.2 Ocenění porovnávací metodou... 9 3.2.1 Chalupy... 10 4. Rekapitulace... 14 5. Znalecká doložka... 15 PŘÍLOHY... 16 Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapy Příloha č. 3: Satelitní snímky 2listy 4 listy 1 list 2
1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 19.3.2012 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j. 159 EX 01032/11-040, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: spoluvlastnický podílu povinného ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 2332 u Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro obec Horní Bečva, kat. území Horní Bečva, a to: - Pozemek, parcela 1146/20 o výměře 350m², trvalý travní porost - Pozemek, parcela St. 1966 o výměře 50m2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Horní Bečva, č.e. 3, rod.rekr., na parcele č. St. 1966 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede, kdy byl ohledně stavby, bytu nebo nebytového prostoru vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. Znalec dále uvede, zda je pozemek nezastavěným pozemkem, na kterém může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba spojená se zemí pevným základem, přičemž nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. 3
2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Objekt rod. rekr. Adresa nemovitosti: Horní Bečva ev.č. 3 756 57 Horní Bečva Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Horní Bečva Katastrální území: Horní Bečva Počet obyvatel: 2 459 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 45,8170 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 45,82 Kč/m 2 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.3.2012 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Mgr. Davida Pejchala, a povinného, pana Jana Baluška. 2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec a k.ú. Horní Bečva, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2332; vyhotovený dne 12.3.2012, dodaný objednatelem posudku. Kopie katastrálních map Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne 29.3.2012 2.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12.3.2012 je na listu vlastnictví 2332, pro k.ú. a obec Horní Bečva, Katastrálním úřadě pro Zlínský kraj jako vlastník zapsán: Balušek Jan podíl ½ Sokolovská 7, Svobodné Heřmanice, 793 12 Horní Benešov Balušek Richard Ing. podíl ½ Sokolovská 9, Svobodné Heřmanice, 793 12 Horní Benešov 4
3. POSUDEK Jedná se o spoluvlastnický podíl ½ na rekreační budově v obci Horní Bečva. Dům stojí na jejím okraji. Obec Horní Bečva leží v Chráněné krajinné oblasti Beskydy 12 km východně od Rožnova pod Radhoštěm po obou březích horního toku Rožnovské (Dolní) Bečvy, která odděluje pásmo Vsetínských vrchů od Beskyd. Centrum obce se nalézá v nadmořské výšce 505 m. n. m. Nejvyšší vrchol je Vysoká 1024 m. n. m. V obci žije 2472 obyvatel. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dům je dle sdělení stavebního odboru obecního úřadu Horní Bečva vystavěn v roce 1964. Nemovitost má podlahovou plochu 101,18 m 2. V 1. NP se nalézá obývací pokoj a dvě ložnice, v 1. PP kuchyň, koupelna a WC. Svislé konstrukce 1. PP jsou postaveny klasickou zděnou technologií z plných 45 cm cihel a tvárnic, 1. NP jsou na bázi dřevní hmoty obložené dřevem. Stropy jsou dřevěné, trámové, stropní podhled tvoří palubky na pero-drážku. Krov je proveden dřevěný. Střešní krytina je provedena z asfaltových pásů. Klempířské konstrukce jsou provedeny z Pz plechu. Dům není opatřen bleskosvodem. Topení je zajištěno pomocí kamen na tuhá paliva v obývacím pokoji a elektrickými přímotopy v ostatních místnostech. Kanalizace je svedena do septiku, plyn není zaveden. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů se k draženým nemovitostem neváží žádná práva, která nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5
Ocenění staveb 3.1.1 Objekt rod. rekr. - Horní Bečva Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 48 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 865 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 6,8x7,44 = 50,59 m 2 1.NP: 6,8x7,44 = 50,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 50,59 m 2 1,15 m 1.NP: 50,59 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.PP: (6,8x7,44)x(1,15) = 58,18 m 3 1.NP: (6,8x7,44)x(2,90) = 146,72 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 204,90 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 50,59 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 101,18 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ N 1. Druh stavby - Rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 6
13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,90 = 0,803 i = 1 II 1,05 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhlášené (např. láz. místa typu A, horské III 0,03 střediska, předměstí velkých měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, V 0,05 parky, význačné přírodní lokality 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,05 vzdálenosti nad 1000 m. 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,080 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,803 x 1,080 x 1,000 = 0,867 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 865 Kč/m 3 x 0,867 = 2 483,96 Kč/m 3 CP = CU x OP = 2 483,96 Kč/m 3 x 204,90 m 3 = 508 963,40 Kč 7
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 508 963,40 Kč = 508 963,40 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Objekt rod. rekr. - Horní Bečva - zjištěná cena = 254 481,70 Kč Ocenění: 3.1.2 Ocenění pozemků Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2930 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 45,82 1,00 2,1550 1,2930 127,674 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 1966 50,00 127,674 6 383,70 nádvoří 28 odst. 1 a 2 trvalý travní porost 1146/20 350,00 127,674 44 685,90 Stavební pozemky - celkem 51 069,60 = 51 069,60 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemky - zjištěná cena = 25 534,80 Kč 3.1.3 Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt rod. rekr. - Horní Bečva 254 481,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 254 481,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 25 534,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 25 534,80 Kč 8
Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 280 016,50 Kč 280 017 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt rod. rekr. - Horní Bečva 254 481,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 254 481,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 25 534,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 25 534,80 Kč Celkem 280 016,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 280 017 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 280 020 Kč slovy: Dvěstěosmdesáttisícdvacet Kč 3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových 9
cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 3.2.1 Chalupy 1) Chalupa Horní Bečva, užitná plocha: 74 m 2, pozemek: 392 m 2 Celoročně obyvatelná, částečně podsklepená chalupa s garáží. Výměra pozemku je 392 m2, z toho zastavěná plocha 67 m2. Dispozice: v 1. NP kuchyň, pokoj, koupelna, v podkroví dva pokoje. Objekt je využíván ke komerčnímu využití s kapacitou cca 8 lůžek, lze jej však využít i k trvalému 10
bydlení. Veřejný vodovod, el. 230, 400 V, vytápění na tuhá paliva+el. topidla, soc. zařízení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 990 000 KČ vč. provize 2) Chata Prostřední Bečva, užitná plocha: 65 m 2, pozemek: 2717 m 2 Chata 2+1 s garáží a velkým oploceným pozemkem 2717 m2 v krásném prostředí uprostřed lesů.chata je dřevěná,z větší části podsklepená,u chaty kůlna.uvnitř chaty jsou dva pokoje, kuchyně a veranda s posezením.do chaty vchod ze dvou stran.topení tuhými palivy,voda z vlastní studny,splachovací wc,odpad s veden do žumpy,elektřina.příjezdová cesta k chatě ze dvou stran.možno celoročního bydlení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 100 000 Kč 3) Chata Horní Bečva, užitná plocha: 80 m 2, pozemek: 400 m 2 Rekonstruovaná chalupa v obci Horní Bečva. Chalupa se nachází u hlavní komunikace směr Slovensko, je vzdálená cca 500metrů od lyžařského areálu, kdy v okruhu 800 metrů jsou další tři areály. Zastavěná plocha domu je 80m2, pozemek o celkové výměře 400m2. Na pozemku je dále postavena garáž. V přízemí domu je koupelna s WC, chodba, další samostatné WC, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj s krbem. V patře jsou dva prostorné pokoje po čtyřech postelích. Chalupa v dnešní době slouží k pronájmu krátkodobého pobytu. Koupelna a WC jsou po rekonstrukci. Chalupa je ve velice dobrém stavu. NABÍDKOVÁ CENA: 1 980 000 KČ 11
Seznam porovnávaných nemovitostí: Chalupa Horní Bečva Výchozí cena (VC): 1 990 000 Kč K redukce na pramen ceny: 1.15 K polohy : 1.00 K podobnosti stavby : 0.95 K tech.stav budovy : 1.05 K vybavení : 1.00 K úvahy znalce : 1.05 K pozemku : 1.00 Cena po redukci na 1 730 435 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,047375 Dosažitelná cena objektu 1 652 164 Kč Chata Prostřední Bečva Výchozí cena (VC): 1 100 000 KČ K redukce na pramen ceny: 1.15 K polohy : 1.00 K podobnosti stavby : 0.90 K tech.stav budovy : 1.05 K vybavení : 1.05 K úvahy znalce : 1.05 K pozemku : 1.20 Cena po redukci na 956 522 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,250235 Dosažitelná cena objektu 765 074 Kč Váha (V) 1,00 Chata Horní Bečva Výchozí cena (VC): 1 980 000 KČ K redukce na pramen ceny: 1.15 K polohy : 1.00 K podobnosti stavby : 1.00 K tech.stav budovy : 1.05 K vybavení : 1.05 K úvahy znalce : 1.05 K pozemku : 1.00 Cena po redukci na 1 721 739 Kč pramen ceny Index odlišnosti 1,157625 Dosažitelná cena objektu 1 487 303 Kč Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (K redukce na pramen ceny x Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech. stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku) 12
Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: = 765 074 KČ 1 301 514 KČ 1 652 164 KČ 1 301 514 KČ 1 301 500 KČ Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě nemovitostí 1 301 500 Kč. Je však potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Proto obvyklou cenu podílu ½ nemovitostí stanovujeme na 575 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu ½ na pozemcích p.č. 1146/20 a st. 1966 ve výši 60 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou na základě analýzy trhu a bylo přihlédnuto ke skutečnosti, že na parcele St. 1966 stojí stavba) a cenou podílu na stavbě ve výši 515 000 Kč. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rekreační chalupy, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované objekty jsou obchodovatelné. V případě pozemků p.č. 1146/20 a st. 1966 se nejedná o stavební parcelu dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Nemovitost je dle sdělení stavebního odboru obecního úřadu Horní Bečva vystavěna v roce 1964, nemovitost tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle 56 zák. o DPH. 13
4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena podílu ½ na nemovitostech podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady 280 020 Kč 575 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Obvyklá (obecná,tržní) cena podílu ½ na nemovitosti je dle odborného odhadu 575 000 Kč Cena slovy: pětsetsedmdesátpěttisíc Kč 14
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 9.10. 1997 v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a podniků Znalecký posudek je veden pod číslem 376/54/2012. V Brně dne 17.4.2012.. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti 15
PŘÍLOHY 16
Fotodokumentace z místního šetření dne 26.3.2012
18