ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 4738/2014 NEMOVITÁ VĚC: 3/4 rodinného domu č.p. 7 na pozemkiu p.č.. St. 41 a 3/4 pozemku p.č. St. 41 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Třebívlice, k.ú. Leská Adresa nemovité věci: Leská 7, Třebívlice Vlastníci stavby: Alois Sirowatka, Leská 7, Třebívlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Zdeněk Sirowatka, Čsl. dobrovolců 1020/23, Teplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastníci pozemku: Alois Sirowatka, Leská 7, Třebívlice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Zdeněk Sirowatka, Čsl. dobrovolců 1020/23, Teplice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 11849/13-15 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 18 Počet vyhotovení: V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 3/4 rodinného domu č.p. 7 na pozemkiu p.č. St. 41 a 3/4 pozemku p.č. St. 41 v k.ú. Leská, obec Třebívlice, okres Litoměřice na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 203, kat. úz. Leská, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice - kopie mapy katastrální - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 11849/13-15 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 11849/13-63 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Leská je malá vesnice, část obce Třebívlice v okrese Litoměřice. Nachází se asi 2,5 km na sever od Třebívlic. V obci Třebívlice je rozšířená občanská vybavenost, veškerá se nachází v Litoměřicích. Doprava autobusy a vlakem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 7 se nachází v centru osady (k.ú.) Leská, obec Třebívlice, okres Litoměřice. Dům je řadový krajní na vlastním pozemku p.č. St. 41. Dům je dobře přístupný z místní komunikace. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 3/4. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:

3 Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 7 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem I -0,01 ocenění je spoluvlastnický podíl 3/4. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,980 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00

4 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,958 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Leská: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 341,45 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 7 Rodinný dům č.p. 7 se nachází v centru osady (k.ú.) Leská, obec Třebívlice, okres Litoměřice na pozemku p.č. St. 41. Jedná se o část dvojdomku při místní komunikaci. Dům je obdélníkového tvaru, jednopodlažní s půdou. Prohlídka uskutečněna pouze vizuálně z ulice, vzhledem k tomu jsou veškeré výměry orientační. Dispozice a stav domu nebylo možné zjistit. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce jsou smíšené. Strop je dřevěný. Krov sedlové střechy je dřevěný. Střešní krytina je plechová, v části tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky do ulice jsou se zbytky omítky. Do dvora nezjištěno. Okna jsou do dvora - nezjištěny. Vstup do domu ze dvora. Vytápění na tuhá paliva. Napojeno na el. rozvod a vodovod. Kanalizace a plyn nezjištěn. Stáří u užitná plocha stanoveny odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 301,- Kč/m 3

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 7*21 = 147,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 147,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor 1.NP: (7*21)*(3,50) = 514,50 m 3 zastřešení: (7*21/2)*(3,00) = 220,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 735,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 147,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 147,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,423 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,958

6 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 301,- Kč/m 3 * 0,423 = 973,32 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 735,00 m 3 * 973,32 Kč/m 3 * 0,980 * 0,958= ,94 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,94 Kč Rodinný dům č.p. 7 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,94 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Rodinný dům č.p. 7 - zjištěná cena = ,71 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Oceňovaný pozemek p.č. St. 41 je rovinný nepravidelného tvaru. Pozemek je zastavěn domem č.p. 7, na pozemku dřevěný zahradní altán s krbem a plechovou krytinou (3x4), zbytek pozemku tvoří zatravněný dvorek. Vrata jsou kovová, oplocení pozemku je dřevěné na betonové podezdívce. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný rodinným domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,958 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0 * 0,958 = 0,939 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,45 0, ,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]

7 4 odst. 1 zastavěná plocha a St ,00 320, ,86 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,86 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,86 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Pozemek - zjištěná cena = ,39 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 7 Oceňovaná nemovitá věc Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Rodinný dùm se dvěma koupelnami v malé obci Třebívlice nabízí velmi pohodlné a něčím nerušené bydlení. Atributem tohoto domu je prostor, přírodní materiály a velmi nízké náklady na provoz. Přízemí domu = kuchyň, prostorný obývací pokoj s krbem, koupelna. První patro = 5 samostatných pokojù s koupelnou. Dùm je vytápěn plynem, v celém domě je podlahové vytápění, převažují zde dřevěné podlahy. Ohřev vody lze plynem i bojlerem. Součástí domu je garáž a nadzemní sklep Rodinný dům Prodej patrového rodinného domu na okraji obce Staré. Velký dùm jehož součástí jsou tři sklepy, dílna - dříve kovárna, stodola, dlážděný dvùr a udržovaná zahrada. Vnitřky domu jsou po zdařilé rakonstrukci. Osm pokojù má nové omítky, jedna z koupelen má nový sprchový kout a keramické obklady, nová kuchynì se spotřebiči. Rodinný dům Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rodinného domu o dispozici 3+1 v klidné malé obci Šepetely. Dùm je po částečné rekonstrukci. Rekonstrukce proběhla v roce 2010, a to následovnì : bylo vystavěno nově 2 nadzemní podlaží, nová střecha včetně krovù, komín, nové veškeré rozvody elektriky, vody a odpady, nové podlahy a okna. Zbývá dodělat část chodby a kuchyň. Vytápění domu zajišťují krbová kamna - rozvod po celém domì, ohřev vody kombinovaným bojlerem s výmìníkem ( v zimì je možné vytápět bojler přes výměník krbových kamen), voda z řádu. Pod domem je sklípek. V patře domu jsou dva pokoje, mezi nimi chodba + malá místnost na odkládání šatstva či jiných věcí. V přízemí je obývací pokoj, chodba, koupelna s WC a kuchynì. U domu je menší zahrádka. Je zde také prostor vhodný pro terasu. Rodinný dům Nabízíme k prodeji na rekreaci i k trvalému bydlení menší usedlost s rodinným domem a vedlejšími hospodářskými budovami a velkým pozemkem v obci Třebívlice, k.ú. Dřevce, okr. Litoměřice. Jedná se o nepodsklepený RD v klidné lokalitě s krásným výhledem na České středohoří (hrad Hazmburk) se stodolou upravenou na velkou společenskou místnost s možností dalších místností, na níž navazuje zastřešené venkovní posezení s krbem a grilem a další drobné vedlejší stavby (dřevník, kolna, 2 x studený nadz.sklep, bývalý chlév s rozvodem vody, elektřiny, odpady). V

8 přízemí obytného domu se nachází zádveří se schodištěm do patra, kuchyň ň s pecí, obytná místnost s krbovými kamny. V patře je galerie, 2 x soc.zařízení a tři obytné místnosti. Kompletnì nový rozvod elektřiny. Zdrojem ústředního vytápění jsou krbová kamna s výměníkem, ohøev TUV pøes el.zásobník, odpad do žumpy, elektřina 220/380 V, vlastní zdroj vody, satelit, TV 21 programù na vlastní anténu. Pozemek o celkové výměře m2. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita: Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění Celkový koef. K C 0,67 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rodinný dům Lokalita: Staré - Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,98 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/ks 0, Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rodinný dům Lokalita: Šepetely - Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,98 1,30 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/ks Upravená j. cena Kč/ks

9 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rodinný dům Lokalita: Dřevce - Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,98 0,70 Celkový koef. Upravená j. cena K C Kč/ks 0, Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 3,00 / 4,00 = Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks , Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena 3/ Kč

10 slovy: Šestsetčtyřicetjednatisícšestsetčtyřicet Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 3/4 nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4738/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 137/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

11 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 203 ze dne

12