ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2159/199/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2159/199/2015 st.p.č. 240, jejíž součástí je stavba Zálesní Lhota, č.p. 214, rod.dům a p.p.č. 1344/4, vše na LV 11 k.ú. Zálesní Lhota Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. IČ , Jan Prošek Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem pro dobrovolnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín Jičín telefon: info@mazacek-reality.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Jičíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny níže uvedených nemovitostí dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely provedení dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: st.p.č. 240, jejíž součástí je stavba Zálesní Lhota, č.p. 214, rod.dům a p.p.č. 1344/4, vše na LV 11 k.ú. Zálesní Lhota Adresa předmětu ocenění: Zálesní Lhota Studenec Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Studenec Katastrální území: Zálesní Lhota Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 185,32 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti odhadce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 11 k.ú. Zálesní Lhota, vydaného dálkovým přístupem dne snímek katastrální mapy dotčeného území - údaje sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 11, k.ú.zálesní Lhota Vlastník: SJM Václav Steklý, Hana Steklá Zálesní Lhota Studenec - 2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost objednatelem nebyla předložena projektová dokumentace stavby RD 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o RD, postavený asi před 50 lety na západním okraji Zálesní Lhoty. Místní šetření bylo provedeno pouze zvenčí, z vlastníků nikdo neotevřel, v domě se svítilo. Posudek je vypracován na základě obhlídky zvenčí. Dům je nepodsklepený, přízemní, s obytným podkrovím. Základy jsou kamenné s pískovcovou podezdívkou, zdivo zžejmě z plných cihel, stropy patrně dřevěné, krov dřevěný vázaný. Krytina je z eternitových šablon. Podlahy jsou betonové a dřevěné s krytinami, omítky štukové, fasáda vápenocementová hladká s fasádním nátěrem, dveře dřevěné, okna plastová. Je standardně postaven v souladu s materiálovými možnostmi v době výstavby. Dům je napojen pouze na elektro, voda je čerpána z vlastní studny hl. 6 m, odkanalizování je do nové plastové jímky, přepad nebyl zjištěn.. Plyn v obci není zaveden.topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV je el. bojlerem. Pozemek s domem je rovinatý a přístupný ze západu z obecního pozemku - veřejné komunikace. Na zahradě se nachází dřevěný altán v horším stavu a kulatý bazén, ovocné a okrasné dřeviny. V domě se nachází jeden byt.. V přízemí se patrně nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, garáž, kotelna,sklad paliva.. V podkroví se nachází chodba, 2-3 pokoje, půda. Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá. 8. Metoda ocenění Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody - 3 -

4 Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku a) cena zjištěná dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-5 -

6 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,869 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p. 186 Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m 2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.NP: 13,10*9+9,30*1,60 = 132,78 m 2 podkroví: 9,0*7,40 = 66,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 132,78 m 2 3,00 m podkroví: 66,60 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP: (13,10*9+9,30*1,60)*(3,00) = 398,34 m 3 podkroví a zastřešení: (9,0*7,40)*(0,40+4,40*0,50) = 173,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 571,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 132,78 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 199,38 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,50-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,850 = 0,825 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,869 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,825 = 1 810,05 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 571,50 m 3 * 1 810,05 Kč/m 3 * 0,960 * 0,869= ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,869 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,869 = 0,834 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,32 0, ,56 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 154, ,88 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1344/ ,00 154, ,60 Stavební pozemky celkem 1 258,00 m ,48 Pozemky - zjištěná cena = ,48 Kč - 8 -

9 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Na pozemku se vyskytují ovocné a okrasné dřeviny. Jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m ,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 200,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,07 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 009,28 Porosty - zjištěná cena = 2 009,28 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 2 009,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 009,30 Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionpadesátdevěttisícčtyřistadvacet Kč

11 b) cena obvyklá stanovená porovnávací metodou Cena obvyklá, Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky st.p.č. 240, jejíž součástí je stavba Zálesní Lhota, č.p. 214, rod.dům a p.p.č. 1344/4, vše na LV 11 k.ú. Zálesní Lhota Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být prodána

12 Porovnávané nemovitosti tab. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Oceňovaný objekt Lokalita - K1 RD v Zálesní Lhotě užitná plocha v m2 - K2 byt 5+1, UP 110 m2 stav - K3 konstrukce - K4 odpovídající zděná stáří další vlastnosti - K5 RD s 1 bytem, přípojka pouze el., pozemek 1258 m2 UP v inzerci neodpovídá, RD v Horní odhad 70 m2 1 Branné RD v UP 147 m2 2 Mříčné RD v UP 150 m2 Levínské 3 Olešnici před rekonstrukcí před rekonstrukcí po rekonstrukci zděná k rekonstrukci, možnost napojení el., vody a plynu, bez kanalizace, pozemek 661 m2 zděná Přípojka el. Pozemek 595 zděná m2 Přípojka el., studna, ČOV, pozemek 1377 m2 č Koef. red. na pramen Cena po red. na pramen K1 K2 K3 K4 K5 K6 K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Cena požadovaná , ,95 0,95 1 0,95 1 0, , ,05 0,95 1 0,95 1 0, , ,05 1,05 1 1,02 1 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

13 Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody je ,-Kč. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu.: Srovnávací hodnota : ,-Kč ,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: Slovy: ,-- Kč devětsetpadesáttisíc Jičíně Ing. Zdeněk Mazáček Holín Jičín telefon: info@mazacek-reality.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s 127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2159/199/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 199/

14 E. Přílohy - Výpis LV 11 k.ú. Zálesní Lhota - Snímek katastrální mapy - Porovnávané nemovitosti - fotodokumentace