ZNALECKÝ POSUDEK. č O ceně zahrady na pozemku č. parc. 2762/46 v k.ú. Žatec, okres Louny.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně zahrady na pozemku č. parc. 2762/46 v k.ú. Žatec, okres Louny. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny a ceny podle platného cenového předpisu pro potřebu exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Miroslav Maťák Karlova Louny telefon: matakm@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Lounech

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou a administrativní cenu oceňované zahrady pro potřebu exekučního řízení. Administrativní cena bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů a dle informací získaných v realitní inzerci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrada na pozemku č. parc. 2762/46 v k.ú. Žatec, okres Louny. Adresa předmětu ocenění: Lounská Žatec Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Žatec Katastrální území: Žatec Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 170,4315 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 170,43 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1/ Usnesení Soudního exekutora o ustanovení znalce. 2/ Výpis z katastru nemovitostí LV 7329 ze dne / Kopie katastrální mapy. 4/ Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 5/ Cenové předpisy platné ke dni ocenění. 6/ Vlastní databáze realizovaných prodejů. 7/ Informace získané v realitní kanceláři. 8/ Informace získané v realitní inzerci. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: pan Tomáš Astaloš, náměstí Svobody 1, Žatec, vlastnictví: výhradní pan Tomáš Astaloš, náměstí Svobody 1, Žatec, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla předložena a není dostupná žádná další dokumentace

3 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zahradu ležící v rovinatém terénu v zahrádkářské kolonii, která se nachází u silnice II/250 vedoucí ze Žatce do Staňkovic. Cena zahrady se skládá z ceny zahrádkářské chaty, studny, trvalých porostů a z ceny pozemku. U administrativní ceny bude cena kolny a cena venkovních úprav zahrnuta v ceně zahrádkářské chaty. Administrativní cena bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů a dle informací získaných v realitní inzerci. Na zahradě neváznou žádná známá věcná břemena. Na zahradě vázne předkupní právo a zástavní právo exekutorské - jsou uvedeny na LV které je v příloze tohoto znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup na zahradu a do chaty, je ocenění provedeno podle dostupných podkladů a podle skutečností zjištěných z dostupných míst. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Zahrádkářská chata. 1b) Studna. 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 2762/ Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty. B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb

4 1. Ocenění staveb 1a) Zahrádkářská chata. Popis Jedná se o samostatně stojící, pravděpodobně nepodsklepenou stavbou přízemní zahrádkářské chaty, která se skládá z původní chaty a z přistavěné části. Podlaha je pravděpodobně prkenná, stěny tvoří oboustranně obitý dřevěný rám, okna jednoduchá, dveře rámové náplňové, bez rozvodů, bez topení, strop s rovným podhledem. Krov tvoří částečně plochá střecha, částečně pultový, fasáda nátěr. Stáří chaty je cca 40 let. Z hlediska stavebního stavu se jedná o dlouhodobě zanedbanou poškozenou stavbu vyžadující provedení celkové rekonstrukce. Rozměry chaty jsou odhadnuty. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 227,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží chata: = 18,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška chata: 18,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor chata: 18*2,3 = 41,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 41,40 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ F zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I -0,06 el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu - Suché WC mimo chatu. II -0,06-4 -

5 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Venkovními úpravami jsou vrátka, ploty, kolny a zpevněné plocha. Vše ve špatném stavu. 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,416 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m II -0,05 včetně 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.) - III 0,02 Nedaleko je zastávka MHD. 6. Parkovací možnosti - dobré - Parkování je možné na pozemku za II 0,00 zahradou (není právně ošetřeno). 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - III 0,01 Obchody a služby jsou v Žatci. 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Negativní vliv má skutečnost, že se jedná o nemovitost v exekuci. I -0,04 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,960 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,416 * 0,980 * 0,960 = 0,

6 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 227,- Kč/m 3 * 0,391 = 870,76 Kč/m 3 CP = CU * OP = 870,76 Kč/m 3 * 41,40 m 3 = ,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,46 Kč 1b) Studna. Popis Jedná se o kopanou studnu bez čerpadla. Stáří studny je cca 40 let, další předpokládaná životnost je 60 let. Hloubku odvozuji z hloubky studny na nedaleké zahradě. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,0990 Plná cena: = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,000 % ,- Kč Studna. - zjištěná cena = ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 2762/46. Popis Jedná se o pozemek č. parc. 2762/46 - zahrada 302 m2 ležící v rovinatém terénu v zahrádkářské kolonii na severovýchodním okraji Žatce u silnice II/250 vedoucí do Staňkovic. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou a se stavebním pozemkem

7 Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku bude upravena za nemožnost napojení na veřejnou splaškovou kanalizaci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0990 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 170,43 0,40 2,1460 1,0990-7,00 149,53 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 zahrada 2762/46 302,00 149, ,06 Stavební pozemek - celkem ,06 Pozemek č. parc. 2762/46. - zjištěná cena = ,06 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty. Popis Na oceňovaném pozemku rostou okrasné a ovocné trvalé porosty které budou, v souladu s platnými cenovými předpisy, oceněny zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,06 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,20 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 332,67 Trvalé porosty. - zjištěná cena 2 332,67 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1a) Zahrádkářská chata ,50 Kč 1b) Studna ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 2762/ ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty ,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 332,70 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Devadesátpěttisícčtyřistačtyřicet Kč Tato cena je administrativní cenou zahrady ke dni ocenění a nemusí být cenou obvyklou

9 Obvyklá cena. Obvyklá cena bude odhadnuta pomocí srovnávací metody. Ke srovnání jsou vybrány nemovitosti uvedené na realitním serveru Sreality. Porovnány budou tyto srovnatelné nemovitosti: 1/ Zahrada v Mlynářské ulici v Žatci. Plocha pozemku je 271 m 2. Malá chata, porosty. Poněkud lepší lokalita, srovnatelná výměra, bez sítí, vodovod je v dosahu. Nabízena je za částku ,- Kč. Číslo zakázky je / Zahrada ve Stroupečské ulici u řeky Ohře v Žatci. Plocha pozemku je 660 m 2. Zahradní domek, kolna, trvalé porosty. Užitková voda, elektřina. Nabízena je za částku ,- Kč. Číslo zakázky je MR189. 3/ Zahrada v zahrádkářské kolonii na západním okraji Žatce. Plocha pozemku 377 m 2. Bez dalších staveb, trvalé porosty, oplocená. Je vodovodní přípojka, možnost napojení na elektřinu, možnost stavby chaty, nebo RD. Nabízena je za částku ,- Kč. Číslo zakázky je Dle vyhodnocení výše uvedených podkladů odhaduji, že se obvyklá cena oceňované zahrady pohybuje kolem částky ,- Kč. V odhadu je zohledněna skutečnost, že se stavby na zahradě jsou evidentně ve špatném stavebním stavu i skutečnosti, že nebyl umožněn přístup nemovitosti. Miroslav Maťák Karlova Louny telefon: matakm@centrum.cz V Lounech

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne č.j. SPR 3988/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Ustanovení znalce 1 Fotodokumentace. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy. 1 Orientační mapa

11 Konec posudku - výroková část. Administrativní cena oceňované zahrady činí celkem ,- Kč. Znalcem bylo zjištěno: 1/ Na oceňované zahradě váznou exekuční příkazy které dražbou zanikají a předkupní právo České republiky které dražbou také zanikne. 2/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti neváznou žádná známá práva která dražbou nezanikají. Výsledná obvyklá cena oceňované zahrady se pohybuje kolem částky ,- Kč

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -