ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví číslo 966, katastrální území Janov u Litvínova, obec Litvínov, a to pozemku p.č.st.380, p.č.905/4 a budovy č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st.380 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 2396/11-76 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví číslo 966, katastrální území Janov u Litvínova, obec Litvínov, a to pozemku p.č.st.380, p.č.905/4 a budovy č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st.380 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: podíl 1/2 na RD s pozemky Adresa předmětu ocenění: Přátelství Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Janov u Litvínova Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 300,- Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla dne znalci umožněna. Posudek bude v návaznosti na praxi v exekučním řízení, kdy není znalci prohlídka nemovitosti umožněna a ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit podklad pro stanovení výchozí ceny v exekučním řízení. 2

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení č.j. 55 EX 2396/11-76 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne požadující vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví číslo 966, katastrální území Janov u Litvínova, obec Litvínov, a to pozemku p.č.st.380, p.č.905/4 a budovy č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st.380 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). 2) Výpis z katastru nemovitostí číslo 966 pro obec Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.st.380, p.č.905/4 a budově č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st ) Údaje evidované o posuzovaných nemovitostech u ČÚZK. 4) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.st.380, p.č.905/4 a budově č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st ) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Údaje o srovnatelných cenách nemovitostí uveřejněné v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Ústí nad Labem a inzerci uváděné na realitním serveru Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz. 7 ) Údaje o posuzované nemovitosti poskytnuté v rámci součinnosti s orgány státní správy v archívu stavebního úřadu Litvínov( projektová dokumentace, kolaudační rozhodnutí, Geometrický plán skutečného provedení stavby ) 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí číslo 966 pro obec Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.st.380, p.č.905/4 a budově č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st.380, jsou jako vlastníci posuzované nemovitosti uvedeni: Kováč Miloslav, Přátelství 82, Janov, Litvínov 8 podíl 1/2 Kováčová Jaromíra Mgr., Přátelství 82, Janov, Litvínov 8 podíl 1/2 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí č. 966 vyhotoveném u ČÚZK, obec Litvínov katastrální území Janov u Litvínova je v oddíle C vlastnických práv je uvedeno: pro omezení - 3 x nařízení exekuce - 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 2x zástavní právo exekutorské - 1x zástavní právo z rozhodnutí správní orgánu - 1x půjčka od ČSTSP dle listiny 3

4 - tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny Práva - nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace k posuzované nemovitosti byla v rámci součinnosti s orgány státní správy poskytnuta archivem stavebního úřadu Litvínov. Prohlídkou nemovitosti na místě samém a porovnáním evidenčních údajů v katastru nemovitostí se skutečností bylo zjištěno, že současný evidenční stav staveb v rozsahu evidence v KN odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost se nachází v obci Litvínov-části Janov u Litvínova, na konci slepé ulice Přátelství. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Jedná se o obytnou budovou zděné konstrukce stáří 18 let, vystavěnou současnými vlastníky s kolaudačním výměrem č.j.sú/1055-kr/má/94 ze dne ( s nabytím právní moci k ). Dispozičně objekt RD dle projektové dokumentace poskytnuté v rámci součinnosti s orgány státní správy archivem stavebního úřadu Litvínov tvoří : 1 PP - garáž,sklad,schodiště,chodba,sklad,sklad,dílna,kotelna,uhelna 1 NP -schodiště,chodba,pokoj,pokoj,kuchyně,spíž,wc,koupelna podkroví-schodiště,chodba,pokoj,ložnice,pokoj,šatna,wc,koupelna Na jihovýchodní straně RD jsou umístěny v 1NP terasy na sloupových podpěrách a na jihozápadní straně objektu je v 1 NP terasa s přístupem do RD a v podkroví terasa ( balkon) na římse. 4

5 Do RD jsou dle PD a kolaudačního výměru přivedeny inženýrské sítě v rozsahu voda, elektřina, kanalizace, plyn. U stavby RD je předpokládána potřeba provedení drobnějších stavebních úprav, zejména oprava fasády a teras. Příslušenství k hlavní stavbě tvoří oplocení pozemku s bránou a brankou, elektro přípojka, vodovodní přípojka, přípojka plynu, venkovní kanalizace a zpevněné plochy u RD. Pozemek p.č. St. 380 je zastavěn stavbou RD č.p.82, pozemek p.č. 905/4 tvoří zpevněné plochy pro přístup k RD, dále je zatravněn a z části osázen okrasnými keři a porosty. K pozemku p.č. 905/4 je funkčně připlocena a užívána část pozemku p.č.905/4, která je jiného vlastníka. 8. Stanovení způsobů ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako pomocné hodnoty pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. bylo vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použito ocenění dle současně platného oceňovacího přepisu. Důvod: Přes veškerou snahu nebyl dohledán prodej spoluvlastnického podílu v běžném obchodním styku u srovnatelné nemovitosti, se kterým by se na trhu s nemovitostmi v dané nebo obdobné lokalitě obchodovalo ( jedná se o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/2, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů ). Oceňovací předpis byl od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími její vybavenost, polohu a tržní podmínky ( právní stav ). Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla v případě prodeje spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníkovi u obdobné nemovitosti akceptována jak stranou kupujícího, tak stranou prodávajícího. Do takto sjednané ceny se však promítají osobní poměry mezi kupujícím a prodávajícím tato skutečnost se však nemá do ceny obvyklé dle znění zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst. (1) o oceňování majetku zákona promítat. Výše reálné zhoršené prodejnosti posuzovaného podílu na nemovitosti ( v oceňovacím předpisu je omezena koef. max. do 0,9) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění je znalcem zohledněna dalším ponížením ceny o 30% ( jedná se o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/2, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů ). Ponížení administrativní ceny o 30% z důvodu zhoršené prodejnosti posuzovaného spoluvlastnického podílu je odvozena v návaznosti na zkušenost znalce z obdobných prodejů spoluvlastnických podílů na RD podloženou reprezentativním vzorkem obdobných prodejů v dražbě dohledatelných na seznamu nevydražených nemovitostí uveřejněném na portálu Exekučního úřadu Přerov ( viz. níže uvedené 3 konkrétní přezkoumatelné případy ). 5

6 Název: Podíl na rodinném domě v obci Úžice, okres Kutná Hora Sp. zn.: 103 Ex 5228/06 Stav: NEVYDRAŽENO Kdy: :30 Kde: Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38 Nejnižší cena podání: Kč Jistota: Kč Popis: Draženou nemovitostí je podíl o velikosti 1/4 na nepodsklepeném, zděném, jednopodlažním, samostatně stojícím rodinném domě č.p. 38 v k.ú. Radvanice nad Sázavou. Dům sestává z kuchyně, tří pokojů, koupelny se sprchovým koutem, WC, spíže, chodby a verandy. Stáří domu je 43 let. Příslušenství domu tvoří nepodsklepená, jednopodlažní, zděná a dřevěná kůlna, která byla postavena v roce Název: Dražba podílu 1/2 na rodinném domě v Uherském Ostrohu Sp. zn.: 103 Ex 2706/04 Stav: NEVYDRAŽENO Kdy: :00 Kde: Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38 Nejnižší cena podání: Kč Jistota: Kč Popis: Draženou nemovitostí je podíl 1/2 na nepodsklepeném, jednopodlažním, řadovém koncovém domě se sedlovou střechou. Stáří 115 let. Dle listu vlastnictví jde o dva domy, fakticky jde o jediný s jedním č.p Název: Dražba 1/2 RD v Chotěboři, okr. Havl. Brod Sp. zn.: 103 Ex 6282/06 Stav: NEVYDRAŽENO Kdy: :30 Kde: Exekutorský úřad Přerov, Komenského 38 Nejnižší cena podání: Kč Jistota: Kč Popis: Jde o nepodsklepený, jednopodlažní, zděný, samostatně stojící RD čp.13, s částečně využitým podkrovím. V I.NP 2+1, v podkroví dvě ložnice. Stáří domu 27 let. Za domem hospodářská budova. 6

7 B. Znalecký posudek B1 ) Ocenění dle oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p.82 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Stáří stavby: 18 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 976,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1 PP: (6,03*9,96)+(4,55*10,95) = 109,88 m 2 1NP: (6,03*9,96)+(4,55*10,95) = 109,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 PP: 109,88 m 2 2,80 m 1NP: 109,88 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1 PP: ((6,03*9,96)+(4,55*10,95))*(2,80) = 307,67 m 3 1NP: ((6,03*9,96)+(4,55*10,95))*(2,80) = 307,67 m 3 nadezdívka v podkroví: (6,03*9,96)+(4,55*10,95)*1,1 = 114,86 m 3 zastřešení: (6,03*9,96)*3,6/2+(4,55*10,95)*3,6/2 = 197,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 927,99 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,88 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 219,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 7

8 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - u nemovitosti je předpokládáno provedení menších stavebních oprav - dle venkovní obhlídky vykazují venkovní terasy a fasáda zvýšené opotřebení ( opadávající malby,narušení fasády a venkovních konstrukcích ) Koeficient pro stáří 18 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 1,00 = 0,935 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů II 0,00 a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - s nemovitostí je ve funkčním celku užívána (připlocena ) část pozemku cizího vlastníka ( p.č. 905/1) I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 8

9 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka - jedná se o spoluvlastnický podíl na RD s pozemky ( nemovitost nelze reálně rozdělit) 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zatíženost exekučními tituly -.v době pořízení posuzované nemovitosti v dražbě nelze nemovitost použít jako zástavu u standardního hypotečního úvěru, který by sloužil k úhradě pořizovací ceny I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,935 * 0,960 * 0,850 = 0,763 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 976,- Kč/m 3 * 0,763 = 2 270,69 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 270,69 Kč/m 3 * 927,99 m 3 = ,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,61 Kč = ,61 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 RD č.p.82 - zjištěná cena = ,80 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 20 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 20 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: umístění nemovitosti v klidné oblasti bez rušivých a obtěžujících vlivů na okraji obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 9

10 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 300,- 1,00 2,1550 1, , ,93 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 300,- 0,40 2,1550 1, ,00 429,17 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St , , ,01 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 905/4 775,00 429, ,75 Stavební pozemky - celkem ,76 = ,76 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,38 Kč B1 ) Administrativní cena rekapitulace ceny - ideální poloviny 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky ,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,40 Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,20 Kč ,- Kč 10

11 B2 ) Cena nemovitosti se zohledněním reálné zhoršené prodejnosti Výše reálné zhoršené prodejnosti posuzovaného podílu na nemovitosti ( v oceňovacím předpisu je omezena koef. max. do 0,9) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění je znalcem zohledněna dalším ponížením ceny stanovené dle oceňovacího předpisu o 30% ( jedná o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/2, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů ) administrativní cena ,- Kč výše koeficientu zohledňujícího reálné ponížení ceny obvyklé z důvodu prodej ideálního podílu ½, kdy nelze nemovitost reálně rozdělit 0,7 výsledná pomocná hodnota ,- Kč B3) Klady a zápory posuzované nemovitosti. b ) klady : - posuzovaný RD je stáří cca 18 let - posuzovaný RD je v lokalitě s dobrou dostupností s možností parkování - posuzovaný RD je napojen na veškeré inženýrské sítě c ) zápory: - jedná se prodej ideální 1/2 RD s pozemky, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na 2 části - technický stav RD byl stanoven odhadem (prohlídka RD nebyla umožněna ) - nemovitost je zatížena exekučními tituly při jejím financování ji v době pořízení v dražbě nelze použít jako předmět ručení u bankovního domu - k pozemku p.č. 905/4 je funkčně připlocena a užívána část pozemku p.č.905/4, která je jiného vlastníka. B4 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí na Kč. 11

12 C. Rekapitulace o ceně nemovitostí zapsaných u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most na listu vlastnictví číslo 966, katastrální území Janov u Litvínova, obec Litvínov, a to pozemku p.č.st.380, p.č.905/4 a budovy č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st.380 ( včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými ). C1 ) Pomocné hodnoty administrativní cena ,- Kč výše koeficientu zahleňujícího reálné ponížení ceny obvyklé z důvodu prodej ideálního podílu ½, kdy nelze nemovitost reálně rozdělit 0,7 výsledná cena ze zohledněním zhoršené prodejnosti ,- Kč C2 ) Cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004, č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. činí ,- Kč slovy: Devětsetdvanácttisícdevětset Kč. C3 ) Závady Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. C4 ) Práva. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sdělena. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 75/2012. E. Přílohy: 1) Výpis z katastru nemovitostí číslo 966 pro obec Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.st.380, p.č.905/4 a budově č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st ) Údaje o posuzované nemovitosti poskytnuté v rámci součinnosti s orgány státní správy v archívu stavebního úřadu Litvínov( projektová dokumentace půdorysy podlaží, kolaudační rozhodnutí, Geometrický plán skutečného provedení stavby ) 3) Výřez z kopie katastrální mapy pro obec Litvínov, katastrální území Janov u Litvínova, obsahující identifikační údaje o pozemcích p.č.st.380, p.č.905/4 a budově č.p.82 nacházející se na pozemku p.č.st