ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.749, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.316 v ulici V Podlesí, obec Třemošná, včetně příslušenství a pozemku p.č.750, zahrada, o velikosti 86 m 2, vše zapsáno na LV č.266 pro k.ú.třemošná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.749, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.316 v ulici V Podlesí, obec Třemošná, včetně příslušenství a pozemku p.č.750, zahrada, o velikosti 86 m 2, vše zapsáno na LV č.266 pro k.ú.třemošná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: V Podlesí Třemošná Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Třemošná Katastrální území: Třemošná Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -

3 služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 525,30 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.266 pro k.ú.třemošná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /1584, Paní Marcela Kabátová, V Podlesí 316, Třemošná, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1584, Paní Marcela Kabátová, V Podlesí 316, Třemošná, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo s přizdívkou z tvárnic, kamenné základy. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je chybějící. Vnitřní dveře jsou sololitové podstandardní. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a PVC. Schody na půdu jsou dřevěné podstandardní. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem. Vytápění v domě je ústřední s krbovými kamny s vyměníkem. Teplá voda je z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je podstandardní. Dům je starý nejméně 80 roků, před cca 6 lety proběhla modernizace interiéru a byla provedena přizdívka vnějších zdí z tvárnic. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,100 = 1, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,30 1, ,94 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 548, ,12 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 548, ,84 Stavební pozemky - celkem 534,00 m ,96 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 279,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 17,19*5,91 = 101,59 m 2-7 -

8 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 101,59 m 2 3,07 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 101,59*3,75 = 380,96 m 3 zastřešení: 101,59*2,65/2 = 134,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 515,57 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,59 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 101,59 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III 0,10-8 -

9 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,777 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-9 -

10 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 279,- Kč/m 3 * 0,777 = 1 770,78 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 515,57 m 3 * 1 770,78 Kč/m 3 * 0,950 * 1,100= ,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,29 Kč Cena staveb celkem = ,29 Kč Pozemky - celkem ,96 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,25 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěčtyřicetsedmtisícjednostoosmdesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 2+1 s garáží v obci Hromnice - Plzeň sever, na pozemku o rozloze 423 m2 ( možnost přikoupení dalších pozemků ) na klidném místě vhodným pro trvalé bydlení i k rekreaci. Nemovitost je v původním, ale udržovaném stavu. Dispozice domu: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně s jídelním koutem, koupelna, ložnice a technická místnost - lze využít jako další obytnou místnost. Půdní prostory možné k vestavbě. Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva. Voda je obecní,

13 na pozemku se nachází vrtaná studna, Veškerá občanská vybavenost v 6 km vzdálené obci Zruč případně Třemošná, dostupnost Plzeň 15 min. Požadovaná cena ,- Kč. dům 2+1 blízko Plzně v obci Žilov.Zastavěná plocha je 97 m2.plastová nová okna, plovoucí podlaha, ze tří stran je dům zateplen. Voda je obecní a vytápění kamny s centrálem do radiátorů, teplá voda je řešena bojlerem a je napojený i na kamna takže v zimě ohřev možný i kamny, kanalizace je obecní. Koupelna je samostatná, předsíň, kuchyně bez kuchyňské linky, průchozí pokoje. Možnost půdní vestavby. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

14 rodinný dům o velikosti 4+1 s vlastním obchodem se zastavěnou plochou 86 m2 na pozemku o výměře 289 m2 přímo na hlavní třídě v obci Třemošná u Plzně, okr. Plzeň-sever. Užitná plocha domu je 120 m2. K domu náleží zahrada o výměře 203 m2. Dům je před rekonstrukcí, vhodný k bydlení i komerčnímu využití. Disponuje komerčními prostory (obchodem) se samostatným vchodem. Na pozemku se nachází studna a žumpa, před domem na hranici pozemku jsou pak k dispozici všechny ostatní inženýrské sítě obecní vodovod a kanalizace, nová rozvodná skříň na elektřinu je na domě, plyn. Dům je částečně podsklepený. Přímo před domem je zastávka autobusu a MHD, což přímo vybízí k různým podnikatelským aktivitám. Nabízí se zde velmi zajímavá kombinace bydlení a podnikání přímo na frekventovaném místě v obci s veškerou občanskou vybaveností školky, školy, nákupní centrum, Lidl, Penny, lékařský dům, lékárna, atd. Požadovaná cena ,- Kč. rodinný dům 5+1 v obci Dobříč - Plzeň sever, na pozemku o rozloze 1671 m2 na klidném místě vhodným pro trvalé bydlení i k rekreaci. Nemovitost je v původním stavu. Dispozice domu: vstupní chodba, obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyně s jídelním koutem, komora, koupelna, ložnice, pokoj pro hosty. Voda je čerpána z vlastní studny. V obci je MŠ, ZŠ, obchod. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

15 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 266 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 Mapa oblasti

21 - 21 -

22 - 22 -