ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m 2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.hošťálková Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: QI investiční společnost, a.s. Rybná 682/ Praha 1 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.822, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 444 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.19 v obci Hošťálková, včetně příslušenství a pozemku p.č.92, zahrada, o velikosti 317 m 2, vše zapsáno na LV č.1442 pro k.ú.hošťálková 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hošťálková Hošťálková Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Hošťálková Katastrální území: Hošťálková Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) II 0,98-2 -

3 služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 431,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1442 pro k.ú.hošťálková - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - Odhad tržní hodnoty č.209/ Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: /5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, Hošťálková, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /5859, Paní Jindřiška Daňová, Hošťálková 19, Hošťálková, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová, částečně obložená heraklitem s polystyrenem. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, palubek. Schody jsou železobetonové s dřevěnými nášlapy. V přízemí je byt dispozice 3+kk před rekonstrukcí. Vybavení kuchyně je minimální, sporák na pevná paliva, WC a koupelna jsou v rekonstrukci. V patře je byt dispozice 3+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je standardní až podstandardní. Dům je užíván od roku 1920, horní byt je po modernizaci. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci. Plyn je zaveden na pozemek. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,03 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,030 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,110 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,030 * 1,000 * 1,110 = 1, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,10 1, ,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 492, ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 492, ,75 Stavební pozemky - celkem 761,00 m ,75 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 95 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 649,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: = 14,00 m 2 1.NP: = 120,00 m 2 2.NP: = 110,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 14,00 m 2 2,20 m 1.NP: 120,00 m 2 2,76 m 2.NP: 110,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor obestavěný prostor: = 876,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 876,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 244,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,03 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00-8 -

9 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,825 = 0,834 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,03 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,030 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 9 -

10 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 649,- Kč/m 3 * 0,834 = 1 375,27 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 876,00 m 3 * 1 375,27 Kč/m 3 * 1,030 * 1,110= ,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,26 Kč Cena staveb celkem = ,26 Kč Pozemky - celkem ,75 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,01 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátdvatisíctřistašedesát Kč

12 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč a příslušenství - IT credit, s.r.o., Pernerova 494/48, Praha 8, Karlín, Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodinný dům v obci Trnava. Dům je v dobrém udržovaném stavu. V přízemí se nachází obývací pokoj, kuchyně, pracovna, koupelna, WC, veranda, venkovní terasa s posezením. V patře jsou 3 pokoje a balkon. V suterénu je sklep a kotelna. Za domem je zděná garáž, stodola a zahrada. Pozemek má celkovou výměru 1305 m2, je mírně svažitý s jižní orientací. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Veřejný vodovod, odpady jsou svedeny do septiku, plynová přípojka se nachází na hranici pozemku. Vhodné pro rodinné bydlení. Obec Trnava leží v krásné přírodě na rozhraní Hostýnských a Vizovických vrchů. Nachází se zde základní i mateřská škola, knihovna, pošta, několik prodejen potravin, 2 restaurace, víceúčelové hřiště, tenisové kurty, 2 lyžařské vleky. Vzdálenost do Zlína je 15 km. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize RK

13 rodinný dům v Liptále o zastavěné ploše 125 m2, Dům prošel celkovou rekonstrukcí. Střecha sedlová, materiál plech, okna plastová, zateplení celého domu. V přízemí se nachází prostorná hala s krbem s přímým vstupem do původního kamenného sklípku, kotelna, dílna a dvě skladové místnosti. Vytápění je kotlem na peletky který je velmi úsporný a ekologický. Požadovaná cena ,- Kč

14 rodinný dům, který je situován na slunném místě v okrajové části obce Kateřinice. V přízemí se nachází vestibul s krbem, kuchyň, dva pokoje, koupelna a vchod do sklípku. Vstup do 1 NP, kde je prostorná podkrovní místnost a WC s umyvadlem, je řešen schodištěm z masívu. Ohřev vody a vytápění je pomocí plynového kotle. Součástí RD je i garáž a udržovaná zahrada. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

15 Prodej rodinného domu s okrasnou zahradou, který je vhodný k bydlení i rekreaci, v krásném prostředí rekreační oblasti Rajnochovice,k.ú. Kunovice. Zastavěná plocha 88 m2, zahrada 932 m2. V 1. NP se nachází kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC. V.2. NP pak dva pokoje. Vytápění krbovými kamny na tuhá paliva. Parkování na pozemku pro dvě auta, jedno stání je zastřešeno. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize. Obvyklou cenu vedlejších staveb a ostatního příslušenství určuji částkou ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionypadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

17 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti

18 Fotodokumentace nemovitosti

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -