Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 7281 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD - č.p. dosud nepřiděleno, LV č. 905 na pozemku parc.č. St. 571 pozemek parc.č. St. 571, LV č. 905 pozemek parc.č. 554/5, LV č. 905 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Vrábče Počet obyvatel 612 Kat. území Vrábče Ulice Zastávka - Pod Tratí č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV Vrábče Objednatel EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 39701 Písek Tel. 380120302 E-mail IČ DIČ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Zevl Pavel - České Budějovice, nám. Přemysla Otakara II. 2/2 Vypracoval Ing. Hořejší Michal Dne 20.8.2014 Licence číslo Matice školské 7 Ke dni 14.8.2014 0591 370 01 České Budějovice Prohlídka dne 11.8.2014 a email: inghorejsi@email.cz tel: 606 106 626 14.8.2014 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 73.3 m 2 25 000 Kč/m 2 1 832 500 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 830 000 Kč Jeden milion osmsettřicet tisíc Kč - 1 -
Komentář k ceně Odhad obvyklé ceny nemovitosti byl proveden mj. na základě informací zjištěných při místních šetřeních - vnějším ohledání, ve dnech 11.8.2014 a 14.8.2014 a na základě informací zjištěných při nahlédnutí do spisu na Stavebním úřadě České Budějovice dne 19.8.2014. Při místních šetřeních, kdy ani v jednom případě nebyl údajně vlastník nemovitosti přítomen, byl přítomným osobám předán tel. kontakt s žádostí o předání vlastníkovi nemovitosti pro domluvení termínu místního šetření. I přes tyto opakované výzvy se nepodařilo termín místního šetření uskutečnit, vlastníkem nemovitosti jsem nebyl kontaktován. Při odhadu obvyklé ceny nemovitosti vycházím ze skutečností zjištěných při vnějších ohledáních a informací obyvatel sousedních nemovitostí, a to že stavba rodinného domu je stavebně dokončena včetně příslušenství a je běžně užívána vlastníkem. Na základě porovnání s cenami nabízených srovnatelných nemovitostí v lokalitě odhaduji obvyklou cenu současnou nemovitosti - rozestavěného rodinného domu na pozemku p.č. St. 571 včetně příslušenství a včetně pozemků p.č. St. 571, 554/5, vše zapsáno na LV 905 pro kat. úz. Vrábče, ve výši 25.000,- Kč/m2 započitatelné užitné plochy, tj. ve výši 1,830 mil. Kč. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + velmi dobrá dopravní dostupnost a obslužnost do Českých Budějovic + možnost parkování na vlastním pozemku - v místě občanská vybavenost minimálního rozsahu - pouze obchod se zákl. sortimentem potravin a restaurace - nepravidelný tvar pozemku v S části v důsledku umístění trafostanice, využitelnost pozemku omezena v důsledku ochr. pásma vzdušného vedení EI Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 1 980 000 Kč Jeden milion devětsetosmdesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO ANO ANO Podle zjištění při místním šetření je RD užíván, ale na LV je zapsán jako rozestavěná budova a dle informací zjištěných při nahlížení do spisu není stavba RD zkolaudována, resp. nebylo dosud doručeno oznámení se započetím užívání stavby. Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Odhad byl zpracován mj. na základě schválené projektové dokumentace. Prohlídka nemovitosti, přes opakovanou výzvu, nebyla vlastníkem nemovitosti umožněna. Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva z titulu zástavních práv exekutorských, zástavních práv smluvních, zahájení exekucí - viz odd. C) výpisu z KN. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno zřizování a provozování vedení - viz odd. C) výpisu z KN, nemá zásadní vliv na užívání nemovitosti. - 2 -
ANO Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Podle zjištění při místním šetření je RD užíván, ale na LV je zapsán jako rozestavěná budova a dle informací zjištěných při nahlížení do spisu není stavba RD zkolaudována, resp. nebylo dosud doručeno oznámení se započetím užívání stavby. Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Žádný nabývací titul nebyl doložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Žádný nabývací titul nebyl doložen. - 3 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 20.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vrábče, vyhotovil Informativní přístup do KN 19.8.2014. Doklad o energetické náročnosti budovy. Místní šetření s pořízením fotodokumentace 11. a 14.8.2014. Nahlídnutí do spisu na Stavebním úředě České Budějovice dne 19.8.2014. Datum předání kompletních podkladů 20.8.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 905, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice 20.8.2014. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vrábče, vyhotovil Informativní přístup do KN 19.8.2014. Doklad o energetické náročnosti budovy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vrábče je obcí místního významu nacházející se cca 13 km JZ od Č. Budějovic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD RD se nachází v místní části Vrábče - zastávka. V obci a zejména v nedaleké obci Homole probíhá v současné době poměrně intenzivní výstavba RD. S Č. Budějovicemi je spojena autobusovou i vlakovou veř. dopravou, zastávka veř. autobusové dopravy a zastávka ČD na trati Č. Budějovice - Č. Krumlov je ve vzdálenosti cca 150 m. V obci je pouze zákl. OV - obchod se smíšeným zbožím, kompletní síť základní OV je v Křemži - cca 6 km. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ne 14 Km Informace o nemovitosti RD je jednopodlažní, nepodsklepený s valbovou střechou. Konstrukčně je RD řešen jako dřevostavba, nosnou konstrukci tvoří tesařská rámová konstrukce, stěny i podhled je z ekodesek stramit se zateplením a s tenkovrstvou omítkou. Dispozičně je řešen jako jedna BJ 3+KK. Z předsíně je vstup do centrální chodby, ze které je vstup do ostatních prostor - ložnice, pokoje, obývacího pokoje s KK, WC, koupelny a komory. Z obývacího pokoje je přes krytou terasu přímý vstup na zahradu. zastavěná plocha činí 87 m2, užitná plocha 78,24 m2. RD je napojen na rozvod EI, plynu a vody, odpadní vody jsou svedeny do jímky na vyvážení. Přístup a příjezd je z veřejné komunikace, ul. Zastávka - Pod Tratí na pozemku p.č. 556/14. který je ve vlastnictví obce. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení pozemku. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 556/44 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 87 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků odhadem 4 Opotřebení odhadem 0 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 440 m 3 Cena 4 500 Kč/m 3 Cena celkem 1 980 000 Kč - 4 -
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 481 m 2 Cena pozemků 600 Kč/m 2 Cena celkem 289 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce dřevěné v tloušťce 26 cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy valbová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních stěrková omítka úpravy vnějších tenkovrstvá omítka povrchů povrchů vnitřní obklady nezjištěno schody dveře a vrata nezjištěno okna plastová s dvojsklem povrch podlah nezjištěno vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody nezjištěno ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) nezjištěno Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, sprchový kout nezjištěno Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ano dle vyhlášky 148/2007 Sb. PENB zákonná povinnost Ne Energetické zatřídění budovy Celková dodaná energie C - Vyhovující Neobnovitelná primární energie 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 3.70 m 2 1.0 3.70 m 2 chodba 4.80 m 2 1.0 4.80 m 2 pokoj 14.10 m 2 1.0 14.10 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 koupelna 5.10 m 2 1.0 5.10 m 2 ložnice 13.50 m 2 1.0 13.50 m 2 obývací pokoj s kuchyňským a jídelním koutem 28.60 m 2 1.0 28.60 m 2 komora - tech. místnost 2.50 m 2 1.0 2.50 m 2 Součet ploch za podlaží 73.30 m 2 73.30 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 10.8.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná montovaná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 100.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1000.0 m 2 Cena za nemovitost 2 890 000 Kč 28 900 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 601 000 Kč 26 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Lipí Prodej rodinného domu 4+kk, zast. plocha 100 m2, 10 km od Českých Budějovic. Dominantou domu je prostorný obývací pokoj s krbem, navazující na kuchyň s jídelnou a spíží, ze kterého je vstup do dvou samostatných ložnic a do zahrady. Třetí samostatná ložnice ze které je rovněž vstup do zahrady je přístupná z centrální chodby kde je také koupelna s vanou, sprchovým koutem, samostatná toaleta a technická místnost. Vytápění domu je zajištěno akumulační nádrží na el. kterou je možno předehřívat pomocí výměníku v krbové vložce což velmi výrazným způsobem snižuje náklady na vytápění. Velkou výhodou je vlastní DČOV. Dispozice domu nabízí i možnost obytného podkroví. Dům je na oploceném pozemku o velikosti 1000 m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 12.8.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná montovaná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 124.0 m 2 Podlahová plocha 110.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 680.0 m 2 Cena za nemovitost 2 790 000 Kč 25 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 511 000 Kč 22 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Křemže - Chlum Novostavba nízkoenergetického domu o dispozici 3+1 + vstupní hala. Vytápění domu podlahovým topením po celém domě, kdy je provedena i příprava na připojení tepelného čerpadla. V domě zabudována do všech místností rekupurace. Prodej domu včetně kuchyňské linky a spotřebičů, myčka, vestavěná trouba, varná deska. Kolaudace proběhla v r. 2010. Možnost vybudování podkrovního bytu. Parkování před domem na vlastním pozemku. Rodinný dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 6.7.2014 Konstrukční provedení Stavba dřevěná montovaná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 70.0 m 2 Podlahová plocha 110.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1991.0 m 2 Cena za nemovitost 2 570 000 Kč 23 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2 313 000 Kč 21 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD Nová Ves u Č. Budějovic Novostavba RD na velkém oploceném pozemku o velikosti 1991 m2. Je koncipován jako nízkoenergetická stavba, což zaručuje velmi nízké náklady na provoz. V přízemí domu je velká obytná místnost s KK a jeden samostatný pokoj. Dále je v přízemí koupelna, WC a technická místnost s bojlerem a elektrokotlem. Podkroví je připraveno na dobudování dvou dalších místností. Zastavěná plocha je 70m2. Plocha pozemku je v současné době zpevněna. Možno využít i ke komerčním účelům vzhledem k poloze nemovitosti. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 21 000-26 000 Kč/m 2 2 313 000-2 601 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 25 000 Kč/m 2 Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0591 Ing. Hořejší Michal Matice školské 7 370 01 České Budějovice podpis - 7 -
Fotodokumentace Pohled JZ - celkový Pohled JZ Pohled SZ - celkový Pohled SZ Zahrada pohled Z - 8 -
- 9 - Fotodokumentace - mapy
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -