Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 435 / 196 / 2012

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 435 / 196 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu a pozemek p.č. 844/3 v podílovém spoluvlastnictví exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 744, LV č na pozemku parc.č. 844/4 pozemek parc.č. 844/6, LV č pozemek parc.č. 844/4, LV č pozemek parc.č. 844/3, LV č pozemek v podílovém spoluvlastnictví (1/2 a ½) Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Jindřichův Hradec Počet obyvatel Kat. území Jindřichův Hradec Ulice Na Piketě č.p. 744 Část obce dle LV Jindřichův Hradec III Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. 744 pozemek parc.č. 844/6 pozemek parc.č. 844/4 pozemek parc.č. 844/3 Zpracováno pro exekutora Tel IČ DIČ Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /0913 Marek Zdeněk - Jindřichův Hradec, Na Piketě 744, ČESKÁ 1/2 REPUBLIKA, RČ /0913 Marek Vladimír - Tuchoměřice, V Zátiší 346, ČESKÁ REPUBLIKA 1/2 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč - 1 -

2 Obvyklá cena - současný stav ( rodinný dům a pozemky p.č. 844/4 a p.č. 844/6 Obvyklá cena - současný stav ( pozemky p.č. 844/3) spoluvlastnický podíl ve výši id. ½ Obvyklá cena - současný stav ( rodinný dům a pozemky p.č. 844/4 a p.č. 844/6 + pozemek p.č. 844/3 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Milion pětset tisíc Kč Kč Šedesát pět tisíc Kč Kč Dva miliony pětset tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Nemovitost je přístupná přes pozemek p.č. 844/5 (jiný vlastník). Navrhuji zřízení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek p.č. 844/5, k.ú. Jindřichův Hradec. NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Omezení převodu nemovitosti. Zástavní právo smluvní Exekuční řízení stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3759, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3799, vyhotovil dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nemovitost zpřístupněna jen částečně), vyhotovil zpracovatel odhadu Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3759, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3799, vyhotovil dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Jindřichův Hradec, vyhotovil dálkový přístup do KN

4 Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Jindřichův Hradec se nachází na území okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Jindřichův Hradec je také obcí s rozšířenou působností. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 14 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost je v Jindřichově Hradci kompletní. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je samostatně stojící rodinný dům, který se nachází na rovinatém pozemku. Je postaven klasickým způsobem z cihelného zdiva. Je podsklepený a jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. V 1.PP se nachází garáž, sklepní prostory a koupelna s WC. V 1.NP se nachází zádveří,kuchyně,koupelna, WC, ložnice,pokoj,pokoj, obývací pokoj a balkon. Nemovitost je napojena na rozvod el., vody, plynu a kanalizace je svedena do septiku. Vytápění ústřední s kotlem na plyn. K nemovitosti náleží také zahrada. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 844/5 Marek Vladimír ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Navrhuji zřízení věcného břemene chůze a jízdy přes pozemek p.č. 844/5, k.ú. Jindřichův Hradec. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, trouba, varná deska sklokeramická, digestoř, lednice s mrazákem sprchový kout, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 20 Opotřebení odhadem 20 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 503 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 685 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku napojeno Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Popis provedení budovy - 4 -

5 Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy dřevěné 100 krov sedlový 100 střešní krytina vlnitý eternit 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště není 0 okna dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných Jekor 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody bojler PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha koupelna s WC m m 2 sklepní prostory m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří,koupelna,wc,kuchyně m m 2 obývací pokoj, ložnice, pokoj,pokoj m m 2 balkon 6.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-5 -

6 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 90.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Jindřichově Hradci, Na Piketě. Dům se zahradou v klidném prostředí vilové čtvrti. El 230/400 V. Vytápění alternativní, ÚT kotlem na tuhá paliva nebo elektřinou. Nové radiátory. Ohřev teplé vody bojlerem. Plyn na hranici pozemku. Voda z vodovodu, odpad do kanalizace. Pod celým domem sklepení a garáž, kotelna a sklad paliva. V přízemí chodba, kuchyně, koupelna, spíž, WC, obývací pokoj, ložnice, komora. V podkroví dva pokoje, půda a balkon. Na domě vyměněna okna za plastová. Zahrada s ovocnými stromy, skleníkem, zděnou kolnou a dílnou o výměře 700 m2. Obytná plocha 130 m2. Zastavěná plocha 90 m2. Plocha pozemku 797 m2. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 80.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Celkově zrekonstruovaný rodinný dům 4+1 se zahradou v Jindřichově Hradci na Jiráskově Předměstí. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyně, dětský pokoj a ložnice, v patře je velký pokoj s francouzským oknem, menší pracovna a půda o kterou je možná obytnou část případně zvětšit. Dům má novou střechu, nová plastová okna, novou zateplenou fasádu, zrekonstruovanou koupelnu se sprchovým koutem. V zadní části domu je kotelna a hezká zahrádka. Dům je vytápěný ústředně kotlem na pevná paliva, napojen na vodovod a kanalizaci

7 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Cihlový RD z roku 1914 s garáží a zahrádkou. V klidné části blízko centra. Přední strana má novou fasádu, plastová okna a dveře. Vytápění plynovým kotlem, nové rozvody topení. Ohřev vody bojlerem. Napojeno na veřejný vodovod a kanalizaci, vlastní studna na zahradě. Obytná část 3+1 v přízemí, dále velká půda, kde se dá vybudovat obytné podkroví, částečně podsklepeno. Na střeše pálené tašky. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 1. Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 744,ulice Na Piketě, obec Jindřichův Hradec, zapsaný na LV č k.ú. Jindřichův Hradec včetně pozemků p.č. 844/3 a p.č. 844/4 a p.č. 844/6 k.ú. Jindřichův Hradec odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí, konstrukčních provedení nemovitostí a jednotek občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti s počítaným nadhodnocením inzertních nabídek o cca 10% na Kč /m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. 2. Obvyklá cena rodinného domu č.p. 744, k.ú. Jindřichův Hradec pouze včetně pozemků p.č. 844/4 a p.č. 844/6 odhaduji ve výši Kč a to z důvodu právního přístupu k RD, který je přes pozemek p.č. 844/3, který je v podílovém spoluvlastnictví. 3. Obvyklou cenu pozemku p.č. 844/3, k.ú. Jindřichův Hradec odhaduji ve výši Kč. Id. ½ ve výši Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná práva a závady nevyplývají. (Věcná břemena jízdy nemají vliv na cenu nemovitosti). Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 435/196/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace zádveří koupelna WC kuchyně obývací pokoj pokoj - 9 -

10 Fotodokumentace příjezdová komunikace

11 Fotodokumentace - mapy Jindřichův Hradec Na Piketě č.p

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -