Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 840/85/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 840/85/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 29/5, LV č. 321, s podílem na společných částech domu a pozemku 7342/47297, budova zapsána na LV č. 306 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 146, LV č. 306 další pozemky: pozemek parc.č. 843/4, LV č. 306 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Lišov Počet obyvatel 4119 Kat. území Kolný Ulice Kolný č.p. 29 Část obce dle LV Kolný Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Knedla Vojtěch - Poruba, Klimkovická 55/28, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /5567 Knedlová Mgr. Lucie - České Budějovice, Netolická 1144/3, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1301 Ne Tel IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 17 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Kč Pětsetpadesát tisíc Kč - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní práva exekutorská Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno vedení vodovodního řádu pro Město Lišov - bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Nařízení exekuce. Exekuční řízení. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou dne Výpovědní lhůta není ve smlouvě specifikována. Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -

3 Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 306, vyhotovil dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil dálkový přístup pro Exekutorský úřad Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Kolný, vyhotovil dálkový přístup do KN Nájemní smlouva vážící se k oceňované nemovitosti, vyhotovil Vojtěch Knedla, Mgr. Lucie Knedlová Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti Pan Vojtěch Knedl byl doporučeným dopisem ze dne vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru BJ, vyhotovil zpracovatel odhadu Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 5" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad České Budějovice) Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 306, vyhotovil dálkový přístup do KN Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil dálkový přístup pro Exekutorský úřad Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Kolný, vyhotovil dálkový přístup do KN Nájemní smlouva vážící se k oceňované nemovitosti, vyhotovil Vojtěch Knedla, Mgr. Lucie Knedlová Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti Pan Vojtěch Kned byl doporučeným dopisem ze dne vyzván k určení termínu místního šetření, ale nereagoval. Dne nezpřístupnil nemovitost a určení tržní hodnoty nemovitosti proběhlo bez prohlídky interiéru BJ, vyhotovil zpracovatel odhadu Kopie prohlášení vlastníka budovy "str. 5" - výměry bytové jednotky, vyhotovil Katastrální úřad České Budějovice) Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Lišov je začleněna územně pod okres České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město České Budějovice. Obec Lišov se rozkládá asi dvanáct kilometrů severovýchodně od Českých Budějovic. Osídlení tohoto malého města dosahuje zhruba počtu 4090 obyvatel. Lišov se dále dělí na třináct části, konkrétně to jsou: Červený Újezdec, Dolní Miletín, Dolní Slověnice, Horní Miletín, Horní Slověnice, Hrutov, Hůrky, Kolný, Levín, Lhotice, Lišov, Velechvín a Vlkovice. Oceňovaná nemovitost se nachází v místní části s názvem Kolný v okolí dalších nemovitostí určených k bydlení. Vzdálenost od Lišova cca 6,5 km. Vzdálenost od Českých Budějovic cca 15 km. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Obec Lišov - místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Lišov májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne Informace o nemovitosti Bytová jednotka je umístěna ve 3.NP ve zděném bytovém domě bez výtahu. Bytový dům je v původním udržovaném stavu s novou střešní krytinou (plech). Bytová jednotka je koncipovaná jako ve 3.NP vlevo. Součástí bytové jednotky jsou i dva zděné sklepy v 1.NP bytového domu. Do bytové jednotky nebyl umožněn přístup. Ocenění muselo proběhnout bez vstupu do bytové jednotky. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2854/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 15 Km - 3 -

4 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken severovýchod, jihozápad, jihovýchod Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 40 Technický stav jednotky velmi dobrý - průměrný Opotřebení odhadem % 40 Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení střecha nová střešní krytina 2009 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z prostého betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné zděné stropy betonové montované konstrukce krov sedlový střešní krytina pozinkovaný plech obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 40 cm vnější úpr. povrchů omítka ze škrábaného břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště betonové se stupni teraco okna jednoduchá dřevěná dveře hladké lakované podlahy obytných PVC podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu není zdroj teplé vody bojler Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka,... Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň 5.61 m m 2 koupelna 2.21 m m 2 kuchyně m m 2 obývací pokoj m m 2 ložnice 8.29 m m 2 pokoj m m 2 WC 1.20 m m 2 sklep 8.07 m m 2 sklep 4.08 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 64.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bytová jednotka o dispozici 2+kk v Zahradní ulici v Lišově u Českých Budějovic o celkové ploše 64 m2. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí. Nutná rekonstrukce podlah, kuchyně a koupelny. Vytápění je řešené kamny na tuhá paliva. Okna jsou situovaná jih, východ a západ. Možnost užívání společné zahrady o ploše 329 m2. Veškerá občanská vybavenost v místě. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 70.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný dr. bytová jednotka 3+1 se zahrádkou v obci Hůrky u Lišova nedaleko Českých Budějovic Byt o rozloze cca 70m2 se nachází v prvním patře zděného bytového domu. Byt je po úpravách - nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, obložené stropy. V domě jsou nová plastová okna. Byt je samostatně vytápěn kotlem na tuhá paliva - teplo rozvedeno do radiátorů. K bytu dále náleží 3 velké sklepy, kotelna. Je zaveden internet. Nedaleko domu je zastávka autobusu. Dobré parkování u domu. Za domem je zahrada k užívání k tomuto bytu o rozloze cca 150m

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ne Podlahová plocha 62.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Družstevní bytová jednotka 2+1 v Lišově. Byt se nachází ve 2. patře bez výtahu, je prostorný o celkové dispozici 62 m2. s komorou. Dům je zateplený, plastová okna, velmi pěkné klidné místo. Orientace bytu východ a západ.v bytě jsou nové plovoucí podlahy, nové interiérové dveře a nová kuchyňská linka. Je nutná úprava koupelny. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Na základě porovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek v dané lokalitě odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 29/5 v bytovém domě č.p. 29 na pozemku p. č. St. 146 a dále pozemku p.č. 843/4 včetně příslušenství a včetně podílu na společných částech domu a pozemcích 7342/47297 vše zapsáno na LV č. 306 a LV č. 321 pro k. ú. Kolný ve výši Kč/m2 užitné plochy. U srovnávaných bytových jednotek jsem se zaměřil na umístění v dané lokalitě a porovnání s lokalitou v části obce Kolný v obci Lišov. Dále porovnání dopravní obslužnosti, porovnání technického stavu bytových jednotek a celých bytových domů a podlahových ploch, přesné umístění bytových jednotek v bytových domech a také porovnání druhu vytápění srovnávaných nemovitostí. Dále porovnání konstrukčního řešení bytových domů. Ze všech výše uvedených porovnání jsem odhadl cenu na již zmíněných Kč/m2 užitné plochy. Tj mil. Kč. Nebyl umožněn vstup do bytové jednotky. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě a užívána vlastníkem Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou Bytová jednotka č.29/5 v bytovém domě č.p. 29 na pozemku p. č. St. 146 a dále pozemku p.č. 843/4 včetně příslušenství a včetně podílu na společných částech domu a pozemcích 7342/47297 vše zapsáno na LV č. 306 a LV č. 321 pro k. ú. Kolný Plocha Výměra [m 2 ] Kč/m 2 /měsíc Kč/m 2 /rok podlahová plocha bytové jednotky č. 29/ Výměra [m 2 ] Kč/měsíc Kč/rok CELKEM Míra kapitalizace [%] 6.0 Je výše nájemného uvedená ve Smlouvě v místě a čase obvyklá Ano Dle mého názoru nemá pronájem bytové jednotky viz popis výše vliv na určení obvyklé ceny nemovitosti. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Dne dodal pan Mgr. Ing. Jan Vrána platnou kopii nájemní smlouvy na oceňovanou nemovitost. Nájemní smlouva na dobu neurčitou bez specifikované výpovědní lhůty včetně možnosti současného užívání oceňované nemovitosti i pro Mgr. Lucii Knedlovou. Dle mého názoru je smlouva vypověditelná na základě případných platných zákonných důvodů a z toho důvodu dle mého názoru tato nájemní smlouva nemá negativní vliv na obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Obvyklá cena jednotlivých práv a závad ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 840/85/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace počet BJ v bytovém domě pohled na bytový dům pohled na bytový dům pohled na bytový dům pohled na bytový dům - 8 -

9 Fotodokumentace pohled na bytový dům pohled na bytový dům - 9 -

10 Fotodokumentace - mapy

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -