ZNALECKÝ POSUDEK č. 675-99/12 stanovení ceny obvyklé (tržní) nemovitostí rekreační chaty č.e.725 na p.č.st.1085 a pozemku p.č.st.1085, p.č.2560/2, p.č.2564/2, p.č.2567/3, p.č.2573/3 vše včetně příslušenství, v k.ú. Kunčice po Ondřejníkem, obec Kunčice po Ondřejníkem, okres Frýdek-Místek: Objednatel posudku: Vlastník nemovitostí: Účel posudku: Posudek vypracovala: Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 MUDr. Petr Zápařka Kunčice pod Ondřejníkem 694, 739 13 Kunčice pod Ondřejníkem Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby č.j. 245/012 Ing. Šárka Kašparová Kancelář: Křivánky 31, 642 00 Brno Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí Telefon: +420 603 420 456 Datum místního šetření: 16.7.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 16.7.2012 Posudek obsahuje 15 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
2 A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o. ze dne: 22.6.2012. Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Jedná se o rekreační chatu č.e.725 na p.č.st.1085 a pozemku p.č.st.1085, p.č.2560/2, p.č.2564/2, p.č.2567/3, p.č.2573/3 vše včetně příslušenství, v k.ú. Kunčice po Ondřejníkem. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby ( 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez
3 nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem odhadní cena se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: Hypoteční zástavní listy 28 (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. 4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou. 6. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 7. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
4 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 16.7.2012. Vlastník nemovitosti dle písemné výzvy se místního šetření nezúčastnil. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitostí z exteriéru jenom za přítomnosti znalce. Další informace byly zjištěny od majitelů sousedních rekreačních chat. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitosti č. 866, pro k.ú. Kunčice po Ondřejníkem, obec Kunčice po Ondřejníkem, okres Frýdek-Místek, vyhotovený objednavatelem dne 9.5.2012. Viz. příloha Kopie katastrální mapy Kopie katastrální mapy. Viz. příloha Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Kunčice pod Ondřejníkem Katastrální území: Kunčice pod Ondřejníkem (677094) List vlastnictví číslo: 866 Vlastník: Zápařka Petr MUDr. Josefa Brabce 2870/41, Ostrava, Moravská Ostrava, 702 00 Práva a závady spojené s předmětem ocenění Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemky p.č.3486/2 a p.č.3486/3 jiného vlastníka. Věcná břemena - povinnosti Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.
5 Vlastní databáze znalce Vlastní databáze znalce, sestavená z údajů realitní inzerce a informací o realizovaných cenách nemovitostí databáze POSN. Databáze je sestavena formou sešitu v textovém editoru Excel pomocí programu ABN. Údaje o jednotlivých nemovitostech, použitých ke srovnání, jsou uvedeny dále v posudku v příloze. Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je stavba rekreační chata č.e.725 na pozemku p.č.st.1085, chata je v suterénu vyzdívaná z kamene a v ostatních patrech pravděpodobně dřevěné oboustranné obíjené konstrukce, podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Objekt má sedlovou střechu krytou azbestocementovou krytinou. Půdorysný tvar je obdélníkový, samostatně stojící. Stavba je situována v zastavěné, okrajové části obce Kunčice pod Ondřejníkem. Pozemek p.č.st.1085 je zastavěn rekreační chatou a okolo chaty se nachází pozemek p.č.2573/3 využíván jako zahrada. Pozemky p.č.2560/2, p.č.2564/2, p.č.2567/3 jsou v těsné blízkosti rekreační chaty s využitím jako trvalý travní porost z části s náletovými porosty. Pozemky leží v mírně svažitém terénu a jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace přes nezpevněné pozemky p.č.3486/2 a p.č.3486/3 jiného vlastníka vyřešeno věcným břemenem chůze a jízdy přes tyto pozemky. Dům je napojený na přípojku vody, elektřiny, vše je vedeno v přilehlé komunikaci, kanalizace je řešena vlastní žumpou. Rekreační chata byla postavena cca v roce 1953(dle informací sousedících vlastníků chat). Celkový technický stav je ke dni ocenění mírně zhoršený vůči stáří a opotřebení. Údržbu lze hodnotit jako průměrnou. Umístění nemovitosti v obci Horská obec Kunčice pod Ondřejníkem leží mezi frenštátskou a frýdlantskou kotlinou, mezi horami Ondřejníkem, Radhoštěm a Kněhyní, v horském údolí převážně na úpatí Ondřejníku. V minulosti se v obci těžila železná ruda a byla zde vybudována skelná huť, provozovaná až do 18. století. V budově místní školy je unikátní galerii Karla Svolinského s obrazy a výtvarnými díly českých umělců. Kunčice pod Ondřejníkem jsou ideálním východiskem turistických cest do beskydských hor. (viz.internetové stránky obce). Obec s rošířenou působností je Frýdlant nad Ostravicí. Vybavenost obce: vodovod, plynovod, lékárna, praktický, lékař, zubní lékař, dětský lékař, gynekologická ambulance, pošta, knihovna. Obsah posudku a) Chata b) Trvalé porosty c) Pozemky na LV číslo 866 d) Věcná břemena Ocenění dle vyhlášky Ocenění porovnávací metodou
6 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno obvyklou cenou vyplývající z ceny podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku (tato cena je pro určení ceny obvyklé cenou orientační), ceny získané porovnávacím způsobem dle prodejnosti obdobných nemovitostí v dané lokalitě na realitním trhu s ohledem na stav nemovitosti. Popisy objektů a) Objekty Jedná se o samostatně stojící, podsklepenou rekreační chatu s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Nosná konstrukce suterénu je zděná, ostatní podlaží jsou pravděpodobně z oboustranně dřevěné konstrukce, stavba je založena na základových pasech. Střecha je sedlová se střešní krytinou azbestocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou v plném rozsahu. Fasáda je nátěr dřevěných obkladů a v suterénu u vstupu do chaty je z kabřincového obkladu, část přízemí je obložena asfaltovým šindelem. Bleskosvod je proveden. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře dřevěné prosklené. Pozemek je není oplocen. Venkovní úpravy tvoří zpevněné plochy, kamenné zídky, přípojky, žumpa a dřevěný přístřešek na dřevo. Dispoziční řešení: *znalci není známo Technický stav stavby, opotřebení: Rekreační chata je v mírně zhoršeném stavu vzhledem ke stáří a průměrné údržbě. Dle názoru znalce je nutný nátěr veškerých dřevěných prvků obložení, dále nátěr dřevěných prvků výplní otvorů. Veškeré klempířské prvky jsou na hranici životnosti a stejně tak i krytina střechy. b) Pozemky Pozemek p.č.st.1085 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 33 m2 je zastavěn rekreační chatou č.e. 725 Pozemek p.č.2560/2 trvalý travní porost o výměře 42m2 Pozemek p.č.2564/2 trvalý travní porost o výměře 422m2 Pozemek p.č.2567/3 trvalý travní porost o výměře 1525m2 Pozemek p.č.2573/3 lesní pozemek o výměře 438m2, dle skutečného stavu využíván jako zahrada v jednotném funkčním celku s rekreační chatou a stavebním pozemkem Pozemky jsou zapsány na LV 866 pro k.ú. Kunčice pod Ondřejníkem, obec Kunčice pod Ondřejníkem, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště okres Frýdek- Místek. Na pozemcích se nachází trvalé porosty, a to okrasné keře, stromy a ovocné stromy, v průměrném stavu.
7 c) Věcná břemena Na nemovitosti podle výpisu z KN, podle zjištění na místě ani podle KN neváznou věcná břemena. Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastník nemovitostí p.č.2573/3 a p.č.st.1085 oprávněn dle věcného břemene chůze a jízdy v tomto smyslu využívat přilehlé pozemky p.č.3486/2 a p.č.3486/3 jako přístupovou komunikaci k daným nemovitostem. Ocenění podle cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel a) Chata 26 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,40 m 6,21 5,965 = 37,04 m 2 1.NP 2,40 m 6,21 5,965+0,5 4,1 = 39,09 m 2 Podkroví 2,30 m 6,21 5,965+0,5 4,1 = 39,09 m 2 balkon 1,00 m 0,8 3 = 2,40 m 2 Součet: 8,10 m 117,62 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,40 6,21 5,965 = 88,90 m 3 1.NP 2,40 (6,21 5,965+0,5 4,1) = 93,82 m 3 Podkroví 2,30 (6,21 5,965+0,5 4,1) = 89,91 m 3 balkon 1,00 0,8 3 = 2,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 275,03 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Kunčice pod Ondřejníkem Počet obyvatel: 2 174 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 870, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00
8 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 I. Negativní 0,05 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Životní prostředí a atraktivita III. Vhodná k rekreaci 0,00 oblasti 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě 0,00 (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě II. Bez vlivu, samoty 0,00 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 0,00 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 0,00 6 Parkovací možnosti I. Špatné 0,02 7 Obchod a služby (okolí I. Žádné 0,05 nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 0,00 9 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. bez vlivu 0,00 nem. 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,930 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby IV. Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 E zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 0,03 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné 0,03 plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení III. WC ve stavbě 0,00 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní III. Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu 0,00 úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 včetně) chaty 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m 2 0,03 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 11 : 0,7 provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
9 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,469 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,930 0,469 = 0,393 Cena upravená (CU = IPC I): 2 870, 0,393 = 1 127,91 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 275,03 1 127,91 = 310 209,09 Kč Chata zjištěná cena: 310 209,09 Kč b) Trvalé porosty 35-42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 438 m 2 lesní pozemek 2573/3 0,085 75,6289 Kč 2 815,66 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 2 815,66 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 2 815,66 Kč c) Pozemky na LV číslo 866 28, 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 43,70 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 174 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 174 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 8 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 2,362 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st. 1085 33 43,70 189,0721 6 239,38 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 8 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 15 % 0,850 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Chaty) 2,362 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] lesní pozemek 2573/3 438 43,70 75,6289 33 125,46
10 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] trvalý travní porost 2560/2 42 1,06 1,6960 84178 71,23 trvalý travní porost 2564/2 422 1,06 1,6960 84178 715,71 trvalý travní porost 2567/3 1 525 1,06 1,6960 84178 2 586,40 Součet: 1 989 3 373,34 Součet cen všech typů pozemků: = 42 738,18 Kč Pozemky na LV číslo 866 zjištěná cena: 42 738,18 Kč d) Věcná břemena d.1) Věcné břemeno chůze a jízdy přes p.č.3486/2 18 zákona č. 151/97 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000, Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč d.2) Věcné břemeno chůze a jízdy přes p.č.3486/3 18 zákona č. 151/97 Sb. Podle 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000, Kč Věcné břemeno jako užitek oprávněného Hodnota věcného břemene: = 10 000, Kč Rekapitulace Výsledné ceny: a) Chata 310 209,09 Kč b) Trvalé porosty 2 815,66 Kč c) Pozemky na LV číslo 866 42 738,18 Kč d) Věcná břemena 1)Věcné břemeno chůze a jízdy přes p.č.3486/2 10 000, Kč 2)Věcné břemeno chůze a jízdy přes p.č.3486/3 10 000, Kč Výsledná cena činí celkem: 375 762,93 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 375 760, Kč
11 Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, seřizování či vylaďování, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech:
12 - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i železniční dopravou dobrá dostupnost do Frýdek-Místek 20km. - rekreační oblast Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nabídka nemovitostí je výrazně vyšší než poptávka - stav nemovitosti je zhoršený Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita ZP Přísluš enství Pozemek m 2 Jiné Oceň. objekt Kunčice pod Ondřejníkem 33 ne 471+1989 viz. popis (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Kunčice pod Ondřejníkem 22 ne 513 objekt č.1 viz. příloha 2 Kunčice pod Ondřejníkem 21 ne 509 objekt č.2 viz. příloha 3 Kunčice pod Ondřejníkem 52 ne 364 objekt č.3 viz. příloha 4 Kunčice pod Ondřejníkem 55 ne 395 objekt č.4 viz. příloha 5 Kunčice pod Ondřejníkem 50 ne 701 objekt č.5 viz. příloha Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Cena po redukci na pramen ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Cena oceňovaného objektu odvozená Kč pramen ceny K CR Kč poloha velikost příslušenství stav a vybavení pozemky úvaha znalce K1 K6 ze srovnávacího Kč (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 350 000 0,60 210 000 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,50 1,22 172 131 2 350 000 0,60 210 000 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 1,50 1,22 172 131 3 570 000 0,60 342 000 1,00 1,10 1,00 1,00 0,85 1,50 1,40 244 286 4 699 000 0,60 419 400 1,00 1,10 1,00 1,00 0,85 1,50 1,40 299 571 5 640 000 0,60 384 000 1,10 1,10 1,00 1,30 0,95 1,50 2,24 171 429 Celkem průměr Kč 210 000
13 Minimum Kč 171 429 Maximum Kč 299 571 Směrodatná výběrová odchylka s 62 070 Pravděpodobná spodní hranice průměr - s 147 930 Pravděpodobná horní hranice průměr + s 272 070 K1 K2 K3 K4 K5 K6 IO Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány.
14 C. Rekapitulace Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu. Způsob ocenění Cena podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Celková cena 375 760,00 Kč 210 000,00 Kč 210 000,00 Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena souboru oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu znalce je 210 000,- Kč Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 21. 7. 2012 Ing. Šárka Kašparová Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Cenové porovnání srovnávací objekty Mapa umístění nemovitosti v obci
15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 675-99/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ve Frýdlantě nad Ostravicí dne 21. 7. 2012 Ing. Šárka Kašparová