Znalecký posudek č. 893/01/2011

Transkript

1 Ing. Irma Poděbradská- Vejmluvova 408/68, Žďár nad Sázavou 2, tel , Znalecký posudek č. 893/01/2011 O ceně nemovitosti objektu bydlení č.p. 65 v obci Kuklík, včetně příslušenství a pozemku p.č. St. 110 k.ú. Kuklík, okres Žďár nad Sázavou Objednatel posudku: Paní Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Mariánské Hory, Slévárenská 410/ Ostrava- Moravská Ostrava č. obj.: č.j. 024/EX 925/ Účel posudku: exekuční řízení č.j. 024 EX 925/ Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb, podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou Posudek obsahuje 21 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. ve Žďáru nad Sázavou,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nemovitosti k datu místního šetření tj k Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spolumajitelky nemovitosti paní Libuše Vojtíškové. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z katastru nemovitostí pro LV 133 k.ú. Kuklík ze dne kopie katastrální mapy výsledky místního šetření a měření fotodokumentace pořízená při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Kuklík Katastr. území: Kuklík (676993) viz přiložená kopie LV 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace se nedochovala. Její soulad se skutečným provedení stavby nelze ověřit. 6. Celkový popis nemovitosti Kuklík je obcí zemědělskou a rekreační. Nachází se ve vzdálenosti 9km severně od Nového města na Moravě ve směru na Sněžné na Moravě. V obci je minimální občanská vybavenostprodejna smíšeného zboží a hostinec. Obec je umístěna ve vyhledávané rekreační oblasti. V obci je veřejný vodovod, rozvod elektro a dešťové kanalizace. Základní škola, pošta, zdravotnické zařízení a vybrané služby jsou nejblíže ve Sněžném ve vzdálenosti 2km. Správní centrum je v Novém Městě na Moravě. Dopravní spojení je pouze autobusem s dostatečným počtem spojů. Oceňovaná nemovitost je umístěna ve stavebně nesrostlé části obce zvané " Ve Dvoře". Část je vzdálena 1km od zastavěného území obce. V místě není občanská vybavenost. Je zde veřejný vodovod a rozvod elektro. Zastávka autobusu je vzdálena 1km. Nemovitost se nachází na samotě mimo zastavěného území. Vzdálenost nemovitosti od souvislé zástavby obce je asi 400m. Přístup k nemovitosti je po nezpevněné lesní cestě jiného vlastníka. Pozemek je v rovině. Rodinný dům č.p. 65 je samostatně stojící. Je napojen na rozvod elektro. Přistavěna je k němu kolna. Kolna a část rodinného domu jsou postaveny na pozemku p.č. 810/8, který je ve vlastnictví jiné osoby. K nemovitosti náleží pozemek p.č. St.110. Na pozemku je vybudovaná vrtaná studna. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.65 b) kolna c) Studna d) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Kuklík a) Rodinný dům č.p.65 26a Popis: Rodinný dům je samostatně stojící. Není podsklepený. Má jedno nadzemní podlaží a nevyužitelné podkroví. Dům je založen na betonových pasech s vodorovnou izolací proti vodě. Svislé nosné konstrukce jsou zděné tl 30cm. Stropy jsou dřevěné s omítaným podhledem, v jedné místnosti je palubkový podhled. Střecha je sedlová s dřevěným krovem. Střešní krytinou je hladký plech. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné a hladké. Podlahy jsou betonové s volně položenými koberci. Vnitřní omítky jsou vápenné. Vnější omítka chybí, část fasády je obložena dřevem. Vnitřní obklady jsou z plechových imitací obkladů za kuchyňskými kamny. V domě je rozvod elektro 230V. Jsou zde jedna elektrická akumulační kamna. Pokoje jsou vytápěny lokálně na pevná paliva. V objektu chybí rozvod vody a kanalizace. Není zde koupelna, WC je suché a je umístěno v přistavěné kolně. Na zahradě je vrtaná studna. K vaření jsou užívaná kamna na pevná paliva. Do venkovních úprav je zahrnuta pouze přípojka elektro. Dispozice: Dům zahrnuje kuchyň a dva pokoje. Na kuchyň navazuje kolna se suchým záchodem. Kolna má zastavěnou plochu přesahující 25m 2. Dům je celoročně obývaný. Stáří a opotřebení: Přesné stáří stavby se nepodařilo zjistit. Odhadováno je na 50 roků, přístavba na 35 roků. Po domu užívání stavby zde nebyly provedeny žádné stavební úpravy. Opotřebení stavby odpovídá jejímu stáří. Užitná plocha: Kuchyň : 14,84m 2 Pokoj : 12,67m 2 Pokoj : 12,25m 2 Užitná plocha celkem: 39,76m 2

5 5 Podlaží: 1NP Výška: 2,65 m Zastavěná plocha: 4,90 9,64 = 47,24 m 2 Podlažnost: 47,24 / 47,24 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1NP 2,65 (4,90 9,64) = 125,18 m 3 zastřešení 2,30/2 (4,90 9,64) = 54,32 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 179,50 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Kuklík Počet obyvatel: 167 Základní cena (ZC): 2 309, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Část stavby rodinného domu ( přístavba velikosti 3,20x4,90m) a celá přistavěná kolna jsou postaveny na pozemku jiného vlastníka p.č. 810/8. Přístup k nemovitosti je po pozemcích jiného vlastníka. Pro přístup není zřízeno věcné břemeno. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 0,05 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost se nachází ve vyhledávané rekreační oblasti v CHKO. Dům je součástí rozptýlené zástavby v okolí obce Kuklík. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území 0,01 obce (odlehlá poloha) 3 Okolní zástavba a životní III. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 prostředí význačné přírodní lokality 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00

6 6 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,040 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod, chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 12 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,490 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 1,040 0,490 = 0,479 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 2 309, 0,479 = 1 106,01 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 179, ,01 = ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,40 Kč Rodinný dům č.p.65 zjištěná cena: ,40 Kč

7 7 b) kolna 7 Kolna je založena na betonových patkách. Je přistavěna k rodinnému domu. Svislá nosná konstrukce je jednostranně opláštěná dřevěná kostra. Střecha je pultová s krytinou z hladkého plechu. Okna chybí, vrata a dveře jsou svlakové. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Podlahy a instalace chybí. Kolna byla přistavěna pravděpodobně před třiceti lety. Je bez stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,818 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,952 (Rodinné domy) Užitná plocha: 34,45m 2 Podlaží: 1NP a zastřešení Výška: 2,28 m Zastavěná plocha: 9,66 3,60 = 34,78 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1NP a zastřešení 2,28 9,66 3,60 = 79,29 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,30 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,90 % Standardní 3. Stropy 21,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina 11,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,60 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,00 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,70 % Podstandardní 10. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 11. Podlahy 10,80 % Nevyskytuje se 12. Elektroinstalace 4,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Dveře 0,54 3,70 % 0, Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140

8 8 11. Podlahy 0,54 1,852 10,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 1,852 4,00 % 0,0400 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8180 Ocenění: Základní jednotková cena 970, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8180 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,9520 Základní jednotková cena upravená: = 1 361,83 Kč/m 3 Základní cena upravená: 79,29 m ,83 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 50,000 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 50,000 % ,75 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,88 Kč kolna zjištěná cena: ,88 Kč c) Studna 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 25,00 m Průměr studny: 140,00 mm Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,296 Koeficient prodejnosti: 0,952 (Rodinné domy) Ocenění: 25,00 m á 1 210, Kč/m , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2960 Koeficient prodejnosti K p : 0,9520 Cena studny: = ,18 Kč

9 9 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 30 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 50,000 % Odpočet opotřebení: ,18 Kč 50,000 % ,09 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,09 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,55 Kč Studna zjištěná cena: ,55 Kč d) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 167 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Úprava celkem: 25 % 0,750 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,952 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a St , 54, ,65 nádvoří Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,83 Kč Pozemky zjištěná cena: ,83 Kč

10 10 C. Obvyklá cena nemovitosti Rodinné domy nejsou v regionu běžně pronajímány. Výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. S nemovitostmi tohoto typu se v regionu běžně obchoduje. Nabídka nemovitostí k prodeji je v souladu s poptávkou. Srovnatelné nemovitosti jsou prodávány za až Kč/ m 2 užitné plochy bez pozemku. Stavební pozemky jsou prodávány za 100 až 150 Kč/m 2. Oceňovaná nemovitost se nachází ve vyhledávané rekreační oblasti. Dům je umístěn v klidné lokalitě na samotě. Náleží k němu přiměřeně velký pozemek. Nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci, posledních 70m po nezpevněné cestě jiného vlastníka. Dům je udržovaný, bez stavebních úprav, bez závad omezujících životnost stavby. Je výrazně podstandardně vybavený, ač je celoročně obývaný, má nevyhovující tepelně technické parametry (zdivo tl 30cm) Nevýhodou je umístění v obci s minimální občanskou vybaveností. V místě není splašková kanalizace ani veřejný vodovod. Podstatnou nevýhodou je i umístění části stavby na pozemku jiného vlastníka. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji při dolní hranici výše uvedeného cenového rozpětí na Kč/m 2 užitné plochy, což je ,- Kč. Obvyklá cena kolny je Kč/m 2, což je ,- Kč. Obvyklou cenu pozemku stanovuji při dolní hranici cenového rozpětí na 100 Kč/m 2, tedy na ,- Kč. Obvyklá cena nemovitosti je ,- Kč. Obvyklá cena podílu ½ na nemovitosti je ,- Kč.

11 11 D. Rekapitulace Výsledné ceny podílu ½ na nemovitosti: a) Rodinný dům č.p ,40 Kč b) kolna ,88 Kč c) Studna ,55 Kč d) Pozemky ,83 Kč Výsledná cena činí celkem: ,66 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Obvyklá cena nemovitosti ,- Kč Závěr : Zjištěná cena podílu ½ na nemovitosti je , Kč Cena slovy: jednostopadesáttřitisíceosmsetdevadesát Kč Obvyklá cena podílu ½ na nemovitosti je , Kč Cena slovy: jednostošedesátsedmtisícsedmsetpadesáttisíct Kč ve Žďáru nad Sázavou, Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2124/96 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 893/01/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. F. Seznam příloh Kopie LV Kopie KM Letecký snímek Fotodokumentace Mapa širších vztahů

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19 Fotodokumentace kuchyň

20 20 Kuchyň Pokoj Kolna

21 21 Mapa širších vztahů