ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3199/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3199/2015 O ceně nemovitosti - obvyklá cena bytové jednotky č. 1012/6 v objektu čp.1012/6, ulice Limuzská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2638/1 na katastrálním území Strašnice. Objednatel znaleckého posudku: Městská část Praha 10 Vršovická 1429/ Praha 10 Účel znaleckého posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely prodeje elektronickou aukcí Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala : Ing. Dagmar Marvanová Dačická Praha 10 telefon: Dmarv@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti - obvyklá cena (též tržní) bytové jednotky č. 1012/6 v objektu čp. 1012/6, ulice Limuzská, obec Praha, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parcelní číslo 2638/1 na katastrálním území Strašnice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1012/6 Adresa předmětu ocenění: Limuzská 1012/ Praha 10 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Strašnice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpis z KN katastrálního úřadu LV č ze dne skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti cenová mapa Prahy CMP 2015 pasport bytu vymezení jednotek v budově 5. Vlastnické a evidenční údaje Na LV č jsou uvedeni jako vlastníci : Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha 1 Svěřená správa Městská část Praha 10, Vršovická 1429/68, Praha Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno dle dat zjištěných na místě a zaměřených při prohlídce nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o samostatnou bytovou jednotku charakteru o velikosti m 2 dle vymezení jednotek v budově. K bytové jednotce patří sklep k užívání o velikosti 4.0 m 2, který není započítán do podlahové plochy bytové jednotky. Bytový dům je situovaný v ulici Limuzská jako samostatný dům v blízkosti frekventované křižovatky Černokostelecká Limuzská. Občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti drobné prodejny - ulice Černokostelecká, nejbližší nákupní centrum Skalka nebo směr centrum Flora. Zastávka tramvaje Černokostelecká, autobusová zastávka u domu. Nejbližší metro depo Hostivař a Skalka (dvě stanice tramvají nebo autobusem). Parkování v přilehlých ulicích špatné, zvláště ve večerních hodinách. Jedná se o okrajovou lokalitu centra. Objekt je zděné konstrukce, podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími, kde šesté podlaží tvoří podkroví, bez výtahu. Zastřešení sedlovou střechou s taškovou krytinou a klempířskými prvky z - 2 -

3 pozinkovaného plechu.okna původní dřevěná špaletová, vstupní dveře původní dřevěné prosklené okénkem, zádveří tvoří teracová podlaha s teracovými schody, schody teracové, podlahy podest a chodeb teracové. Balkony na mezipodestách jsou přístupné částečně prosklenými původními dveřmi a prosvětlení jednoduchými dřevěnými původními okny. Na chodbě hasící přístroj. Fasáda domu v dobrém stavu. Stavebně technický stav objektu s běžnou údržbou. Objekt byl postaven v padesátých letech. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1012/6-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí - v okolí nákladové nádraží Malešice, administrativní budova, autoservis, stavebniny, sklady, dům je v konečné části bytové zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,02 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - při frekventované Limuzské a v blízkosti velmi frekventované křižovatky Černokostelecká - Limuzská I -0,10 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,760 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Bytová jednotka č. 1012/6 Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve třetím nadzemním podlaží čtyřpodlažního podsklepeného zděného objektu bez výtahu. Bytová jednotka sestává ze dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, komory a spíže. Okna dřevěná špaletová, dveře do pokojů a kuchyně hladké ze dvou třetin prosklené do ocelových zárubní (standardní novější) a do koupelny, WC, spíže a komory hladké do ocelových zárubní, vstupní dveře hladké původní do ocelové zárubně z interiéru polstrované koženkou s bezpečnostním zámkem. Podlahy - v předsíni a pokojích parkety, v koupelně a WC dlažby, v kuchyni, spíži a komoře PVC. Koupelna vybavena umyvadlem a vanou s obklady do úrovně dveří (2005) a pod stropní konstrukcí umístěn plynový závěsný kotel (2011), WC samostatné s mísou kombi s obklady stěn (2005). Kuchyň bez vybavení a obkladu stěny. Vytápění etážové s plynovým kotlem, tělesa Radik. Vedení topení po povrchu stěn. Bytová jednotka vyžaduje drobné stavební úpravy a opravy. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2638/1 Oceňované pozemky se nachází na katastrálním území Strašnice a jsou oceněny dle platné cenové mapy Prahy CMP 2015 mapový list č. 62. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 2638/1 281, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 281,00 m ,- Pozemek parc.č. 2638/1 - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2638/1 = ,-Kč ,- Kč - 5 -

6 Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 65 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 10,50 * 1,00 = 10,50 m 2 koupelna: 3,50 * 1,00 = 3,50 m 2 WC: 1,00 * 1,00 = 1,00 m 2 pokoj: 21,00 * 1,00 = 21,00 m 2 pokoj: 20,60 * 1,00 = 20,60 m 2 kuchyň: 17,00 * 1,00 = 17,00 m 2 spíž: 1,30 * 1,00 = 1,30 m 2 komora v bytě: 4,00 * 1,00 = 4,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 78,90 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 zděná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled - severozápad do ulice Limuzské pokoj I., kuchyň a pokoj jihovýchod a komora jihozápad 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení - koupelna, WC 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - ústřední III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - rozvod topení II -0,05 po povrchu stěn, bez kuchyňské linky a obkladu stěny k lince 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,08 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 65 let: s = 1-0,005 * 65 = 0,

7 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,755 = 0,661 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,760 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,661 = ,77 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 78,90 m 2 * ,77 Kč/m 2 * 0,990 * 0,760= ,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,76 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 789 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 789 / = ,08 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,08 Kč Bytová jednotka č. 1012/6 - zjištěná cena = ,84 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1012/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1012/ ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetdevěttisícšestsetdvacet Kč VÝNOSOVÁ METODA Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Zjistí se z dosažitelného v daném místě a čase ročního nájemného sníženého o roční náklad na provoz. Nájemné je stanoveno na základě průzkumu trhu nabízených pronájmů, vlastní databáze a publikace - Cenové mapy České republiky 1/ ing. Petr Ort PhD. Průměrný čistý pronájem bytové jednotky dle cenové mapy české republiky činí v Praze ,-Kč/měs

9 Inzerované nabídky pronájmů : Dětská m 2, po rekonstrukci, v 2.NP bez výtahu, lodžie, vybavený, sklep, ,-Kč/měs (163,-Kč/m 2 ) Mukařovská m 2 po rekonstrukci, vybavený v 3.NP dům po rekonstrukci, sklep, bez výtahu ,-Kč/měs (156,-Kč/m 2 ) Na Padesátém m 2 byt v dobrém stavu, v 2.NP bez výtahu, spíž, sklep, částečně vybavený 9 000,-Kč/měs (118,-Kč/m 2 ) Průměrná cena za m 2 v nabídce činí : 146,-Kč/m 2 x k redukce pramenu ceny 0.85 = 124,-Kč/m 2 Nutné je zohlednění stavebně technického stavu bytu a náklady spojené s vlastnictvím, (údržba, správa, daň z nemovitosti) m 2 x 120,-Kč/m 2 = 9 468,-Kč/měs Čistý roční výnos za předmětnou bytovou jednotku za pronájem s ohledem na stavebně technický stav a vybavení je stanoven částkou 9 000,-Kč/měs. Matematicky vyjádřeno pro stanovení výnosové hodnoty je použit propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu. Z(čistý zisk) / úroková míra % kapitalizace x 100 % Čistý roční výnos s odpočtem nákladů : 12 x 9 000,-Kč = ,-Kč Cv = /8 x 100 = ,-Kč VÝNOSOVÁ METODA činí : ,-Kč POROVNÁVACÍ METODA Tato metoda pro ocenění je založena na srovnání prodejní ceny obdobné bytové jednotky s jednotkou oceňovanou. Použití této metody je odvislé od fungujícího trhu daného segmentu. Použity jsou nabízené inzerované nemovitosti se zohledněním, že tyto ceny jsou nabídkové, tudíž nadhodnocené a ve většině případů obsahují provizi realitních kanceláří. V přímém porovnání je zohledněna lokalita, dopravní dostupnost, technologie provedení a stavebně technický stav bytové jednotky, standard, příslušenství a služby, atraktivita. Inzerované nabídky : Dětská m 2, v 4.NP výtah, po rekonstrukci, sklep, Objekt jako celek v dobrém stavu ,-Kč (54 217,-Kč/m 2 ) - 9 -

10 Černokostelecká m 2, v 2.NP bez výtahu, po rekonstrukci, sklep, dům v dobrém stavu ,-Kč (39 726,-Kč/m 2 ) V Olšinách m 2, v 2.NP, dobrý stav po částečné rekonstrukci, bez výtahu, sklep ,-Kč (44 805,-Kč/m 2 ) Průměrná cena za m 2 činí : ,-Kč/m 2 x k (redukce pramenu ceny) 0.85 = ,-Kč/m 2 Po zvážení všech aspektů a porovnání je cena stanovena částkou ,-Kč/m ,-Kč/m 2 x m 2 = ,-Kč Dle cenové mapy České republiky 1/2015 průměrná cena za bytové jednotky charakteru v Praze ,-Kč. POROVNÁVACÍ METODA ,-Kč ANALÝZA CENY - stanovení obvyklé hodnoty Ze zjištěných hodnot - výnosové, srovnávací a dle cenového předpisu platného ke dni ocenění použijeme metodu střední hodnoty, jejíž podstatou je aritmetický průměr. Dle cenového předpisu 199/2014 Sb. Výnosová metoda Porovnávací metoda ,-Kč ,-Kč ,-Kč CO = ( ) /3 = ,-Kč OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI činí : (slovy : jedenmiliondevětsettřicettřitisíckč) ,-Kč V Praze

11 Ing. Dagmar Marvanová Dačická Praha 10 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 69/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3199/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3199/