ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 rodinného domu čp.200 s příslušenstvím a s pozemky p.č.234, p.č.235 v kat.území: Roztoky u Prahy, ul.dobrovského, obec: Roztoky, okres: Praha-západ. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j.015 EX 663/2012 ul.palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit rodinný dům čp.200 s příslušenstvím a s pozemky p.č.234, p.č.235 v kat.území: Roztoky u Prahy, obec: Roztoky, okres: Praha-západ; dále jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dobrovského Roztoky Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Roztoky Katastrální území: Roztoky u Prahy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 85,7043 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. b): ZC = C p * 5,0 = 428,52 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením(zvenku) byla provedena dne za přítomnosti p.reného Šefra. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti zvenku dne (vnitřní prohlídka rodinného domu nebyla umožněna...!) - fotodokumentace zvenku pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené p.rené Šefrem při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne od Exekutorského úřadu Beroun (č.j. 015 EX 663/2012) - výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne kolaudační rozhodnutí ze dne vydané Stavebním úřadem v Roztokách pod č.j.3622/91 - stavba rodinného domu byla povolena dne pod č.j.2846/86 - stavební plány rodinného domu z 03/1986 vypracované p.l.simonem - porovnatelné nabídky k prodeji rodinných domů v této lokalitě ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku.

3 Dokumentace a skutečnost Stavební plány rodinného domu z r.1986 odpovídají skutečnosti pouze částečně Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům čp.200 s příslušenstvím ve východní části obce Roztoky, v ulici Dobrovského. Příslušenství rodinného domu tvoří 2 vedlejší stavby(kolna, přístřešek)), venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky p.č.234(zast.plocha a nádvoří), p.č.235(zahrada). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis Jedná se o samostatně stojící přízemní, rodinný dům, z větší části podsklepený a s podkrovím. Rodinný dům byl kolaudován v r.1991 a má průměrnou údržbu (je zde předpoklad menších stavebních úprav). Obvodové zdivo je cihelné, sendvičové a stropy jsou s rovným podhledem; střecha je sedlová s taškovou krytinou; venkovní omítka je štuková a sokl je obložen kabřincem. Přízemí je dispozičně členěno na předsíň, halu, garáž, WC, koupelnu, kuchyň, obývací pokoj, pracovnu; v podkroví je chodba, WC, koupelna, 3 ložnice a atelier; v suterenu je chodba, dílna, kotelna, místnost na palivo, prádelna, sklad. Okna jsou dřevěná s dvojitým zasklením, vnitřní vybavení se předpokládá standardní.

4 - 4 - Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní a v obývacím pokoji je umístěn krb. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty 2 vedlejší stavby s celkovou zast.plochou do 25m 2 (zděná kolna 6,3m 2, přístřešek za rodinným domem 8,5m 2 ) a venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky inženýrských sítí, zadní terasa, betonové dlažby, venkovní schody, oplocení, plotová vrata, plotová vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 22 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 675,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 14,60*10,60-3,0*3,60 = 143,96 m 2 1.podz.podl.: 9,70*9,50+6,90*1,0 = 99,05 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 143,96 m 2 2,80 m 1.podz.podl.: 99,05 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (14,60*10,60-3,0*3,60)*2,80 = 403,09 m 3 1.podz.podl.: (9,70*9,50+6,90*1,0)*2,50 = 247,63 m 3 podkroví, zastřešení: 143,96*(0,60+4,60/2) = 417,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 068,20 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 143,96 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 243,01 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,69 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00

5 Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 22 let: 0,90 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,90 = 0,842 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o vlastnictví nemovitosti v SJM a nařízení exekuce. I -0,05 3

6 - 6 - Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,842 * 1,000 * 0,850 = 0,716 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 8 675,- Kč/m 3 * 0,716 = 6 211,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 6 211,- Kč/m 3 * 1 068,20 m 3 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o rovinaté pozemky, v současné době přístupné po nezpevněné komunikaci...(v opravě), s možností napojení na kanalizaci,vodovod, plynovod; pro výhodnost polohy obce Roztoky a v obci byly zvoleny přirážky. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), d), +60 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: 0 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 110% + 0% * (100 % + 110%) + 110,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pro výhodnost polohy města Roztoky byla zvolena přirážka 60%, pro výhodnost polohy v obci byla zvolena přirážka 50%. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 2,4850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] Upr. cena [Kč/m 2 ]

7 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 428,52 1,00 2,1460 2, , ,95 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 428,52 0,40 2,1460 2, , ,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 28 odstavec 5 zahrada , , ,82 Stavební pozemky - celkem ,82 Pozemky - zjištěná cena = ,82 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Jedná se o smíšené trvalé porosty: 2 ořešáky, listnaté a jehličnaté keře; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,04 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = ,00 Trvalé porosty - zjištěná cena ,- Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč

8 Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmmilionůjednostočtyřicetdvatisícčtyřistadvacet Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě a posouzení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:sedmmilionůpětsettisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré

9 - 9 - D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013.

10 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 22 ze dne Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne