Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č O obvyklé ceně nemovitostí : - bytové jednotky č. 173/3 v objektu čp. 173, 174, dále podíl ve výši 738/6976 na společných částech domu čp. 173, 174 a pozemků č. parc. st. 229, 230, - garáže - jednotka č. 173/7 v objektu čp. 173, 174, dále podíl ve výši 134/6976 na společných částech domu čp. 173, 174 a pozemků č. parc. st. 229, 230, - vše zapsané v katastru nemovitostí pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec a k.ú. Žehušice. Objednatel posudku: Mgr. Veronika Jakubovská Česká Kutná Hora Účel posudku: dle usnesení soudního exekutora č.j. 192 EX 987/14-52 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy Posudek obsahuje 12 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Vrdy,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení ze dne , č.j. 192 EX 987/14-52 vydaného Exekutorským úřadem Kutná Hora, Česká 325, Kutná Hora, je předmětem znaleckého posudku : - zjištění ceny nemovitostí včetně příslušenství - určení příslušenství nemovitých věcí - zjištění věcných břemen, výměnků a nájemní, pachtovní či předkupní práva Výše uvedená nemovitost je oceněna cenou obvyklou podle zvláštního předpisu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ke dni prohlídky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne a za přítomnosti správce nemovitostí a zástupce exekutorského úřadu. 3. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Kutná Hora - list vlastnictví č , k.ú Žehušice, - kopie katastrální mapy - informace od správy domů - skutečnosti zjištěné na místě - nabídky nemovitostí pro porovnání ceny 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Žehušice Katastrální území: Žehušice (795798) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 List vlastnictví číslo: Vlastník: Pachl Roman Zahradnická 173, Žehušice List vlastnictví číslo: Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace je založena v archivu na stavebním úřadě. 6. Celkový popis nemovitosti Při místním šetření bylo zjištěno, že bytový dům se nachází na okraji obce Žehušice, objekt je užíván od roku Přístup je po zpevněné místní komunikaci, dům je napojen na veškeré veřejné rozvody. Příslušenství u pozemků nebylo zjištěno. Práva a závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž se vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Dle místního šetření a dostupných podkladů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které by nezanikly dražbou. 7. Obsah posudku Oddíl 1 I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo II. Byt a) Bytová jednotka č. 173/3 Oddíl 2 a) Garáž - jednotka č. 173/7 b) Pozemky na LV číslo 10164

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,02 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo 0,01 spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,010 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 11 Oddíl 1 I. Pozemky a) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Žehušice Název okresu: Kutná Hora Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 1 205, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 321,45 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

6 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 337,5225 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 229 zastavěná plocha a nádvoří ,59 st. 230 zastavěná plocha a nádvoří ,11 Součet: ,70 Pozemky na LV číslo určená cena: ,70 Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky na LV číslo ,70 Kč Oddíl 1 cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: ,70 Kč Bytová jednotka č. 173/3 spoluvlastnický podíl: 738 / ,14 Kč II. Byt a) Bytová jednotka č. 173/3 38 Jedná se o zděný objekt s plochou střechou. Objekt byl dokončen v roce V přízemí jsou garáže, prádelna, sušárna, kočárkárna a další skladové společné prostory. Výměna oken v domech probíhá průběžně. Obytná jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží, dle informací byla v této jednotce asi před 8 lety provedena modernizace - nové plovoucí podlahy, koupelna, ústřední topení s plynovým kotlem. Společné části jsou původní, objekt není zateplen. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná předsíň 10,20 1,00 10,20 koupelna 3,60 1,00 3,60 WC 1,10 1,00 1,10 pokoj 1 20,40 1,00 20,40 pokoj 2 1,10 1,00 1,10 pokoj 3 13,90 1,00 13,90 kuchyň 7,90 1,00 7,90 balkon 3,40 0,17 0,58 sklep 2,60 0,80 2,08 Lodžie 4,10 0,20 0,82 68,30 61,68 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Žehušice

7 7 Počet obyvatel: 711 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1982 Stáří stavby (y): 33 Koeficient pro úpravu (s): 0,835 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,919 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,23 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,010 Index polohy (I P ): 1,040 9 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 61, ,23 1,010 1,040 = ,70 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 738 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,14 Kč ,14 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,84 Kč Bytová jednotka č. 173/3 určená cena: ,84 Kč

8 8 Oddíl 2 a) Garáž - jednotky č. 173/7 15 Garáž se nachází v přízemí bytového domu, průměrná údržba. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,986 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,067 Podlaží: I.NP Výška: 2,40 m Zastavěná plocha: 18,50 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP = 48,50 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy beton s izolací 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny zděné, 30,10 % Standardní 3. Stropy s rovným podhledem 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina pozink.plech 5,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink plech 2,90 % Standardní 7. Úprava povrchů hladké vnitřní 4,80 % Standardní 8. Dveře dřev.ocel.zárubně 2,70 % Standardní 9. Okna 1,40 % Nevyskytuje se 10. Vrata dřevěná 6,80 % Standardní 11. Podlahy beton 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace svět.a motor. 6,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Okna 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9860 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9860

9 9 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0670 Základní jednotková cena upravená: = 2 241,87 Kč/m 3 Základní cena upravená: 48,50 m ,87 Kč/m 3 = ,69 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 32 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 39,024 % Odpočet opotřebení: ,69 Kč 39,024 % ,06 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,63 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,010 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,63 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 1,050 Cena stavby: CS = CS N pp = ,61 Kč Garáž č.jednotky 173/7 určená cena: ,61 Kč b) Pozemky na LV číslo Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Žehušice Kutná Hora Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 1 205, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 321,45 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00

10 10 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1, odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 337,5225 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 229 zastavěná plocha a nádvoří ,59 st. 230 zastavěná plocha a nádvoří ,11 Součet: ,70 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 134 / Cena po úpravě: = 2 651,70 Kč Pozemky na LV číslo určená cena: 2 651,70 Kč

11 11 C. Rekapitulace Oddíl 1 Rekapitulace cen pozemků: Oddíl 1 cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 173/3 spoluvlastnický podíl: 738 / ,70 Kč ,14 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 173/ ,84 Kč Oddíl 2 Výsledné ceny: a) Garáž č.jednotky 173/ ,61 Kč b) Pozemky na LV číslo ,70 Kč Oddíl 2 výsledná cena činí celkem: ,31 Kč Součet cen nemovitosti Výsledné ceny: Cena po zaokrouhlení podle 50: ,15 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Ocenění porovnávací metodou V případě stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí je hlavně přihlédnuto k umístění, technického stavu a velikosti pozemku. Při výběru podobných nemovitostí v současné době není v nabídce ve shodné lokalitě dostatek nemovitostí k prodeji, které lze použít k porovnání. Při stanovení obvyklé ceny byly vyhodnoceny všechny dostupné vlivy na tuto cenu lze stanovit ve výši Kč, Slovy : devětsetšedesáttisíckč. Vrdy, Zdeněk Smetánka Ovocná Vrdy

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. : Spr. 1427/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, je v souladu s ustanovením 127 OSŘ a prohlašuji, že jsem si vědom následků nepravdivého podání znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek KN

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18