ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně rodinného domu v obci Sebranice č.p.108, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m 2 a p.č.804, zahrada, o velikosti 1070 m 2, vše zapsáno na LV č.59 pro k.ú.sebranice u Boskovic, dále o ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.1059/50, orná půda, o velikosti 4604 m 2, zapsáno na LV č.60 pro k.ú.sebranice u Boskovic Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Sebranice č.p.108, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.138, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m 2 a p.č.804, zahrada, o velikosti 1070 m 2, vše zapsáno na LV č.59 pro k.ú.sebranice u Boskovic, a ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.1059/50, orná půda, o velikosti 4604 m 2, zapsáno na LV č.60 pro k.ú.sebranice u Boskovic. Ocenění se provádí jako aktualizace vlastního ocenění č / Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Sebranice Sebranice Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Sebranice Katastrální území: Sebranice u Boskovic Počet obyvatel: 609 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 740,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 332,24 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.59 pro k.ú.sebranice u Boskovic - výpis z LV č.60 pro k.ú.sebranice u Boskovic - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /3742, Pan Petr Jančík, Sebranice 108, Sebranice, vlastnictví: výhradní /3742, Pan Petr Jančík, Sebranice 108, Sebranice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, zdivo smíšené, kamenný základ. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, neúplné. Okna jsou dřevěná dvojitá, fasáda je vápenná hladká. Vnitřní vybavení předpokládám podstandardní. Vytápění v domě je zřejmě lokální kamny na pevná paliva. Stav domu je zhoršený, nutné větší opravy, celkové vybavení je podstandardní. Stáří domu odhaduji na nejméně 80 roků. Dům je pravděpodobně napojen na elektřinu, veřejný vodovod, - 3 -

4 kanalizaci. Na fasádě je HUP. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby a porosty. Pozemek p.č.1059/50 se nachází mimo zastavěné území obce. Jde o zemědělský pozemek, a je takto i využíván. S jiným využitím se neuvažuje. 8. Obsah znaleckého posudku LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,855 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-5 -

6 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek pod úrovní průjezdné komunikace I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,566 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 LV č.59 Pozemky s RD 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 366,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 1 366,00) / 1 366,00 = 0,

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - pozemek pod úrovní sousední komunikace I -0,03 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,855 Index polohy pozemku I P = 0,566 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,855 * 0,970 * 0,566 = 0,

8 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,30 0, ,41 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,946 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 147, ,36 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 147, ,70 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,06 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 300,- Kč/m 3-8 -

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 11,82*5,58+6,32*3,59 = 88,64 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 88,64 m 2 2,60 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 88,64*3,22 = 285,42 m 3 zastřešení: 88,64*2,95/2 = 130,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 416,16 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 88,64 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 88,64 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD II -0,05-9 -

10 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,369 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,855 Index polohy pozemku I P = 0,566 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 300,- Kč/m 3 * 0,369 = 848,70 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 416,16 m 3 * 848,70 Kč/m 3 * 0,855 * 0,566= ,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,65 Kč Cena staveb celkem = ,65 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,71 Kč

11 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1059/ ,00 17,92 20,00 21, ,50 orná půda 1059/ ,00 10,07 20,00 12, ,96 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 604,00 m ,46 Pozemek - zjištěná cena = ,46 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč LV č.59 celkem ,70 Kč LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč LV č 60 celkem ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč

13 Rekapitulace výsledných cen LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč LV č.59 celkem ,70 Kč LV č Ocenění pozemků 1.1. Pozemek ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč LV č 60 celkem ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Výsledná cena: ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřistapatnácttisícsedmsetdvacet Kč

14 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní - zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a zajištění budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Rozhodnutí o úpadku. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 3+1 se zahradou v klidné lokalitě Újezd u Kunštátu. Jedná se o přízemní, samostatně stojící rodinný dům, který je z větší části podsklepený a je zde možnost nástavby. Podlahy jsou dřevěné, okna původní dřevěná, vytápění je zajištěno plynovým kotlem. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva. Za domem je prostorná zahrada a menší dvorek. Lokalita je velmi vyhledávaná díky krásné přírodě a klidu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

15 rodinný dům Nýrov, 4+1 v krásném prostředí nedaleko přehrady Křetínka. Jedná se o jednopodlažní dům, asi 70 let starý. Dům je částečně podsklepený a může sloužit jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Nemovitost se nachází na okraji obce Nýrov. Nýrov leží na východních výběžcích Českomoravské vrchoviny mezi městy Kunštát a Letovice. Před domem je malá zahrádka, která může sloužit i jako užitková. Zde je i funkční studna s užitkovou vodou. Vpravo je umístěna zděná garáž, do které je vjezd přímo z ulice. K domu přiléhá i prostorná stodola. Dům má téměř všechna okna orientována na jih.ve sklepních prostorách je kotelna, kde je umístěn plynový kotel a bojler na ohřev teplé vody, je zde příprava i pro kotel na tuhá paliva.v rozlehlých půdních prostorách je možnost vybudovat i další pokoje. Požadovaná cena ,- Kč. samostatně stojící rodinný dům ve Svitávce s bytem o velikosti 3+kk, který je určený ke kompletní rekonstrukci. Podlahová plocha rodinného domu je cca 100m2. Napojení na elektřinu 220/380V, zemní plyn, vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do jímky, možnost napojení na veřejnou kanalizaci, na veřejný vodovod také. Pozemek je rovinatý o rozloze 560m2. Příslušenství tvoří zděná kůlna, oplocení. Možnost parkování na vlastním pozemku. Požadovaná cena ,- Kč

16 sousedící pozemky o celkové ploše m2 v k. ú. Újezd u Kunštátu. K pozemkům je příjezd po nezpevněné cestě, pozemky jsou oploceny, užívaly se jako výběh pro koně, jsou zde i dřevěné přístřešky. Část rovina, část mírný svah, na okraji obce. Dvě parcely orná půda, dvě parcely trvalý travní porost. V současné době celá plocha zatravněna, udržována. Na okraji pozemku sloupy s elektr. vedením, možnost napojení. Možnost vrtané studny, momentálně na pozemku není. Požadovaná cena 23,- Kč/m2. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti na LV č.59 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč

17 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti na LV č.60 stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvacetdvatisíce Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 59 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 60 ze dne Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti Pozemek p.č.1059/

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -