Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Ing. Vítězslava Hlavinková Brno 2012
Tyto e-learningové studijní opory byly napsány a vytisknuty za přispění prostředků z operačního programu pro vzdělávání a konkurenceschopnost MŠMT prostřednictvím realizace projektu registrační číslo: CZ.1.07/2.2.00/15.0151 - Modernizace výuky magisterského studijního programu Soudní inženýrství na Vysokém učení technickém v Brně, Název: Autor: Vydalo: Tržní oceňování nemovitostí Ing. Vítězslava Hlavinková Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství Vyšlo: 2012 Vydání: první ISBN: 978-80-214-4568-0 Oponoval: Ing. Roman Staněk Neprošlo jazykovou úpravou 2
Obsah 1. Základní principy oceňování nemovitostí... 6 Způsoby oceňování nemovitostí... 6 Základní rozdělení nemovitostí... 6 Specifické vlastnosti nemovitostí... 7 Tržní prostředí... 7 Součásti tržního oceňování nemovitostí... 7 Druhy cen... 8 2. Nákladové ocenění nemovitosti... 10 Metody zjištění výchozí hodnoty stavby... 10 Cenové indexy... 11 3. Specifické vlivy působící na tržní hodnotu... 14 Segment trhu... 14 Předpoklad vzniku trhu pro určitý segment:... 15 Hledisko využitelnosti... 15 Vliv nabídky a poptávky... 16 4. Přehled metod zjišťování výnosové hodnoty... 19 Náklady na dosažení výnosů z nájemného... 20 Výnosová hodnota... 21 Věčná renta... 22 5. Komparativní metody při oceňování nemovitostí... 23 Komparativní metody zjištění ceny stavby... 23 Nejčastěji užívané posuzované vlastnosti:... 25 Databáze nemovitostí... 25 6. Porovnávací metody vyhodnocení databáze... 28 Zpracování a vyhodnocování databází cen nemovitostí... 28 Nejzákladnější statistické veličiny pro vyhodnocení... 29 Vyloučení extrémních hodnot datového souboru... 30 7. Metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti... 32 Obvyklá cena nemovitosti... 33 8. Zjištění obvyklé ceny v netypických případech... 37 Zjištění obvyklé ceny nedokončené stavby... 38 Obvyklá cena rekonstruované stavby... 39 Obvyklá cena stavby se zanedbanou údržbou... 39 9. Osnova znaleckého posudku o obvyklé ceně nemovitosti... 42 3
Náležitosti znaleckého posudku... 42 10. Osnovy znaleckých posudků o obvyklé ceně nemovitosti v nejčastějších případech... 45 Postupy sestavení posudkové části pro různé způsoby ocenění... 45 Posudková část ocenění nemovitostí nákladovým způsobem:... 46 Posudková část ocenění nemovitostí výnosovým způsobem:... 46 Posudková část ocenění nemovitostí porovnávacím způsobem:... 47 Posudková část ocenění nemovitostí obecnou cenou:... 47 Posudková část ocenění nemovitostí s nedokončenou stavbou obecnou (obvyklou) cenou:... 48 11. Vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti reálným dělením... 50 Typy spoluvlastnictví a způsoby jeho zrušení... 50 Základní postup při reálném dělení nemovitosti... 51 Doba, ve které reálné dělení fakticky nastane... 52 12. Specifika ocenění nemovitostí pro peněžní ústavy... 54 Úvěrové řízení... 54 Základní postup ocenění nemovitosti pro úvěrové řízení... 55 Oceňování pro pojišťovny... 56 13. Oceňování věcných břemen a ocenění nemovitosti s věcným břemenem. 58 Věcná břemena... 58 Základní postup při ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem. 60 14 Seznam obrázků:... 63 15 Doporučená a použitá literatura... 64 16 Seznam odkazů a citací:... 65 4
Úvod Tento studijní distanční text slouží jako podklad pro zvládnutí kurzu studia předmětu Tržní oceňování nemovitostí v navazujícím magisterském studiu oboru Soudní inženýrství, oboru Realitní inženýrství na Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a pro denní a kombinovanou formu studia a nenahrazuje závazně určenou studijní literaturu a ostatní prameny. Struktura a obsah textu reflektují osnovu studia předmětu. Studijní text rozvíjí odborné kompetence, má výše uvedené prerekvizity. Studium předmětu Tržní oceňování nemovitostí navazuje na studium předmětů Teorie oceňování nemovitostí a Současné oceňovací předpisy. Po prostudování textu budete znát např.: Vlivy působící na výši dosahovaného nájemného Metodiku zjištění výnosové hodnoty stavby Základní komparativní metody, způsoby a prameny pro tvorbu databází, statistické vyhodnocení Metodu střední hodnoty, vstupní údaje, postup, vhodnost využití; metodu váženého průměru, postup, využití Způsob sestavení závěrečné rekapitulace, závěrečný odhad obecné ceny. Důvody a způsoby dělení obvyklé ceny na cenu staveb a cenu pozemků. Principy oceňování věcných břemen; ocenění nemovitosti zatížené věcným břemenem Možnosti využití výpočetní techniky při oceňování Po prostudování textu budete schopni: zorientovat se v obecných vlivech působících na hodnotu nemovitostí; zjistit obvyklou cenu staveb nedokončených, v rekonstrukci, s vadami, s výrazně zanedbanou údržbou; aplikovat některé postupy a výpočtové vztahy pro stanovení ceny nemovitostí; zorientovat se ve znaleckých posudcích o obvyklé ceně nemovitosti, vyhotovených pro různé účely a pro různé případy; stanovit vhodnou metodu ocenění pro jednotlivé účely ocenění; porozumět metodikám oceňování nemovitostí ve vybraných zemích EU. Prostudováním textu získáte zejména: Přehled o způsobech a metodikách oceňování nemovitostí; Informace o využití oceňovacích metod v praxi; Přehled o oceňování nemovitostí v zemích EU. Čas potřebný k prostudování učiva opory: 37 + 15 hodin (teorie + řešení úloh) 5
1. Základní principy oceňování nemovitostí Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Rozlišit součást a příslušenství věci. Vyjmenovat a rozlišit základní principy oceňování nemovitostí. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Využívat správně pojmy používané při oceňování nemovitostí. Určit zda věc tvoří příslušenství nebo součást nemovitosti. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o významu tržního prostředí pro oceňování nemovitostí Přehled o základních metodách používaných při oceňování. Klíčová slova kapitoly: tržní princip, nákladový způsob, výnosový způsob, tržní oceňování, míra užitku, součást a příslušenství věci; tržní prostředí; cena zjištěná, cena pořizovací, cena reprodukční, věcná a výnosová hodnota, tržní cena. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) Způsoby oceňování nemovitostí Při stanovování ceny nemovitosti je více hledisek, lze zvolit několik možných úhlů pohledu, a to: Kvantifikaci nákladů, které je třeba vynaložit na postavení nemovitosti; Výnosy, které z nemovitosti poplynou; Cena, kterou je možné získat odprodejem nemovitosti (cena srovnatelné nemovitosti). Základní rozdělení nemovitostí Podle současně platných předpisů se za nemovitosti považují: pozemky, stavby, které jsou se zemí spojeny pevným základem, vodní plochy, Součástí pozemků jsou porosty na nich se vyskytující. Specifikem ČR je, že stavba není součástí pozemku, na kterém stojí. Většinou nemovitost tvoří soubor nemovitostí skládající se z více parcel a staveb (hlavní, vedlejší). Je nezbytné rozlišovat součást stavby, jež k ní podle její povahy náleží a nelze je bez znehodnocení stavby oddělit a příslušenství, které 6
může existovat samostatně, patří však vlastníku věci hlavní a je jím určeno k užívání s věcí hlavní. Úkoly k textu: 1. Ve stavebním zákoně a prováděcích předpisech najděte podrobnější členění staveb. 2. V zákoně č. 151 Sb., o oceňování majetku najděte podrobnější členění pozemků. 3. V 120 a 121 občanského zákoníku vyhledejte přesnou definici součásti, příslušenství věci a najděte podstatné rozdíly v těchto pojmech. Specifické vlastnosti nemovitostí Tržní hodnota zboží je neoddělitelná od tržního prostředí, je dána nabídkou a poptávkou. Nemovitosti jsou také součástí trhu, mají však některé specifické vlastnosti: 1. jsou převážně nepřemístitelné 2. ve srovnání s jinými komoditami trhu mají relativně vysokou hodnotu 3. jsou jedinečné, i typové stavby se liší lokalitou, orientací ke světovým stranám apod. 4. jejich životnost je vysoká, u pozemku převážně neomezená 5. celková plocha pozemků je limitována, nelze ji zvětšit 6. do velké míry ovlivňují okolí Tržní prostředí Účastníky trhu jsou tyto základní skupiny: prodávající kupující stát, který garantuje vlastnictví a dbá na zájmy veřejné Dle výše uvedeného, je zjevné, že vlastnictví nemovitostí je speciální formou držby, a jako takové je evidováno prostřednictvím státních institucí. Na přesné evidenci převodů a přechodů nemovitostí má stát i fiskální zájmy. Tržní hodnotu nemovitosti určují i forma a kvalita vlastnických práv, např. odlišný vlastník stavby a pozemku, na kterém stavba stojí, spoluvlastnictví nemovitosti více vlastníky, památkově chráněné objekty, ochranná pásma (např. liniové stavby) zástavy, věcná břemena. Ve většině případů je podstatným faktorem pro určení tržní hodnoty nemovitosti míra užitku, který přinese případnému kupci. Součásti tržního oceňování nemovitostí 7
Tržní hodnota je neoddělitelná od tržního prostředí, které je proměnlivé, co se týče prostoru i času. Bez znalosti situace na trhu s daným typem zboží (nemovitostmi) nelze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti. Pro co nejvíce objektivní posouzení tržní ceny je třeba si opatřit a vyhodnotit velký počet různorodých informací, průběžně vytvářet databáze o vývoji cen různých typů nemovitostí na trhu, sledovat koupěschopnost obyvatelstva a neopomenout vliv lokality, jejíž je nemovitost neoddělitelnou součástí. Součástí tržního ocenění nemovitosti by tedy měly být: podrobné informace o nemovitosti (vlastnické údaje, vč. formy práv k nemovitosti náležejících), informace o stávajícím využití nemovitosti, informace o lokalitě, zejména v souvislosti s charakterem nemovitosti, analýza rozvojových možností předmětné nemovitosti, analýza nejlepšího možného využití předmětné nemovitosti. Druhy cen Cena zjištěná (administrativní, úřední) Cena zjištěná podle cenového předpisu; v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění. Cena pořizovací Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení), bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Tento typ ceny se zejména používá v pojišťovnictví, při stanovení výše pojistného, případně při plnění škody na nemovitosti. Věcná hodnota Reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota Součet diskontovaných (odúročených) budoucích příjmů z nemovitosti. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 8
Cena obecná (obvyklá, tržní) Dle zákona č. 151/1997 Sb., se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnotu lze definovat i jako ocenění práv k majetku, tzn. právo nemovitost vlastnit, užívat, pronajmout, prodat, zastavit, či jinak s ní nakládat. Úkoly k textu: 1. Uveďte výjimky ze specifických vlastností nemovitostí pro body 1 až 6 v kapitole 1.2 2. Která státní instituce eviduje vlastnické vztahy k nemovitostem? 3. Jakým způsobem lze zjistit, zda je pozemek zatížen věcným břemenem? 4. Jaké jsou 3 základní možné přístupy k ocenění nemovitosti? Shrnutí: Kapitola se věnuje základním principům tržního oceňování nemovitostí, vymezuje co je tržní prostředí a čím jsou nemovitosti jako zboží specifické. Stručně rekapituluje různé typy cen, je zde uvedeno, v jakých případech je ta která cena užívaná. Je důležité vědět, co která cena představuje, je třeba různé ceny rozlišovat. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. 9
2. Nákladové ocenění nemovitosti Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Orientovat se v cenových indexech. Přepočítat cenu z jedné cenové úrovně na jinou. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat cenové podíly jednotlivých částí stavby. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti nutné pro provedení přepočtu ceny stavby z jedné cenové úrovně na jinou. Klíčová slova kapitoly: výchozí hodnota stavby, cenové indexy, cenové podíly, cenová úroveň. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) Metody zjištění výchozí hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby jsou individuální cenová kalkulace; podrobný položkový rozpočet; metody agregovaných položek; propočet ceny. Cenové podíly stavebních konstrukcí Cenové podíly jednotlivých stavebně technických prvků mohou často významně pomoci při řešení problémů znaleckého ocenění. Cenový podíl CP se vyjadřuje procentem, které cenově zaujímá konkrétní prvek (konstrukce) ve výchozí ceně CN celé stavby. Matematicky podíly v %: cena prvku i na stavbě CPi (%) 100 % celkový součet cen prvků na stavbě Vzorec č. 1 1) Součet cenových podílů v % pro celou dokončenou stavbu musí činit 100 %. Počítají-li se podíly z celku (nikoliv v %), pak vztah bude 10
CP i cena prvku i na stavbě celkový součet cen prvků na stavbě Vzorec č. 2 2) Součet cenových podílů pro celou dokončenou stavbu pak musí činit 1,00. Příklad: cena celé stavby rodinného domu je cena svislých konstrukcí (zdiva) na tomto objektu je 2 000 000 Kč 420 000 Kč cenový ( objemový ) podíl zdiva bude: CP zdiva 420 000 Kč 2 000 000 Kč 0,2100 21,00 % Cenové podíly lze samozřejmě počítat i pro části stavby, např. pro jednotlivá podlaží. Cenové podíly lze zjistit např.: - z katalogů ÚRS, kde jsou pro jednotlivé konkrétní stavby uvedeny, - z rozpočtu stavby, - pro některé starší stavby z knihy Oceňování nemovitostí (SNTL 1976), Cenové podíly je třeba upravit podle konkrétního provedení. Cenové indexy Cena (jednotková cena, základní cena) pro ocenění je často známa z jiného období, než ke kterému se provádí ocenění. Pro přepočet slouží tzv. cenové indexy, umožňující přepočet ceny z jednoho období na druhé. Indexy jsou zpracovávány různými autory na základě porovnávání cen v určitém odvětví (např. stavebnictví), v tomto odvětví pak i podle jednotlivých druhů výrobků. Podrobné indexy na základě kalkulací, s komentářem, vydává např. ÚRS v Cenových zprávách. Cenové indexy vydává také Český statistický úřad, je možno je rovněž objednat. a) cenové indexy pro přepočet cen z jednoho data (cenové úrovně) k datu jinému (jiné cenové úrovni) s ohledem na změny cen stavebních prací v čase (zejména inflaci) b) cenové podíly stavebních konstrukcí a vybavení (podíl ceny konstrukce z ceny celé stavby; v cenovém předpisu nazváno objemové podíly ). Přibližné přepočítací indexy cen stavebních prací - odvětví stavební výroby celkem jsou uvedeny v příloze č.1. 11
Index ( 1914=100 % ) Vzorec 1 3) Příklad: je zapotřebí zjistit jednotkovou cenu v roce 1990, známá jednotková cena srovnávacího objektu k roku 1985 činí 300.- Kčs/m 3. přibližný přepočítací index cen stavebních prací pro rok 1985... 6,655 přibližný přepočítací index cen stavebních prací pro rok 1990... 6,254 vzájemný poměr I = 6,655/6,254 = 1,064 jednotková cena k roku 1990: 300.- Kčs/m 3 1,064 = 319,20 Kč/m 3 Vývoj cen stavebních prací od roku 1914 do roku 2008 v procentech (rok 1914 = 100 %) je uveden v příloze č.2. 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 1953 - měnová reforma 2 000 0 1900 1920 1940 1960 1980 2000 2020 Rok Obrázek 1: Vývoj cen stavebních prací od roku 1914 do roku 2008 v procentech (rok 1914 = 100 %) 4) Korespondenční úkol: 1. Stanovte výchozí hodnotu budovy pro školství dle popisu uvedeného v příloze č.3, s použitím THU v aktuální cenové úrovni a cenu rodinného domu přepočtěte na cenovou úroveň roku 1977. 12
Úkoly k textu: 1. Lze nákladovou cenu uvedenou v rozpočtu z roku 1983 po přepočtu z roku 1983 do současnosti opravdu považovat za cenu, za kterou lze nemovitost postavit v současné době? 2. Jaké vlivy na cenu nemovitosti nejsou zohledněny v nákladové ceně? Shrnutí: Kapitola se věnuje nákladové ceně nemovitostí, odvození cenových podílů konstrukcí, které jsou součástí stavby a možnosti cenu přepočíst indexy na jinou cenovou úroveň. Stručně rekapituluje různé způsoby zjištění nákladové ceny. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. 13
3. Specifické vlivy působící na tržní hodnotu Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zorientovat se v typech nemovitostí. Rozlišit cenu a hodnotu nemovitosti Odhadnout, které vlivy budou pro různé typy nemovitostí nejvýznamněji ovlivňovat tržní cenu. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Zařadit daný druh nemovitosti do určitého segmentu trhu Specifikovat možný okruh zájemců o koupi. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti nutné pro zařazení oceňované nemovitosti do daného segmentu trhu a rozlišení, zda jsou různé faktory ovlivňující nabídku a poptávku dočasné nebo trvalé. Klíčová slova kapitoly: hodnota, minimální a maximální cena. segment trhu, nabídka, poptávka, cena, Segment trhu Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) (segment = část, díl, úsek) Už samotný trh s nemovitostmi je segmentem širšího trhu, jehož předmětem je veškeré zboží. Obecně lze jakýkoliv segment dále členit, a to podle různých hledisek. Segment trhu s nemovitostmi lze dále dělit na menší více či méně homogenní celky, a to z mnoha různých hledisek. Uvedena jsou nejčastější kritéria pro členění: podle typu nemovitosti podle lokality možnosti využití schopnosti adaptace podle výše požadované ceny atd. 14
Je však třeba mít na zřeteli, že vymezení konkrétního segmentu trhu s nemovitostmi nemá absolutní platnost, pro jiný účel se definice může změnit. Oblast trhu zabývající se určitým typem nemovitosti lze pojmenovat jako segment trhu. Předpoklad vzniku trhu pro určitý segment: Aby vznikl trh s určitým zbožím (např. nemovitostí), musí existovat minimálně následující předpoklady: subjekt nabízející věc (nemovitost) k prodeji (existence nabídky), věc musí mít užitnou hodnotu, věc musí být legálně převoditelná, o věc musí projevit zájem solventní subjekt (existence poptávky). Nemovitosti jsou věcmi dlouhodobějšího charakteru; cena za ně dosahovaná může být v jistých časových obdobích i velmi odlišná od jejich hodnoty. Typy nemovitostí V konkrétním segmentu trhu s nemovitostmi by měly být zastoupeny nemovitosti nejen podobného typu a srovnatelných užitných vlastností, ale i s podobnou nabídkou a poptávkou, případně i cílovou skupinou zájemců. Obecné rozdělení typů nemovitostí podle účelu využití: obytné (byty, rodinné domy, nájemní obytné domy, hotely, ubytovny, rekreační objekty - chaty, chalupy, zahrádkářské chaty ) komerční (obchodní, průmyslové, sklady, objekty pro energetiku a dopravu ) zemědělské (pro živočišnou a rostlinou produkci.) a další se specifickým účelem užití (doly, lomy, vodní nádrže ) Hledisko využitelnosti Nemovitosti jsou neměnné co do polohy, nicméně jejich účel užití nemusí být dán pevně. Například v situaci, kdy je nedostatek kancelářských prostor a přebytek bytů, lze vhodné byty adaptovat na kancelářské prostory. Pak je třeba zvážit možnou cenu původního bytu a nákladů na adaptaci a srovnat s možnou prodejní cenou kanceláří. Ne všechny nemovitosti mají širší možnosti využití. Obecně lze říci, že čím má nemovitost širší možnost využití, tím je její cena stabilnější. 15
Je třeba brát v úvahu i rychlost, s jakou bude možné nemovitost po koupi využít, což je závislé i na technickém stavu a případné nutnosti přizpůsobení novému účelu užití. Změna účelu užití může být v různých obdobích omezena územním plánem, či legislativou. Nezanedbatelný vliv na situaci na trhu má i koupěschopnost obyvatelstva, která je ovlivněna daňovou politikou a výší úrokových sazeb na stavební úroky a hypotéky. Úkoly k textu: 1. V aktuálně platné vyhlášce o provedení některých ustanovení zákona č. 151 Sb., o oceňování majetku najděte podrobné definice jednotlivých typů nemovitostí: hala, budova, vedlejší stavba, rodinný dům, zahrádkářská chata, rekreační domek, rekreační chalupa, rybník, lesní a nelesní porost. 2. Najděte další dvojice nemovitostí (byt-kancelář), které lze vzájemně jednoduše zadaptovat. Vliv nabídky a poptávky Základním vlivem, působícím ve volném tržním prostředí na cenu majetku, je působení zákona nabídky a poptávky. Výrobce zboží je schopen vykalkulovat své náklady, které má v souvislosti s výrobou a odbytem svého zboží; pokud není příjemcem dotací, jsou tyto jeho náklady spodní hranicí ceny (+ ev. zisk). Navýšení bude činit rabat zprostředkovatele - velkoobchodníka, maloobchodníka. Horní hranice bude zřejmě dána vztahem k ekonomickému přínosu, který bude koupě věci mít pro kupujícího. Rozmezí těchto hodnot pak bude tvořit hranice, v nichž bude probíhat dohoda o ceně (Obrázek 2). Přitom mohou být různí výrobci s různými náklady, stejně jako mohou být různí kupující, kteří budou mít z koupené věci různý užitek. Pro dohodu by měl kupující i prodávající znát obě hranice. Věc by měla mít cenu jen tehdy, když existuje poptávka; pokud se na určitou věc nenajde kupující, pak věc nemá cenu (hodnotu), i když existuje a na její vytvoření byly vynaloženy určité prostředky. Obrázek 2: Odhad hodnoty a ceny 5) 16
Obrázek 3: Znázornění kolísání ceny nemovitostí v dlouhodobém vývoji 6) Korespondenční úkol: Vymezte segment trhu s byty a to z těchto hledisek: typ nemovitosti, lokalita, možnost využití, schopnost adaptace, cena. Uveďte, které z těchto hledisek jsou časově nejproměnlivější. Vymezte segment trhu s komerčními nemovitostmi zaměřenými na výrobu a to z těchto hledisek: typ nemovitosti, lokalita, možnost využití, schopnost adaptace, cena. Uveďte, zda jsou tato hlediska pro komerční nemovitosti důležitá a jakým hlediskům by u tohoto typu bylo vhodnější dát přednost. Srovnejte možný okruh zájemců pro výše uvedené nemovitosti. Úkoly k textu: Najděte minimálně 3 skupiny věcí (nemusí se jednat o nemovitosti), u kterých nepřichází v úvahu vznik trhu. Zvažte, jakým způsobem je ovlivní (ovlivnil) časový faktor. Z výčtu typů nemovitostí uvedených v závorce vyberte skupinu komerčních objektů a skupinu obytných objektů. Najděte objekty, které mohou být začleněny do obou skupin. (Rodinné domy, obytné nájemní domy, administrativní objekty, provozní výrobní objekty, objekty restaurací a hotelů, provozní objekty se zabudovanou technologií, byty, budovy obchodních domů a prodejen, rekreační chaty a chalupy, skladové plochy, plochy parkovišť, stavební pozemky zastavěné, stavební pozemky nezastavěné, zahrady v obcích a v zahrádkářských osadách, zemědělské pozemky, lesní pozemky). Shrnutí: Kapitola se věnuje segmentu trhu s nemovitostmi, dalšímu možnému členění segmentu trhu s nemovitostmi, typům nemovitostí a nejvýznamnějším faktorům, které ovlivňují tržní cenu nemovitostí, a to i v nabídce a poptávce. Celá 17
kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. v platném znění. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. 18
4. Přehled metod zjišťování výnosové hodnoty Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Zorientovat se v různých druzích nájemného. Zjistit náklady na dosažení výnosů z nájemného. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat výnosovou hodnotu nemovitosti. Zjistit míru kapitalizace pro daný typ nemovitosti. Určit odpočitatelné položky z nájemného Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti nutné pro určení výnosové hodnoty nemovitosti. Klíčová slova kapitoly: Nájemné, ekonomické nájemné, obvyklé nájemné, diskontování budoucího výnosu, věčná renta, míra kapitalizace; čistý zisk. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) Metody zjištění výnosové hodnoty stavby Nejčastěji používané metody pro stanovení výnosové hodnoty nemovitosti jsou Výpočet věčnou rentou (konstantní výnosy po dlouhou dobu) Výnosová hodnota nemovitosti stanovená dle oceňovacího předpisu Výpočet pro proměnlivé výnosy Nájemné Nájemné je peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajímateli nemovitosti za přenechání práva nemovitost užívat byt s přihlédnutím k jeho hodnotě ( 671 odst. 1 občanského zákoníku) a za údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Z nájemného musí vlastník mj. hradit údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti (daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti, poplatek správcovské firmě za správu nemovitosti ap.). Vzhledem k ustanovením 2 odst. 1 zákona o cenách by nájemné mělo zahrnovat náklady i přiměřený zisk. 7) 19
Základní druhy nájemného: Ekonomické nájemné Nákladové nájemné Nájemné obvyklé Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí definice pro 3 výše uvedené druhy nájemného. Uveďte plnění poskytovaná s užíváním bytu dle 696 občanského zákoníku a vyhlášky č. 176/1993 Sb. Je nájemné cenou služby? Náklady na dosažení výnosů z nájemného Od hrubého výnosu z nájemného musí být odpočteny náklady na provoz nemovitosti (tj. které jsou pro provoz nezbytné): Daň z nemovitosti Pojištění stavby Náklady na opravy a údržbu (případně i náklady na osvětlení, vytápění a úklid společných prostor) Náklady na správu nemovitosti Amortizace V některých případech je třeba zvážit i další náklady spojené s provozem nemovitosti: Nájemné z pozemku (pokud je pozemek jiného vlastníka, než stavba) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu (nevyhovující technický stav, jiný účel užití). Po výše uvedených odpočtech je vyčíslen tzv. čistý výnos z nájemného. Výpočet kapitalizované amortizace: X C i q n 1 Vzorec 2 8) kde značí X... částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, C... časovou cenu stavby (nákladová - reprodukční - cena ke dni odhadu, po odpočtu přiměřeného opotřebení); při zkoumání podnikatelského záměru na koupi nemovitosti můžeme uvažovat předpokládanou kupní cenu ap., 20
i... úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, q... úročitele (q = 1 + i) n... dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy, nejvýše 30 roků. Předpokládaná doba dalšího trvání stavby je veličinou, která položku kapitalizované amortizace ovlivňuje velmi významně. 9) Příklad: Jakou částku je třeba ročně uložit (odečíst) pro 30-ti letou amortizaci nemovitosti s časovou cenou C = 10 mil. Kč. Možné jsou 2 metody výpočtu nutné roční úložky: a) lineární amortizační kvóta: nutná roční úložka: 100%/30r = 3,33 %/r, tj. 333 000 Kč b) kapitalizovaná amortizační kvóta: úroková míra u = 3,33 %/r => úroková míra setinná i = 0,0333 => úročitel q= 1+i = 1,0333 nutná roční úložka: X C i 10 000 000 0,0333 333 000 1 1,0333 1 2,67173-1 q n 30 199195 Kč Výnosová hodnota Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je třeba dnes uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný výnos vyplatit. Můžeme tedy definovat: Výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných (odúročených) předpokládaných budoucích čistých výnosů z jejího pronájmu. 21
Věčná renta Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě (úrokové míře, míře kapitalizace) uložit do peněžního ústavu na složené úrokování, aby bylo možno v budoucnu v jednotlivých letech vybrat stejné částky, jako jsou v těchto letech předpokládané budoucí výnosy z nemovitosti. 10) zisk (čistý výnos) z nemovitosti [Kč/rok] C V [Kč] = 100 % úroková míra [% p.a.] Vzorec č. 3 11) Korespondenční úkol: Vypočtěte výnosovou hodnotu bytu podle aktuálně platného cenového předpisu (Zadání je uvedeno v příloze č. 4): Vypočtěte výnosovou hodnotu téhož bytu pro stanovení obvyklé ceny. Uveďte hlavní odlišnosti v postupu výpočtu výše uvedenými metodami. Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí definice pro úrokovou míru a nominální úrokovou míru, úročitel a úrok. Jaký je rozdíl v mezi efektivní úrokovou mírou a reálnou úrokovou mírou? Shrnutí: Kapitola se věnuje výnosové ceně nemovitostí, vstupním údajům pro její výpočet, odpočitatelným položkám z nájmu, míře kapitalizace a způsobu výpočtu výnosové hodnoty. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s. ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. 22
5. Komparativní metody při oceňování nemovitostí Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Orientovat se v jednotlivých komparativních metodách. Zvolit vhodný postup pro zjištění ceny porovnávací metodou. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vybrat vhodné objekty pro sestavení databáze. Zohlednit specifické vlastnosti nemovitostí. Vybrat kritéria porovnání pro jednotlivé objekty. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti pro posouzení vhodnosti objektu pro začlenění do databáze. Znalosti nutné pro sestavení databáze. Klíčová slova kapitoly: Komparace, koeficient odlišnosti, index odlišnosti, metoda přímého porovnání, metoda nepřímého porovnání, etalon. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) Komparativní metody zjištění ceny stavby Porovnávací hodnota nemovitosti je výsledkem porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných, nedávno obchodovaných nemovitostí. Tato hodnota v sobě v jisté míře spojuje nákladovou složku (konstrukce, vybavení ) a výnosovou složku (v podobě posouzení možného užitku z užívání nemovitosti, případně výnosu z jejího pronájmu). Úkoly k textu: Vyhledejte definice nákladové a výnosové ceny. Promyslete, pro jaké typy nemovitostí (např. výrobní objekt, administrativní budova, RD, garáž, zemědělský pozemek.) bude významnější hledisko užitku a u jakých objektů budou při posuzování prioritní náklady na postavení. 23
Otázky k zamyšlení: Promyslete, jak souvisejí teoretické náklady na stavbu stejného objektu, jako je reálný, už stojící objekt oceňovaný s ohledem na tržní cenu objektu. Nejčastěji používané metody pro stanovení ceny oceňované stavby komparací (porovnáním, srovnáním) s jinými, volenými (vybranými) nemovitostmi srovnávacími (prvky databáze). Členění podle počtu kritérií: metoda monokriteriální k porovnání nemovitostí používáme jediné kritérium, metoda multikriteriální - k porovnání nemovitostí používáme více kritérií. Členění podle postupu: metoda přímého porovnání; oceňovanou nemovitost přímo srovnáváme s jednotlivými prvky databáze (např. inzerovanými nemovitostmi), metoda je méně pracná, srovnání se provádí jen jednou. Nemovitosti srovnávací - prodané, inzerované; známá cena a vlastnosti Úprava na odlišnosti Nemovitost oceňovaná 1 2 3 4 n Obrázek 4: Schéma pro metodu přímého porovnání 12) metoda nepřímého porovnání (bazická): pokud víme, že bude třeba zpracovat databázi srovnávacích objektů pro opakované použití k ocenění více objektů daného druhu, pak je možno definovat objekt daného druhu průměrný (standardní, etalon) a ze srovnávacích objektů výše uvedeným způsobem vypočíst jeho cenu. Tato cena se potom využije tak, že pro následně oceňovaný objekt se vypočte koeficient KC porovnáním s výše definovaným standardním objektem (u následně oceňovaného objektu je koeficient pramene ceny K5 = 1) a tímto koeficientem KC se násobí cena standardního objektu z databáze. 13). Oceňovanou nemovitost tedy nepřímo srovnáváme s jednotlivými prvky databáze přes zvolený etalon. Metoda je pracnější, etalon je však opakovaně použitelný pro stejný typ nemovitostí. 24
Obrázek 5: Schéma pro metodu nepřímého porovnání 14) Úkol k textu: Uveďte příklad pro užití monokriteriální metody. U srovnávacích nemovitostí je bezpodmínečně nutné znát cenu. Dále vlastnosti (parametry), které budeme porovnávat s vlastnostmi (parametry) oceňované nemovitosti. Pro každý vybraný parametr oceňované nemovitosti musí existovat známý parametr potenciální srovnávací nemovitosti. Pokud tomu tak není, nelze tuto nemovitost včlenit do databáze. Otázky k zamyšlení: Je cena srovnávací nemovitosti parametrem? V jakých případech je vhodnější metoda přímého porovnání a kdy je vhodnější použití metody nepřímého porovnání? Nejčastěji užívané posuzované vlastnosti: lokalita (obec: občanská vybavenost, infrastruktura; poloha nemovitosti: vzdálenost od centra, dosažitelnost služeb, dopravní napojení, možnost parkování, pozemek: velikost, orientace ke světovým stranám, tvar.) vlastní nemovitost (typ nemovitosti, výměry, vybavení, konstrukční systém, užitné vlastnosti, velikost, počet podlaží, podsklepení, stáří, úroveň prováděné údržby ) příslušenství nemovitosti (technický stav, vhodnost, rozsah...) Databáze nemovitostí Vybrané srovnávací nemovitosti se použitelnou databází stanou až po utřídění a statistickém zpracování dat o vybraných nemovitostech. Součástí databáze by mělo být i uvedení způsobu zjištění dat, aktuálnost a zdroj. Pokud mají být výsledky porovnání reálné, musí být dodrženy následující zásady: 25
oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, měly by být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku, porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí. 15) Dosahované ceny nemovitostí jsou důležitým podkladem pro cenové porovnání. Údaje o skutečných realizovaných cenách nemovitostí jsou však prakticky nedostupné, navíc mohou být zatíženy řadou zkreslení. Příkladem mohou být: prodeje mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně nižší, než by odpovídalo běžnému trhu, prodeje mezi spřízněnými právnickými osobami, spekulativní prodej pro legalizaci špinavých peněz, oficiální koupě od soukromníka za velmi vysokou cenu s tím, že pracovníci kupující právnické osoby se s prodávajícím dělí o zisk. Při sestavování a třídění dat je užíván koeficient odlišnosti ( multiplikační koeficient ), který odpovídá jednomu zvolenému kritériu, jeho výše vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Index odlišnosti zahrnuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně. Zpravidla je součinem koeficientů odlišnosti. Úkol k textu: Uveďte rozdíl mezi koeficientem a indexem odlišnosti. Bude u monokriteriálního porovnání použit index odlišnosti? Koeficient prodejnosti KP v podstatě vyjadřuje úspěšnost prodeje nemovitosti určitého typu v konkrétní lokalitě a čase, tedy kolikrát cena prodejní COB přesáhla cenu časovou CČ. COBi KPi CČ Vzorec č. 4 i Příklad: Zděná garáž, která byla v roce 2002 postavena s nákladem 120 000 Kč, byla v roce 2012 prodána za 180 000 Kč. Jaký je koeficient prodejnosti? COB = 180 000 Kč 26
CČ = 120 000 - (2012-2002)/80 = 105 000 Kč KPi 180 000 Kč 105 000 Kč 1,714 Databáze lze sestavit z: již realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí, z údajů z katastru nemovitostí, inzerátů, popř. z realitních serverů. Dalším spolehlivým zdrojem pro stanovení ceny pozemků jsou cenové mapy, jsou v nich zahrnuty skutečné prodejní ceny. Úkoly k textu: 1. Sestavte přehled z realitních serverů vhodných pro sestavení databází nemovitostí, a to pro prodej i pronájem. 2. Která instituce má k dispozici kompletní data o prodejích? V jaké míře jsou údaje dostupné? Korespondenční úkol: Shrnutí: 3. Zvolte si a popište modelový byt 3+1 (lze zvolit i jinou velikost), sestavte databázi o minimálně 12 prvcích pro ocenění bytu zvolené velikosti ve vybrané lokalitě a vylučte extrémní hodnoty. Vyberte si vhodná srovnávací kritéria a na základě metody přímého porovnání určete tržní cenu bytu a jednotkovou tržní cenu bytu. 4. Sestavte databázi o min. 15 prvcích pro ocenění garáží ve vybrané lokalitě a odvoďte cenu standardní garáže. Kapitola se věnuje komparativní metodě, přiblížení základních pojmů, popisu jednotlivých porovnávacích metod a odvození koeficientu prodejnosti. Stručně rekapituluje základní zásady pro sestavování databází. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury a je třeba s touto literaturou pracovat. Další zdroje ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: CEDUK. 1996, 173 s., ISBN80-902109-0-2 BRADÁČ, A., FIALA J. a kol.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. IV. přepracované vydání. LINDE Praha, a.s. 2005, ISBN 978-80-7201-679-2. HEŘMAN, J., Oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Oeconomica. 2005, 174 s., ISBN 80-245-0947-4 Internetové zdroje: http://www.sreality.cz/hledani/prodej/domy 27
6. Porovnávací metody vyhodnocení databáze Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Vyloučit nevhodné prvky databáze Vyloučit extrémní hodnoty. Vyhodnotit databázi. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Sestavovat databázi vhodných objektů pro různé typy nemovitostí. Zohlednit odlišnosti nemovitostí. Zvolit koeficienty ve vhodných rozmezích. Vyloučit extrémní hodnoty datového souboru. Vyhodnotit databázi. Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Znalosti nutné pro posouzení vhodnosti a platnosti databáze. Klíčová slova kapitoly: multiplikační koeficient, extrémní hodnota, průměr, směrodatná odchylka, statistický test, výběrový soubor, standardizovaná hodnota, stupně pravděpodobnosti, jednotková cena. Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) Zpracování a vyhodnocování databází cen nemovitostí Jak bylo vysvětleno v předchozí kapitole, porovnávané nemovitosti by měly být co nejpodobnější ve všech srovnávacích kritériích. Na druhé straně je však zřejmé, každá nemovitost je jedinečná. Je tedy třeba existující odlišnosti objektivně zohlednit volbou hodnot kritérií odlišností, jimiž může být: srážky nebo přirážky konkrétních částek, které by vyjadřovaly nutné investice do nemovitosti, aby bylo dosaženo stavu, v jakém je oceňovaný objekt u metody přímého porovnání, nebo stavu zvoleného etalonu u metody nepřímého porovnání. 28
volba hodnot multiplikačních koeficientů. Při tomto postupu je třeba zvážit rozpětí jednotlivých dílčích koeficientů, aby jejich vzájemným vynásobením nevznikla absurdně vysoká nebo naopak nízká hodnota. Pro vhodně zvolené srovnávací nemovitosti by se hodnoty většiny kritérií měly pohybovat blízko okolo 1,00. Úkoly k textu: Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí v kapitole 7.5.3, v tabulce č. 8.18, jak by se při 2 až 30 kritériích pohybovala minimální a maximální hodnota pro koeficienty v relativně velmi malém rozpětí hodnot 0,50 až 1,50. Otázky k zamyšlení: Úkol: Jakou zvolíte hodnotu multiplikačního koeficientu velikosti, když bude oceňovaný objekt mít OP = 800 m 3 a: a) srovnávací 400 m 3, b) srovnávací 1 600 m 3, c) srovnávací 800 m 3? Vyhledejte v Teorii oceňování nemovitostí Klimešovu metodu a určete, zda je to metoda přímého, nebo nepřímého porovnání. Pro jaké objekty je určena? Vyhledejte si v aktuálně platné prováděcí vyhlášce zákona o oceňování majetku, pro jaké typy nemovitostí a za jakých okolností je přípustné použít porovnávací metodu, která je součástí oceňovacího předpisu. Nejzákladnější statistické veličiny pro vyhodnocení Do databáze jsou zřídkakdy zahrnuty všechny srovnatelné nemovitosti, nikdo (s možnou výjimkou státních institucí) nemá kompletní informace o realitním trhu. Proto se nejčastěji jedná o výběrové soubory, které jsou částí základního souboru. Nejpravděpodobnější hodnotou ceny zde pak bude střední hodnota - aritmetický průměr zjištěných hodnot x i, který vyjadřuje charakteristiku polohy dat. Aritmetický průměr: 1 x n n i1 Vzorec č. 5 16 x i Rozdíl mezi jednotlivými hodnotami a nejpravděpodobnější hodnotou je odchylka v: v i = x - x i Vzorec č. 6 17 Jako charakteristika rozptylu hodnot souboru okolo průměru a charakteristika přesnosti souboru se zpravidla používá směrodatná odchylka (střední kvadratická chyba). 29
n i1 x x Vzorec č. 7 18 Další charakteristikou variability je standardizovaná hodnota, která vyjadřuje, o kolik směrodatných odchylek se i-tá hodnota odchýlila od průměru: n i 2 SH xi x Vzorec č. 8 19 Určit prodejní cenu nemovitosti předem zcela přesně nelze (pokud nejsme v roli prodejce, který trvá na konkrétní ceně, nebo kupce, který už má nemovitost vybranou). Pro odhad ceny nemovitostí je důležité určit, s jakou pravděpodobností se nemovitost prodá za odhadnutou cenu. Při slovním vyjádření stupně pravděpodobnosti se v právnické literatuře rozlišuje: 0 %... nemožnost, aby děj nastal, do 50 %... možnost, že děj nastal, 50-60 %... pravděpodobnost, že děj nastal, 60-70 %... převažující pravděpodobnost, že děj nastal, 70-85 %... velká (vysoká) pravděpodobnost, že děj nastal, 85-97(99) %... velmi vysoká pravděpodobnost, že děj nastal, 97(99) % a více.. pravděpodobnost hraničící s jistotou, 100 %... jistota, že děj nastal. Podstatně vyšší pravděpodobnost výskytu je u hodnot bližších průměru, menší je pravděpodobnost u těch, jež jsou od průměru dále (s rostoucí vzdáleností klesá pravděpodobnost). Za přijatelný interval pro vyhodnocení souboru dat o cenách nemovitostí za účelem odhadu lze považovat x 1 s. 20 Úkol k textu: 5. Vyhledejte, jaké procento pravděpodobnosti při normálním rozdělení odpovídá x 1 s. Vyloučení extrémních hodnot datového souboru V databázi cen mohou být odlehlé hodnoty (maxima i minima) extrémy. U omezeného počtu nemovitostí, mohou tyto hodnoty vychýlit odhad nejpravděpodobnější hodnoty. Extrémní hodnoty lze objektivně eliminovat statistickými testy. 30
Úkol k textu: 6. Je každá maximální a minimální hodnota extrémem? 7. Vyhledejte alespoň jeden parametrický a jeden neparametrický statistický test vhodný pro eliminaci extrémních hodnot souboru srovnávacích nemovitostí. Korespondenční úkol: Z databáze uvedené v příloze č.5 vyřaďte nevhodné prvky (se zdůvodněním), vypočtěte aritmetický průměr, směrodatnou odchylku, vyřaďte případné extrémní hodnoty a určete dosažitelnou cenu s uvedením míry pravděpodobnosti. Shrnutí: Kapitola se věnuje zohlednění odlišností při vyhodnocování databází cen nemovitostí a způsobu určení hodnot multiplikačních koeficientů. Stručně uvádí nejčastěji užívané statistické veličiny a způsob vyloučení extrémních hodnot z databáze. Celá kapitola tvoří pouze shrnutí a nasměrování k podrobnému studiu podle doporučené literatury, se kterou je třeba pracovat. Další zdroje BUDÍKOVÁ, Marie: Statistika I. Masarykova univerzita v Brně, Ekonomicko-správní fakulta, 2004, 1. vydání, Brno ISBN 80-210-3411-4. NIČ, Milan: Odhad hodnoty bytu na podklade ponukových cien. Časopis Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, 2007, Brno ISSN 1211-443X. BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P. Úřední oceňování majetku. 1. vydání. Brno: CERM, s.r.o., 2012. ISBN 978-80-7204-772-7. Internetové zdroje: pro statistické údaje: http://www.czso.cz Zde musí být konečná adresa odkazující na téma, které je v kapitole probíráno, nikoliv obecně 31
7. Metody pro odhad obvyklé ceny nemovitosti Po prostudování této kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete umět: Orientovat se v jednotlivých metodách odhadu obvyklé ceny nemovitosti a jejich vstupních hodnotách. Zvolit vhodný postup pro zjištění obvyklé ceny. Po prostudování kapitoly a vypracování úkolů v rámci kapitoly budete schopni: Vypočítat střední hodnotu. Vypočítat vážený průměr. Rozdělit obvyklou cenu na cenu staveb a pozemků Prostudováním kapitoly a vypracováním úkolů v rámci kapitoly získáte: Přehled o metodách odhadu obvyklé ceny a jejich vhodnosti pro různé případy. Přehled o vlivech působících na obvyklou cenu nemovitosti Znalosti nutné pro sestavení závěrečné rekapitulace. Klíčová slova kapitoly: střední hodnota, vážený průměr, metoda střední hodnoty, metoda váženého průměru, nabídka a poptávka, koupěschopnost obyvatelstva Čas potřebný k prostudování učiva kapitoly: 3 + 2 hodiny (teorie + řešení úloh) 32
Obvyklá cena nemovitosti Pro označení ceny obvyklé jsou užívány i jiné, v zákoně nedefinované termíny: cena obecná, tržní, obchodovatelná. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří ap. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby ). Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Pokud informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. 21 Je třeba zdůraznit skutečnost, že obvyklou cenu nelze vypočítat, jedná se o odborný odhad. Výsledky všech výše uvedených metod (nákladová, výnosová, porovnávací, vážený průměr, střední hodnota, atd.) jsou především orientačního charakteru. Cenu stanovuje znalec především na základě zkušeností, podrobné znalosti trhu, apod. Úkol k textu: Vyhledejte definici obvyklé ceny nemovitosti V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Otázka k zamyšlení: Promyslete, zda lze pro určení ceny obvyklé použít informace z veřejné dražby. Na cenu nemovitosti jako věci dlouhodobějšího charakteru působí více vlivů, cena může kolísat a značně se lišit od hodnoty nemovitosti. Zcela zásadní vliv na cenu obvyklou v stabilním tržním prostředí má zákon nabídky a poptávky. Bez existence solventních zájemců (poptávky), nelze nabízenou nemovitost prodat. Na druhou stranu pokud není určitý druh nemovitostí na trhu, neexistuje nabídka, a tím pádem ani předmět případného prodeje. Toto jsou dva extrémní případy. Dále je třeba uvážit vliv množství věcí určitého druhu na trhu. Z klasického obrázku vztahu mezi množstvím zboží na trhu, nabídkou a poptávkou a jeho 33
cenou je vidět, jak se vyrovnává nabídka s poptávkou (Obrázek 6). Je-li zboží nabízeno nekonečně velké množství, jeho cena bude nulová (vzduch), je-li zboží naopak málo, jeho cena významně poroste (starožitnosti). 22 Obrázek 6: Vyrovnání nabídky s poptávkou a vliv na cenu 23 Úkoly k textu: Promyslete, v jaké situaci je vhodné nemovitosti kupovat, kdy je vhodnější postavit novou nemovitost a kdy je nejvhodnější odprodej. Po jakých typech nemovitostí vzroste poptávka, pokud se dlouhodoběji sníží koupěschopnost a u kterých typů nemovitostí se poptávka sníží? Významnou odlišností nemovitostí od běžného zboží, která komplikuje určení její obvyklé ceny je fakt, že je pevně vázaná na konkrétní lokalitu. Není přemístitelná z lokality, ve které poklesla poptávka do lokality se vzrůstající poptávkou. Metody pro stanovení nákladů na stavbu existují, problémem zůstává určení ceny pozemku, zejména pokud se s obdobnými pozemky neobchoduje. Úkol k textu: Jaké existují metody pro stanovení výchozí hodnoty stavby? Pro zjištění ceny obvyklé je žádoucí nejprve zjistit cenu nákladovým způsobem a výnosovým způsobem. Z těchto dvou hodnot lze metodou střední hodnoty, nebo metodou váženého průměru odvodit cenu obvyklou. Je však třeba dbát na to, aby byla výnosová hodnota vypočtena z čistého nájmu, nikoliv ze zisku provozů v nemovitosti umístěných, dále je třeba použít vhodnou míru kapitalizace. Podstatou metody střední hodnoty je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostého aritmetického průměru z hodnoty věcné a hodnoty výnosové: 34