ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) budovy restaurace Družba.p. 350, v etn souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 543/2 a 444/11 situovaných v kat. území Moravský La nov (760994), obci Svitavy (577731), okrese Svitavy (CZ 0533), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V.5819 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3060/13-62 ze dne Vlastníci oce ovaných nemovitostí: v SJM Pešek Zbyn k a Reitterová Hana Hradecká 41; P elou, Zahradní 839/31 Lány, Svitavy (dle výpisu z K.N. L.V. 5819) Zbyn k Pešek, Kostelní 105, Pardubice (dle výše uvedeného usnesení) el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 10 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) budovy restaurace Družba.p. 350, v etn souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb a pozemk p..st. 543/2 a 444/11 situovaných v kat. území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3060/13-62 ze dne Vlastníci oce ovaných nemovitostí: v SJM Pešek Zbyn k a Reitterová Hana Hradecká 41; P elou, Zahradní 839/31 Lány, Svitavy (dle výpisu z K.N. L.V. 5819) Zbyn k Pešek, Kostelní 105, Pardubice (dle výše uvedeného usnesení) el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j /13-62 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímky kat. map pro k.ú. Moravský La nov - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek

3 -3- - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V Budova restaurace Družba.p. 350 je situovaná na parcele p..st. 543/2 a spole s bezprost edn navazující stavbou prodejny potravin tvo í službové zázemí této lokality m sta Svitavy. Komplex t chto dvou provozoven je odd len od státní silnice procházející nap touto ástí m sta parcelou p.. 444/11, která je též sou ástí ocen ní a je osázena jehli natými stromky (borovice, smrk) a tvo í áste nou hlukovou zábranu p edevším restaura ní p edzahrádky. Ve sm ru k p ilehlému obchodu (ve vlastnictví jiného subjektu) se nalézá zástavba bytových domu a rodinných domk. Ob ásti objekt, tedy ob provozovny, mohou využívat blízké parkovišt osobních voz. Oce ovaná budova restaurace je typickou stavbou sedmdesátých let minulého století. Jedná se o jednopatrovou stavbu, obezd nou cihelným zdivem s plochou st echou a kompletn prosklenou elní a bo ní stranou. Jedná se o provedení p vodní tj. ocelové rámy se zasklívacími lištami se vstupními dve mi z p ilehlé dlažbou zpevn né plochy. Zásobování objektu je p es menší bo ní rampu. Objekt je áste podsklepen. Ostatní viz. p iložené foto. sto Svitavy je bývalým okresním m stem náležejícím pod Pardubický kraj. Ve m st Svitavy je veškerá vybavenost a to jak obchodní, školská i ú ední. Obyvatelé mohou využívat veškeré inženýrské sít. Katastrální území Moravský La nov je územním kompletn srostlým s m stem Svitavy. Ve m st v sou asné dob žije obyvatel.

4 -4- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zast. plocha (m 2 ) Zahrad a (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í techn. stav Nabízená cena (K ) -venkovní 1. Realitní kancelá M a M reality Praha Svin any Pardubic e -- vlast. parkovi št 140 terasa -v pat e se nachází podkrovní byt o CP Ú.T. -- bezvad ný stav ,- 140 m Realitní kancelá MAX SERVISNÍ CENTRUM Praha Horní Jelení Pardubic e -- parkovi št rekonstruk ce restaurace -90 míst k sezení -7 l žek Ú.T po rekonst rukci ,-

7 -7- -motorest 3. Realitní kancelá RE/MAX Svitavy Rozhraní Svitavy parkovi št obchod se smíšeným zbožím -byt 2+kk 80 m 2 Ú.T. -- bezvad ný stav ,- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenst ví zahrada vedlejší stavba Velikost obce K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce Reduk ní koeficient K K 3 K ,000 1,000 1,000 (432) 1,030 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (2.015) 1,010 1,000 0,990 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (338) 1,030 1,000 1,000 1,000 1,030 Svitavy (17.027)

8 -8-. Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a zdroj Upravená cena k prodeji (porovnatelné) cena (K ) koeficient K informace (real.kancelá ) (K ) 1. Restaurace Svin any okr. Pardubice ,- 1,030 0, ,- 2. Restaurace Horní Jelení okr. Pardubice ,- 1,000 0, ,- 3. Motorest Rozhraní okr. Svitavy ,- 1,030 0, ,- Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: ,- K (0,15 x K ) = ,- K

9 -9- CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá tržní) Metoda srovnávací (statistická) Nemovitosti, pozemky, venk. úpravy, trvalý porost ,- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) - zjišt ná ,- Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) budovy restaurace Družba, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 543/2 a 444/11 a trvalých porost situovaných v katastrálním území Moravský La nov, obci Svitavy, okrese Svitavy, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení ,- K slovy: ty i miliony šestset tisíc korun eských

10 -10- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost zjišt né ceny do ílohy:-fotodokumentace -výpisy z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti