Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na hodnotu nemovitosti

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA PRAHA Katedra podnikání a oceňování Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na hodnotu nemovitosti Bakalářská práce Autor: Arnold Mlčák Oceňování majetku Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D. Roudnice nad Labem Červen 2013 1

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Roudnici nad Labem dne 5. 6. 2013 Arnold Mlčák 2

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho cenné připomínky, odborné rady a vedení. Dále děkuji Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za poskytnuté konzultace. 3

Anotace práce: V teoretické části bakalářská práce posuzuje vliv účinného zateplení obvodového pláště objektu na trţní hodnotu nemovitosti. V průběhu práce bylo provedeno teoretické porovnání novostavby rodinného domu zatepleného na poţadovanou úroveň normy ČSN 730540-2 a novostavby rodinného domu zatepleného na více neţ doporučenou hodnotu normy ČSN 730540-2 s ohledem na energetickou náročnost a návratnost investice. V praktické části je zpracováno trţní ocenění rodinného domu a bytového domu. Třetí část práce obsahuje analýzu realitního trhu v okrese Litoměřice. ztráty Klíčová slova: oceňování, metoda, tepelné izolace, investice, návratnost, tepelné Annotation: In the theoretical part bachelor's thesis assesses the influence of the effective insulation the building envelope on the market value of property. During the work was carried out theoretical comparison of family house thermally insulated to the required level standards ČSN 730540-2 and family house thermally insulated to a value more than the recommended standards with regard to energy efficiency and return on investment. In the practical part contains market value of a house and apartment building. The third part contains an analysis of the real estate market in the district Litoměřice. Key words: valuation method, thermal insulation, investment, returns, heat loss 4

Obsah: Úvod... 7 Úvaha... 7 Cíl bakalářské práce a zvolené metody zpracování... 7 1 TEORETICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE... 9 1.1 Historie vývoje tepelných izolací... 9 1.2 Materiály pouţívané na tepelné izolace objektů... 11 1.3 Pouţití materiálů pro tepelné izolace obvodových plášťů budov... 14 1.4 Druhy materiálů a výrobků... 14 1.5 Obvodový plášť a větrání budovy... 15 1.6 Význam stavu vytápěcí soustavy a její účinnosti a účinnost zdroje tepla na náklady na energii... 22 1.7 Základní tepelně technické pojmy... 22 1.8 Normové poţadavky... 23 1.9 Kvalita prostředí, pohoda, hygiena... 25 1.10 Provoz novostavby RD před a po změně tepelně technických vlastností obvodového pláště a vliv změny na trţní ocenění... 27 1.11 Rozpočet na výstavbu novostavby RD... 31 1.12 Potřeba energie na vytápění RD... 35 1.13 Teoretické zhodnocení vlivu tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění rodinného domu... 38 Závěr teoretické části bakalářské práce... 41 2 PRAKTICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE... 44 2.1 Trţní ocenění rodinného domu... 45 2.2 Porovnávací metoda... 54 2.3 Příjmová metoda... 62 2.4 Nákladová metoda... 63 2.5 Závěr trţního ocenění rodinného domu... 66 2.6 Trţní ocenění bytového domu... 80 2.7 Porovnávací metoda... 86 2.8 Příjmová metoda... 93 2.9 Nákladová metoda... 95 2.10 Závěr trţního ocenění bytového domu... 98 5

3 ANALÝZA TRHU OKRESU LITOMĚŘICE... 111 3.1 Základní geografické údaje... 111 3.2 Základní demografické údaje... 113 3.3 Stávající stav trhu s nemovitostmi a vliv povodní... 113 3.4 Regionální segmentace... 116 3.5 Město Litoměřice... 116 3.6 Města Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice... 122 3.7 Nájmy Roudnice nad Labem, Štětí a Lovosice... 125 3.8 Ostatní část okresu-malá města a vesnice... 127 3.9 Předpokládaný vývoj trhu s nemovitostmi... 132 Bibliografie... 133 Obrázky... 134 Tabulky... 135 Přílohy... 136 6

Úvod Úvaha Na Zemi je populační růst označován za jeden z prvořadých globálních problémů. Roku 1850 dosáhl počet obyvatel poprvé 1 mld. K dosažení druhé stačilo jen 75 let a v roce 2000 na Zemi žilo 6 mld. lidí. Pokud bude tento enormní růst pokračovat, v roce 2030 bude počet obyvatel tvořit 12 a v roce 2100 asi 50 mld. lidí S růstem lidské populace a rychlostí vývoje globální ekonomiky stoupá spotřeba vody, potravin, fosilních paliv, minerálů a dalších surovin. Ve většině případů jsou jejich zdroje omezené, což vede k jejich nedostatku. [1] Jiţ jen z těchto dvou zpráv lze odvodit, ţe s růstem počtu obyvatel na planetě a stálým poklesem zdrojů energie z fosilních paliv a současně se silným protijaderným hnutím bude i nadále vývoj cen energií stoupat. Jistě, probíhá intenzivní vědecký výzkum různých technologií, které mohou přinést nové druhy zdrojů energie, ale stále bude platit, ţe nejlevnější energie je ta, kterou nepotřebujeme. A právě v tomto duchu reaguje současné stavitelství. Na trh přichází velké mnoţství materiálů, které slouţí především jako tepelně izolační materiály. Správným zateplením objektů pozemních staveb dochází k velmi významné úspoře energií. Současné stavitelství se zabývá vývojem staveb s nízkými energetickými náklady, pasivními (domy, které mají potřebu tepla pro vytápění rovno nebo menší než 15,0 (kwh/m2.a) nebo dokonce nulovými domy (domy, které mají potřebu tepla pro vytápění blízkou nule, neboli menší než 5,0 (kwh/m2.a). Těchto údajů se dosahuje souhrou různých technologií, počínaje správně vybranými stavebními materiály pro konstrukci objektu ale i pro zateplení objektu a dále vhodnými technologiemi vytápění a výměny vzduchu (rekuperace atd..) Cíl bakalářské práce a zvolené metody zpracování Cílem bakalářské práce je posoudit vliv účinného zateplení obvodového pláště objektu na trţní hodnotu nemovitosti. V průběhu práce bude provedeno teoretické porovnání novostavby rodinného domu zatepleného na poţadovanou úroveň normy ČSN 730540-2 a novostavby rodinného domu zatepleného na více neţ doporučenou hodnotu normy s ohledem na energetickou náročnost a návratnost investice. 7

Následně bude provedeno vzájemné porovnání přímých nákladů na provedení zateplení obvodových stěn RD z pohledu tepelně technických vlastností obvodových stěn. Dále bude u jednotlivých variant RD proveden výpočet potřeby energií na vytápění a posouzení nákladů u jednotlivých variant. V poslední části teoretické kapitoly provedu zhodnocení vlivu tepelně technických vlastností obvodových stěn jednotlivých variant RD na trţní ocenění objektů. V praktické části bude provedeno trţní ocenění objektu rodinného domu a menšího bytového domu. Na závěr bakalářské práce bude provedena analýza trhu okresu Litoměřice. 8

1 TEORETICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE 1.1 Historie vývoje tepelných izolací 1.1.1 Co je tepelná izolace nebo tepelný izolant? Tepelný izolant je látka, která špatně vede teplo, tzn., má nízkou tepelnou vodivost. Mezi nejlepší tepelné izolanty patří plyny a kapaliny, pokud je zajištěno jejich uzavření a zamezení proudění (například mezi skly okenních tabulí). Z pevných látek jsou dobrými tepelnými izolanty především ty látky, které obsahují hodně plynu (vzduchu), např. minerální vlna (kamenná nebo skelná), peří, srst, papír, dále např. sklo, dřevo, polystyren, ap. Tyto materiály obsahují dutiny se vzduchem, čím větší mnoţství menších dutin, tím lepší tepelné izolace. Například ve stavebnictví se kvůli lepší tepelné izolaci pouţívají cihly s dutinami. Z látek neobsahující plyny jsou dobrými tepelnými izolanty například plasty (mezi které patří výše zmíněný polystyren, polyuretan ale také bakelit a řada dalších). Příkladem je izolování zdí a budov. Izolace z minerální vlny nebo celulózy (ekologicky vyuţitý sběrový papír, rozemletý a ošetřený boritými solemi, které zabrání hoření, plesnivění atd. snadno aplikovatelné foukáním) zadrţují vzduch a zpomalují jeho proudění, čímţ sniţují tepelné ztráty. Jednoduše řečeno, izolace stěn, podkroví a podlah vašeho domu nebo bytu zabraňuje tepelným ztrátám v zimním období (a také nárůstu tepla v letním období). Protoţe dochází ke sníţení spotřeby energie za vytápění, vede to k niţším účtům za vytápění, niţšímu opotřebení kotle, dochází ke sníţení emisí C02 z elektrárny, sniţuje se riziko globálního oteplování a klimatických změn. [2] 1.1.2 Vývoj uvědomělého vyuţití stavebních materiálů s ohledem na jejich tepelně izolační vlastnosti V průběhu historického vývoje lidských sídel byly pouţívány různé materiály, které nejdříve neuvědomělým způsobem a později jiţ uvědomělým pouţíváním, plnily funkci tepelných izolací. První stavby byly realizovány z materiálů volně dostupných v přírodě. Byly to zejména dřevo a hlína. První obydlí byla umisťována často částečně pod úroveň terénu, kdy byla vyhloubena jáma v zemi, která byla zaklopena dřevěnými kmeny stromů a následně zakryta vrstvou zeminy. V pozdějším období byly stavěny dřevěné stavby často 9

doplňované stěnami z hliněných nepálených cihel, kterými byly vyzdívány prostory mezi dřevěnými nosnými prvky. Tepelně izolační vlastnosti dřeva a hlíny nebyli hlavním hlediskem vyuţívání při stavbách. Hlavním hlediskem byly dostupnost a relativně snadné zpracování. Dalo by se říci, ţe pouze shodou okolností je dřevo a hlína, zejména v suchém stavu, velmi dobrým tepelným izolantem. Další tepelný izolant, který byl pouţíván, bylo seno, které bylo skladováno na stopech a půdách. V pozdějším období dějin začaly být vyuţívány další materiály, zejména kámen. Hlavní předností kamene byla opět dostupnost, ale také pevnost a odolnost proti poţárům a případným útokům. 1.1.3 V průběhu vývoje lidských sídel byly po mnoho staletí vyuţívány pro tepelné izolace zejména materiály: Dřevo - dřevěné stěny, podlahy, stropy Hlína- mazanina mezi trámy, na stropních konstrukcích, hliněné nepálené cihly, vrstva hlíny tvoří v některých oblastech, zejména ve Skandinávii střešní krytinu a současně tepelnou izolaci Sláma- výplň stěn, stropů, smícháním s hlínou vznikaly nepálené cihly Plevy- odpad při výrobě mouky, případně suché plevele, trávy, pouţívaly se jiţ vědomě jako tepelná izolace mezi nosné stropní trámy, jako výplň Seno- skladování sena na půdě nad obytnými místnostmi mělo významnou tepelněizolační funkci Popel, struska se pouţíval pro zásyp klenbových stropů, výplň stěn, okolo špaletových oken apod. Jiný způsob ochrany proti nepřízni počasí a chladem byla ochrana polohou, umístěním stavby na závětrné straně, v údolí atd. Nepřízní počasí nemusí být vţdy jen zima, také velké teplo ze slunečního záření je na překáţku. Proti tomu stavitelé měst, například ve Středozemí bojovali úzkými uličkami, které jsou orientovány po směru převaţujícího větru. Slunce se do nich nedostane a vítr je ochladí. V těchto oblastech jsou často pro stavby pouţívané kameny, které mají velkou tepelnou setrvačnost a udrţují příjemnou průměrnou teplotu mezi dnem a nocí. 10

1.2 Materiály pouţívané na tepelné izolace objektů Pro porovnání tepelně izolačních vlastností stavebních materiálů je vyuţit Součinitel tepelné vodivosti, který je definován jako mnoţství tepla, které musí za jednotku času projít tělesem, aby na jednotkovou délku byl jednotkový teplotní spád. Přitom se předpokládá, ţe teplo se šíří pouze v jednom směru, např. v desce s rovnoběţnými povrchy. Tuto definici lze také vyjádřit tak, ţe součinitel tepelné vodivosti je výkon (tzn. teplo za jednotku času), který projde kaţdým čtverečním metrem desky tlusté metr, jejíţ jedna strana má teplotu o 1 kelvin vyšší neţ druhá. Symbol veličiny: λ Jednotka SI: watt na metr a kelvin, značka jednotky: [W/(m.K)] V současné době lze pouţívat celou řadu tepelně izolačních materiálů: 1.2.1 Vláknité materiály: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) keramická vlákna 0,15 syntetická (textilní) vlákna minerální vlákna -strusková 0,039 čedičová 0,036 skleněná vlákna 0,042 Tabulka 1-Vláknité materiály [3], [4] 1.2.2 Pěněné plasty: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) pěněný PE 0,033 pěněné PVC 0,043 pěnové polystyreny EPS 0,038 pěnové polyuretany PUR 0,032 extrudované polystyreny 0,034 pěnové fenolické pryskyřice 0,040 pěnové rezolové pryskyřice 0,040 11

Tabulka 2-Pěněné plasty [3], [4] 1.2.3 Další pěněné materiály: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) pěnové sklo 0,05 Tabulka 3-Další pěněné plasty [3], [4] 1.2.4 Materiály na bázi dřeva: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) lisovaný korek 0,035 rozvlákněné materiály na bázi dřeva 0,04 kokosová vlákna 0,09 konopí 0,04 piliny 0,10 rákosové rohoţe 0,20 dřevovláknité 0,046 dřevotřískové 0,17 dřevoštěpkové 0,17 korek -asfaltkorek 0,058 volná korková drť 0,05 Tabulka 4-Materiály na bázi dřeva [3], [4] 1.2.5 Materiály na bázi papíru: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) drcený starý papír 0,043 voštinové desky vlnité desky z asfaltového papíru Tabulka 5-Materiály na bázi papíru [3], [4] 1.2.6 Minerální materiály: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) perlit-expandovaný 0,05 expandovaná břidlice ( při 700kg/m3) 0,18 12

křemelina 0,19 keramzit 0,14 popílek 0,36 škvára 0,27 Tabulka 6-Minerální materiály [3], [4] 1.2.7 Speciální tepelné izolace: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) na bázi ovčí vlny 0,043 na bázi bavlny 0,040 Tabulka 7-Speciální tepelné izolace [3], [4] Ve stavebnictví jsou ve velké míře pouţívány různé druhy betonů, není zvykem je zařazovat do výčtu tepelných izolací, ale přesto stojí za zmínku. Přidáním různých přísad vznikají lehčené betony, které si zachovávají významný podíl statické pevnosti a současně se velkou měrou podílejí na dobrých tepelně izolačních vlastnostech nosných obvodových konstrukcí, případně i vodorovných konstrukcí. 1.2.8 Jako příklad výsledných výrobků jsou: Materiál Součinitel tepelné vodivosti W/(m.K) ( průměrné hodnoty ) plynosilikáty 0,16 perlitbetony 0,10 struskobetony 0,15 keramzitbetony 0,23 pěněné betony 0,25 polystyrénbetony 0,25 beton pilinový 0,14 beton strusko-pazderkový 0,15 beton z agloporitu 0,60 Tabulka 8-Výsledné výrobky z tep. izol. materiálů [3], [4] 13

1.3 Pouţití materiálů pro tepelné izolace obvodových plášťů budov Tepelně izolační materiály jsou na stavby dodávány zejména ve formě desek, které se následně na stavbě aplikují do jednotlivých stavebních konstrukcí, nebo ve formě celých dílů, zejména sendvičové konstrukce dřevostaveb. Další variantou jsou tepelné izolace aplikované nástřikem nebo foukané v sypkém stavu. Jiná důleţitá kategorie tepelně izolačních materiálů je tvořena tenkými fóliemi, které odráţí významný podíl tepelných ztrát zpět do chráněného prostoru. Tyto folie najdeme zejména na průhledných nebo průsvitných konstrukcí obvodových stěn a jejich výplní, kde chrání nejen před únikem tepla z vnitřního vytápěného prostoru, ale také chrání vnitřní prostor v letním období před přehříváním vlivem slunečního záření. 1.4 Druhy materiálů a výrobků 1.4.1 Desky a folie Tepelně izolační materiály jsou dodávány v mnoha materiálových variantách s různou povrchovou úpravou. Povrchové úpravy zlepšují mechanické vlastnosti tepelných izolací. Polystyren je lehká pevná látka, která vzniká polymerizací styrenu. Patří mezi nejrozšířenější tepelně zpracovatelné plasty Minerální vaty dělíme na skelné izolační vaty, které se dodávají v rolích a na čedičové vaty, které se prodávají jako minerální desky sulfátový papír a jiné druhy papíru speciálně upravené proti korozi (hnilobě atd.) nástřikové nebo nátěrové hmoty, které vytváří pohledovou plochu Skelné, polyesterové a jiné textilie kovové fólie, především Al hydroizolační materiály ţivice tenké fóliové materiály Pe neplnící hydroizolační funkci deskové materiály zejména na bázi dřeva sádrokartonové desky 14

Skládáním vrstev materiálů, např. SBD desek, polystyrenu a další desky SBD vzniká slepením panel, který je dále vyuţíván jako konstrukční prvek stavby s vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi Další druhy panelů vznikají také při plášťování silnějšími deskovými materiály, které mohou spolupůsobit s deskovými tepelnými izolacemi a vytvořit tak samostatné tepelně izolační panely jak střešní, tak i stěnové. 1.4.2 Moţnosti aplikací tepelných izolací: mechanické, kde se jedná o různé formy mechanického spojení tepelných izolací s ostatními částmi stavebních konstrukcí mechanické kotvení pomocí různých druhů kotvících prvků, hmoţdinek aj. lepení, je moţno pouţít celou řadu různých lepidel od ţivičných aţ přes akrylátové aţ po pryskyřičné svíraní mezi dvě vrstvy stavební konstrukce sypání foukání stříkání stříkání volných tepelných izolací za přidání různých pojiv nebo lepidel. Jednou z významných moţností je stříkání volných tepelných izolací s přidáváním latexové pěny, která umoţňuje velmi dobré spojení jednotlivých částí mezi sebou, ale téţ připojení k podkladní konstrukci pěněním lze vytvářet tepelně izolační povlaky nebo dopěňovat některé konstrukční detaily či prostory, které nejsou jiným způsobem vypěnitelné pouţití tepelných izolací ve stavebních konstrukcích 1.5 Obvodový plášť a větrání budovy 1.5.1 Význam tepelné izolace obvodového pláště budovy Neprůsvitné stavební konstrukce obvodového pláště budovy tvoří poměrně velkou část hranice vytápěného prostoru objektu. Tyto stavební konstrukce musí minimálně splňovat normovou hodnotu součinitele prostupu tepla. V ČSN 730540-2 jsou uvedeny tyto hodnoty do přehledné tabulky č.3, kde je ke kaţdému typu skladby konstrukce a 15

výplní přiřazena součinitele prostupu tepla U N (normová), U rec (doporučená) a U pas(pro pasivní domy). Nejdůleţitějším poţadavkem na konstrukci obvodového pláště je tedy maximálně sníţit tepelné ztráty. Protoţe masivní stavební konstrukce v jednovrstvém zdivu samy nedokáţou splnit náročné poţadavky na hodnotu součinitele prostupu tepla a přitom nepřekročit rozumnou míru síly stěn, je nutné pouţít vícevrstvé konstrukce. Ve vícevrstvé konstrukci je vyuţito masivních materiálů pro přenos zatíţení, akumulaci tepla a izolaci proti hluku. Pro dosaţení ţádaných tepelně izolačních vlastností obvodových stěn se pouţívají tepelně izolační materiály. Odborným výpočtem je provedeno posouzení skladby konstrukce a navrţeno řešení. V závislosti na návrhové hodnotě tepelné vodivosti materiálu tepelné izolace a nosné stěny je následně aplikována potřebná vrstva tepelně izolačního materiálu. Čím menší je tepelná vodivost materiálu, tím se při stejné síle materiálu dosahuje lepších tepelně izolačních vlastností a niţších tepelných ztrát. Tabulka 9-Příklad vrstvy tepelné izolace stavební konstrukce v závislosti na hodnotě součinitele tepelné vodivosti izolačního materiálu [5] Poţadovaný součinitel prostupu tepla Návrhová tepelné vodivosti [W/(m.K)] 0,025 0,030 0,035 0,040 0,15 W/(m 2 K) 16cm 19cm 23cm 26cm 0,10 W/(m 2 K) 24cm 29cm 34cm 38cm 1.5.2 Význam tepelně izolačních vlastností výplní otvorů Okna a dveře jsou prakticky nejslabším článkem obálky budovy a tedy i konstrukcí obvodového pláště. Těmito výplněmi uniká teplo prostupem a také větráním. Únik tepla prostupem a jeho ovlivnění : přes skleněnou výplň skrz rámy vlivem způsobu osazení skla v rámu vlivem způsobu osazení rámu v ostění doplňky oken (ţaluzie,rolety...) 16

Prosklení Pro skleněnou výplň se pouţívají obvykle jednoduchá skla, dále dvě skla vzdálená cca 150 aţ 250mm v oknech dvojitých, přibliţně 40-50mm v oknech zdvojených a zhruba 12-16mm v oknech jednoduchých s dvojsklem. Tepelnou izolaci prosklené části okna tvoří uzavřená vzduchová mezera mezi skly. V této mezeře dochází k šíření tepla vedením, proděním a také sáláním. Při navrhování vzdálenosti skel od sebe se vychází z poznání, ţe pro tloušťky od 15 do 50mm se součinitel prostupu tepla okenní výplně stále roste a po 50mm se jiţ prakticky nezlepšuje. Okna mají také důleţitou funkci jako izolace proti hluku a v této oblasti má další vzdalování se tabulek skel od sebe, a tedy zvyšování tloušťky vzduchové mezery, význam aţ do vzdálenosti cca 200mm. Zlepšit tepelně izolační vlastnosti skleněných výplní můţeme: výplň je provedena vysušeným vzduchem s mírným podtlakem mezera mezi skly vyplněna vzácným plynem, např. krypton, argon.. další vrstva skleněné výplně trojnásobné nebo vícenásobné zasklení místo dalších vrstev skla průsvitné folie pokovení skel (princip tepelného zrcadla heat mirror ) Obrázek 1-příklad plastového rámu a trojskla- okna, balkonové dveře Gealan S8000, šestikomorová varianta, trojsklo u = 0,6 [6] 17

Rámy Na trhu jsou rámy oken provedené ze dřeva, plastu nebo kovu. Rámy kovové jsou vyuţívány výjimečně, jelikoţ u nich je těţké dosáhnout lepších hodnot součinitelů prostupu tepla. Dřevěné a plastové rámy mají prakticky totoţné hodnoty součinitelů prostupu tepla. Důleţité je, ţe izolační schopnost rámů je v současné době horší neţ izolační schopnost skleněných výplní. V ČSN 730540-2 jsou uvedeny hodnoty součinitelů prostupu tepla oknem jako celkem. Informace jsou uspořádány do přehledné tabulky č.3, kde je podle pouţití a umístění výplně uvedena součinitele prostupu tepla U N (normová), U rec (doporučená) a U pas(pro pasivní domy). Součinitel prostupu tepla celým oknem včetně rámu U w [W.m -2.K -1 ] je nutné vypočítat dle základního vzorce. Ze vzorce také vyplývá závislost udávané hodnoty součinitele prostupu tepla na více okolnostech. Někdy je chybně uváděna kvalitního zasklení, tedy U g jako celého okna. Výpočet součinitele prostupu tepla oknem nebo dveřmi se sklem (např. balkonové) Uf = součinitel prostupu tepla profilem rám, křídlo Ug = součinitel prostupu tepla sklem prosklení Uw = součinitel prostupu tepla oknem okno jako celek Lg = obvod skel Ag = Plocha plastu Af = Plocha skla Ψg (Psi) = distanční rámeček okrajová zóna skla 1.5.3 Význam a vliv větrání na tepelné ztráty objektu 18

Větrání příznivě ovlivňuje mikroklima budovy a navíc je poţadováno hygienickými předpisy. Negativně ovlivňuje tepelné ztráty objektu, proto je nutné najít kompromis mezi poţadavkem na větrání a hygienickými poţadavky. Přehled poţadavků na větrání budov: Zahraniční předpis Intenzita výměny vzduchu [h -1 ] DIN 4701 0,5 - VDI 2088 0,4-0,8 - NKB Publication 0,5 30 m 3 /h ECE Compendium 0,5 - BSF 199838 0,4 1,26 m 3 /h m 2 ČR ČSN 06 0210 0,5 - ASHRAE USA - 27 m 3 /h os SIN 06 0210 0,5 - Tabulka 10-poţadavky na větrání obytných místností [7] Mnoţství větracího vzduchu Předpis Kuchyně Koupelny WC [m 3 /h] [h -1 ] [m 3 /h] [h -1 ] [m 3 /h] [h -1 ] DIN 18017/3 - - 40-60 - 20-30 - DIN 1946/6 40-60 - 40-60 - 20-30 - ECE Compendium 36-180 - 36-180 - - - BSF 199838 36-54 - 36-108 - 36 - ČR 100-150 3 60 3-5 25 3 Tabulka 11-Poţadavky na větrání kuchyní, koupelen a WC [7] Z tabulky vyplývá, ţe pro obytné místnosti je nutné zajistit minimální výměnu vzduchu 0,5 objemu místnosti za 1 hodinu. Poţadované výměny vzduchu dosáhneme: infiltrací obálkou budovy, např. tkzv. Spárovou vzduchovou propustností - rozdíl tlaku vzduchu exteriéru a interiéru způsobuje provětrávání přes netěsnosti obálky budovy, konkrétně např. přes spáry oken, dveří, špatně provedené instalace atd. 19

nuceným větráním záměrným otevíráním oken pouţitím mechanického větracího zařízení Nízkoenergetické a pasivní domy jsou navrhovány v naprosté většině s nuceným mechanickým větráním, vzduchotechnikou a rekuperací. Vliv výměny vzduchu na tepelné ztráty objektu je značný, proto je nutné sníţit tyto ztráty pouţitím rekuperace, která můţe zajistit průměrně 75% návratnost odváděné tepelné energie zpět na přiváděný vzduch. Rozdíl klasického vytápění a vytápění teplovzdušného s rekuperací a jeho vliv na některé parametry: Porovnání parametrů otopných a větracích systémů v rodinném domě teplovodní vytápění - klasické teplovodní vytápění - cirkulační Zajištění poţadovaných parametrů s infiltrací s těsnými okny (nárazové větrání) s odsáváním sociální zařízení s řízeným větráním a rekuperací tepla s řízeným větráním a rekuperací tepla s řízeným větráním tepla a zemním registrem tepelná pohoda dokonalé zajištění nesplňuje částečné zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění větrání obytných dokonalé částečné částečné dokonalé dokonalé dokonalé prostor zajištění zajištění zajištění zajištění zajištění zajištění nárazové větrání (reţim "party") nesplňuje nesplňuje nesplňuje dokonalé zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění odvětrání soc. zařízení nesplňuje nesplňuje částečné zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění účinnost provětrání částečné zajištění nesplňuje nesplňuje částečné zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění rekuperace tepla nesplňuje nesplňuje nesplňuje dokonalé zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění vyuţití interních a externích zisků nesplňuje nesplňuje nesplňuje částečné zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění 20

teplovodní vytápění - klasické teplovodní vytápění - cirkulační Zajištění poţadovaných parametrů s infiltrací s těsnými okny (nárazové větrání) s odsáváním sociální zařízení s řízeným větráním a rekuperací tepla s řízeným větráním a rekuperací tepla s řízeným větráním tepla a zemním registrem filtrace přiváděného vzduchu nesplňuje nesplňuje nesplňuje dokonalé zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění noční předchlazení nesplňuje nesplňuje nesplňuje částečné zajištění dokonalé zajištění dokonalé zajištění přímé chlazení nesplňuje nesplňuje nesplňuje nesplňuje Tabulka 12-Porovnání parametrů otopných a větracích systémů v rodinném domě [7] částečné zajištění dokonalé zajištění U nízkoenergetických a pasivních domů, kde je vyuţívána vzduchotechnika s rekuperací pro vytápění je nutné zajistit vzduchotěsnost obálky budovy pečlivým návrhem, kvalitním provedením stavby a kontrolou blower-door testem. Zařízení blower door se sestává z velkoprůměrového ventilátoru zasazeným v rámu s plachtou ve dveřích popř. okně v obvodové stěně, pomocí kterého je vytvořen v budově podtlak i přetlak při tlakovém rozdílu 50 Pa. Tímto měřením lze zjistit, kolik vzduchu proudí netěsnostmi do interiéru. Obrázek 2-Blower door test podtlakové měření [8] 21

1.6 Význam stavu vytápěcí soustavy a její účinnosti a účinnost zdroje tepla na náklady na energii Vytápění objektu můţe být prováděno různými systémy. Soustavy a její zdroje můţeme dělit podle vstupující energie: elektrická zemní plyn propanbutan pevná ( uhlí, dřevo..) sluneční (kolektory) tepelná čerpadla 1.6.1 Vliv účinnosti vytápěcí soustavy a účinnosti zdroje tepla Pokud je spočítaná tepelná ztráta objektu např. na 10kW a účinnost vytápěcí soustavy je nař. 75%, potom to znamená, ţe musíme navýšit dodávku energie na 10kW x 1,25 = 12,5kW. Za hodinu tedy spotřebujeme např, místo vypočítaných 10kWh nově spočtených 12,5kWh. Pokud předpokládáme např. během dne vytápění na plný výkon po dobu 10 hodin, potom rozdíl za jeden den je 25kWh elektrické energie. Pokud účinnost zdroje jeho vhodným výběrem a údrţbou, zateplením potrubí atd. zvýšíme např. na 90%, ztráty se výrazně sníţí. 1.7 Základní tepelně technické pojmy 1.7.1 Normová součinitele prostupu tepla U N [W.m -2.K -1 ] - Normová U N je daná normou (ČSN 73 0540-2) jako poţadovaná UN. Dále jsou v normě hodnoty doporučená U rec a pro pasivní domy U pasiv. Slouţí k porovnání součinitele prostupu tepla posuzované konstrukce a následnému vyhodnocení. Například: Konstrukce obvodové stěny domu má vypočtený součinitel prostupu tepla U = 0,23 W.m -2.K -1 Normou daná doporučená součinitele prostupu tepla pro vnější stěnu je U N = 0,25 W.m -2.K -1 22

U = 0,23 W.m -2.K -1 U N = 0,25 W.m -2.K -1 Poţadavek je splněn. 1.7.2 Tepelný odpor vrstvy; tepelný odpor konstrukce R [m 2.K/W] - Tepelný odpor konstrukce je tepelně-izolační vlastnost vrstvy materiálu nebo stavební konstrukce dané tloušťky. Hodnota je dána podílem: R = d / λ, kde: d... tloušťka vrstvy; tloušťka vrstvy ve stavební konstrukci [m] λ... součinitel tepelné vodivosti [W/(m.K)] Čím je tepelného odporu vyšší, tím jsou lepší tepelné vlastnosti vrstvy (konstrukce). 1.7.3 Součinitel tepelné vodivosti Je definována jako mnoţství tepla, které musí za jednotku času projít tělesem, aby na jednotkovou délku byl jednotkový teplotní spád. Přitom se předpokládá, ţe teplo se šíří pouze v jednom směru, např. v desce s rovnoběţnými povrchy. Tuto definici lze také vyjádřit tak, ţe součinitel tepelné vodivosti je výkon (tzn. teplo za jednotku času), který projde kaţdým čtverečním metrem desky tlusté metr, jejíţ jedna strana má teplotu o 1 kelvin vyšší neţ druhá. Symbol veličiny: λ Jednotka SI: watt na metr a kelvin, značka jednotky: [W/(m.K)] Tepelná vodivost společně s tepelnou kapacitou také ovlivňuje subjektivní vnímání teploty těles při doteku. Např. dotýkáme-li se dvou chladných předmětů se stejnou teplotou, z nichţ jeden je kovový a druhý dřevěný, zdá se nám dřevěný předmět teplejší, protoţe jeho povrch se zahřívá tělesným teplem snadněji, zatímco kovový předmět teplo snadněji odvádí daleko od povrchu. 1.8 Normové poţadavky Tepelně technickými parametry budov se zabývá celá řada technických norem. Při návrhu obvodových konstrukcí budov se vychází zejména z poţadavku ČSN 730540-2:2011. 23

Norma se zabývá stanovením tepelně technických poţadavků pro navrhování a ověřování budov s poţadovaným stavem vnitřního prostředí při jejich uţívání. V tabulce č. 3 ČSN 730540-2 jsou seřazeny poţadované hodnoty, doporučené hodnoty a doporučené hodnoty součinitelů prostupu tepla pro pasivní domy. Tabulka 13-ČSN 730540-2, tabulka 3 - hodnoty součinitele prostupu tepla konstrukcí budov 24

1.9 Kvalita prostředí, pohoda, hygiena Jeden ze základních parametrů stavby, která slouţí k dlouhodobému pobytu lidí, a je jedno zda je to pobyt na pracovišti nebo v obytných prostorech, je kvalitní vnitřní mikroklima. Toto mikroklima se dá definovat jako tepelná, světelná, akustická pohoda a podobně. Tepelná izolace budov se významně podílí natepelné pohodě lidí v objektech. Zde je potřeba uvést, ţe vnímání tepelné pohody je ovlivněno několika faktory: Teplotou vnitřního vzduchu Povrchovou teplotou stěn (střední radiační teplotu) Vlhkost vzduchu Pohybem vzduchu Podílem čerstvého vzduchu a vydýchaného vzduchu Významným technickým zařízením, které se podílí na utváření vnitřního prostředí je zejména u nízkoenergetických a pasivních staveb vzduchotechnika s rekuperací a filtry na úpravu vzduchu. Primárním faktorem utvářející tepelně vlhkostní podmínky mikroklimatu v objektech jsou venkovní klimatické podmínky. Dalším výrazným faktorem jsou tepelně technické vlastnosti konstrukcí obvodových plášťů budov a na závěr vnitřní zdroje tepla a vodní páry např. samotný člověk uvolní cca 30 300g/h, rostliny cca 10 20g/h, vodní plochy v bazénech cca 40g/m2.h...atd.. Nebezpečí poţadavku na sniţování tepelných ztrát V současné době téměř plynule stoupají náklady na energie vydávané majiteli a správci objektů na energie, které jsou potřebné na vytápění. Snaha sniţovat tepelné ztráty vytápěného objektu vede v řadě případů k nesystémovým řešením a můţe přinést řadu nebezpečí. Jako příklad je moţné uvést situaci, kdy je na stavbu s nevyhovujícím obvodovým pláštěm, případně s nevyhovujícími detaily stavebně technického řešení např. překladů nebo styku obvodové stěny se základovou deskou, aplikována výměna nových oken 25

s velmi kvalitním těsněním. Po určitém čase se začne na stěnách, případně překladech nebo v rozích..atd. objevovat plíseň. Obrázek 3-Plíseň ostění okna [9] Obrázek 4-Plíseň roh místnosti [9] Co se stalo? Ve vnitřním prostředí došlo díky kvalitnímu těsnění nových oken ke sníţení výměny vzduchu, tím se postupně zvýšila vlhkost vnitřního prostředí. Nezateplený obvodový plášť budovy včetně některých detailů v zimním období způsobí prochladnutí a sníţení povrchové teploty vnitřní stěny. Zde vznikají tkzv. tepelné mosty. Nízká povrchová teplota, zvýšená relativní vlhkost vzduchu a malý pohyb vzduchu ( např. v rozích, za skříní ) způsobí vznik rosného bodu a následně kondenzaci vodních par z ovzduší na chladném povrchu stěn. Dlouhodobé vlhké prostředí má za následek vznik plísní, které jsou svými spory nebezpečné pro zdraví člověka. 26

Tomuto stavu lze předejít kvalitním návrhem zateplení obvodových stěn objektů souběţně s omezením zdrojů vlhkosti, udrţováním teploty vnitřního prostředí a zajištěním pravidelné výměny vzduchu. Zateplení obvodových plášťů budov pomáhá tedy nejen významně sniţovat energetické náklady na vytápění, ale současně výrazně přispívá ke zlepšení mikroklimatu vnitřního prostředí. 1.10 Provoz novostavby RD před a po změně tepelně technických vlastností obvodového pláště a vliv změny na trţní ocenění V této části práce se pokusím o porovnání nákladů na výstavbu standardního RD s provedením obvodového pláště budovy na úrovni základního poţadavku normy ČSN 730540-2 tab.3 se stejným domem s provedeným opláštěním na úrovni průměrné hodnoty doporučených hodnot pro pasivní budovy dle stejné normy. Popis konstrukce Součinitel prostupu tepla [W/(m 2.K)] Varianta bez dodatečného zateplení stěny vnější Poţadované hodnoty U N,20 Doporučené hodnoty U rec,20 Varinta s dodatečným zateplením stěny vnější Doporučené hodnoty pro pasivní domy U pas,20 Stěna vnější 0,30 těţká: 0,25 lehká: 0,20 0,18 aţ 0,12 Tabulka 14-část tabulky č.3 ČSN 730540-2 V další části bude proveden výpočet potřeby energie na vytápění budovy u obou variant uvaţovaného RD. Z výpočtu bude pouţita informace o nákladech na vytápění, tedy bude posuzována obálka budovy. 27

Porovnám náklady na energie potřebné k pokrytí tepelných ztrát objektu a náklady na zateplení obvodového pláště budovy. V poslední části této kapitoly teoreticky posoudím vliv nezatepleného pláště RD a zatepleného pláště RD na trţní ocenění budovy. 1.10.1 Popis uvaţovaného RD Jedná se o standardní RD obdélníkového tvaru, nepodsklepený s jedním nadzemním podlaţím a sedlovou střechou bez obytného podkroví. Posuzovaná část RD je obvodová stěna. 1. Varianta návrhu obvodové stěny RD bez dodatečného zateplení: Tato svislá nosná konstrukce je navrţena z materiálu PORFIX 375mm. Vnitřní omítka je vápenná, vnější omítka perlitová. Materiál d R mm W/(m K) m2 K/W Omítka vápenná 25,00 0,880 0,028 PORFIX P2-480 375,00 0,102 3,180 Omítka perlitová (300) 25,00 0,110 0,227 Tabulka 15-tabulka skladby nezateplené obvodové stěny [10] Součinitel prostupu tepla U = 0,297 W/(m 2 K) Celková měrná hmotnost m = 205,0 kg/m 2 Tepelný odpor R = 3,436 m 2 K/W Teplota rosného bodu w = 11,6 C Odpor při prostupu tepla R T = 3,606 m 2 K/W Difuzní odpor Z p = 22,710 10 9 m/s 28

q si 19,7 C 1. 19,4 C 2. -12,3 C q se -14,6 C Obrázek 5-průběh teploty v nezateplené konstrukci [10] Tato navrţená skladba vyhovuje poţadované hodnotě ČSN 730540-2 UN=0,30[W/(m2.K)], ale nevyhovuje jiţ doporučené hodnotě a samozřejmě ani hodnotě pro pasivní RD. 2. Varianta návrhu obvodové stěny RD s dodatečným zateplením: Tato svislá nosná konstrukce je navrţena z materiálu PORFIX 375mm + vnější kontaktní zateplovací systém s fasádním polystyrenem 160mm. Vnitřní omítka je vápenná, vnější omítka perlitová. Materiál d R mm W/(m K) m2 K/W Omítka vápenná 25,00 0,880 0,028 PORFIX P2-480 375,00 0,102 3,180 EPS 70 F 160,00 0,039 4,022 Omítka perlitová (300) 10,00 0,110 0,091 Tabulka 16-tabulka skladby zateplené obvodové stěny [10] Součinitel prostupu tepla U = 0,153 W/(m 2 K) Celková měrná hmotnost m = 203,4 kg/m 2 Tepelný odpor R = 7,321 m 2 K/W Teplota rosného bodu w = 11,6 C Odpor při prostupu tepla R T = 7,491 m 2 K/W Difuzní odpor Z p = 55,514 10 9 m/s 29

q si 20,4 C 1. 20,2 C 2. 5,0 C 3. -14,4 C q se -14,8 C Obrázek 6-průběh teploty v zateplené konstrukci [10] Tato navrţená skladba vyhovuje poţadované hodnotě ČSN 730540-2 U N =0,30[W/(m2.K)], splňuje doporučenou hodnotu U rec =0,25 [W/(m2.K)] a je v pásmu doporučené hodnoty pro pasivní domy : U pas,max =0,18 >U výpočet =0,153>U pas,min =0,12 [W/(m2.K)] 30

1.11 Rozpočet na výstavbu novostavby RD 1.11.1 Varianta rozpočtu na základní splněnou podmínku součinitele prostupu tepla stěny vnější normy ČSN 730540-2 U N =0,30[W/(m2.K)] Krycí list rozpočtu Název stavby: Novostavba RD Objednatel: Jméno XY IČ/DIČ: Druh stavby: Dům pro bydlení Projektant: Arnold Mlčák IČ/DIČ: 13349597 Lokalita: Přestavlky Zhotovitel: IČ/DIČ: Začátek výstavby: 30.5.2013 Konec výstavby: Položek: 111 JKSO: 8036111 Rozpočtové náklady v Kč A B C HSV Dodávky 984 547,70 Práce přesčas 0,00 Zařízení staveniště 0,00 Montáž 451 044,16 Bez pevné podl. 0,00 Mimostav. doprava 0,00 PSV Dodávky 743 787,23 Kulturní památka 0,00 Územní vlivy 0,00 Montáž 314 307,28 Provozní vlivy 0,00 "M" Dodávky 5 312,15 Ostatní 0,00 Montáž 17 238,62 NUS z rozpočtu 0,00 Ostatní materiál Přesun hmot a sutí ZRN celkem 0,00 0,00 2 516 237,14 DN celkem 75 487,11 NUS celkem 125 811,86 Základ 0% 0,00 Základ 15% 2 717 536,11 DPH 15% 407 630,42 Celkem bez DPH 2 717 536,11 Základ 21% 0,00 DPH 21% 0,00 Celkem včetně DPH 3 125 166,53 Tabulka 17-krycí list rozpočtu bez zateplení [11] Zpracoval: Arnold Mlčák aut. tech. Datum: 30.5.2013 Základní rozpočtové náklady Doplňkové náklady Náklady na umístění stavby (NUS) 31

Název stavby: Stavební rozpočet - rekapitulace Novostavba RD Objednatel: XY Druh stavby: Dům pro bydlení Projektant: Arnold Mlčák Lokalita: Přestavlky Zhotovitel: Zpracoval: Arnold Mlčák aut. tech. Zpracováno dne: 30.5.2013 Objekt Kód Zkrácený popis Náklady (Kč) - Náklady (Kč) - Náklady (Kč) - Celková dodávka Montáž celkem hmotnost 11 Přípravné a přidružené práce 0,00 205,53 205,53 0,00 12 Odkopávky a prokopávky 0,00 2 533,70 2 533,70 0,00 13 Hloubené vykopávky 0,00 23 040,36 23 040,36 0,00 16 Přemístění výkopku 0,00 1 017,99 1 017,99 0,00 18 Povrchové úpravy terénu 0,00 3 751,60 3 751,60 0,00 27 Základy 178 963,09 40 181,86 219 144,95 178,45 31 Zdi podpěrné a volné 361 904,87 91 534,07 453 438,94 61,42 41 Stropy a stropní konstrukce (pozemní stavby) 74 415,74 61 870,74 136 286,48 9,23 61 Úprava povrchů vnitřní 19 440,90 91 433,70 110 874,60 19,70 62 Úprava povrchů vnější 71 918,90 100 257,44 172 176,34 14,56 63 Podlahy, podlahové konstrukce 52 737,88 13 477,12 66 215,00 29,29 64 Osazování výplní otvorů 225 166,32 21 740,05 246 906,37 4,55 711 Izolace proti vodě 77 227,93 26 864,46 104 092,39 3,17 713 Izolace tepelné 147 319,53 21 788,32 169 107,85 1,82 721 Vnitřní kanalizace 10 000,00 8 000,00 18 000,00 0,20 722 Vnitřní vodovod 15 000,00 11 000,00 26 000,00 0,05 725 Zařizovací předměty 39 598,20 4 383,19 43 981,39 0,12 735 Otopná tělesa 50 000,00 20 000,00 70 000,00 0,50 74 Elektromontážní práce (silnoproud) 45 000,00 27 000,00 72 000,00 0,30 762 Konstrukce tesařské 106 255,30 50 000,00 156 255,30 5,46 764 Konstrukce klempířské 21 393,49 11 520,53 32 914,02 0,13 765 Krytina tvrdá 130 781,60 35 876,65 166 658,25 11,74 766 Konstrukce truhlářské 13 788,02 20 311,18 34 099,20 0,63 771 Podlahy z dlaždic 3 683,63 20 803,02 24 486,65 3,20 775 Podlahy vlysové a parketové 34 914,66 27 562,92 62 477,58 0,54 781 Obklady (keramické) 47 144,18 13 913,90 61 058,08 3,53 784 Malby 1 680,70 15 283,10 16 963,80 0,07 M21 Elektromontáže 5 312,15 17 238,62 22 550,77 1,46 Celkem: 2 516 237,14 Tabulka 18-stavební rozpočet -rekapitulace bez zateplení [11] 32

1.11.2 Varianta rozpočtu novostavby RD při splnění součinitele prostupu tepla u vnější stěny pasivní stavby dle normy ČSN 730540-2 : U pas,max =0,18 >U výpočet =0,153>U pas,min =0,12 [W/(m 2.K)] Krycí list rozpočtu Název stavby: Novostavba RD Znamenáček Objednatel: Znamenáček IČ/DIČ: Druh stavby: Dům pro bydlení Projektant: Arnold Mlčák IČ/DIČ: 13349597/ Lokalita: Přestavlky Zhotovitel: IČ/DIČ: Začátek výstavby: 30.5.2013 Konec výstavby: Položek: 122 JKSO: 8036111 Zpracoval: Arnold Mlčák aut. tech. Rozpočtové náklady v Kč A B C HSV Dodávky 984 547,70 Práce přesčas 0,00 Zařízení staveniště 0,00 Montáž 451 044,16 Bez pevné podl. 0,00 Mimostav. doprava 0,00 PSV Dodávky 896 410,30 Kulturní památka 0,00 Územní vlivy 0,00 Montáž 380 278,94 Provozní vlivy 0,00 "M" Dodávky 5 312,15 Ostatní 0,00 Montáž 17 238,62 NUS z rozpočtu 0,00 Ostatní materiál Přesun hmot a sutí ZRN celkem 0,00 2 427,65 2 737 259,52 DN celkem 82 117,79 NUS celkem 136 862,98 Základ 0% 0,00 Základ 15% 2 956 240,29 DPH 15% 443 436,04 Celkem bez DPH 2 956 240,29 Základ 21% 0,00 DPH 21% 0,00 Celkem včetně DPH 3 399 676,33 Tabulka 19-krycí list rozpočtu včetně zateplení obvodové stěny [11] Datum: 30.5.2013 Základní rozpočtové náklady Doplňkové náklady Náklady na umístění stavby (NUS) 33

Název stavby: Stavební rozpočet - rekapitulace Novostavba RD Objednatel: XY Druh stavby: Dům pro bydlení Projektant: Arnold Mlčák Lokalita: Přestavlky Zhotovitel: Zpracoval: Arnold Mlčák aut. tech. Zpracováno dne: 30.5.2013 Objekt Kód Zkrácený popis Náklady (Kč) - dodávka Tabulka 20-základní rozpočtové náklady - rekapitulace - zateplená obvodová stěna [11] Náklady (Kč) - Náklady (Kč) Montáž - celkem Celková hmotnost (t) 11 Přípravné a přidružené práce 0,00 205,53 205,53 0,00 12 Odkopávky a prokopávky 0,00 2 533,70 2 533,70 0,00 13 Hloubené vykopávky 0,00 23 040,36 23 040,36 0,00 16 Přemístění výkopku 0,00 1 017,99 1 017,99 0,00 18 Povrchové úpravy terénu 0,00 3 751,60 3 751,60 0,00 27 Základy 178 963,09 40 181,86 219 144,95 178,45 31 Zdi podpěrné a volné 361 904,87 91 534,07 453 438,94 61,42 41 Stropy a stropní konstrukce (pozemní stavby) 74 415,74 61 870,74 136 286,48 9,23 61 Úprava povrchů vnitřní 19 440,90 91 433,70 110 874,60 19,70 62 Úprava povrchů vnější 71 918,90 100 257,44 172 176,34 14,56 63 Podlahy, podlahové konstrukce 52 737,88 13 477,12 66 215,00 29,29 64 Osazování výplní otvorů 225 166,32 21 740,05 246 906,37 4,55 711 Izolace proti vodě 77 227,93 26 864,46 104 092,39 3,17 713 Izolace tepelné 147 319,53 21 788,32 169 107,85 1,82 713.1 Izolace tepelné obvodových stěn 152 623,07 65 971,66 218 594,73 3,32 721 Vnitřní kanalizace 10 000,00 8 000,00 18 000,00 0,20 722 Vnitřní vodovod 15 000,00 11 000,00 26 000,00 0,05 725 Zařizovací předměty 39 598,20 4 383,19 43 981,39 0,12 735 Otopná tělesa 50 000,00 20 000,00 70 000,00 0,50 74 Elektromontážní práce (silnoproud) 45 000,00 27 000,00 72 000,00 0,30 762 Konstrukce tesařské 106 255,30 50 000,00 156 255,30 5,46 764 Konstrukce klempířské 21 393,49 11 520,53 32 914,02 0,13 765 Krytina tvrdá 130 781,60 35 876,65 166 658,25 11,74 766 Konstrukce truhlářské 13 788,02 20 311,18 34 099,20 0,63 771 Podlahy z dlaždic 3 683,63 20 803,02 24 486,65 3,20 775 Podlahy vlysové a parketové 34 914,66 27 562,92 62 477,58 0,54 781 Obklady (keramické) 47 144,18 13 913,90 61 058,08 3,53 784 Malby 1 680,70 15 283,10 16 963,80 0,07 H713 Izolace tepelné 0,00 2 427,65 2 427,65 0,00 M21 Elektromontáže 5 312,15 17 238,62 22 550,77 1,46 Celkem: 2 737 259,52 34

1.11.3 Porovnání rozpočtů Náklady na zateplení stavby Stavba Náklady bez DPH Náklady včetně DPH v DPH v Kč v Kč Kč RD bez zateplení obvodové stěny 2 717 536,11 407 630,42 3 125 166,53 RD se zateplením obvodové stěny 2 956 240,29 443 436,04 3 399 676,33 Náklady na zatepelní obvodové stěny 238 704,18 35 805,62 274 509,80 Tabulka 21-Náklady na zateplení stavby [5] Rozdíl investičních nákladů je 274 509,8 Kč. Pokud uvaţujeme náklady 3 125 166,53Kč na základní variantu stavby bez zateplení obvodové stěny jako 100% nákladů, potom částka 274 509,8 Kč je 8,78% ze základních investičních nákladů na novostavbu RD. Lze utvořit závěr, ţe u podobného typu novostavby RD tvoří zateplení obvodového pláště cca 8-9% ze základní ceny investičních nákladů domu bez zateplení obvodové stěny včetně DPH. 1.12 Potřeba energie na vytápění RD 1.12.1 Varianta potřeby energie na vytápěním RD se základní splněnou podmínkou součinitele prostupu tepla stěny vnější dle normy ČSN 730540-2 U N =0,30[W/(m 2.K)], dům bez přidané tepelné izolace k obvodové stěně. Potřeba energie a paliva Tepelná ztráta Q = 6 785 W Výpočtová venkovní teplota t e = -13 C Průměrná vnitřní teplota t is = 19,0 C Počet topných dnů d = 236 Střední teplota venkovního vzduchu t es = 4,7 C 35

Vliv nesoučasnosti výpočtových hodnot f 1 = 0,85 Vliv reţimu vytápění f 2 = 0,95 Vliv zvýšení vnitřní teploty f 3 = 1,07 Vliv regulace f 4 = 1,00 Palivo Peletky Výhřevnost H = 15,6 MJ/kg Účinnost systému 75,0 % Rozloţení potřeby energie E v a paliva B v měsíc počet dnů t es E v E v E v B v C kwh GJ % kg kwh GJ 8 0 15,0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9 10 14,5 198 0,7 1,3 60,9 263,8 0,9 10 31 9,5 1 295 4,7 8,8 398,4 1 726,5 6,2 11 30 4,1 1 965 7,1 13,3 604,7 2 620,5 9,4 12 31 0,1 2 576 9,3 17,5 792,6 3 434,8 12,4 1 31-1,7 2 821 10,2 19,1 868,1 3 761,9 13,5 2 28 0,1 2 327 8,4 15,8 715,9 3 102,4 11,2 3 31 4,2 2 017 7,3 13,7 620,7 2 689,7 9,7 4 30 9,3 1 279 4,6 8,7 393,7 1 706,0 6,1 5 13 14,3 269 1,0 1,8 82,7 358,2 1,3 6 0 15,0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 235 14 748 53,1 100,0 4 537,8 19 663,7 70,8 Tabulka 22-Potřeby energií [10] E v - potřeba energie B v - potřeba paliva a energie na vstupu Po započtení účinnosti 75% kotle na peletky vychází potřeba energie na vytápění 19,663MWh/rok. 1.12.2 Varianta potřeby energie na vytápěním RD při splnění součinitele prostupu tepla u vnější stěny dle poţadavku pro pasivní stavby ČSN730540-2:dům s přidaným kontaktním zateplovacím systémem na obvodovou stěnu U pas,max =0,18 >U výpočet =0,153>U pas,min =0,12 [W/(m 2.K)] 36

Potřeba energie a paliva Tepelná ztráta Q = 6 115 W Výpočtová venkovní teplota t e = -13 C Průměrná vnitřní teplota t is = 19,0 C Počet topných dnů d = 236 Střední teplota venkovního vzduchu t es = 4,7 C Vliv nesoučasnosti výpočtových hodnot f 1 = 0,85 Vliv reţimu vytápění f 2 = 0,95 Vliv zvýšení vnitřní teploty f 3 = 1,07 Vliv regulace f 4 = 1,00 Palivo Peletky Výhřevnost H = 15,6 MJ/kg Účinnost systému 75,0 % Rozloţení potřeby energie E v a paliva B v měsíc počet dnů t es E v E v E v B v C kwh GJ % kg kwh GJ 8 0 15,0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9 10 14,5 178 0,6 1,3 54,9 237,8 0,9 10 31 9,5 1 167 4,2 8,8 359,1 1 556,0 5,6 11 30 4,1 1 771 6,4 13,3 545,0 2 361,7 8,5 12 31 0,1 2 322 8,4 17,5 714,4 3 095,6 11,1 1 31-1,7 2 543 9,2 19,1 782,4 3 390,4 12,2 2 28 0,1 2 097 7,5 15,8 645,2 2 796,0 10,1 3 31 4,2 1 818 6,5 13,7 559,4 2 424,1 8,7 4 30 9,3 1 153 4,2 8,7 354,8 1 537,5 5,5 5 13 14,3 242 0,9 1,8 74,5 322,8 1,2 6 0 15,0 0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 235 13 291 47,8 100,0 4 089,7 17 722,0 63,8 Tabulka 23-Potřeby energií [10] E v - potřeba energie B v - potřeba paliva a energie na vstupu Po započtení účinnosti 75% kotle na peletky vychází potřeba energie na vytápění 17,722MWh/rok. 37

1.12.3 Porovnání provozních nákladů na vytápění a investičních nákladů Stavba Potřeba energie v kwh Potřeba energie v GJ Mnoţství paliva peletek v kg Náklady na peletky v Kč při 6kč/kg RD bez zateplení obvodové stěny 19 663,70 70,80 4 537,80 27226,80 RD se zateplením obvodové stěny 17 722,00 63,80 4 089,70 24538,20 Rozdíl 1 941,70 7,00 447,3 2688,60 Tabulka 24-Porovnání provozních nákladů [5] Rozdíl nákladů na vytápění při pouţití dřevěných peletek v kotli Buderus 221 s účinností 75% vychází za normovou topnou sezonu na 2688,60 Kč. Rozdíl mezi těmito dvěma variantami je na první pohled velmi nízký a návratnost investice bez započítání inflace je cca 274 509,80 Kč (náklady na zateplení) / 2688,60 Kč (úspora za topné období) = 102,1 topných období Upozorňuji, ţe porovnáváme stejný RD, novostavbu, kde se mění pouze zateplení obvodové stěny. Stěna bez zateplení také splňuje poţadavek normy. Pokud bychom porovnávali např. RD cca 50 let starý, obvodová stěna z cihly plné pálené 450mm, výsledek by byl samozřejmě více příznivý a návratnost mnohem rychlejší Dalším důvodem pro zateplení je také vyřešení tepelných mostů a detailů stavby tak, aby vnitřní mikroklima bylo příznivé pro bydlení a ne např. pro růst plísní.. ( viz. výše..) 1.13 Teoretické zhodnocení vlivu tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění rodinného domu V této kapitole se pokusím teoreticky zhodnotit moţnosti zohlednění změn parametrů obvodového pláště budovy na trţní ocenění. 38

Pro určení trţní hodnoty nemovitosti jsou vyuţívány tři základní metody ocenění: 1.13.1 Porovnávací metoda provede se analýza trţní ceny porovnatelných objektů, u kterých byl v nedávné době uskutečněn prodej. U porovnávaných nemovitostí je provedena korekce trţní hodnoty pomocí které je zohledněn rozdíl vyuţitelnosti oceňované nemovitosti s ohledem na existující trh srovnatelných majetků. U porovnávací metody jsou pouţity porovnávané nemovitosti jako zdroj základní informace o cenách na trhu. Při porovnávání porovnatelných nemovitostí jsou vyuţity korekční koeficienty tak, aby se srovnala váha jednotlivých údajů u různých nemovitostí. Nejdříve se provede rozhodnutí, jakou srovnávací jednotku vybereme. U RD se jedná obvykle o GFA (gross floor area) celkovou zastavěnou plochu. Následně je známá prodejní cena porovnávaných nemovitostí vydělena údajem GFA, výsledek je základní údaj pro porovnávání v Kč/m 2. Další postup je porovnání shodných parametrů jednotlivých nemovitostí a ohodnocení těchto parametrů korekcemi. Parametr hodnocené budovy je chápán jako k=1, porovnávané budovy pokud jsou v tomto parametru lepší, jsou ohodnoceny sniţujícím korekčním koeficientem, pokud horší, zvyšujícím korekčním koeficientem. Těmito korekcemi jsou následně upraveny ceny m 2 jednotlivých porovnávaných nemovitostí. Jinými slovy, pokud by porovnávané nemovitosti byly v tomto parametru srovnatelné s oceňovanou nemovitostí, potom parametr bude mít koeficient k=1 i u těchto nemovitostí a nebude mít vliv na úpravu cen. Pokud by tedy u námi uvaţované novostavby RD byla jedním z hodnocených parametrů kvalita součinitele prostupu tepla U stěny vnější budovy, tak se tímto způsobem promítne do výsledné ceny a bude zohledněna ve výsledku. 1.13.2 Příjmová metoda Při této metodě jsou uvaţovány moţné budoucí příjmy, např. z pronájmu majetku za trţní nájemné. Od těchto příjmů je odečtena neobsazenost, náklady na údrţbu, pojistné, daně z nemovitostí a jiné.. Vznikne provozní příjem, odečte se náklad na renovace a dostaneme čistý provozní příjem. Následně je stanovena míra kapitalizace v % a provedena kapitalizace příjmu na současnou hodnotu. 39

Tato metoda je u novostaveb RD málo vyuţívána, zejména proto, ţe v dané lokalitě není zájem o pronájmy RD a chybí moţnost stanovit výši trţního nájemného. Přesto je moţné čerpat informace z jiných lokalit. Při závěrečném porovnání následně dostane takto získaná odpovídající váhu. Zateplená nebo nezateplená stěna vnější novostavby RD a její vliv na trţní ocenění se můţe projevit např. u nezatepleného domu ve výši provozních nákladů na vytápění a tím sníţením čistého provozního příjmu. Čistý provozní příjem má pak přímý dopad na výslednou cenu nemovitosti stanovenou příjmovou metodou. Tato úvaha můţe platit u staveb obecně, ale RD se tento náklad většinou neuplatní. U RD se při stanovení nájemného vychází obvykle z tkzv. studeného nájemného, kdy se sluţby a energie nájemcům přeúčtovávají na základě skutečného čerpání. Další moţností je započítat zateplení vnější stěny, a tím niţší provozní náklady, přímo do stanovení výše nájemného. Při čerpání informací o výši nájmů z databáze nájmů RD z jiných lokalit, můţe být korekčním koeficientem upravena tato výhoda nebo nevýhoda vzhledem k námi posuzované stavbě RD a tím i upravena cena nájmu aplikovaného do našeho výpočtu v příjmové metodě. 1.13.3 Nákladová metoda Při této metodě se analyzují náklady na pořízení majetku. Pomocí rozpočtových nákladů se stanovuje jak velké investiční náklady by bylo nutné vynaloţit na pořízení stejné stavby ze stejných materiálů a za dodrţení stejných norem v okamţiku provádění ocenění. Od této hodnoty je odečtena částka, která představuje: Technické opotřebení Sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Při ocenění standardního typu RD je pouţita kombinace těchto metod. 40

V našem případě novostavby RD jsou náklady určeny poloţkovým rozpočtem stavby, od této hodnoty nebude odečtena ţádná, která tvoří technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky (jedná se o novostavbu). Vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště na trţní ocenění nákladovou metodou rodinného domu je vyjádřen rozdílem mezi rozpočtovými náklady na RD se zateplenou vnější stěnou nebo nezateplenou vnější stěnou. Předpokládáme, ţe u modelové situace jsou případné odpočitatelné parametry totoţné. V případě novostavby bude odpočitatelná technického opotřebení, funkčních a ekonomických nedostatků nulová. Ocenění novostavby RD nákladovou metodou bude odpovídat rozpočtovým nákladům dané varianty. Závěr teoretické části bakalářské práce Trţní cenu oceňované nemovitosti ovlivňuje celá řada skutečností. Nejvýznamnější jsou lokalita, právní a stavebně technický stav nemovitosti. Mezi technické hodnocení lze zařadit také vliv tepelně technických parametrů obvodového pláště objektu. Tepelně technické parametry objektu mají vliv na energetickou náročnost budovy, mikroklima vnitřního prostředí a s tím související tepelnou pohodu. V teoretické části bakalářské práce jsem se pokusil najít odpověď na to, jak v trţním ocenění zohlednit rozdílnou kvalitu tepelně technických parametrů obvodové stěny objektu. Byl proveden výpočet nákladů na zateplení obvodové stěny novostavby RD a prostřednictvím výpočtu potřeby tepla spočítán rozdíl nákladů mezi nezatepleným RD a zatepleným rodinným domem. Následně byla spočítána také návratnost této investice, bez započítání inflace a růstu ceny energie. Investiční náklady na zateplení obvodové stěny vzorového příkladu jsou 274 509,8 Kč. Rozdíl spotřebovaných energií pro vytápění mezi domem se zateplenou obvodovou stěnou s hodnotou U výpočet =0,153 [W/(m2. K)] a nezateplenou obvodovou stěnou U N =0,299 [W/(m2.K)] je 1 941,70 kwh. Rozdíl nákladů na vytápění při pouţití dřevěných peletek v kotli Buderus 221 s účinností 75% vychází za normovou topnou sezonu na cca 2688,60 Kč. 41

Z výpočtů provedených v teoretické části vyplývá, ţe náklady na zateplení obvodové stěny tvoří cca 8-9% z investičních nákladů na RD. Při ocenění porovnávací metodou lze zahrnout význam zateplení obvodové stěny korekčním součinitelem u porovnávaných staveb. U ocenění příjmovou metodou se zateplení obvodové stěny projeví změnou výše nákladů na provoz (náklady na energie - sníţení čistého provozního příjmu ), nebo v případě, ţe je vyuţito studené nájemné, započítat kvalitnější bydlení přímo do stanovení nájmu. Ocenění nákladovou metodou bude v našem případě nejjednodušší, cenu bude tvořit investiční rozpočet stavby. V případě, ţe by stavba byla starší, sníţený o technické opotřebení, funkční nedostatky a ekonomické nedostatky. Pokud se máme zamyslet nad otázkou, zda se vyplatí zateplit stávající nemovitost před jejím prodejem nebo ne, není jednoduchá odpověď. Pokusím se rozdělit tuto odpověď na několik příkladů: Novostavba postavená dle platné ČSN730540-2 na hranici normou poţadované hodnoty Předpokládáme, ţe stavba je v dobrém stavu, hygienicky (plísně..atd..) bez závad, zateplení pláště by přineslo úsporu nákladů na provoz, ale s velmi dlouhou návratností ( 60-100let). Zde bych tedy zateplení před prodejem nedoporučoval. Stavba z poválečného období aţ do 70 let minulého století Zde je předpoklad kvalitních základů stavby, poměrně kvalitních nosných prvků stavby, alespoň ze statického hlediska. Horší uţ to je s ohledem na energetickou náročnost takové stavby, zejména při hodnocení obálky budovy. Navíc horší tepelně izolační vlastnosti nejen stěn, ale detailů stavby (překlady, ostění..atd.) zhoršují spolu 42

s nedostatečným větráním vnitřní mikroklima a vznikající vlhkost a plísně zvyšují degradaci pouţitých materiálů. Zde by bylo moţné ve vybraných případech zateplení doporučit. Relativně nízká investice můţe stavbu bez dalších zásahů výrazně vylepšit, výrazně sníţit náklady na provoz, zlepšit hygienické prostředí stavby a v neposlední řadě, jakoby mimochodem zlepšit celkový vzhled nemovitosti, přitom vše můţe být provedeno kvalitně a na dlouhé období ţivotnosti stavby. Cena takové nemovitosti stoupne a výrazně se zlepší prodejnost. Stavba předválečná a starší, zejména stavby z kamene, bez hydroizolací atd... I pro tuto stavbu platí zdánlivě předchozí odstavec, ale současně zde mohou být další problémy: Například stavba bez hydroizolace s nevhodně provedeným zateplením pláště budovy (např. kontaktní zateplovací systém s polystyrenem) nedovolí vlhkosti, která vzlíná stěnou z podloţí uniknout do vnějšího prostředí, vlhkost zůstává pod izolací a po nasycení vznikají plísně, odlupuje se omítka Stejný negativní vliv můţe mít výměna oken za kvalitní utěsněná okna..atd.. Zde bych jednoduché zateplení před prodejem nemovitosti také nedoporučil. Stavba bude pravděpodobně potřebovat zpracovat kvalitní projektovou dokumentaci a systémově vyřešit všechny navazující problémy. Investice do takové úpravy nebude nízká a je pravděpodobné, ţe nárůst ceny nemovitosti při prodeji by nepokryl náklady na všechny investice s tím spojené. Obecně se tedy lze přiklonit spíše k variantě nezateplovat, případně neprovádět rekonstrukci objektu před prodejem. Náklady spojené s touto investicí budou vyšší, neţ navýšení ceny nemovitosti při prodeji. Lze doporučit vyčištění nemovitosti, její vybílení a tím připravit k prodeji. Pro investora je vhodnější provést si rekonstrukci sám, respektive za svého dozoru. V takovém případě ví, jak byly jednotlivé práce provedeny, průběh prací si můţe pohlídat. Tuto skutečnost také potvrzuje provedený průzkum mezi realitními servery, kde jednoznačně převládají nemovitosti prodávané před rekonstrukcí. 43

2 PRAKTICKÁ ČÁST BAKALÁŘSKÉ PRÁCE 44

2.1 Trţní ocenění rodinného domu Objednatel: Mudr. Jana Faustová Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Rodinný dům Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE) Datum ocenění : 7. ČERVNA 2013 45

OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu 46

Mudr. Jana Faustová Zahradní 2178, Podlusky 413 01 Roudnice nad Labem Česká republika 7. června 2013 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č.p. 2178, st. 962 Uvedený na listu vlastnictví č. 3612, pro katastrální území Podlusky [741779], obec Roudnice nad Labem [565555], část obce Podlusky [141771], okres Litoměřice. Nacházejícího se na adrese Zahradní 2178, Podlusky, 413 01 Roudnice nad Labem, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výši uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 7. červnu 2013 ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely... Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Litoměřicích, na listu vlastnictví č. 3612, pro katastrální území Podlusky, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou lze majetek prodat, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. 47

Pokud je trţní majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (7. června 2013) uţíván k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsme vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 48

2.1.1 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 2178 se nachází na okraji města Roudnice nad Labem ve čtvrti Podlusky. Lokalita má charakter příměstského bydlení středního standardu. Čtvrť Podlusky je vzdálena od centra města 2,7km. Ve městě je k dispozici rozsáhlá komplexní základní občanská vybavenost školy několika typů i zaměření (mateřská, základní, střední, vysoká), nemocnice s poliklinikou, 1x pošta, několik hypermarketů a obchodních domů Penny 2x, Billa, Lidl, Kaufland, včetně odpovídajících sluţeb. Ve městě je MHD, vlakové nádraţí (3x ), autobusové nádraţí atd. Parkování je moţné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním pozemku, tak před vlastním domem na ulici. Jiţní výhled zakrývá zástavba rodinných domů, jihovýchodní stranu tvoří sousední zahrady. Kvalita pohledových horizontů je tedy hodnocena jako průměrná. Oceňovaný majetek Dle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, ale je moţné ho komerčně pronajmout. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku, rodinného domu a garáţí. Jednotlivé části majetku specifikují a popisují další oddíly zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům byl kolaudován v roce 2002. Jedná se tedy prakticky o novostavbu. Dům byl postaven na prázdném pozemku. Současný majitel byl stavebníkem tohoto domu a je také prvním majitelem. Pozemek Pozemek vyuţívaný společně s rodinným domem je zastavěný rodinným domem a samostatně stojící garáţí, pozemek je obdélníkového tvaru. Seznam pozemků: 49

Parcelní číslo: st. 962 ( stavba RD ) Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 140 Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č.p. 2178 Parcelní číslo: st. 839 ( stavba garáţe ) Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 30 Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: bez čp/če garáţ Parcelní číslo: 633/11 Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 658 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Druh pozemku: zahrada Tabulka 25-Výpisy z KN [12] Pozemek je kompletně oplocen. V lokalitě jsou vybudovány základní veřejné inţenýrské sítě (plyn, elektro, voda, kanalizace, telefon). Převáţné směrování pozemku je východ západ. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou západně od hlavní stavby při boční hranici se sousedem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá rovnou střechou. Je přístupná přímo z obsluţné komunikace. Garáţ je umístěna na hranici pozemku. Garáţ byla na tomto pozemku původní, po roce 2002 byla kompletně zrekonstruována včetně částí obvodových stěn, nove střechy, nových výplní otvorů a kompletních povrchových úprav. Rovněţ byla zcela nově provedena elektroinstalace včetně rozvaděče NN. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé nosné konstrukce jsou cihly plné pálené, strop rovný tvořený panely spiroll. 50

Dále byly poloţeny tepelně izolační vrstvy a vyrovnávací vrstvy a proveden spád střechy 3. Krytina střechy je plechová. Omítky hladké, štukované. V garáţi bylo osazeno nové okno plastové, vrata do ulice lamelová a dveře do pozemku dřevěná. Vzhled garáţe odpovídá hlavní stavbě. Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu v ulici Zahradní Přípojka kanalizace z PVC trub, vedená z domu do uličního řadu v ulici Zahradní Přípojka elektro NN vedená zemním kabelem ze sloupu s vrchním vedení NN v ulici Zahradní Přípojka plynu je připravena a ukončena v plynoměrné skříni Zpevněná parkovací plocha za vraty je z betonových zatravňovacích dlaţdic, plocha je ohraničena zahradními obrubníky Venkovní schodiště před vchodem z betonu a dlaţby Plot zděný z betonových plotových dílů a dřevěné výplně z latí. Vrata a vrátka z ocelového profilu a dřevěných latí. Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě. Trvalé porosty Na volném prostranství dvora nejsou ţádné trvalé porosty, pouze upravená travní plocha. Trţní trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty. 2.1.2 Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o samostatně situovanou stavbu pravidelného čtyřúhelníkového půdorysu s delší stranou umístěnou k ulici. Stavba je nepodsklepena. Stavba má jedno nadzemní podlaţí a podkroví pod sedlovou střechou. Podkroví je osvětleno okny ve štítových zdech a střešními okny. 51

Rodinný dům je jednopodlaţní, nepodsklepený objekt s vyuţitým podkrovím cca pro 4členou rodinu. Rodinný dům je zastřešen sedlovou střechou s konstantním sklonem 33 Krytina na rodinném domě je Bramac -betonová krytina. V 1.NP se nachází zádveří, dále hala s výstupním ţelezobetonovým schodištěm do 2.NP (podkroví). V 1.NP podlaţí je také situována koupelna, WC, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, loţnice a pracovna. Vstup do 1.NP je řešen vstupními dveřmi š.800mm. V podkroví jsou dvě obytné místnosti a půda. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Na základových pasech š. 550 mm z prostého betonu B20 jsou vyzděny nosné stěny. Stěny obvodové 450mm a vnitřní nosné tl.250mm jsou vyzděny z cihel POROTHERM od výrobce WIENERBERGER. Obvodové zdivo rodinného domu je z vnějšího líce obloţeno fasádním polystyrenem tl.70mm a upraveno omítkou Hasitherm. Nenosné stěnové prvky - příčky tl. 125 mm jsou rovněţ vyzděny z příčkovek od výrobce WIENERBERGER. Stropní konstrukce nad 1.NP je vytvořena z prefabrikovaných ţelezobetonových panelů spiroll. Na tuto konstrukci jsou uloţeny jednotlivé vrstvy vyrovnávací, akustické, tepelné a podlahové. Celková tloušťka této stropní konstrukce je 350 mm v obytné části, pod půdou 400mm(silnější tepelná izolace). Zastřešení rodinného domu je provedeno pomocí dřevěného krovu (podepřeného střední vaznicí z ocelových tyčí IPE) se sklonem 330. Střešní plášť se skládá ze skládané střešní krytiny Bramac, barvy cihlově červené, z laťování, kontra latí(po trámech), difúzní fólie-pojistná hydroizolace, tepelná izolace Orsil tl.140mm difúzní fólie, polystyrenu 50mm a sádrokartonu Knauf. Vodorovný strop je zateplen Orsilem tl. 140mm-prostor mezi kleštinami a 50mm tl. polystyrenem pod sádrokartonem. Rodinný dům je osazen plastovými okny a vnějšími dveřmi. Zárubně plechové typové. 52

Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka je silikátová, probarvená. Vnitřní obklady jsou v kuchyni a v koupelně a na WC. Schody jsou provedeny monolitické, s povrchem z keramických dlaţdic. Dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Podlahy obytných místností jsou pokryty částečně keramickou dlaţbou a částečně laminátovou plovoucí krytinou. Vytápění je ústřední, s plechovými deskovými radiátory. Zdrojem tepla je plynový kotel. Rozvod elektroinstalace je 400V a 230V. Elektrorozvaděč je vybaven ochranou proti pulznímu přepětí a dům je osazen hromosvodem. Rozvod vody je proveden z trubek plastových, zdrojem teplé vody je kombinovaný plynový kotel. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka taktéţ. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje laminátovou obezděnou vanu, 1x sprchový kout, 2x umývadlo a 1x standardní splachovací záchod. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par a rozvod domácího telefonu a televizní anténu. 2.1.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Majetek, který je oceňován, je v současné době zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí, podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Objekt slouţí v současnosti k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Vzhledem k výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. 53

2.1.4 Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Následně je provedena korekce pro přesnější odhad výsledku. z vlastnictví. Příjmová metoda - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů Nákladová metoda - analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění. 2.2 Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení trţní hodnoty předpokládáme, ţe pozemky jsou volné a připravené k zástavbě. Pro stanovení trţní hodnoty jsme vybrali čtyři pozemky, nabízené k prodeji v porovnatelné lokalitě. Jako srovnávací jednotka je pouţita cena za jeden metr čtvereční. V případě, ţe by se jednalo o nabídky, zohledníme tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků a vybavenost inţenýrskými sítěmi. Svojí roli hraje také vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. 54

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je : 836 000 Kč a je kalkulována následně: 828 * 1 010 = 836 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové pozemku číslo 1 2 3 4 Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 962 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Roudnice nad Labem, Zahradní ulice Katastrální území Podlusky Roudnice nad Labem Roudnice Labem nad Podlusky Roudnice nad Labem Obec Roudnice nad Labem Roudnice Labem nad Roudnice nad Labem, centrum Roudnice Labem nad Roudnice Labem nad Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní celkem Rozloha v m2 cena pozemku X 2 674 000 Kč 1410000 850000 1500000 817 2624 747 1262 1040 Cena za 1 m2 X 1 019 Kč 1 888 Kč 674 Kč 1 442 Kč Datum transakce 4.5.2013 4.5.2013 4.5.2013 4.5.2013 Korekce 1 1 1 1 1 019 Kč 1 888 Kč 674 Kč 1 442 Kč C. Právní údaje 55

Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Vlastnická práva 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč Existence břemen věcných Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Korekce 1 1 1 1 Vyuţití podle územního plánu 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Korekce 1 1 1 1 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Jiná právní omezení a závazky 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Korekce 1 1 1 1 917 Kč 1 699 Kč 606 Kč 1 298 Kč D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší Lepší Horší Lepší Korekce 1,1 0,9 1,2 0,9 1 009 Kč 1 529 Kč 727 Kč 1 168 Kč Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1 1 009 Kč 1 529 Kč 727 Kč 1 168 Kč Svaţitost Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný Mírně svaţitý Rovinný 56

Korekce 1 0,95 1 0,95 Dostupnost inţenýrských sítí 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Korekce 1 1 1 1 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Dopravní obsluţnost Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus Korekce 1 1 1 1 Dopravní dostupnost a parkování 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné Korekce 1 1 1 1 Nutnost demolice stávajících objektů 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 1 110 Kč Jiná korekce technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno okraj záplavového území Korekce 1 1 1 0,9 1 009 Kč 1 452 Kč 727 Kč 999 Kč E. Ostatní parametry Velikost pozemku 828 Větší (2624) Obdobná (747) Větší (1262) Větší (1040) Korekce 0,9 1 0,95 0,99 Moţná zastavitelnost 908 Kč 1 452 Kč 691 Kč 989 Kč Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno 57

Korekce 1 1 1 1 908 Kč 1 452 Kč 691 Kč 989 Kč Výsledná porovnávací Porovnávací 1 m2 1 010,09 Kč 907,98 Kč 1 452,47 Kč 691,05 Kč 988,88 Kč Rozloha pozemku 828,00 Celková porovnávací 836 358 Kč 0 0 0 0 Tabulka 26-RD porovnání pozemků [13] Výpis oceňovaných parcel číslo parcely výměra v m2 jednotková v Kč/m2 trţní zaokrouhleno 1 st.962 140 1010,09 141412,6 2 st.839 30 1010,09 30302,7 3 633/11 658 1010,09 664639,22 Celkem 828 836354,52 836 000 Kč Tabulka 27-RD seznam parcel [13] 2.2.1 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Vzhledem k poloze stavby bereme v naší analýze v úvahu rodinné domy ve městě Roudnice nad Labem, které jsou nyní nabízeny k prodeji. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. U všech nemovitostí se jedná o nabídku, coţ je zohledněno koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečnou cenou dosaţenou prodejem. Srovnávací jednotkou byla stanovena celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní oceňované nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 58

3 510 000 Kč v Tabulce II. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Rodinný dům Roudnice nad Labem Parcelní číslo st.962 1 2 3 4 Rodinný dům Roudnice nad Labem, Rodinný dům Roudnice nad Labem, Rodinný dům Roudnice nad Labem, Rodinný Roudnice Labem dům nad Adresa nemovitosti Zahradní 2178 Hálkova Havlíčkova Na Krásných horách U parku Katastrální území Podlusky Roudnice nad Labem Obec Roudnice nad Labem Roudnice Labem nad Roudnice Labem Roudnice Labem nad nad Roudnice Labem Roudnice Labem nad nad Roudnice Labem Roudnice Labem Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice nad nad B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku 828 317 137 1490 440 Hodnota za 1 m2 pozemku 1 010 Kč 1 402 Kč 1 402 Kč 1 402 Kč 1 402 Kč Hodnota pozemku 836 280 Kč 444 434 Kč 192 074 Kč 2 088 980 Kč 616 880 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek 251 159 104 120 180 Prodejní celkem cena Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku X 1600000 1600000 3200000 4 150 000 1 155 566 Kč 1 407 926 Kč 1 111 020 Kč 3 533 120 Kč X 7 268 Kč 13 538 Kč 9 259 Kč 19 628 Kč Datum transakce 6.6.2013 6.6.2013 6.6.2013 6.6.2013 Korekce 1 1 1 1 7 268 Kč 13 538 Kč 9 259 Kč 19 628 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 6 541 Kč 12 184 Kč 8 333 Kč 17 666 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní 59

Korekce 1 1 1 1 6 541 Kč 12 184 Kč 8 333 Kč 17 666 Kč Existence věcných Ne Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 1 1 6 541 Kč 12 184 Kč 8 333 Kč 17 666 Kč Vyuţití podle územního plánu Rodinný Roudnice Labem dům nad Rodinný Roudnice Labem dům nad Rodinný Roudnice Labem dům nad Rodinný Roudnice Labem dům nad Rodinný Roudnice Labem dům nad Korekce 1 1 1 1 Kolaudační rozhodnutí 6 541 Kč 12 184 Kč 8 333 Kč 17 666 Kč Ano Ano Ano Ne, projednává se Ano Korekce 0,95 0,95 1 0,95 Jiná právní omezení a závazky 6 214 Kč 11 575 Kč 8 333 Kč 16 782 Kč Ne Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 1 6 214 Kč 11 575 Kč 8 333 Kč 16 782 Kč E. Technické parametry Lokalita Dobrá Porovnatelná Lepší Porovnatelná Výborná Korekce 1 0,9 1 0,85 6 214 Kč 10 417 Kč 8 333 Kč 14 265 Kč Technický stav Dobrý Dobrý Lepší Dobrý Výborný objektu Korekce 1 0,95 1 0,85 Technická vybavenost budovy 6 214 Kč 9 896 Kč 8 333 Kč 12 125 Kč Dobrá Průměrná Dobrá Průměrná Výborná Korekce 1,1 1 1,1 0,9 Funkční vyuţitelnost budovy 6 835 Kč 9 896 Kč 9 166 Kč 10 913 Kč Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Další moţný rozvoj nemovitosti 6 835 Kč 9 896 Kč 9 166 Kč 10 913 Kč Omezený Omezený Omezený Dobrý Omezený Korekce 1 1 0,95 1 6 835 Kč 9 896 Kč 8 708 Kč 10 913 Kč 60

Dopravní obsluţnost Výborná Výborná Horší výrazně horší Výborná Korekce 1 1,05 1,1 1 Dopravní dostupnost a parkování 6 835 Kč 10 391 Kč 9 578 Kč 10 913 Kč Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 6 835 Kč 10 391 Kč 9 578 Kč 10 913 Kč Atraktivita objektu Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Lepší Korekce 1 1 1 0,95 6 835 Kč 10 391 Kč 9 578 Kč 10 367 Kč Jiná technická N/A N/A N/A N/A N/A korekce Korekce 1 1 1 1 6 835 Kč 10 391 Kč 9 578 Kč 10 367 Kč F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Menší Menší Menší Menší Korekce 1,2 1,2 1,1 1,1 8 202 Kč 12 470 Kč 10 536 Kč 11 404 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 8 202 Kč 12 470 Kč 10 536 Kč 11 404 Kč Výsledná porovnávací Porovnávací 1 jednotky 10 653 Kč 8 202 Kč 12 470 Kč 10 536 Kč 11 404 Kč Porovnávací celkem (bez poz.) 2 673 893 Kč Hodnota pozemku 836 280 Celková porovnávací 3 510 173 Kč Celková porovnávací zaokrouhleno 3 510 000 Kč Tabulka 28-RD Majetek jako celek [13] 61

2.3 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou v budoucnosti generovat výnos, se oceňují i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tuto metodu povaţujeme za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odpočtem rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Pro stanovení trţní hodnoty pouţijeme v tomto případě metodu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tkzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady jsou stanoveny procentní sazbou z potencionálního hrubého příjmu, která je obvyklá pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 2 383 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. 62

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE VZHLEDEM K NAPROSTÉMU NEDOSTATKU INFORMACE O PRONÁJMU RODINNÝCH DOMŮ LZE TUTO TABULKU CHÁPAT POUZE JEN JAKO MOŢNÝ STAV, POKUD BY BYLA SPLNĚNA PODMÍNKA PŘÍJMU S PRONÁJMU CCA 20000,- KČ/MĚSÍC A Příjem z pronájmu - trţní nájemné (rok) 240 000 Kč B Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% z A 36 000 Kč C D Efektivní hrubý příjem (A-B) 204 000 Kč E F Náklady na údrţbu 15 000 Kč G Pojistné 3 000 Kč H Daň z nemovitosti 1 000 Kč I Pronájem cizích pozemků 0 Kč J Marketing 3 000 Kč K Ostatní provozní náklady (např. věcná břemena ) 1 000 Kč L Provozní náklady celkem M N Provozní příjem 181 000 Kč O Rezervy na renovace (reprod. nákl. /ţivotnost) 38 000 Kč P Čistý provozní příjem 143 000 Kč Q R Míra kapitalizace (dle vyhlášky) v % 6 S T Indikovaná 2 383 333 Kč U Zaokrouhleno 2 383 000 Kč Tabulka 29-RD Příjmová metoda přímá kapitalizace [13] 2.4 Nákladová metoda Při pouţití nákladové metody je trţní pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití 63

stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Pro přesnější určení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji.. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem a předpokladům jsme dospěli k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je : 4 223 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. NÁKLADOVÁ METODA 1 2 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost Rodinný dům, Zahradní 2178, Roudnice nad Labem st.962 Klasická, zděná 12let 12let 88let Zastavěná plocha 125,5m2 Počet podlaţí Celková zastavěná plocha 2 nadzemní 251m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,78 Celková podlahová plocha 195m2 64

Celkový obestavěný prostor m3 743,76 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3 5000 Reprodukční náklady celkem Kč/m3 3 718 800 Kč Fyzické opotřebení v % 12 3 272 544 Kč Funkční nedostatky v % 3 3 174 368 Kč Ekonomické nedostatky v % 0 3 174 368 Kč Vedlejší stavba-garáţ (trţní cena porovnání) Venkovní úpravy 113 000 Kč 100 000 Kč Pozemek 836 000 Kč Indikovaná Zaokrouhleno 4 223 368 Kč 4 223 000 Kč Tabulka 30-RD Nákladová metoda [13] 2.4.1 Výpočet obestavěného prostoru a zastavěné plochy Zastavěnáplocha: 1.N.P. 2.N.P. Garáţ 12,525x10,025= 125,56m² 12,525x10,025= 125,56m² 4,95x6,0 = 29,7m² Podlahová plocha: 1.N.P. 2.N.P. 3,13+9,18+5,75+2,88+15+12+21+3,52+20=92,46m² 7,81+(2,08x0,8)+20,64+(5,15x0,8)+23,19+(5,78x0,8)+21,65+(13,48x0,8)=94,482 m² Garáţ 23,46 m² 65

Obestavěný prostor: RD Vrchní stavba (125,56x2,958)+(125,56x1,2)+(5,64x12,52x1,6)+ +(2,19x12,52x(1,6/2))+(2,19x12,52x(1,6/2))=678,93m³ Zastřešení 5,647x12,52x(1,834/2)= 64,83 m³ Obestavěný prostor RD 743,76 m³ Garáţ Vrchní stavba 29,70x2,77=82,269 m³ Obestavěný prostor garáţe 82,269 m³ Tabulka 31-RD výpočty objemů a ploch [5] 2.5 Závěr trţního ocenění rodinného domu Naše hodnocení vyjadřuje názor na výši trţní hodnoty oceňovaného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení je zpracováno k datu 7. Června 2013 Pouţitím všech tří metod pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti byly pro určení trţní hodnoty stanoveny tyto indikace: Metoda Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 3 510 000 Kč 90 3 159 000 Kč Příjmová metoda 2 383 000 Kč 0 0 Kč Nákladová metoda 4 223 000 Kč 10 422 300 Kč Výsledná Zaokrouhleno 3 581 300 Kč 3 581 000 Kč Tabulka 32-RD porovnání ocenění [13] Nemovitost, která je předmětem ocenění, je na trhu zcela běţně obchodovatelným majetkem. Vzhledem k tomu je rozhodující indikací trţní hodnoty výsledek zjištěný porovnávací metodou je jí přisouzena váha 70%. Jelikoţ se nejedená v dané lokalitě o nemovitost, která by byla běţně pořizována za účelem pronájmu jiným osobám, indikaci zjištěné příjmovou metodou je dána váha 20%. Zjištění trţní hodnoty dle nákladové metody není v tomto případě (starší objekt) rozhodující, její váha je stanovena na 10%. 66

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnoty oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 4. června 2012 je reprezentována částkou : 3 581 000 Kč (slovy:třimilionypětsetosumdesátjednatisíckorunčeských) Šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku nebylo prováděno. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nebylo zkoumáno finanční či jiné zhodnocení současného ani budoucího potenciálu majetku, včetně moţnosti produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno bez pouţití sond, apod. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje škodlivé materiály (azbest, močovino-formaldehydová pojiva), které mohou v případě 67

jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 68

Osvědčení Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Roudnici nad Labem, dne 7. června 2013 Arnold Mlčák 69

Přílohy: Seznam nemovitostí na LV Příloha 1-RD List vlastnictví [12] Příloha č.1 Číslo LV: 3612 Katastrální území: Podlusky [741779] Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem Parcely Parcelní číslo st. 839 st. 962 633/11 Stavby Číslo Podlusky č.p. 2178 na parcele st. 962 Jednotky Na LV nejsou zapsány ţádné jednotky. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 2004-2013 Český úřad zeměměřický a katastrální, Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8 Podpora: nahlizeni@cuzk.cz, tel. +420 284 044 455 70

Příloha č.2 Informace o parcele Příloha 2-RD parcela 962 [12] Parcelní číslo: st. 962 Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 140 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí GUST2880,V.S.I-11-04 Ze souřadnic v S-JTSK zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č.p. 2178 Zobrazení v grafickém prohlíţeči Informace z RÚIAN Sousední parcely Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 2004-2013 Český úřad zeměměřický a katastrální, Pod sídlištěm 1800/9, Kobylisy, 18211 Praha 8 Podpora: nahlizeni@cuzk.cz, tel. +420 284 044 455 71

Příloha č.3 Informace o parcele Příloha 3-RD parcela 633/11 [12] Parcelní číslo: 633/11 Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 658 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí GUST2880,V.S.I-11-04 Graficky nebo v digitalizované mapě zahrada Informace z RÚIAN Sousední parcely Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 13715 658 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 72

Příloha č.4 Informace o parcele Příloha 4-RD parcela 839 [12] Parcelní číslo: st. 839 Obec: Roudnice nad Labem [565555] Katastrální území: Podlusky [741779] Číslo LV: 3612 Výměra [m 2 ]: 30 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí GUST2880,V.S.I-11-04 Graficky nebo v digitalizované mapě zastavěná plocha a nádvoří Stavba parcele: na bez čp/če garáţ Zobrazení v grafickém prohlíţeči Informace z RÚIAN Sousední parcely Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl SJM Faust Jaroslav a Faustová Jana MUDr. Zahradní 2178, Podlusky, 41301 Roudnice nad Labem Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.06.2013 07:34:15. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 73

Přílohač.5 Příloha 5- RD snímek z katastru [12] 74

Příloha č.6 Příloha 6-RD fotografie [5] 75

Příloha č.7 Příloha 7-RD 1.N.P. [5] 76

Příloha č.8 Příloha 8-RD 2.N.P. [5] 77

Příloha 9-RD řez [5] Příloha č.9 78

Příloha č.10 Příloha 10-RD Garáž [5] 79

2.6 Trţní ocenění bytového domu Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 208 Nám.svobody Hoštka STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU Datum ocenění 5. 6. 2013 80

Obsah Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu 81

BANKOVNÍ INSTITU VYSOKÁ ŠKOLA, a. s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 5. 6. 2013 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku, označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p.208 uvedený na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Hoštka, město Hoštka, okres Litoměřice nacházejícího se na adrese náměstí Svobody, Hoštka 411 72, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. 6. 2013 ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit pouze jako podklad pro bakalářskou práci, které je součástí. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u Katastrálního úřadu v Litoměřicích na listu vlastnictví č. 1 pro katastrální území Hoštka, město Hoštka, okres Litoměřice. Výpis z katastru je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výnosnost obchodu. 82

Pokud je trţní majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění uţíván jako bytový dům se 6 bytovými jednotkami. Podrobnější informace o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Oceňovaný majetek je v absolutním vlastnictví města Hoštky. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy, definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav nejvyšší a nejlepší vyuţití převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. prodej, poptávkové a nabídkové ceny a výše nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, stavbami apod., byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. 83

Popisné informace Popis lokality Předmětný objekt se nachází v centru města Hoštka. Bytový dům č.p.280 je situován na centrálním náměstí Svobody. Jedná se klidnou lokalitu malého města s 1700 obyvateli. V blízkosti objektu je k dispozici téměř kompletní občanská vybavenost obchodní síť, zastávka autobusů apod. Na přilehlých veřejných prostranstvích je dostatečné mnoţství parkovacích míst. V okolí objektu je i poměrně značné mnoţství zeleně. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti, zjištěné na místě, je hlavní a zároveň jedinou činností v bytovém domě poskytování nájemních bytů. Součást objektu je příslušenství, lady, kočárkárna, prádelna..atd.. Historie Oceňovaný bytový dům byl postaven cca v roce v 1914. Původně slouţil jako klasický bytový dům pro mladé rodiny. Ve své době se jednalo o nejlukrativnější bydlení ve městě Hoštka. Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, parcelní číslo 120 o rozloze 608 m 2. Pozemek je z části zastavěn objektem bytového domu, zbylý prostor je dvůr za domem, který je vyuţíván k volným aktivitám obyvatel domu a částečně k parkování. Přilehlý chodník, parkovací místa či zeleň před objektem jiţ nejsou součástí pozemku bytového domu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří pouze jednotlivé přípojky médií voda, elektro, plyn a kanalizační přípojka. Bytový dům Bytový dům je postaven v bytové zástavbě. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický zděný (smíšené cihelné a kamenné zdivo). Stropy jsou v 1.NP klenuté cihelné, ve 2.NP ţelezobetonové (trapézový strop), uloţených na zdivu a 84

v podkroví sádrokartonové. Základy jsou kamenné, mělké, pasové. Schodiště betonové, monolitické. Klempířské práce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Teplá voda je v kaţdém bytě vyřešena kombinovaným kotlem na plyn. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje bytový dům: 1.NP - byt 1+1, společenská místnost 2.NP 3x byt 2+1 Podkroví 2x byt 3+kk 2.6.1 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovanou, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Bytový dům je vyuţíván pro bydlení. Bydlení je přiděleno na základě ţádosti obyvatel městu Hoštka. O umístění do jednotlivých bytů rozhoduje zastupitelstvo a hlavním ukazatelem není nejvyšší cenová nabídka. Z tohoto důvodů jsou nájmy stanoveny na minimální výši, nelze tedy rozhodně počítat s plně trţním nájemným. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Jeho provoz nevyţaduje ţádnou rozsáhlou investici do rekonstrukce a je moţné ho vyuţívat okamţitě. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné. Vzhledem k jiţ zmíněné skutečnosti, ţe nájmy jsou stanoveny na minimální výši, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k závěru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití dojde tehdy, budou-li byty pronajímány za trţní nájemné. Ocenění 85

Úvod Při stanovení trţní hodnoty majetku se pouţívají tři mezinárodně uznávané metody ocenění porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda je zaloţena na analýze trţních cen porovnatelných typů majetku, se kterými se obchodovalo v posledním časovém období. Aby bylo moţné minimalizovat rozdíly mezi srovnávanými nemovitostmi, je nutné provést korekce indikované trţní hodnoty. Příjmová metoda se pouţívá tehdy, je-li moţné získat informace o budoucích příjmech. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda je provedena na základě reálných nákladů na pořízení majetku jako nového. Výsledná je poté sníţena o opotřebení či jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem v tomto případě vyuţil kombinaci všech tří metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţil všech tří metod ocenění. 2.7 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. Při určování trţní hodnoty pozemku, souvisejícím s oceněním bytového domu, jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v poslední době ve srovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídku, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnávání pozemků byly dále vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, existence věcných břemen, lokalita, tvar a rozloha pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, dopravní dostupnost apod. Na základě výše zmíněných skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní pozemku souvisejícího s bytovým domem je: 86

378 000 Kč a je kalkulována následovně 608 * 623 = 378 000 Výpočty, pouţité při stanovení této indikace, jsou uvedeny v tabulce. TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo 1 2 3 4 pozemku Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela Parcelní číslo 120 N/A N/A N/A N/A Adresa Hoštka Bohušovice nad Liběšice Roudnice nad Hoštka pozemku Ohří Labem, Katastrální Hoštka Bohušovice nad Liběšice Roudnice nad Hoštka území Ohří Labem Obec Hoštka Bohušovice nad Liběšice Roudnice nad Hoštka Ohří Labem Okres Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice Litoměřice B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 420 000 Kč 1181565 1500000 798510 celkem Rozloha 608 616 3751 1040 1857 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 682 Kč 315 Kč 1 442 Kč 430 Kč Datum 4.5.2013 4.5.2013 4.5.2013 4.5.2013 transakce Korekce 1 1 1 1 C. Právní údaje 682 Kč 315 Kč 1 442 Kč 430 Kč Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0.9 0.9 0.9 0.9 614 Kč 284 Kč 1 298 Kč 387 Kč Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Korekce 1 1 1 1 87

614 Kč 284 Kč 1 298 Kč 387 Kč Existence Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 věcných 614 Kč 284 Kč 1 298 Kč 387 Kč Vyuţití podle Bydlení Bydlení Bydlení Bydlení a sluţby Bydlení územního plánu Korekce 1 1 0.9 1 614 Kč 284 Kč 1 168 Kč 387 Kč Územní Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1 614 Kč 284 Kč 1 168 Kč 387 Kč Jiná právní Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou omezení a závazky Korekce 1 1 1 1 D. Technické parametry 614 Kč 284 Kč 1 168 Kč 387 Kč Lokalita Dobrá Dobrá Horší Výborná Horší Korekce 1 1.2 0.8 1.1 614 Kč 340 Kč 935 Kč 426 Kč Tvar pozemku Mírně Mírně Mírně Pravidelný Nepravidelný nepravidelný nepravidelný nepravidelný Korekce 1 1 0.9 1.1 614 Kč 340 Kč 841 Kč 468 Kč Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Svaţitý mírně Korekce 1 1 1 1.1 614 Kč 340 Kč 841 Kč 515 Kč Dostupnost Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní Kompletní inţenýrských sítí Korekce 1 1 1 1 Kontaminace půdy 614 Kč 340 Kč 841 Kč 515 Kč Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna 88

Korekce 1 1 1 1 614 Kč 340 Kč 841 Kč 515 Kč Dopravní Autobus Autobus Autobus Autobus Autobus obsluţnost Korekce 1 1 1 1 614 Kč 340 Kč 841 Kč 515 Kč Dopravní Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné dostupnost a parkování Korekce 1 1 1 1 614 Kč 340 Kč 841 Kč 515 Kč Nutnost Ne Ne Ne Ano, betonové Ne demolice stávajících objektů plochy Korekce 1 1 0.95 1 614 Kč 340 Kč 799 Kč 515 Kč Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1 1 1 1 E. Ostatní parametry 614 Kč 340 Kč 799 Kč 515 Kč Velikost 608 Obdobná (616) Větší (3751) Větší(1040) Větší (1857) pozemku Korekce 1 1.2 1.1 1.15 614 Kč 408 Kč 879 Kč 592 Kč Moţná Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 1 1 1 Výsledná porovnávací 614 Kč 408 Kč 879 Kč 592 Kč Porovnávací 623.31 Kč 613.64 Kč 408.24 Kč 879.01 Kč 592.36 Kč 1 m2 Rozloha 608.00 pozemku Celková 378 973 Kč 0 0 0 0 porovnávací Tabulka 33-BD porovnání pozemků [13] 89

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty jako celku byly vzaty v úvahu rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny v okrese Litoměřice a Louny. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem, odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňované nemovitosti zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení hodnoty tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou druh transakce, vlastnická práva, existence věcných břemen, lokalita, technický stav objektu, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 4 500 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce. TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Porovnávaná nemovitost 90 Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost 1 2 3 4 Porovnávaná nemovitost Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům st.120 Adresa Hoštka, Drahonice Louny, Ţatec, okraj Nehasice nemovitosti nám.svobody Klicperova města Katastrální Hoštka Drahonice Louny Ţatec Nehasice území [646261] Obec Hoštka Drahonice Louny Ţatec Nehasice Okres Litoměřice Louny Louny Louny Nehasice B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku 608 420 708 406 238 Hodnota za 1 623 Kč 623 Kč 623 Kč 623 Kč 623 Kč m2 pozemku Hodnota pozemku 378 972 Kč 261 790 Kč 441 303 Kč 253 064 Kč 148 348 Kč

celkem C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 873 328 370 900 476 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 2400000 2240000 3690000 1 290 000 celkem Prodejní cena 2 138 210 Kč 1 798 697 Kč 3 436 936 Kč 1 141 652 Kč bez ceny pozemku Cena za 1 X 6 519 Kč 4 861 Kč 3 819 Kč 2 398 Kč porovnávací jednotku Datum 6.6.2013 6.6.2013 6.6.2013 6.6.2013 transakce Korekce 1 1 1 1 D. Právní údaje 6 519 Kč 4 861 Kč 3 819 Kč 2 398 Kč Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0.9 0.9 0.9 0.9 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva Korekce 1 1 1 1 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Existence Ne Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce 1 1 1 1 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Vyuţití podle Bydlení Bydlení Bydlení Bydlení Bydlení územního plánu Korekce 1 1 1 1 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Kolaudační Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Jiná právní Ne Ne Ne Ne Ne omezení a závazky Korekce 1 1 1 1 E. Technické parametry 5 867 Kč 4 375 Kč 3 437 Kč 2 159 Kč Lokalita Dobrá Horší Horší Výborná Horší Korekce 1.1 1.1 0.85 1.1 91

6 454 Kč 4 813 Kč 2 921 Kč 2 374 Kč Technický stav Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Horší objektu Korekce 1 1 1 1.1 6 454 Kč 4 813 Kč 2 921 Kč 2 612 Kč Technická Dobrá Průměrná Dobrá Průměrná Průměrná vybavenost budovy Korekce 1.1 1 1.1 1.1 7 099 Kč 4 813 Kč 3 214 Kč 2 873 Kč Funkční Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce 1 1 1 1 7 099 Kč 4 813 Kč 3 214 Kč 2 873 Kč Další moţný Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený rozvoj nemovitosti Korekce 1 1 1 1 7 099 Kč 4 813 Kč 3 214 Kč 2 873 Kč Dopravní Výborná Dobrá Měně neţ dobrá Dobrá Dobrá obsluţnost Korekce 1.1 1.15 1.1 1.1 7 809 Kč 5 535 Kč 3 535 Kč 3 160 Kč Dopravní Dobrá Dobrá Dobrá Horší Dobrá dostupnost a parkování Korekce 1 1 1.1 1 7 809 Kč 5 535 Kč 3 888 Kč 3 160 Kč Atraktivita Průměrná Průměrná Průměrná Průměrná Podprůměrná objektu Korekce 1 1 1 1.05 7 809 Kč 5 535 Kč 3 888 Kč 3 318 Kč Jiná technická N/A N/A N/A N/A N/A korekce Korekce 1 1 1 1 F. Ostatní parametry 7 809 Kč 5 535 Kč 3 888 Kč 3 318 Kč Korekce pro Menší Menší Obdobná Menší velikost nemovitosti Korekce 0.9 0.9 1 0.9 7 028 Kč 4 981 Kč 3 888 Kč 2 987 Kč 92

Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Výsledná porovnávací Porovnávací 1 jednotky Porovnávací celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací Celkem zaokrouhleno 7 028 Kč 4 981 Kč 3 888 Kč 2 987 Kč 4 721 Kč 7 028 Kč 4 981 Kč 3 888 Kč 2 987 Kč 4 121 486 Kč 378 972 4 500 458 Kč 4 500 000 Kč Tabulka 34-BD majetek jako celek [13] 2.8 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění se provádí na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům, obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem pří pouţití příjmové metody je stanovení hrubého potencionálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní je poté stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potencionálního provozního příjmu a náklady na provoz objektu jsou zjištěny z podkladů, které byly poskytnuty Městským úřadem Hoštka. Na základě výše uvedených informací jsem dospěl k názoru, ţe trţní oceňovaného majetku, indikována příjmovou metodou, je: 1 919 000 Kč. 93

Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání výše uvedené indikace, je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Uvedený bytový dům je v majetku města Hoštky. Na stránkách MěÚ jsem dohledal informace o nájemném pro bydlení, které bylo smluvně stanoveno průměrně na cca 60,- Kč/m2/měsíc, coţ odpovídá průměrnému trţnímu nájemnému v této oblasti.tuto částku pouţiji pro ocenění příjmovou metodou. Vyuţitelná podlahová plocha NRA (net rentable area) neboli čistá pronajímatelná plocha bez započtení společných prostor je u oceňované nemovitosti spočtena na 511m2. A Příjem z pronájmu - trţní nájemné (rok) 367 920 Kč B Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15% z A 55 188 Kč C D Efektivní hrubý příjem (A-B) 312 732 Kč E F Náklady na údrţbu 50 000 Kč G Pojistné 4 000 Kč H Daň z nemovitosti 1 800 Kč I Pronájem cizích pozemků 0 Kč J Marketing 0 Kč K Ostatní provozní náklady ( např. věcná břemena ) 0 Kč L Provozní náklady celkem 55 800 Kč M N Provozní příjem 256 932 Kč O Rezervy na renovace (reprod. nákl./ţivotnost) 103 343 Kč P Čistý provozní příjem 153 589 Kč 94

Q R Míra kapitalizace v dané lokalitě cca v % 8 S T Indikovaná 1 919 865 Kč U Zaokrouhleno 1 919 000 Kč Tabulka 35-BD metoda - přímá kapiztalizace [13] 2.9 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: 2.9.1 Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. 2.9.2 Funkční nedostatky Představují sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 2.9.3 Ekonomické nedostatky Jsou nedostatečná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo 95

neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Na základě výše uvedených informací a získaných podkladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 5 222 000 Kč Podrobný popis výpočtů, provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody, je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA 1 2 Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická ţivotnost bytový dům Hoštka, č.p.208 st.120 Klasická, zděná počet let 100 počet let 6 počet let 50 Zastavěná plocha m2 291 Počet podlaţí 2 nadzemní + plně zastavěné podkroví Celková zastavěná plocha m2 873 Koeficient vyuţitelnosti 0.69 96

Celková podlahová plocha m2 602.72 Celkový obestavěný prostor m3 2980 Jednotkové reprodukční náklady Kč/m3 4563 Reprodukční náklady celkem Kč/m3 13 597 740 Kč Fyzické opotřebení v % 24 10 334 282 Kč Funkční nedostatky v % 5 9 817 568 Kč Ekonomické nedostatky (koef.prodejnosti) 0.459 4 743 436 Kč Venkovní úpravy 100 000 Kč Pozemek 378 983 Kč Indikovaná Zaokrouhleno 5 222 419 Kč 5 222 000 Kč Tabulka 36-BD Nákladová metoda [13] Fyzické opotřebení bylo provedeno analytickou metodou pomocí programu NEMOx. Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Ţiv. Opot. části Opot. celku z 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100,00 0,46 2,76 2,93 100 200 50,00 1,4650 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,01 100 200 50,00 10,0050 3. Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4,36 100 200 50,00 2,1800 3. Stropy S 8,20 50,00 1,00 4,10 4,36 6 140 4,29 0,1870 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,64 6 110 5,45 0,3074 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,56 6 60 10,00 0,2560 97

6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,75 6 55 10,91 0,0818 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,35 6 65 9,23 0,6784 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 6 45 13,33 0,4399 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,24 6 40 15,00 0,3360 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,19 100 140 71,43 2,2786 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 6 65 9,23 0,3147 13. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,75 6 65 9,23 0,5307 14. Povrchy podlah S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,30 6 47 12,77 0,4214 15. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,00 6 35 17,14 0,8570 16. Elektroinstalace S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,54 6 37 16,22 0,8986 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,51 6 35 17,14 0,6016 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 6 45 13,33 0,4546 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 6 35 17,14 0,0737 21. Ohřev teplé vody P 2,10 100,00 0,46 0,97 1,03 6 30 20,00 0,2060 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,92 6 22 27,27 0,5236 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,05 6 45 13,33 0,5399 25. Ostatní S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,96 6 55 10,91 0,6502 Opotřebení: 24,2871 2.10 Závěr trţního ocenění bytového domu Toto hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Metoda Indikace (Kč) Váha (%) Váţený průměr (Kč) Porovnávací metoda 4 500 000 Kč 70 3 150 000 Kč Příjmová metoda 1 681 000 Kč 0 0 Kč Nákladová metoda 5 222 000 Kč 30 1 566 600 Kč Výsledná Zaokrouhleno Tabulka 37-BD souhrn metod [13] 4 716 600 Kč 4 716 000 Kč 98

Oceněný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu je moţné předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%. Oceňovaný majetek je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazně omezena skutečností, ţe se jedná o dům města a nájmy jsou zde stanoveny na nejniţší hranici trţních úrovni obvyklých pro tuto lokalitu. Z indikace trţní hodnoty příjmovou metodou navíc vyplývá, ţe výnosy z pronájmu jsou výrazně niţší neţ by mohli být Z výše uvedených skutečností neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku a nebude proto při finální trţní indikaci uvaţována. Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z toho důvodu není indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu nám slouţí jako jistý korektor hodnot, zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 5. 6. 2013 reprezentována částkou 4 716 000 Kč (slovy: Čtyřimilionysedumsetšestnácttisíckorunčeských) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledné vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, po který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry v této zprávě mohou být plné pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 99

2.10.1 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, co se týče přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové matriály, jako je azbest, močovinoformaldehydové pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědnost a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely, uvedené v úvodu této zprávy. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní 100

oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní je platná pro finanční strukturu, platnou k datu ocenění. 101

Osvědčení Já, níţe podepsaný, tímto osvědčují, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a mezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Roudnici nad Labem, dne 5.6.2013 Arnold Mlčák 102

Příloha č.1 Příloha 11-BD snímek z katastru [12] 103

Příloha č.2 Informace o parcele Příloha 12-BD parcela 120 [12] Parcelní číslo: st. 120 Obec: Hoštka [564877] Katastrální území: Hoštka [646261] Číslo LV: 1 Výměra [m 2 ]: 608 Typ parcely: Mapový list: Určení výměry: Druh pozemku: Parcela katastru nemovitostí GUST2880,V.S.II-10-04 Graficky nebo v digitalizované mapě zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele: č.p. 208 Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl Město Hoštka nám. Svobody 2, 41172 Hoštka Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva Typ Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.06.2013 05:36:09. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 104

Příloha č.3 Informace o stavbě Příloha 13-BD objekt č.p.208 [12] Stavba: č.p. 208 Obec: Hoštka [564877] Část obce: Hoštka [46264] Katastrální území: Hoštka [646261] Číslo LV: 1 Na parcele: st. 120 Typ stavby: Způsob vyuţití: budova s číslem popisným objekt k bydlení Zobrazení v mapě Informace z RÚIAN >> Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Adresa Podíl Město Hoštka nám. Svobody 2, 41172 Hoštka Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Typ Nejsou evidována ţádná omezení. Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 14.06.2013 05:36:09. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice 105

Příloha č.4 Příloha 14-BD 1.N.P. [5] 106

Příloha č.5 Příloha 15-BD 2.N.P. [5] 107

Příloha č.6 Příloha 16-BD podkroví [5] 108

Příloha č.7 Příloha 17-BD řez [5] 109

Příloha č.8 Příloha 18-BD fotografie [5] 110

3 ANALÝZA TRHU OKRESU LITOMĚŘICE 3.1 Základní geografické údaje Okres Litoměřice je okres v jihovýchodní části Ústeckého kraje. Jeho sídlem je město Litoměřice. V rámci kraje sousedí na jihozápadě s okresem Louny, na severozápadě s okresem Teplice a na severu s okresy Ústí nad Labem a Děčín. Na severovýchodě hraničí s okresem Česká Lípa Libereckého kraje, na jihovýchodě a jihu s okresy Mělník a Kladno Středočeského kraje. Krajinný ráz okresu je na jedné straně dán níţinami v povodí řek Labe a Ohře a na straně druhé členitou oblastí Českého středohoří, kde čedič a znělec vytvořily výrazné kupy, kuţele a skály. Údolí Labe ohraničují téměř svislé lávové svahy, v labském zúţení, zvaném Česká brána. Obrázek 7-Umístění okresu Litoměřice v ČR [14] 3.1.1 Rozloha Rozloha okresu Litoměřice činí 19,3 % z celkové plochy kraje. Ze 71,4 % jej tvoří zemědělská půda (z toho 81,8 % zabírá orná půda a 9,5 % trvale zatravněné porosty). Lesy 111

pokrývají 16,3 % plochy okresu, coţ představuje druhou nejmenší výměru lesních porostů ze všech okresů v Ústeckém kraji. 3.1.2 Ekonomická charakteristika V okresu Litoměřice je z hlediska struktury podnikatelské sféry zapsáno do registru ekonomických subjektů 27 422 podnikatelských subjektů, to představuje 16,1 % z celkového počtu ekonomických subjektů kraje. 83,3 % tvořily fyzické osoby a 16,7 % právnické osoby. V členění podle odvětvové činnosti tvořily z celkového počtu 13,0 % podniky zabývající se průmyslovou činností, 16,5 % tvořily stavební podniky, 7,9 % zemědělské podniky, ale nejvíce 62,6 % podniky zabývající sluţbami. Hospodářství okresu Litoměřice je reprezentováno především průmyslovými, obchodními, stavebními a zemědělskými organizacemi. Co se týče průmyslu, je nejvýznamněji zastoupen průmysl chemický, papírenský, stavebních hmot a potravinářský. Zemědělství je zde známé svou specializací na ovocnářství, zelinářství, chmelařství a vinařství a v okrese je rovněţ nejvyšší podíl soukromě hospodařících rolníků z celého kraje. [15] 3.1.3 Dopravní podmínky okresu jsou dány poměrně dobrým ţelezničním spojením s celým územím republiky i se zahraničím, k hlavním tratím patří Praha-Lovosice-Děčín a Lysá nad Labem- Litoměřice-Děčín (obě s návazností na hraniční přechody do SRN) a dále trať Lovosice- Liberec. V okrese je rovněţ hustá silniční síť, v níţ nejdůleţitější místo zaujímá dálnice D8, která u Lovosic přechází v důleţitou mezinárodní silnici E55 spojující sever a jih Evropy. Řeka Labe, jejíţ tok prochází okresem z jihovýchodu na severozápad, nabízí moţnost lodní přepravy nejen tuzemské, ale aţ k Severnímu moři. 3.1.4 Cestovní ruch Na území okresu se nachází řada památek a objektů k rekreaci, které podporují rozvoj cestovního ruchu. Například rekreační oblasti Českého středohoří, Poohří a Kokořínska, které jsou vyuţívány hlavně pro individuální rekreaci, neboť je zde velké mnoţství soukromých rekreačních objektů. Návštěvníky jsou vyhledávány městské památkové rezervace Litoměřice, Úštěk a Terezín, zámky v Libochovicích a Ploskovicích 112

(oba jsou národní kulturní památkou), vodní hrad v Budyni nad Ohří, zřícenina hradu Házmburk. 3.2 Základní demografické údaje Okres Litoměřice leţí ve východní části Ústeckého kraje. Svoji rozlohou 1 032 km2 je druhým největším po okresu Louny. Je tvořen 105 obcemi, včetně tří s rozšířenou působností, celkem 113.549 obyvateli. S počtem 27.422 registrovaných ekonomických subjektů zaujímá v kraji druhé místo. Nezaměstnanost Okres Ţadatelé o práci - registrovaní Pracovní síla celkem Míra nezaměstnanosti Volná místa Litoměřice 6 384 62 899 10,10% 327 Obrázek 8-Okres Litoměřice [14] 3.3 Stávající stav trhu s nemovitostmi a vliv povodní V období průběhu roku 2012 poklesly ceny nemovitostí v okrese Litoměřice v průměru o 1%. Trh s nemovitostmi také reaguje na stále vyšší povědomí obyvatel o energetické náročnosti budov, které je v posledních měsících dán poměrně velký prostor 113