ZNALECKÝ POSUDEK č. 6839-187/2012 o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova A ) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova B ), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou. Znalecký posudek podle stavu ke dni 18.7.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 6.8.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova A ) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova B ), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: budova bez č.p. na st.5027, budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 Adresa nemovitosti: Macharova 1376 280 02 Kolín Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: 30 927 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.7.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Kolíně ze dne 9.6.2011 LV č.11502) - kopie katastrální mapy dané lokality - usnesení exekutorského úřadu Praha 4 - ustanovení znalce, ze dne 1.4.2010 č.j.046ex95/07-31 - oznámení o době a místě ohledání nemovitosti ze dne 25.6.2012 č.j. 046Ex 195/07-56 - kolaudační rozhodnutí - změna užívání stavby ze dne 9.9.1999 č.j.výst.604/99/20/mk vydané Měst.úřadem v Kolíně - stavební povolení na přípojku NTL plynu ze dne 2.3.2005 č.j.výst./52/05/si/mk - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Sdružení romského vzdělávání, Jižní II 2148/6, Praha 4-Záběhlice IČ 70829721 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-budovy bez č.p. ( č.ev.). Tyto jsou situovány na pozemcích parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, st.5709/2, parc.č.615/152 v ulici Macharova.. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.
- 3 - Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.leica. Při místním šetření bylo zjištěno že budova bez č.p. B je postavena z části na pozemku parc.č.5709/2, který je ve vlastnictví jiného subjektu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o objekty bývalé Romské školy sociálně-správní, sestávající se z budovy A a z budovy B, které jsou navzájem funkčně propojeny. Budova A navazuje stavebně z levé strany na sousední bytový dům. Objekt A obsahuje jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží. Z pravé strany je přistavěna vrátnice a vstupní hala. Budova B je přistavěna k zadní části budovy A, je jednopodlažní a je s ní funkčně propojena v úrovni 1.PP budovy A. Stáří objektů nebylo zadavatelem doloženo, dle získaných informací na stavebním úřadě v Kolíně byly objekty postaveny v 70.letech minulého století. Konstrukční systém budovy A je montovaný z panelových prvků plošných, budova B je převážně zděné konstrukce. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění z vlastní kotelny v suterénu, včetně ohřevu TUV. Objekty nejsou již několik let řádně provozovány, větrány a dostatečně vytápěny, stavebně-technický stav je celkově zhoršený. Budova školy je situována v ulici Macharova, v Kolíně-Zálabí. Příjezd z ulice Třídvorské. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) b) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu b 1 ) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) c) Pozemky c 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) Jedná se o objekt navazující z levé strany na sousední bytový dům. Konstrukční systém je montovaný, nosné konstrukce jsou zhotovený z panelových prvků plošných. Objekt obsahuje 4 nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. Střecha je osazena plochá, krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy. Instalován bleskosvod, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, vnitřní dveře náplňové do ocelových zárubní. Vytápění ústřední, včetně ohřevu TUV, z vlastní plynové kotelny. Podlahy jsou betonové, nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby nebo PVC. V sociálních prostorách jsou provedeny obklady stěn keramickým obkladem, na podlaze je provedena keramická dlažba, osazeny keramické WC mísy, keramická umývadla a sprchové kouty. Rozvod teplé a studené vody je proveden do soc.prostor a kuchyněk. Elekroinstalace je 220/380 V, datové rozvody, požární rozvody. Stavebně-technický stav je zhoršený, budova není delší dobu řádně větrána a vytápěna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová plošná Kód CZ - CC: 1263 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 1.NP: 25,30*13,45+9,90*5,60 = 395,73 m 2 2.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 3.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 4.NP: 25,30*13,45 = 340,29 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 340,29 m 2 2,95 m 1 003,86 m 3 1.NP: 395,73 m 2 3,30 m 1 305,91 m 3 2.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 3.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 4.NP: 340,29 m 2 3,30 m 1 122,96 m 3 Součet 1 756,89 m 2 5 678,65 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 5 678,65 / 1 756,89 = 3,23 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 756,89 / 5 = 351,38 m 2
- 5 - Obestavěný prostor: 1.PP: (25,30*13,45)*(2,95) = 1 003,84 m 3 1.NP: (25,30*13,45)*(3,30)+(9,90*5,60)*3,30 = 1 305,89 m 3 2.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 3.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 4.NP: (25,30*13,45)*(3,30) = 1 122,94 m 3 zastřešení: (25,30*13,45)*(0,5/2) = 85,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5 763,62 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 7,30 100,00 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce: S 19,20 100,00 1,00 19,20 3. Stropy: S 11,10 100,00 1,00 11,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Vytápění: S 4,10 100,00 1,00 4,10 16. Elektroinstalace: S 5,00 100,00 1,00 5,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 21. Ohřev vody: S 1,60 100,00 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,40 100,00 1,00 3,40 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 6,20 100,00 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů: 99,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9900 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 538,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,1320 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9388 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9502 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9900 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0830 Základní cena upravená = 5 549,32 Kč/m 3 Plná cena: 5 763,62 m 3 * 5 549,32 Kč/m 3 = 31 984 171,74 Kč
- 6 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % - 15 992 085,87 Kč Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) - zjištěná cena = 15 992 085,87 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) Jedná se o objekt o jednom nadzemním podlaží přistavěný k zadní části budovy A v úrovni 1.PP. Objekt je převážně zděný, osazený plochou střechou a krytinou z asfaltových svařovaných pásů. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Objekt je funkčně propojen s budou A, v prostorách byla provozována zájmová činnost ( prostory pro sport, kulturu a zábavu). Podlahy betonové, nášlapné vrstvy keramické dlažby. Stavebně-technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1263 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,50*18,80+6*17,90 = 192,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 192,00 m 2 3,30 m 633,60 m 3 Součet 192,00 m 2 633,60 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 633,60 / 192,00 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 192,00 / 1 = 192,00 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,50*18,80+6*17,90)*(3,30) = 633,60 m 3 zastřešení: (4,50*18,80+6*17,90)*(0,50/2) = 48,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 681,60 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 7,30 100,00 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce: S 19,20 100,00 1,00 19,20 3. Stropy: S 11,10 100,00 1,00 11,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10
- 7-9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100,00 1,00 1,80 10. Schody: C 3,10 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Vytápění: S 4,10 100,00 1,00 4,10 16. Elektroinstalace: S 5,00 100,00 1,00 5,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: S 2,10 100,00 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: S 1,60 100,00 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,40 100,00 1,00 3,40 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 6,20 100,00 1,00 6,20 Součet upravených objemových podílů: 93,10 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9310 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 538,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9544 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0830 Základní cena upravená = 4 336,88 Kč/m 3 Plná cena: 681,60 m 3 * 4 336,88 Kč/m 3 = 2 956 017,41 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % - 1 478 008,71 Kč Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) - zjištěná cena = 1 478 008,70 Kč
- 8 - Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) = 31 984 171,74 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) = 2 956 017,41 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 34 940 189,15 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) = 15 992 085,87 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) = 1 478 008,70 Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 17 470 094,57 Kč b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění b 1 ) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) Pro výpočet výnosové hodnoty bylo uvažováno s obvyklým nájemným v daném místě a čase ( lokalita Zálabí ). Prostory v budově byly rozděleny na využitelné prostory pro kanceláře ( bývalé učebny) a prostory soc.prostor, chodby, sklady a další obslužné plochy. S ohledem na současný účel užití ( kolaudováno jako ubytovací a školské zařízení) byla zvýšena kapitalizační míra o 0,5 % bodu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Skupina: E) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] 1.PP-nebytové prostory - " A" 190,00 500,- 95 000,- 1.PP-ostatní plochy - " A" 99,00 200,- 19 800,- 1.NP-učebny,kanceláře - " A" 191,00 1 000,- 191 000,- 2.NP-učebny,kanceláře - " A " 185,60 1 000,- 185 600,- 3.NP-učebny,kanceláře - " A " 192,50 1 000,- 192 500,- 4.NP-učebny,kanceláře - " A " 193,90 1 000,- 193 900,- nebytové prostory budova " B " 134,00 1 000,- 134 000,- chodby + soc.zařízení+sklady 409,30 200,- 81 860,- vrátnice+vst.hala 35,50 200,- 7 100,- Výnosy celkem 1 100 760,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 1 100 760,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
- 9 - Cena stavebního pozemku: 801 884,43 Kč Výměra stavebního pozemku: 683 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 683 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 801 884,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 40 094,22 Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 1 100 760,00 * 40 % = 440 304,00 Vypočtené odpočty celkem: - 440 304,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 620 361,78 Kč Míra kapitalizace 9,50 % / 9,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 6 530 124,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: E) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny E): Jedná se o lokalitu s negativním dopadem na poptávku po nemovitostech, s možným rozvojovým potenciálem ( rekolaudace na kancelářskou budovu, přestavba na bytový dům) Ocenění nákladovým způsobem CN = 17 470 094,57 Ocenění výnosovým způsobem CV = 6 530 124,00 Rozdíl R = 10 939 970,57 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny E): Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = CV + 0.10 R = 7 624 121,06 Kč 7 624 121,06 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek nepravidelného tvaru, převážně rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Přístup a příjezd k budově přes asfaltové parkoviště. Pozemky jsou z větší části zastavěny budovami. Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st.5027 397,00 400,00 158 800,- zastavěná plocha a nádvoří st.5709/1 286,00 400,00 114 400,- Součet 273 200,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 %
- 10-1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 50 % Úprava ceny celkem 100 % + 273 200,- Mezisoučet 546 400,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 27 320,- Mezisoučet 573 720,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,0830 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 801 884,43 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha, jiná plocha 615/152 127,00 400,00 50 800,- Součet 50 800,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 50 % Úprava ceny celkem 100 % + 50 800,- Mezisoučet 101 600,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 5 080,- Mezisoučet 106 680,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,0830 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 59 642,36 Pozemky - zjištěná cena = 861 526,79 Kč
- 11 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: b) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) = 7 624 121,06 Kč c) Pozemky = 861 526,79 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí 8 485 647,85 Kč 8 485 650,- Kč slovy: Osmmilionůčtyřistaosmdesátpěttisícšestsetpadesát Kč V Říčanech, 6.8.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6839-187/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116/2012.