Použití tržního ocenění při zajištění úvěru

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování Použití tržního ocenění při zajištění úvěru Bakalářská práce Autor: Iva Šafarčíková Oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Vladimír Klimeš, CSc. Praha duben, 2011

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze 20.4.2011 Iva Šafarčíková

Poděkování Chtěla bych poděkovat vedoucímu bakalářské práce Ing. Vladimíru Klimešovi, CSc. za odborné vedení, konzultace a rady při přípravě a zpracovávání tohoto dokumentu.

Anotace práce Bakalářská práce je rozdělena do tří základních celků. První oblast se věnuje vysvětlení pojmů, které se vztahují k tématu a krokům při posuzování trţního ocenění bankou. Cílem této kapitoly je popsání základních úkonů vyhodnocování trţního ocenění zpracované odhadcem nemovitostí spolupracujícího s bankou, za účelem stanovení výše hypotečního úvěru a posouzení vhodnosti zástavy. V praktické části je zpracován trţní odhad bytové jednotky a bytového domu s ohledem na vyuţitelnost bankou. Třetí část dokumentu je věnována analýze trţních cen ve vybraných okresech Středočeského kraje. Cílem je porovnání vývoje trţních cen vybraných druhů nemovitostí určených pro bydlení po jednotlivých okresech a vyhodnocení nejstabilnějšího okresu, který by byl vhodný pro případného investora s nemovitostmi pro bydlení. Poté je pojednáváno o nabídce hypotečních produktů vybraných bank s ohledem na trţní ocenění a poţadovanou výši zástavní hodnoty nemovitosti. Annotation The thesis is divided into three main parts. The first part is devoted to the explanation of terms relating to the topic and steps in assessing the market value bank. describe the basic perations of the market value assessment property appraiser processed cooperating with the bank to determine the amount of the mortgage loan, mortgage suitability assessment and the assessment of collateral value is the aim of this chapter. In the second part, the market estimate of housing units and residential building with regard to the usefulness of the bank is prepared. The third part of the document is devoted to analysis of market prices in the selected districts in the Central Region. Evaluation of the most stable district, which would be suitable for an investor in real estate for residential housing is the goal comparison of market prices of selected kinds of real estate for residential housing in individual districts, it is also a target. At the end of the range of mortgage products reported by selected banks with regard to market valuation and the required amount of collateral value.

Obsah Prohlášení... 2 Poděkování... 3 Anotace práce... 4 Obsah... 5 Úvod... 7 1. Teoretická část... 8 1.1 základní pojmy... 8 1.1.1. Základní pojmy a členění nemovitostí se zaměřením na nemovitosti pro bydlení... 8 1.1.1.1 Nemovitost... 8 1.1.1.2 Stavební pozemek... 9 1.1.1.3 Parcela... 9 1.1.1.4 Stavba... 10 1.1.2 Definice pojmů cena, hodnota a způsoby oceňování nemovitostí... 13 1.1.2.1 Cena... 13 1.1.2.2 Hodnota... 14 1.1.2.3 Způsoby oceňování nemovitého majetku... 15 1.1.3 Věcné břemeno... 17 1.1.4 Zástavní právo... 18 1.2 Posuzování trţního ocenění bankou... 20 1.2.1 Úvod, specifikace a stanovení vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru... 20 1.2.2 Postup při posuzování tržního ocenění nemovitosti pro bydlení bankou... 22 1.2.2.1 Návrh koeficientu pro výpočet zadluţitelné hodnoty nemovitosti... 25 2. Praktická část... 27 2.1 Trţní ocenění bytové jednotky... 27 2.2 Trţní ocenění bytového domu... 39 3. Analytická část... 53 3.1 Úvod a specifikace lokality... 53 3.1.1 Úvod... 53 3.1.2 Obecná specifikace celého kraje... 54 3.2 Vývoj trţních cen ve východní a jiţní části Středočeského kraje... 55 3.2.1 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresů v jižní oblasti Středočeského kraje... 55 5

3.2.1.1 Okres Benešov... 55 3.2.1.2 Okres Příbram... 57 3.2.2 Vývoj tržních cen vybraných nemovitostí a ukazatelů rozvoje okresu ve východní oblasti Středočeského kraje... 59 3.2.2.1 Okres Kolín... 59 3.2.2.2 Okres Kutná Hora... 61 3.2.2.3 Okres Nymburk... 63 3.3 Analýza trţních cen ve vybraných oblastech Středočeského kraje a budoucí předpoklad vývoje... 65 3.3.1 Úvod... 65 3.3.2 Souhrnná analýza vybraných ukazatelů rozvoje okresů... 66 3.3.2 Souhrnná analýza tržních cen vybraných nemovitostí... 68 3.3.4 Závěr... 71 3.4 Vztahy vybraných bankovních institucí k trţnímu ocenění v souvislosti s hypotečními produkty... 72 3.4.1 Aktuální nabídka hypotečních úvěrů vybraných bank s ohledem na tržní hodnotu nemovitosti... 72 3.4.2 Vývoj hypotečních úvěrů, exekucí... 74 Závěr... 76 Použitá literatura... 78 6

Úvod Tato bakalářská práce je zaměřena na nemovitosti určené pro bydlení a stavební pozemky. Věnuje se trţnímu ocenění a jeho posuzování v souvislosti s poskytováním hypotečních úvěrů. Dále zaznamenává vývoj a analýzu trţních cen vybraných nemovitostí (rodinných domů (RD), bytů a stavebních pozemků) ve vybraných okresech Středočeského kraje. První část dokumentu se věnuje definicím základních pojmů, které jsou běţně uţívány v oblasti oceňování nemovitostí a posuzování hypotečních úvěrů. Po této úvodní teoretické pasáţi je popsán vlastní průběh posuzování trţního ocenění bankou před poskytnutím hypotečního úvěru (s ohledem na zástavní hodnotu nemovitosti) a následně proveden metodický návrh výpočtu zástavní hodnoty pomocí koeficientu. Druhá část se týká praktického zpracování trţního ocenění bytové jednotky a bytového domu s pouţitím několika oceňovacích způsobů. Třetí část je analytická. Věnuje se porovnáváním vybraných ukazatelů v pěti okresech Středočeského kraje. Cílem je monitorování vývoje průměrných trţních cen vybraných nemovitostí ve východní a jiţní části Středočeského kraje, analýza průměrných trţních cen ve vybraných oblastech Středočeského kraje a budoucí předpoklad jejich vývoje a uvedení vztahů vybraných bankovních institucí k trţnímu ocenění v souvislosti s hypotečními produkty. Na základě výše uvedených informací je provedeno vyhodnocení nejstabilnějšího a nejlépe se rozvíjejícího okresu s ohledem na trh nemovitostí určených k bydlení a dále vyhodnocení okresu s opačným trendem vývoje a osobní odhad budoucího stavu. V závěru je uvedena stručná analýza počtu a výše poskytovaných úvěrů pro bydlení a zobrazena aktuální nabídka hypotečních úvěrů bankovními institucemi s ohledem na jejich dostupnost, poţadovanou výši zástavní hodnoty a úrokových sazeb s ohledem na dobu fixace. 7

1. Teoretická část 1.1 základní pojmy 1.1.1. Základní pojmy a členění nemovitostí se zaměřením na nemovitosti pro bydlení 1.1.1.1 Nemovitost Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. 1 Součást nemovitosti Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc znehodnotila. Stavba není součástí pozemku. 2 Součástí nemovitosti není: 1) v případě stavby - pamětní deska a některá technologická zařízení, která sice jsou spojena se stavbou (př. soustruh, fréza.), ale logicky nemohou být její součástí, 2) v případě pozemku se kromě stavby jedná o loţiska surovin, které jsou majetkem státu nebo archeologické a paleontologické nálezy. Příslušenství nemovitosti Základní pojem příslušenství věci upravuje Občanský zákoník: Příslušenstvím věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem uţívány. 3 Přesná definice pojmu příslušenství nemovitosti není nikde uvedena. V praxi jsou za ni obvykle povaţovány venkovní úpravy nebo stavební dokumentace k nemovitosti, ale záleţí na vlastníkovi věci hlavní, jak příslušenství vymezí. V případě, ţe k nemovitosti neposkytne ţádné příslušenství, sníţí se pouze komfort, ale nedojde ke znehodnocení věci. 1 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 119, odstavec 2 2 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 120, odstavec 1 a 2 3 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 121, odstavec 1 a 2 8

1.1.1.2 Stavební pozemek Pro účely oceňování stavebními pozemky jsou: 4 1) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění. Je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. 5 Stavebním pozemkem pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. 6 Toto je obecné ustanovení uvedené v zákoně. Pro bankovní potřeby zajištění úvěru nemovitostí musí být skutečný stav v souladu s údaji uvedenými v katastru nemovitostí. 1.1.1.3 Parcela Pojmem parcela označujeme formu, jakou je pozemek zapsán v Katastru nemovitostí, proto se doporučuje uvádět pozemek parcelní číslo xxx... Dle Zákona 344/1992 o katastru nemovitostí České republiky se rozumí: 1) parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, 4 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 9, odstavec 1 5 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 9, odstavec 2 6 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 9, odstavec 3 9

2) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, 3) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou. 7 1.1.1.4 Stavba Za stavbu se povaţují veškerá stavební díla bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. 8 Z toho obecně vyplývá, ţe stavbou nemusí být vţdy nemovitost (stavba nemusí být spojena se zemí pevným základem), protoţe dle tohoto zákona se za stavbu povaţují veškerá stavební díla, tedy i například: skleník, stan. Definice, způsoby měření a výpočtu ploch staveb Pro účely měření a výpočet výměr staveb a jejich částí pouţíváme následující jednotlivé měřené prostory a plochy. Měření a výpočet se provádí v metrech, metrech čtverečních nebo v metrech krychlových, vţdy se zaokrouhlením na dvě desetinná místa. 9 1) Zastavěná plocha stavby - je plocha ohraničená ortogonálními průměty (kolmými výškami) vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. 2) Měření podlaţí - podlaţím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená: a) dole dolním lícem podlahy tohoto podlaţí, b) nahoře dolním lícem podlahy následujícího podlaţí, c) u nejvyššího podlaţí horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení, d) u staveb a nejvyšších podlaţí, tedy i podkroví, která nemají strop, vnějším lícem hřebene střechy. Podlaţím je i podkroví nebo podzemí, jímţ se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, stavebně upravený k účelovému vyuţití. 3) Výška podlaţí výškou podlaţí se rozumí vzdálenost mezi lícem nášlapných vrstev podlah niţšího a vyššího podlaţí. U jednopodlaţních objektů bez půdního prostoru a u nejvyššího podlaţí u staveb s plochou střechou se výškou podlaţí rozumí světlá výška podlaţí zvětšená o 0,20 m. Světlá výška podlaţí je svislá vzdálenost mezi horním lícem podlahy a rovinou spodního líce stropu nebo zavěšeného stropního podhledu tohoto podlaţí. U trámových stropů 7 Zákon 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky, 27 8 Zákon 50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), 139b 9 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 10

s viditelnými trámy se měří po spodní líc podhledu stropu mezi trámy, u stropů klenbových do spodního líce vrcholu klenby. U stropů šikmých se zjišťuje k nejvyššímu bodu zešikmení, V případě různých výšek se započítává ta výška, která je v dané části podlaţí více zastoupena. 4) Zastavěná plocha podlaţí - jedná se o plochu půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí včetně omítky. U objektů poloodkrytých (tj. bez některých obvodových stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy arkýřů a lodţií se započítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaţí vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny. Započítává se i plocha, v níţ není strop niţšího podlaţí, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaţí. Dále se započítává plocha prostor podloubí, průjezdů a podobně, které jsou součástí nosných konstrukcí staveb. V opačném případě se oceňují samostatně. 5) Podlahová plocha pojmem se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav. U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. 6) Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Dále se neuvaţují balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy a vikýře s pohledovou plochou do 1,50 m 2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, zdroj: redakce Artinex zdroj: redakce Artinex komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi. Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdech, lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m 2 půdorysné plochy. 10 Stavba pro bydlení Dle Vyhlášky o obecných poţadavcích na vyuţívání území, dělíme stavbu pro bydlení na: 10 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. 11

1) bytový dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, 2) rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. 11 Stavba pro rodinnou rekreaci Do této kategorie staveb patří nemovitosti uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb.: 1) Rekreační chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m 3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 2) Zahrádkářská chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m 3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. 3) Rekreační domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80m 2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, můţe být podsklepená a mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. 4) Rekreační chalupa kterou je stavba, u níţ byl původní účel uţití stavby změněn na stavbu pro rodinnou rekreaci. 12 Budova Je pozemní stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 13 (Obdobně je tento pojem specifikován v zákoně 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, 2.) Za vznik budovy je povaţován okamţik, kdy je do katastru nemovitostí zapsána rozestavěná stavba. Nárok na zápis vzniká ve chvíli, kdy jsou patrné obrysy, stavebnětechnické uspořádání a dispozice prvního nadzemního podlaţí (v praxi to znamená výšku stěn prvního nadzemního podlaţí alespoň 1 metr). Sníţením stěn prvního nadzemního podlaţí pod 1 metr budova zaniká. Byt Je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 11 Vyhláška 501/2006 Sb. o obecných poţadavcích na vyuţívání území, 2 12 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, Vyhláška č. 3/2008 Sb. 13 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 3 12

Za vznik bytu je povaţován okamţik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, ţe je jiţ navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 14 1.1.2 Definice pojmů cena, hodnota a způsoby oceňování nemovitostí 1.1.2.1 Cena Tento pojem se pouţívá pro vyjádření poţadované, nabízené nebo skutečně zaplacené částky za zboţí nebo sluţbu (nemovitost). Tržní cena Tvoří se aţ při konkrétním prodeji (koupi) a můţe se od zjištěné hodnoty (tj. jistý průměr všech trţních cen porovnatelných nemovitostí k určitému datu) i výrazně odlišovat. Není moţné ji přesně stanovit, protoţe se vţdy jedná o neopakovatelnou a jedinečnou dohodu mezi prodávajícím a kupujícím. Jedná se o ekonomický pojem, který je velmi často mylně pouţíván v realitních inzerátech (př. prodáme byt v Jincích za trţní cenu 1.500.000,- Kč). Obvyklá cena Tímto právním pojmem se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. 15 Z ekonomického hlediska je označována jako trţní hodnota. Výpočet této ceny je vyuţíván pro úvěrové účely při schvalování výše hypotečního úvěru bankou. 14 Zákon 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, 2 15 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 2 13

Zjištěná (administrativní) cena Je cena nemovitosti zjištěna podle předpisu, kterým je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Zjištěná hodnota se můţe i výrazně odlišovat od obvyklé ceny nemovitosti. V současné době se její výpočet pouţívá pro finanční úřad při stanovování výše daně z převodu nemovitosti. Tato daň se zjišťuje buď z kupní ceny anebo administrativní ceny nemovitosti a to vţdy z té částky, která je vyšší. Pořizovací cena Touto cenou je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související. 16 Jinými slovy se jedná o cenu historickou (tj. za kterou bylo věc moţné koupit, postavit v době jejího pořízení) a to bez odpočtu opotřebení. Reprodukční cena Jedná se o cenu, za kterou by bylo moţno stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost (věc) pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 1.1.2.2 Hodnota Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. 17 Věcná hodnota Jedná se o reprodukční cenu nemovitosti sníţenou o adekvátní míru opotřebení (s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitosti) a dále o náklady na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci. Její zjištění je důleţité například pro rozhodovací proces investora, aby mohl racionálně uváţit, zda pro něj bude efektivnější koupit existující nemovitost anebo vybudovat nemovitost novou. Zjištění této hodnoty je dále vyuţíváno pro pojišťovací účely. Výnosová hodnota Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (uţitkovost). Ten je stanoven jako rozdíl příjmů (př. z nájemného) a výdajů (př. náklady na provoz, údrţbu a obnovu objektu). Bývá označována také jako tzv. věčná renta nemovitosti (staveb i pozemků). 16 Zákon 563/1991 Sb. o účetnictví, 25, odst. 5 17 http://www.pozemky.cz/page.php?textcat=11 14

Porovnávací hodnota Je porovnání cen podobných nemovitostí dosaţených na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Tržní hodnota Jedná se obecný ekonomický pojem. Z pohledu českého zákona pouţíváme právní pojem a to obvyklá cena (tato je definována na straně 13 tohoto dokumentu). Obecně řečeno se jedná o odhadnutou částku, kterou je moţno dosáhnout za oceňovanou nemovitost k určitému datu, v konkrétních podmínkách trhu s nemovitosti mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (např. prodej v tísni). Obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a bez donucení. Zadlužitelná hodnota Jedná se o důleţitý pojem při zjišťování vhodné výše poskytovaného úvěru zajištěného věcí (nemovitostí). Jinými slovy ji lze nazvat jako cena v tísni nebo cena pro zadluţení. Obecně lze tuto hodnotu charakterizovat jako cenu obvyklou sníţenou o bezpečnostní koeficient, který si jednotlivé banky sami určují a uvádějí jej v procentech. Jedná se o tzv: krok z opatrnosti, kdy banky vzhledem k vývoji trhu nemovitostí a obezřetnému promítnutí rizikových faktorů do budoucnosti stanovují maximální výši zadluţitelnosti konkrétní nemovitosti z dlouhodobého hlediska, kdy s vysokou mírou pravděpodobnosti předpokládají, ţe se hodnota nemovitosti nedostane pod jimi stanovenou hodnotu zadluţitelnosti. Zároveň nesmí být tato hodnota příliš nízká, protoţe pak by banka mohla přicházet o část výnosů, které by mohla inkasovat poskytnutím vyššího úvěru. 1.1.2.3 Způsoby oceňování nemovitého majetku Nákladový způsob Tento způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 18 Výpočtem získáme reprodukční cenu nemovitosti a po odečtení opotřebení se dostaneme k věcné hodnotě. 18 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 2, odst. 3a 15

Výnosový způsob (příjmová metoda) Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 19 Cena zjištěná výnosovým způsobem se obecně vypočítá jako podíl 100 % / míra kapitalizace (jedná se o procentuální vyjádření rizikovosti investice, které se v současné době pohybuje mezi 5-12% dle typu nemovitosti) a to celé se násobí upraveným ročním výnosem (tj. obecně příjmů z pronájmu sníţených procentem vyjadřujícím ztrátu, náklady na údrţbu, provoz příp. modernizaci nemovitosti, pojištění, daň z nemovitosti). Tuto metodu lze pouţít pouze v případě, ţe nemovitost je pronajímatelná anebo ji majitel jiţ pronajímá za účelem dosaţení trvalého (dlouhodobého) výnosu. Výnos je jinými slovy stanoven jako rozdíl ročních příjmů z nájemného a vynaloţených ročních nákladů vyplývajících z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Pro její objektivní vyjádření je nutné v nákladech počítat s vytvářením rezerv na obnovu, rekonstrukci a modernizaci stavby, která zabezpečí prodlouţení její ţivotnosti. Druhou moţností vyuţití takto získané hotovosti na výstavbu nového objektu po doţití toho původního (např. v ţádanější lokalitě). Porovnávací způsob Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 20 Tento výpočet má nejpřesnější vypovídající hodnotu pro stanovení výše ceny obvyklé (a zástavní hodnoty) pro konkrétní nemovitosti v konkrétní oblasti a je nejčastěji vyuţíván pro bankovní účely. Cenová mapa Jedná se o grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. 21 Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění Cenovém věstníku. 22 19 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 2, odst. 3b 20 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 2, odst. 3c 21 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 10, odst. 2 16

Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá. 23 Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedeném v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle 2, které stanoví vyhláška. 24 Odhad tržní hodnoty Jedná se o dokument zpracovaný osobou vlastnící oprávnění dle Ţivnostenského zákona (odhadce nemovitostí nebo soudního znalce), jehoţ účelem je stanovení trţní hodnoty nemovitosti k určitému datu. (Soudní znalec můţe zpracovávat trţní ocenění, které však jiţ neobsahuje tzv. znaleckou doloţku.) Zpracovává se pro stanovení výše trţní hodnoty při prodeji nemovitosti nebo zjištění hodnoty pro účely zástavy nemovitosti. Zohledňuje lokalitu, velikost nemovitosti a konkurenční nabídky v dané oblasti. 1.1.3 Věcné břemeno Definice věcného břemene Je chápáno jako jisté omezení vlastníka nemovitosti a to tak, ţe je povinen něco trpět, něco konat či se něčeho zdrţet. Výkon práva věcného břemene se váţe buď k nemovitosti, nebo k osobě. V případě vztahu věcného břemene k nemovitosti nedochází k jeho zániku při změně vlastníka. Vznik věcného břemene Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydrţením dle ustanovení 134 občanského zákoníku). K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí. 25 22 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 10, odst 5 23 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 10, odst. 6 a 7 24 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 10, odst 1 25 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 151o 17

Zánik věcného břemene Věcné břemeno zaniká rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. K zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí. Věcné břemeno zanikne, nastanou-li takové trvalé změny, ţe věc jiţ nemůţe slouţit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu vyuţívání její nemovitosti, přechodnou nemoţností výkonu práva věcné břemeno nezaniká. 26 Základní druhy věcných břemen Dle úhlu pohledu můţeme věcná břemena rozdělit do několika základních skupin: 1) Z hlediska vztahu k předmětu věcného břemene se jedná o právní vztah, který se vztahuje ke konkrétní osobě (in personam) anebo k nemovitosti, kdy je povinným kaţdý vlastník nemovitosti (in rem). 2) Z hlediska ekonomického se jedná o věcná břemena vykonávaná bezplatně anebo za úplatu, která můţe být uhrazena jednorázově nebo formou renty, pravidelného příjmu. 3) Z hlediska časového se jedná o věcná břemena časově omezená (dočasná) anebo trvalá. 4) Z pohledu formy újmy povinného z plnění věcného břemene se jedná o újmu peněţního rázu anebo újmu věcnou. Oceňování věcného břemene Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Ocenění podle předchozího odstavce se neuplatní, jestliţe lze zjistit roční uţitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční uţitek z tohoto břemene uveden a není-li o více neţ třetinu niţší neţ cena obvyklá. 27 1.1.4 Zástavní právo Definice zástavního práva Jedná se o právní nástroj, který slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy. 28 26 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 151p 27 Zákon 151/1997 Sb. o oceňování majetku, 18 28 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 152 18

Vznik zástavního práva Zástavní právo vzniká na základě písemné smlouvy nebo rozhodnutím soudu o schválení dohody o vypořádání dědictví. Za podmínek stanovených zákonem můţe zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu. Zástavní právo můţe vzniknout také ze zákona. Zástavní smlouva musí obsahovat označení zástavy a pohledávky, kterou zástava zajišťuje. Zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak. 29 V případě, ţe se jedná o zástavu nemovitou, která není zapsána v katastru nemovitostí, musí být zástavní smlouva zřízena formou notářského zápisu. Uspokojení ze zástavy Není-li pohledávka zajištěná zástavním právem splněna včas, má zástavní věřitel právo na uspokojení své pohledávky z výtěţku zpeněţení zástavy. Totéţ právo má zástavní věřitel, jestliţe pohledávka byla po své splatnosti splněna jen částečně nebo nebylo-li splněno příslušenství pohledávky. Zástavu lze zpeněţit na návrh zástavního věřitele ve veřejné draţbě nebo soudním prodejem zástavy. Při nařízení soudního prodeje zástavy a při prodeji zástavy soudem se postupuje podle občanského soudního řádu. 30 Zánik zástavního práva 1) Zástavní právo zaniká: a) zánikem zajištěné pohledávky, b) zánikem zástavy, c) vzdá-li se zástavní věřitel zástavního práva jednostranným písemným úkonem, d) uplynutím doby, na niţ bylo zřízeno, e) sloţí-li zástavní dluţník nebo zástavce zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy, f) písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dluţníkem nebo zástavcem, 2) Promlčením zajištěné pohledávky zástavní právo nezaniká. 31 Po zániku zástavního práva je potřeba provést k témuţ dni výmaz z katastru nemovitostí anebo v Rejstříku zástav vedeném Notářskou komorou České republiky. 29 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 156-157 30 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 165 31 Zákon 40/1964 Sb. občanský zákoník, 170 19

1.2 Posuzování tržního ocenění bankou 1.2.1 Úvod, specifikace a stanovení vhodnosti nemovitosti pro zajištění úvěru Kaţdý peněţní ústav, který poskytuje úvěr, chce minimalizovat úvěrové riziko. To znamená, ţe vyvíjí maximální snahu, aby eliminoval nebezpečí, ţe klient nedodrţí sjednané podmínky uvedené ve smlouvě a bance takto vznikne finanční ztráta. U hypotečních úvěrů se k zajištění pohledávky vyuţívá zástavního práva k nemovitosti. Vzhledem k jeho výhodným vlastnostem se jedná se o velmi oblíbený nástroj zajištění úvěru. Jedním ze základních podkladů v rozhodovacím řízení při poskytování hypotečního úvěru je trţní ocenění nemovitosti (stanovení ceny obvyklé) vypracované smluvním nebo interním odhadcem banky. Na jeho základě provede banka posouzení, zda je uvedená nemovitost pro zástavu vhodná, dále zda je trţní hodnota (potaţmo zástavní hodnota) vzhledem k výši ţádaného úvěru dostatečná a v neposlední řadě, pokud nastane případ neplnění závazků ţadatelem, zda bude moţno realizovat její bezproblémový prodej. Při tomto posouzení zároveň banka vyhodnotí bonitu klienta dle vnitřních směrnic rozhodných pro posouzení konkrétní ţádosti. Při posuzování zástavní hodnoty nemovitosti se zohledňuje i účel jejího vyuţití. Pro zajištění úvěru jsou z pozice banky vhodnější nemovitosti určené pro trvalé bydlení a to z důvodu rizikovosti, prodejnosti i předpokládané údrţby stavu nemovitosti. Výhody zajištění úvěru nemovitostí oproti jiným způsobům záruk Poskytování úvěru oproti zajištění nemovitostí je pro bankovní instituci nejméně riziková situace a to především proto, ţe nemovitosti mají hmotnou povahu, nedají se přemísťovat (z toho vyplývá i horší moţnost zcizení) a mají dlouhodobou ţivotnost. Z toho vyplývá, ţe jsou i dlouhodobě a stabilně obchodovatelné na trhu s nemovitostmi. Jejich ocenění je snadněji zjistitelné a doloţitelné. Z právního pohledu je určitou zárukou i to, ţe zástavní právo k nim se zajišťuje zápisem do katastru nemovitostí a výmaz se provádí aţ po splnění závazků vůči věřiteli. Vhodnost nemovitosti jako zástava úvěru Kaţdá nemovitost není pro zástavu vhodná. Pro její posouzení existují základní pravidla, která musí nemovitost splňovat: 1) musí být evidována v katastru nemovitostí, 2) právní stav nemovitosti musí být v souladu se skutečným stavem, 3) nemovitost musí být v absolutním vlastnictví, 20