Znalecký posudek č. 5123-287/13 O obvyklé ceně nemovitosti - nebytového prostoru č. 1199/102, v prvním podzemním podlaží bytového domu v ulici Na Jezerce č.p. 1199, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2129 - zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 2130 - ostatní plocha, katastrální území Nusle, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 Ex 4660/10-23 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.08.2013 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 04.09.2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - nebytového prostoru č. 1199/102, v prvním podzemním podlaží bytového domu v ulici Na Jezerce č.p. 1199, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2129 - zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 2130 - ostatní plocha, katastrální území Nusle, zapsaného u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.08.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 7687 ze dne 14.08.2013 - cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - kupní smlouva ze dne 10.03.2006 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ondřeje Hanáka, Ph.D. o ustanovení znalce ze dne 14.08.2013 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Nusle (728161) List vlastnictví číslo: 7687 Vlastník: Kolář Jan Polepská 550, 280 02 Kolín 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 7687 ze dne 14.08.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Finanční úřad v Kolíně, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro GENOR Finance s.r.o., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Dopravní podnik hl. m. Prahy, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 7687 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovitosti byly nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměry podlahových ploch nebytového prostoru byly získány z kupní smlouvy ze dne 10.03.2006. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nebytový prostor č. 1199/102, který se nachází v 1.PP bytového domu v ulici Na Jezerce č.p. 1199, v Praze 4, v městské části Nusle. Bytový dům je řadový vnitřní, podsklepený, se šesti nadzemními podlažími. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy s rovnými podhledy, plochá střecha. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven na začátku 30. let 20. století. Během užívání byl dům průběžně udržován a rekonstruován. Při vnější prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebnětechnický stav bytového domu lze označit jako průměrný. 8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Nebytový prostor a) Byt
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Praha 21 Pozemky a) Pozemky 27 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 27 Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 2129 262 5 320, 1 393 840, a nádvoří Ostatní plocha 2130 53 5 320, 281 960, Součet: 315 1 675 800, Pozemky zjištěná cena: 1 675 800, Kč Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky 1 675 800, Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 1 675 800, Kč Byt spoluvlastnický podíl: 301 / 7 654 65 902,25 Kč Nebytový prostor a) Byt 13 Nebytový prostor č. 1199/102 se nachází v 1.PP bytového domu. Skládá se ze tří místností a chodby. Celková výměra jednotky činí 30,10 m 2. K oceňovanému nebytovému prostoru náleží spoluvlastnický podíl ve výši 301/7654 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 2129 a parc. č. 2130. Zatřídění pro potřeby ocenění Nebytový prostor v budově Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové)
5 Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,200 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 3,656 (Bytové domy) Podlahové plochy nebytového prostoru: Místnost 22,90 m 2 Místnost + 1,40 m 2 Místnost + 3,60 m 2 Chodba + 2,20 m 2 Podlahové plochy nebytového prostoru celkem: = 30,10 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 6,00 % Standardní 2. Svislé konstrukce 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 10. Schody 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Standardní 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 22. Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 0,0180 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9260
6 Ocenění: Základní jednotková cena: 7 310, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9260 Polohový koeficient K 5 : 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 3,6560 Základní jednotková cena upravená: = 59 424,40 Kč Základní cena upravená: 30,10 m 2 59 424,40 Kč = 1 788 674,44 Kč Základní cena nebytového prostoru: = 1 788 674,44 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 1 788 674,44 Kč 60,000 % 1 073 204,66 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 715 469,78 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 1 675 800, Kč Spoluvlastnický podíl: 301 / 7 654 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 65 902,25 Kč + 65 902,25 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 781 372,03 Kč Byt zjištěná cena: 781 372,03 Kč
7 C. Rekapitulace - dle vyhlášky MF ČR č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku Rekapitulace cen pozemků: a) Pozemky 1 675 800, Kč Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: 1 675 800, Kč Byt spoluvlastnický podíl: 301 / 7 654 65 902,25 Kč Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Byt 781 372,03 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 781 370, Kč Zjištěná cena: 781 370, Kč Cena slovy: sedmsetosmdesátjedentisíctřistasedmdesát Kč.
8 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
9 Popis oceňované bytové jednotky: Nebytový prostor č. 1199/102, Nusle, Praha 4 Druh nemovitosti Nebytový prostor Poloha v obci Širší centrum města Stáří objektu Více jak 80 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží 1.PP Svislé nosné konstr. Zděné Výměra 30,10 m 2 Dispozice 3+0 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Nebytový prostor P4 - Nusle Popis: Kancelář.. Druh nemovitosti Nebytový prostor Poloha v obci Širší centrum města Stáří objektu 70 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.PP Svislé nosné konstr. Zděné Výměra 53 m 2 Dispozice 3+0 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 1 998 000, Kč 37 699, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,95 Přepočtená standardní cena 35 814, Kč Objekt č. 2: Nebytový prostor P4 Nusle. Popis: Nebytový prostor. Druh nemovitosti Nebytový prostor Poloha v obci Širší centrum města Stáří objektu 60 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP Svislé nosné konstr. Zděné Výměra 73 m 2 Dispozice 2+0 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne
10 2 180 000, Kč 29 864, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,95 Přepočtená standardní cena 28 371, Kč Objekt č. 3: Nebytový prostor P4 -Michle Popis: Obchodní prostory. Druh nemovitosti Nebytový prostor Poloha v obci Širší centrum města Stáří objektu 85 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.PP Svislé nosné konstr. Zděné Výměra 74 m 2 Dispozice 3+0 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 290 000, Kč 30 946, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena 27 851, Kč Objekt č. 4: Nebytový prostor P4 - Nusle Popis: Nebytový prostor. Druh nemovitosti Nebytový prostor Poloha v obci Širší centrum města Stáří objektu 75 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP Svislé nosné konstr. Zděné Výměra 53 m 2 Dispozice 2+kk
11 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ne Garáž Ne Jiné příslušenství Ne 2 038 000, Kč 38 453, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena 34 608, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy nebytového prostoru je stanovena ve výši 28 000,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 842 800,- Kč. Za tuto cenu by byl nebytový prostor č. 1199/102 dle LV č. 7687, v obci Praha, k.ú. Nusle, běžně prodejný. Obvyklá cena: 842 800,- Kč Cena slovy: osmsetčtyřicetdvatisíceosmset Kč. V Praze dne 04.09.2013 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5123-287/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 04.09.2013 Ing. Karel Schwarz
Příloha č. 1 Fotodokumentace 13
Příloha č. 2 Mapa oblasti 14