Znalecký posudek č /17

Transkript

1 Znalecký posudek č /17 O obvyklé ceně nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na bytové jednotce č. 114/6, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici U staré školy č.p. 114, v obci Praha, na pozemku parc. č. 945/1, katastrální území Staré Město, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Miloslav Hauerland soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 5 Zborovská 1222/ Praha 5 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 027 EX 00243/02 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na bytové jednotce č. 114/6, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici U staré školy č.p. 114, v obci Praha, na pozemku parc. č. 945/1, katastrální území Staré Město, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne kopie katastrální mapy - zdroj: - smlouva o výstavbě z roku exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Miloslava Hauerlanda ze dne usnesení soudního exekutora JUDr. Miloslava Hauerlanda ze dne informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Praha Katastrální území: Staré Město (727024) List vlastnictví číslo: 3185 Vlastníci: 1. Sedlecká Karolína Podíl: 1/2 U staré školy 114/4, Staré Město, Praha 1 2. Vogt Iveta Podíl: 1/2 U staré školy 114/4, Staré Město, Praha 1 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českou podnikatelskou pojišťovnu, a.s., - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Českou pojišťovnu a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.

3 3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci k podílu id. 1/2 ve vlastnictví Karolíny Sedlecké - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměra bytové jednotky byla zjištěna ze Smlouvy o výstavbě z r Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 114/6, která se nachází v 2.NP bytového domu v ulici U staré školy č.p. 114, v městské části Praha 1 - Staré Město, na pozemku parc. č. 945/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Jedná se o řadový bytový dům, podsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími a podkrovím, s výtahem. Svislé konstrukce zděné, střecha sklonitá, střešní krytina pálená tašková. Fasáda je opatřena štukovou omítkou. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví hlavního města Prahy. Bytový dům byl postaven kolem roku Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný. Pozemek parc. č. 945/1 - zastavěná plocha a nádvoří je plně zastavěn stavbou bytového domu č.p Na tento pozemek navazuje pozemek 945/2 - zastavěná plocha a nádvoří (společný dvůr). Příslušenství pozemku nebylo při prohlídce zjištěno, zřejmě venkovní úpravy (zpevněné plochy).

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí, lázeňských a 0,08 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) horských středisek I. Negativní 0,04 II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně 0,95 7 Hospodářsko-správní význam znak se neposuzuje 1,00 obce 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i ) = 1,045 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,03 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00

5 5 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné 0,00 parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,100 i = 2 I. Pozemky a) Pozemky 2 Cena pozemků je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy. 2 Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Základní cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 945/1 Zast. plocha a nádvoří , , 945/2 Zast. plocha a nádvoří , , Součet: , Pozemky zjištěná cena: , Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 476 / , Kč , Kč ,63 Kč II. Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 114/6 o velikosti 1+1 se nachází v 2.NP bytového domu. Skládá se z pokoje, kuchyně, předsíně, koupelny s WC a spíže. Celková výměra bytové jednotky činí 47,60 m 2. K vlastnictví jednotky náleží právo užívat sklepní místnost v 1.PP bytového domu. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 476/11787 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 945/1 a parc. č. 945/2. Podlahové plochy jednotky (PP): Pokoj 23,20 m 2 Kuchyně + 15,60 m 2 Předsíň + 4,50 m 2 Koupelna s WC + 3,60 m 2

6 6 Spíž + 0,70 m 2 Podlahové plochy jednotky celkem: = 47,60 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1900 Stáří stavby (y): 117 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 10 ): 0,592 i=1 9 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,71 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,045 Index polohy (I P ): 1,100 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 47, ,71 1,045 1,100 = ,59 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: 476 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,63 Kč ,63 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,22 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2

7 7 Cena po úpravě: = ,61 Kč Byt zjištěná cena: ,61 Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 476 / , Kč , Kč ,63 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt ,61 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena (podíl id. 1/2): , Kč. Cena slovy: Jedenmilionsedmsetsedmdesátosmtisícsedmsetdeset Kč.

9 9 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

10 10 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 114/6, U staré školy, Praha 1 - Staré Město Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum města Stáří objektu cca 117 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 2.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 47,60 m 2 Dispozice 1+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka Husova, Praha 1 Staré Město Popis: Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum města Stáří objektu 120 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 30 m 2 Dispozice 1+kk Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,98 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,79 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : , Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka Biskupský Dvůr, Praha 1 Nové Město Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum města Stáří objektu 70 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 4.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 29 m 2 Dispozice 1+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena

11 11 Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,96 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,82 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : , Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka Šeříkova, Praha 1 Popis: Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Centrum města Stáří objektu 150 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 3.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 32 m 2 Dispozice 1+kk Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,97 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,93 Celkový koeficient: 0,81 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : , Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd.

12 12 Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši ,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši ,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 114/6, dle LV č. 3185, v obci Praha, k.ú. Staré Město, běžně prodejná. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí ,- Kč. Obvyklá cena (podíl id. 1/2): ,- Kč. Cena slovy: Čtyřimilionyjednostotřicetosmtisícosmsetpadesát Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

13 13 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz