Městská část Praha 8 Koncesní projekt výstavby centra občanské vybavenosti Palmovka 19. dubna 2010 Koncesní projekt
Obsah: 1 Strategický rámec... 8 1.1 Vyhodnocení potřeb Zadavatele 8 1.1.1 Současný stav... 8 1.1.2 Předpokládaný vývoj a budoucí potřeby... 10 1.1.3 Zadavatelem definované potřeby... 10 1.2 Specifikace cílů a rozsahu projektu 15 1.2.1 Zadání projektu... 15 1.2.2 Cíle projektu... 16 1.2.3 Výstupy Koncesního projektu... 16 2 Možné způsoby zajištění potřeb zadavatele...18 2.1 Návrh možných řešení 18 2.1.1 Nulová varianta... 18 2.1.2 Varianta dostavby stávajícího sídla... 19 2.1.3 Varianta nové výstavby s komerčními prostory... 20 2.2 Analýza možných řešení 21 2.2.1 Kritéria srovnávání variant... 22 2.2.2 Srovnání variant... 22 2.2.3 Výsledky a doporučená varianta... 23 2.3 Formy řešení doporučené varianty 24 2.3.1 Tradiční způsob... 24 2.3.2 PPP... 25 3 Navrhované řešení preferovaná varianta...28 3.1 Technické řešení 28 3.1.1 Popis projektu... 28 3.1.2 Harmonogram... 29 3.2 Způsob realizace 29 3.2.1 Výstavba... 29 3.2.2 Délka Projektu... 29 3.2.3 Provoz řešení PPP (kvazikoncese)... 30 3.2.4 Provoz řešení tradiční formou... 32 3.3 Platební mechanismus 33 3.3.1 Řešení formou PPP - kvazikoncese... 33 3.3.2 Řešení tradiční formou... 34 3.4 Financování projektu 34 4 Finanční model...35 4.1 Popis modelu 35 4.1.1 Předpoklady modelu... 36 4.2 PSC - tradiční způsob 38 4.2.1 Investiční a provozní výdaje... 38 4.2.2 Příjmy... 39 4.2.3 Financování... 40 4.2.4 Výsledky... 40 4.3 PPP 41 4.3.1 Investiční a provozní výdaje Dodavatele... 41-1- Koncesní projekt
4.3.2 Příjmy Dodavatele... 42 4.3.3 Financování... 42 4.3.4 Peněžní toky MČ Praha 8... 42 4.3.5 Výsledky... 43 4.4 Rizika 44 4.4.1 Rizika v Projektu a jejich řízení... 44 4.4.2 Navržená alokace rizik mezi Zadavatele a Dodavatele... 46 4.4.3 Významná rizika projektu... 47 4.5 Registr rizik 49 4.6 Srovnání PSC A PPP konceptu 50 4.6.1 Srovnání výsledků PSC a PPP... 50 4.6.2 Analýza citlivosti... 51 4.6.3 Komplexní hospodářské dopady Projektu na MČ Praha 8... 51 5 Due diligence ekonomická proveditelnost...53 5.1 Finanční dostupnost projektu pro zadavatele 53 5.1.1 Finanční situace Městské části Praha 8... 53 5.1.2 Shrnutí nákladů na realizaci objektu Centrum Palmovka... 55 5.2 Účetní a daňové aspekty 57 5.2.1 Výstavba objektu do vlastnictví Magistrátu Hl. města Prahy následná správa třetím subjektem v rámci veřejné zakázky... 57 5.3 Riziko poptávky po projektu 59 5.4 Průzkum trhu 59 5.4.1 Potenciál obchodních ploch v lokalitě... 60 5.4.2 Zájem o Projekt... 60 6 Due diligence technická proveditelnost...61 6.1 Identifikace stavby 61 6.2 Výchozí podklady 61 6.3 Charakteristika záměru a zdůvodnění 61 7 Due Diligence právní proveditelnost...63 7.1 realizace zadávacího řízení 63 7.2 právní vztahy k pozemkům 63 7.3 Právní zajištění projektu 67 8 Strategie přípravy a realizace projektu...70 8.1 Navrhované další kroky 70 8.2 Výstupy potřebné k realizaci projektu navrženou formou 70 8.3 Strategie výběru partnera 70 8.4 Návrh harmonogramu 71 9 Závěr a doporučení...73 9.1 Shrnutí doporučeného řešení 73 9.2 Hodnota za peníze 75-2- Koncesní projekt
9.2.1 Kvantitativní aspekty... 75 9.2.2 Kvalitativní aspekty... 75 9.3 Další kroky 77-3- Koncesní projekt
Seznam obrázků: Obrázek 1: Vizualizace dostavby Úřadu městské části praha 8... 19 Obrázek 2: Vizualizace Centra Palmovka... 20 Obrázek 3: Harmonogram přípravy a výstavby Centra Palmovka... 29 Obrázek 4: Struktura vztahů v Kvazikoncesním projektu... 30 Obrázek 5: Struktura vztahů v tradičním způsobu řešení... 32 Seznam tabulek: Tabulka 1: Seznam vybraných zkratek a pojmů... 6 Tabulka 2: Reference odkazů na vyhlášku ke koncesnímu zákonu... 7 Tabulka 3: základní přehled pozemků... 16 Tabulka 4: Srovnání technických variant řešení projektu... 22 Tabulka 5: výhody a nevýhody tradičního způsobu... 25 Tabulka 6: výhody a nevýhody PPP... 27 Tabulka 7: Přehled investičních nákladů projektu v čase... 38 Tabulka 8: Celkové roční provozní výdaje varianty PSC... 39 Tabulka 9: Čisté roční provozní výdaje varianty PSC... 39 Tabulka 10: Roční příjmy z pronájmů varianty PSC... 40 Tabulka 11: Celkové roční příjmy varianty PSC... 40 Tabulka 12: Celkové roční provozní výdaje varianty PPP... 41 Tabulka 13: Čisté roční provozní výdaje varianty PPP... 42 Tabulka 14: Roční peněžní toky MČ Praha 8 v souvislosti s projektem... 43 Tabulka 15: Navrhované rozdělení rizik v projektu Centrum Palmovka... 47 Tabulka 16: Srovnání čisté současné hodnoty peněžních toků MČ Praha 8... 50 Tabulka 17: Srovnání ročních peněžních toků MČ Praha 8 na počátku provozu... 50 Tabulka 18: Rozdíly výhodnosti variant řešení projektu bez výstavby... 50 Tabulka 19: Předpokládaný příjem plateb celých kupních cen 1.-4. etapy prodeje bytových domů dle Zásad... 53 Tabulka 20: Rozpočet Městské části Praha 8... 54 Tabulka 21: Přehled aktuálních půjček MČ Praha 8... 55 Tabulka 22: Vybrané investiční akce MČ Praha 8 s realizací v roce 2010-12... 55 Tabulka 23: Přehled přípravných a investičních nákladů projektu v čase... 55 Tabulka 24: přehled pozemků... 63 Tabulka 25: Parcela č. 4014/2... 64 Tabulka 26: Parcela č. 4014/7... 64 Tabulka 27: Parcela č. 3609... 65 Tabulka 28: Parcela č. 3610... 65 Tabulka 29: Návrh harmonogramu výběrového (zadávacího) řízení... 71 Tabulka 30: Čistý roční příjem MČ Praha 8 z Projektu... 74 Tabulka 31: Srovnání čisté současné hodnoty peněžních toků MČ Praha 8... 75 Tabulka 32: Rozdíly výhodnosti variant řešení projektu bez výstavby... 75 Seznam použitých zdrojů: Ověřovací urbanistická rozvaha Palmovka, prosinec 2009 Urbanisticko-architektonická studie Centrum Palmovka, únor 2010-4- Koncesní projekt
Objemová studie Dostavby Úřadu Městské části Praha 8, leden 2010 Rozhodnutí o stavební uzávěře pro nadřazenou komunikační sít Hl. m. Prahy Rozpočet Městské části Praha 8 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 Plnění rozpočtu Městské části Praha 8 2006, 2007, 2008, 2009 Zadání MČ Praha 8 a upřesňující odpovědi Další informace sdělené Zadavatelem -5- Koncesní projekt
Seznam vybraných zkratek a pojmů TABULKA 1: SEZNAM VYBRANÝCH ZKRATEK A POJMŮ Zkratka / pojem Analýza citlivosti Centrum Palmovka CF Cash flow (finanční tok) ČSH (NPV) Čistá současná hodnota Dodavatel Diskontní sazba Diskontovaná hodnota (současná hodnota) DSP DÚR Koncesní projekt KZ Nominální hodnota MČ Praha 8 nebo Zadavatel Poradce nebo Zpracovatel Pozemky PPP (Public Private Partnership) Projekt PSC (Public Sector Comparator) Smlouva SP, Stavební povolení ÚR Vyhláška ZVZ Zdroj: Poradce Vysvětlení Metoda zkoumající sílu vlivu změny vstupní hodnoty na celkový výstup Budova zahrnující administrativní prostory pro kanceláře radnice MČ Praha 8, prostor za účelem komerčního využití se zajištěním možnosti parkování Tok ve finančním vyjádření (příjem, výdaj) Součet současných hodnot budoucích hotovostních toků plynoucích z projektu Soukromý partner dodavatel, jehož nabídka bude postupem dle ZVZ a příp. i KZ vybrána jako nejvhodnější a s nímž Zadavatel uzavře Smlouvu Výnosová míra, kterou se přepočítávají (diskontují) budoucí peněžní toky na současnou hodnotu Hodnota zohledňující časovou hodnotu peněz. Převod na současnou hodnotu se provádí diskontováním. Dokumentace ke stavebnímu povolení Dokumentace k územnímu řízení Tento koncesní projekt Zákon č. 139/2006 Sb., o koncesních smlouvách a koncesním řízení (koncesní zákon), ve znění pozdějších předpisů Hodnota peněz vyjádřená v běžných cenách (s vlivem inflace) Městská část Praha 8 Sdružení společností NEWTON Business Development, a.s., IČ: 274 55 947, se sídlem Praha 1, Politických vězňů 912/10, PSČ 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 10776; HELIKA, a.s., IČ: 601 94 294, se sídlem Praha 9 Letňany, Beranových 65, PSČ 199 21, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 2449; ROWAN LEGAL s.r.o., IČ: 284 68 414, se sídlem Praha 4, Na Pankráci 1683/127, PSČ 140 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 143781 Pozemky parc. č. 3609, 3610, 4014/7, 4014/2, katastrální území Libeň Obecně partnerství veřejného a soukromého sektoru, v ČR regulováno zákonem č. 139/2006 Sb., o koncesních smlouvách a koncesním řízení (koncesní zákon), ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 137/2006 Sb. O veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů. V rámci Koncesního projektu označení varianty kvazikoncese (oproti PSC) Výstavba Centra Palmovka, následná správa vystaveného centra a poskytování souvisejících služeb Komparátor veřejného sektoru metodický nástroj mezinárodně používaný pro posouzení výhodnosti projektu PPP. PSC vypočítává, jaké by byly celkové finanční dopady realizace projektu formou realizace tradičním způsobem, tj. vlastními silami, či klasickými veřejnými zakázkami pro veřejný sektor Smlouva, která bude uzavřena mezi Zadavatelem a Dodavatelem postupem dle ZVZ a KZ Rozhodnutí o povolení stavby Územní rozhodnutí Vyhláška Ministerstva financí č. 217/2006 Sb., kterou se provádí koncesní zákon Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů -6- Koncesní projekt
Reference odkazů na vyhlášku ke koncesnímu zákonu TABULKA 2: REFERENCE ODKAZŮ NA VYHLÁŠKU KE KONCESNÍMU ZÁKONU Název ve vyhlášce Označení Název v dokumentu Část dokumentu Identifikace objektivních potřeb zadavatele, včetně vymezení požadovaných cílů, které mají tyto potřeby uspokojit 3 odst. 1 a Zadavatelem definované potřeby 1.1.3 Popis možných způsobů zajištění potřeb zadavatele, včetně jejich ekonomického posouzení, a doporučení varianty, která je pro zadavatele nejvýhodnější; popis ekonomických a jiných důsledků pro případ, že by daná potřeba nebyla realizovaná vůbec 3 odst. 1 b Možné způsoby zajištění potřeb zadavatele 2 Analýza způsobů realizace doporučené varianty Analýza způsobů realizace doporučené varianty obsahující dvě formy řešení (podle koncesního zákona a jinou formou, ve shodném rozsahu a členění) Předpokládané finanční toky jednotlivých forem řešení, zřejmost výhodnosti vybrané formy pro zadavatele Zdroj: Poradce 3 odst. 1 c Formy řešení doporučené varianty 3 odst. 2 Finanční model 4 3 odst. 3 Srovnání PSC A PPP konceptu 2.3 4.6-7- Koncesní projekt
1 STRATEGICKÝ RÁMEC Městská část Praha 8 (dále jen MČ Praha 8 nebo Zadavatel ) chce řešit v současné době neuspokojivou situaci s umístěním a s lokální roztříštěností pracovišť úřadu MČ Praha 8. Jako možné řešení je zvažována investice do budovy radnice, která by sdružila všechna pracoviště úřadu. Pro tyto účely disponuje MČ Praha 8 některými budovami a pozemky. Dále je připravena využít finančních prostředků získaných privatizací bytového fondu. S péčí řádného hospodáře pak hledá způsob, jak tyto prostředky co nejefektivněji investovat tak, aby jednak uspokojila svoji potřebu umístit pracoviště úřadu, jednak dlouhodobě uložila, případně zhodnotila disponibilní prostředky výhodněji, než uložením v komerčních bankách v současné době Jednou z vytipovaných lokalit, která by mohla sloužit k realizaci objektu radnice je v současné době nevyužitý Pozemek na Palmovce, který je MČ Praha 8 svěřen magistrátem Hl. m. Prahy. Zvažovány jsou však i jiné možnosti zajištění potřeby MČ Praha 8 (např. rekonstrukce stávajících objektů) a snahou je vybrat dlouhodobě nejvhodnější variantu řešení potřeb MČ Praha 8. S ohledem na potřeby MČ Praha 8 je zároveň analyzována možnost přesunout komplexně rizika spojená s výstavbou, provozem a částečně i návratností investice na jednoho dodavatele. Z toho důvodu je zadána komparativní analýza možných způsobů řešení potřeb MČ Praha 8, zpracovaná v tomto dokumentu. 1.1 VYHODNOCENÍ POTŘEB ZADAVATELE 1.1.1 Současný stav Současný stav umístění a provozu jednotlivých úřadů - odborů MČ Praha 8 lze popsat jako roztříštěný. Tento stav byl předurčen především historickým vývojem, tj. možnostmi a potřebami jednotlivých odborů, jejich velikostí, kdy docházelo a do dnešní doby dochází k přemisťování jednotlivých odborů podle aktuálních potřeb a podle aktuálních možností MČ Praha 8 tyto potřeby naplnit. A to nejen funkčností, ale i možností dislokace. V současné době jsou jednotlivé odbory dislokovány v 7 objektech: 1.1.1.1 Zenklova 35 Libeňský zámek de je umístěno sídlo vedení MČ Praha 8 a odborů kultury, hospodářské správy a evropských fondů a dotační politiky. Objekt má omezené možnosti parkování, ale je v dosahu MHD (zast. MHD Stejskalova, stanice metra Palmovka v dochozí vzdálenosti). Předpokládá se, že i přes realizaci Centra Palmovka bude MČ Praha 8 tento objekt nadále využívat více, ale ne výhradně, pro funkci reprezentační a kulturní (galerie, oddací sál, kaple apod.), což vzhledem k reprezentativnosti prostorů tohoto objektu je pochopitelné. -8- Koncesní projekt
1.1.1.2 U Meteoru 6 tzv. Bílý dům Jedná se o bývalou budovu OV KSČ, projektovanou koncem osmdesátých let minulého století, která dispozičně plně nevyhovovala potřebám MČ Praha 8 již od počátku, přesto byla v dané době posunem vpřed oproti tehdejšímu stavu. Budova je po dvaceti letech užívání ve špatném technickém stavu. Před záměrem na stavbu Centra Palmovka se uvažovalo o jeho komplexní rekonstrukci, která by spočívala především ve snížení energetické náročnosti. Uvažovalo se o zateplení objektu, výměně oken a rekonstrukci otopné soustavy. Rovněž byla plánována rekonstrukce tzv. velkého sálu. Investice na rekonstrukci tohoto objektu byla odhadována na cca. 90 mil. Kč. Objekt má omezené možnosti parkování, je v dosahu MHD (zast. MHD Stejskalova). V případě realizace Centra Palmovka MČ plánuje tento objekt prodat. 1.1.1.3 U Meteoru 8, 10 Jedná se o dočasné stavby umístěné ve stavební uzávěře, ve špatném technickém stavu a s nevyhovujícími hygienickými podmínkami. Objekt má omezené možnosti parkování, je v dosahu MHD (zast. MHD Stejskalova). MČ původně plánovala jejich demolici a stavbu nového objektu, který by je nahradil a vytvořil funkční celek s Bílým domem, překážkou pro tento záměr je však nevyřešená stavební uzávěra, ve které by měl tento objekt stát. K tomuto záměru byla zpracována objemová studie. Rozhodnutí o stavební uzávěře pro nadřazenou komunikační síť Hl. m. Prahy bylo potvrzeno Magistrátem hl. m. Prahy, odborem územního rozhodování dne 23. 4. 1997. Na předmětných územích nelze provádět žádné stavby mimo staveb drobných. 1.1.1.4 Na Košince 1 Tzv. Grábova vila, památkově chráněná prvorepubliková vila původně vystavěná jako reprezentativní sídlo. Z této skutečnosti vyplývá její nevhodnost pro kancelářské prostory. Původním plánem MČ Praha 8 bylo kancelářské prostory v této vile nahradit prostorami v novém objektu popsaném v předchozím bodu. Objekt má značně omezené možnosti parkování, nejbližší zastávka MHD je zastávka Stejskalova V případě realizace Centra Palmovka MČ Praha 8 pronajmout. plánuje tento objekt dlouhodobě 1.1.1.5 Těšínská 4 Část prostorů Kulturního Domu Krakov je vyčleněno jako sídlo odboru školství. V případě přesídlení tohoto odboru do Centra Palmovka budou tyto prostory uvolněny. 1.1.1.6 U Synagogy 2 Dům je ve vlastnictví Hl. m. Prahy svěřený do správy MČ Praha 8, aktuálně (od 1. 2. 2010) sídlem příspěvkové organizace Servisní středisko pro správu svěřeného majetku. Objekt má značně omezené možnosti parkování, nejbližší MHD je stanice metra Palmovka a zastávka MHD Palmovka -9- Koncesní projekt
V případě realizace Centra Palmovka bude organizace přestěhována a dům prodán. 1.1.1.7 Čimická 61 Zde je umístěn centrální archiv MČ Praha 8, přičemž u tohoto objektu neplánuje MČ Praha 8 žádnou změnu. 1.1.2 Předpokládaný vývoj a budoucí potřeby Vzhledem ke stávající situaci, rozuměno ve smyslu roztříštěnosti jednotlivých úseku a technickému stavu jednotlivých objektů, a nutnosti tuto situaci řešit, zadala MČ Praha 8 zpracování studie na rekonstrukce objektu Bílého domu a jeho dostavby pro potřeby MČ Praha 8. Z této studie, kterou zpracoval projekční tým H.A.N.S. architekti v 01/2010, vyplývá několik skutečností: Rekonstrukce a dostavba na dotčeném území je možná, při zachování stávajících podmínek Územního plánu a Konceptu územního plánu při zachování stávajícího objemu MČ Praha 8 lze přesunout po výstavbě 100% stávajících ploch úřadu do nového objektu a následně provést rekonstrukci objektu (bílý dům) současného Dle studie by byla dostatečně zajištěna doprava v klidu, a to dokonce s 50% rezervou oproti stávajícím předpisům zastavěnost dle studie prokazuje více než 50% podíl nezpevněných (zelených) ploch Z pohledu stavebního záměru a koncepčnosti řešení se jedná bezesporu o správné prověření možností a úvah, jaké možnosti umožňuje myšlenka Rekonstrukce a dostavby stávajících prostor. Avšak jak vyplývá již z popisu Stávajícího stavu - viz čl. 1.1.1.3, jedná se o území, kde je již přes 30 let stavební uzávěra, v souvislosti se stavbou 8313 Libeňská spojka. I když orgány, resp. odpovědní pracovníci Magistrátu Hl. m. Prahy deklarují tuto stavbu jako prioritní, reálně se nedá s její realizací v dohledné době počítat. Zejména ne v dnešní době přetrvávající ekonomické krize a při vývoji současného státního rozpočtu ČR. Ve smyslu výše popsané situace nezbývá než konstatovat, že navržené řešení v současném čase neřeší reálně danou situaci MČ Praha 8 a Studii Rekonstrukce a dostavby odsouvá do polohy pouhých úvah. 1.1.3 Zadavatelem definované potřeby Jako obecnou potřebu Zadavatel definuje existenci (ať formou výstavby, či rekonstrukce) vhodné budovy, která má do budoucna splňovat alespoň tato kritéria: Budova (úřad MČ Praha 8) by měla pojmout cca. 400 zaměstnanců Součástí budovy by měl být i konferenční sál o kapacitě cca 100 míst (primárně pro jednání zastupitelstva) -10- Koncesní projekt
Počet kanceláří není rozhodující, protože je závislý na uspořádání vnitřních prostor (halové kanceláře, jednotlivé buňky apod.). Přesný počet kanceláří a jejich vnitřní uspořádání by tedy měl být součástí finálního návrhu projektového řešení. Budova by měla odpovídat nejvyšším ekologickým a s tím souvisejícím energetickým standardům. Budova by měla být vybavena klimatizací, přednostně ve formě co nejméně energeticky náročné (např. rekuperace vzduchu). Potřeby Zadavatele vyplývají z aktuálních stavů zaměstnanců odborů úřadu MČ Praha 8, které mají být dislokovány v jedné budově. Pro další úvahy se počítá s maximálně 10% rezervou (pro případ růstu zaměstnanců / změny struktury úřadu). MČ Praha 8 upřesňuje svoje potřeby, včetně detailnějšího uspořádání míst v úvarech v následujících odrážkách. To má sloužit jako přesnější vodítko k pozdějšímu detailnímu návrhu vnitřního uspořádání. (Pozn.: s.k. v následujícím textu značí samostatnou kancelář) Zasedací místnosti pro zastupitelstvo cca 100 osob + kancelář pro 1 referenta oddělení zastupitelstva Odbor kancelář starosty (28 zaměstnanců) 1 sk. pro starostu + sekretariát pro 1 vedoucího kanceláře starosty + sekretariát pro 2 sekretářky + kuchyňka + sociální zařízení s.k. pro 1 tiskovou mluvčí kancelář pro 3 řidiče 1 s.k. pro vedoucího organizačně právního oddělení + kancelář pro 2 referenty 1 s.k. pro vedoucího evidenčně právního + kancelář pro 1 referenta + příruční spisovna 1s.k. pro vedoucí oddělení architekta + 3 referenti s příruční spisovnou a velkým jednacím stolem oddělení informační Odbor kancelář tajemníka (17 zaměstnanců) 1 s.k. pro tajemníka + sekretariát pro 2 sekretářky + s.k. pro 1 bezpečnostního ředitele s přístupem do sekretariátu 1s.k. pro vedoucí personálního oddělení + kancelář pro 4 referenty podatelna - 8 referentů = 4 přepážky (při vstupu do budovy) informační centrum - 2 referenti (při vstupu do budovy) ústředna - 2 referenti Odbor bytový (15 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + s.k. pro 1 právníka 12 referentů - kanceláře po 4 referentech (+ místo pro občana u každého referenta) Odbor ekonomický (31 zaměstnanců) -11- Koncesní projekt
1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + zasedací místnost alespoň pro 20 osob 1 s.k. pro vedoucí oddělení rozpočtu + 1 s.k. pro referenta + 4 referenti v kancelářích po 2 referentech 1 s.k. pro vedoucí oddělení účetní evidence + 12 referentů - kanceláře po 2 referentech + příruční archiv 1 s.k. pro vedoucí oddělení správy poplatků + 9 referentů kanceláře po 1 referentovi (místo pro občana u každého referenta) Odbor majetkový ( 26 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + příruční archiv 1s.k. pro vedoucího oddělení správy majetku + 7 referentů - 2 kanceláře po 4 referentech 1s.k. pro vedoucího oddělení evidenčně-právního + 7 referentů 2 kanceláře po 4 referentech 1s.k. pro vedoucího obchodního oddělení + 7 referentů 2 kanceláře po 4 referentech Odbor zakázek a investic (14 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + příruční archiv 3 s.k. po 1 vedoucím oddělení + 3 kanceláře po 3 referentech 1 zasedací místnosti na výběrová řízení pro 10 osob v jedné zasedací místnost Odbor občansko-správní (27 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + zasedací místnost pro 12 osob + příruční archiv oddělení matrik 9 referentek po 2 v kanceláři s velkým úložným prostorem (matriky od roku 1948) + příruční archiv, kanceláře by měly být průchozí 1 s.k. pro vedoucí správního oddělení + 4 referentky po 2 v kanceláři + 3 referentky po 1 v kanceláři 1 s.k. pro vedoucí oddělení přestupkového + sekretariát pro 2 sekretářky + 5 referentů po 1 v kanceláři (+ místo pro1 až 4 občany) 6 pracovišť Czechpointu a ověřování- přepážková pracoviště (není stálé pracoviště) Odbor sociální (53 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 2 sekretářky + kancelář pro ekonomku 1 s.k. pro vedoucí oddělení dávek rodině a dětem + 8 referentů v kancelářích po 1 referentovi (místo pro 2 i více občanů najednou u 1 referentky) 1 s.k. pro vedoucí oddělení sociální péče + 15 referentů po 2 v kanceláři (místo pro občana u každého referenta)+ příruční spisovna 1 s.k. pro vedoucí sociálně-právní ochrany dětí + 13 referentů v kanceláři po 2 referentech 1 s.k. pro vedoucího oddělení sociální prevence + 9 referentů po 2 v kanceláři společná příruční spisovna pro 2 oddělení (oddělení sociálně-právní ochrany dětí a oddělení sociální prevence) -12- Koncesní projekt
Odbor zdravotnictví a sociálních služeb (4 zaměstnanci) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + příruční archiv 1 kancelář pro 2 referenty Odbor životního prostředí (21 zaměstnanců) 1s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 2 sekretářky + příruční archiv 1 s.k. pro vedoucí oddělení kontroly ovzduší a odpadů + 7 referentů v kanceláři po 2 referentech 1 s.k. pro vedoucí oddělení ochrany přírody + 4 referenti v kanceláři po 2 referentech 1 s.k. pro vedoucího oddělení správy městské zeleně + 4 referenti v kanceláři po 2 referentech Odbor výstavby (37 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 3 sekretářky + s.k. pro 1 referenta 33 referentů po 2 referentech v kanceláři a 1 kancelář pro 3 referenty zasedací místnost pro 20 osob velký archiv s možností dislokace Odbor školství (8 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 6 referentů po 2 a 4 referentech v kanceláři zasedací místnost pro 10 osob Odbor kultury (8 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 6 referentů po 3 referentech v kanceláři Odbor hospodářské správy (9 zaměstnanců + 2 místa pro brigádníky) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 2 sekretářky 3 referenti v jedné kanceláři 2 referenti v jedné kanceláři + rozmnožovna 3 pokladní 3 pokladny (stálé přepážkové pracoviště) sklad nábytku (blízký výtahu) sklad kancelářských potřeb (blízko výtahu) Odbor evropských fondů a dotační politiky (9 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 3 referenti do 1 kanceláře -13- Koncesní projekt
4 referenti do další kanceláře Útvar interního auditu a kontroly (6 zaměstnanců) 1 samostatná kancelář pro vedoucího útvaru + sekretariát pro 2 sekretářky 3 referenti do 1 kanceláře Odbor živnostenský (25 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 1 s.k. pro vedoucí registračního oddělení 13 referentů v kancelářích po 2 referentech 1 s.k. pro vedoucí kontrolního oddělení 8 referentů po 2 referentech v kanceláři velký archiv - prostor pro registry přístupný pro všechny referenty odboru s možností dislokace Odbor krizového řízení (13 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 3 referenti do 2 kanceláří dohledové centrum (bude se střídat až 8 zaměstnanců ve 12 hodinových službách v nepřetržitém provozu vždy po 2 až 3 zaměstnancích) Odbor informatiky (7 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 1 sekretářku 5 referentů v 3 kanceláři serverová místnost sklad školící místnost pro 20 posluchačů s 20 počítači technická místnost zasedací místnost pro 10 osob Odbor evidence obyvatel a osobních dokladů (občanské průkazy a pasy) (17 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucí odboru + sekretariát pro 1 sekretářku + 2 s.k. pro 2 vedoucí oddělení se vstupem do sekretariátu + přepážkové pracoviště se společným prostorem za přepážkou pro 9 referentů (stálé pracoviště) + velmi velký úložný prostor do kterého musí být neustálý přístup, před přepážkou (na straně klienta) kabinky pro občany na 6 přepážkách 4 referenti v kancelářích po 2 referentech (ke každému 1-3 občané) Odbor dopravy (11 zaměstnanců) 1 s.k. pro vedoucího odboru + sekretariát pro 2 sekretářky + příruční archiv -14- Koncesní projekt
1 s.k. pro vedoucí oddělení silničního správního řádu 4 referenti v kanceláři po 2 1 s.k. pro vedoucího oddělení dopravního rozvoje 2 referenti v kanceláři po 2 Koncesní projekt výstavby centra Příspěvková organizace Servisní středisko pro správu svěřeného majetku 1 s.k. pro ředitele 23 referentů parkování pro 10 služebních vozů + parkování pro návštěvy, zaměstnance dílny, zázemí pro údržbáře V souhrnu je tedy třeba administrativních a podpůrných ploch pro cca. 400 zaměstnanců, jak na obecné úrovni definoval Zadavatel. Upřesněním je, že MČ Praha 8 hodlá realizaci záměru financovat z prostředků získaných při privatizaci bytového fondu. Z toho důvodu také bude upřednostňovat taková řešení, která budou do budoucna vyžadovat menší provozní náklady a údržbu, případně která budou přinášet dodatečný výnos (např. formou nájmů komerčních prostor). 1.2 SPECIFIKACE CÍLŮ A ROZSAHU PROJEKTU 1.2.1 Zadání projektu Dle zadání je předmětem této zakázky vypracování tohoto Koncesního projektu, tj. koncesního projektu týkajícího se zejména komplexního řešení výstavby centra občanské vybavenosti Palmovka zahrnujícího administrativní prostory pro kanceláře radnice MČ Praha 8, prostor za účelem komerčního využití se zajištěním možnosti parkování dále jen Centrum Palmovka ), následná správa vystaveného centra a poskytování souvisejících služeb (dále jen Projekt ). Centrum Palmovka bude v rámci Projektu dodavatelem postavena do vlastnictví Hlavního města Prahy a správa tohoto majetku bude svěřena Zadavateli. Cena za realizaci stavby Centra Palmovka bude dodavateli uhrazena přímo Zadavatelem za jednotlivě dokončené etapy/milníky realizace stavby Centra Palmovka. Cena za správu Centra Palmovka, která zahrnuje i správu nájemních vztahů k prostorám Centra Palmovka určeným ke komerčnímu využití, bude Zadavatelem hrazena vždy zpětně za kalendářní měsíc poskytování daných služeb. Koncesní projekt proto analyzuje technické, ekonomické i právní aspekty výstavby a provozu Centrum Palmovka ve vymezené lokalitě s ohledem na potřeby Zadavatele a jeho finanční a investiční možnosti. Při zpracování Koncesního projektu Poradce vychází z Územního plánu vymezené lokality v MČ Praha 8, z Urbanisticko architektonické studie vypracované Ing. Arch. Jiřím Ehlem, verze 2010.02.02a dalších podkladů a informací předložených Zadavatelem. Na základě těchto dokumentů a informací jsou identifikovány potřeby Zadavatele a navrženo vhodné řešení realizace jeho potřeb v souladu s technickými, právními, ekonomickými a investičními možnostmi. -15- Koncesní projekt
Pro realizaci Projektu byly v předmětné lokalitě vymezené následujícími pozemky (dále jen Pozemky : TABULKA 3: ZÁKLADNÍ PŘEHLED POZEMKŮ Parcela č. Výměra v m 2 Katastrální území LV 4014/2 15.800 Libeň 1711 4014/7 341 Libeň 1439 3610 10.075 Libeň 1923 3609 7.650 Libeň 1923 Účelem zpracování Koncesního projektu je posouzení a srovnání více variant a forem řešení zabezpečení potřeb Zadavatele a následné doporučení varianty a formy řešení, které bude souhrnně pokrývat všechny předmětné potřeby. Záměrem Zadavatele je získat nejvýhodnější řešení jeho potřeb, které budou uspokojeny soukromým sektorem. Dílčím záměrem Zadavatele je získat nejen řešení využití předmětné lokality pro naplnění jeho potřeb, ale také, aby toto řešení Projektu mohlo v budoucnu Zadavateli mohlo přinést zhodnocení investice. 1.2.2 Cíle projektu Podle zadání je cílem Koncesního projektu analyzování možnosti řešení včetně doporučení navrhovaného řešení preferované varianty realizace objektu naplňujícího potřeby Zadavatele a případně ekonomického zhodnocení vložených prostředků jeho prostřednictvím. Poradce v rámci Koncesního projektu hledá možná řešení potřeb Zadavatele, doporučuje optimální variantu řešení a ověřuje výhodnost této varianty. Na základě analýz pak Zadavateli doporučuje nejvhodnější variantu preferovanou variantu a další postup k její realizaci. Cíle Koncesního projektu jsou: Existence vhodné budovy sloužící jako sídlo odborů úřadu částic Praha 8 V případě výstavby možné zhodnocení vložených prostředků formou výnosů z pronajímaných dodatečných ploch 1.2.3 Výstupy Koncesního projektu Hlavním výstupem Poradce je tento dokument Koncesní projekt. Ten shrnuje analýzy proveditelnosti, výhodnosti a dopadů variant řešení potřeb Zadavatele. Po navržení nejvhodnějšího způsobu technického řešení srovnává dopady realizace tohoto řešení tradiční formou veřejné zakázky (PSC) a formou spolupráce soukromého a veřejného sektoru (PPP kvazikoncese). Výstupem je doporučení výhodnějšího způsobu. Struktura Koncesního projektu sleduje logiku obecné studie proveditelnosti: Vyhodnocení potřeb -16- Koncesní projekt
Definice cílů Analýza možných řešení Analýza způsobů realizace Specifikace optimálního řešení Ověření výhodnosti navrženého řešení Ověření technické, ekonomické a právní proveditelnosti (due diligence) Doporučení dalšího postupu -17- Koncesní projekt
2 MOŽNÉ ZPŮSOBY ZAJIŠTĚNÍ POTŘEB ZADAVATELE Tato kapitola se zabývá nalezením a prvotní analýzou možných řešení zajištění potřeb Zadavatele. V první části jsou popsány a posuzovány technické možnosti zajištění existence vhodného sídla MČ Praha 8 a s tím souvisejícího efektivního investování finančních prostředků. V další části jsou pak rozebrány formy realizace vybraného řešení. Výstupem z této kapitoly je doporučení jedné varianty navrhovaného řešení, se kterým se dále pracuje. 2.1 NÁVRH MOŽNÝCH ŘEŠENÍ V rámci komplexního pohledu se zvažuje buď rekonstrukce některého stávajícího objektu MČ Praha 8, nebo využití Pozemků. Zvažovány jsou tedy tři technické varianty řešení: Nulová varianta Varianta dostavby stávajícího sídla Varianta nové výstavby s komerčními prostory 2.1.1 Nulová varianta Pod nulovou variantou se obecně rozumí konzervace současného stavu. V tomto případě to konkrétně znamená pokračovat v situaci roztříštění sídel úřadu MČ Praha 8 na různých lokalitách tak, jak je tomu nyní. Tato situace s sebou přináší řadu obecných i provozních komplikací. Patří k nim zejména: Komplikovaný styk veřejnosti s úřadem občané musí vyhledávat, který odbor sídlí v které lokalitě a v případě nutnosti využít služeb více odborů pak musí cestovat mezi jednotlivými budovami Nevhodnost prostorů ne všechny prostory využívané v současné době jsou vhodné pro účely styku s občany a administrativy, neodpovídají nárokům na reprezentativnost, nebo současným požadavkům na standardní pracovní podmínky (např. nevhodná dispozice prostorů, hygienické podmínky) Ztížená vnitřní komunikace v úřadu a oběh dokladů tím, že jednotlivé odbory mají různá sídla, se stěžuje možnost osobních setkání a schůzí, obtížnější je samozřejmě i oběh dokumentů a jejich skladování Zvýšená organizační zátěž při různé dislokaci odborů je logistika a organizace spojená se zajištěním inventáře i spotřebních předmětů složitější a nákladnější Zvýšené provozní náklady v důsledku umístění odborů v různých budovách nelze snadno seskupit provozní náklady (např. na úklid a údržbu), naopak samostatné objekty vyžadují řadu zdvojených nákladů, které lze eliminovat sloučením úřadu Nulová varianta proto nenaplňuje potřeby MČ Praha 8. Zachování současného stavu pak je nevyhovující jednak kvůli nevhodnosti a neefektivitě řady samostatných pracovišť, jednak kvůli nemožnosti zhodnotit disponibilní prostředky. V případě, že by se pokračovalo v současném uspořádání (nulové variantě) nadále, bylo by třeba počítat s dalším navýšením aktuálních nákladů. -18- Koncesní projekt
Zejména by bylo nutné provést částečnou rekonstrukci objektu U Meteoru 6. Rekonstrukce by zahrnovala minimálně výměnu oken, zateplení objektu a rekonstrukci topení. Vzhledem ke stáří budovy se dá počítat také s výměnou vzduchotechniky a stoupaček (ZTI). Odhadovaná suma nákladů na tyto nezbytné práce je 90 mil. Kč. Dalším zásadním (a dlouhodobým) výdajem by bylo zajištění prostor pro odbory, které v současné době sídlí U Meteoru 8 a 10. Tyto budovy jsou dočasnými stavbami. Od roku 2013 proto zmíněné odbory budou potřebovat nové sídlo (tato lhůta lze mírně prodloužit za podmínky rozpracovaného náhradního řešení např. Centra Palmovka). V případě nájmu (prostory o ploše cca. 2 250 m 2 ) v okolí, v současných standardech administrativních prostor, mohou stát přibližně 5 400 tis. Kč ročně. A to za optimistického předpokladu, že se prostory s vhodnou strukturou (zasedací sály apod.) naleznou. Nulová varianta v současné době vyžaduje cca. 15 373 tis. Kč ročně v rámci provozních nákladů zahrnujících spotřebu médií, údržbu, úklid, ostrahu, pojištění a další služby. K tomu je nutno připočíst 90 000 tis. Kč na nezbytnou rekonstrukci bílého domu a nájmu za prostory budov U Meteoru 8 a 10. Tzn. navýšení ročních provozních nákladů na téměř 20 800 tis.kč (v dnešních cenách) od roku 2013. 2.1.2 Varianta dostavby stávajícího sídla Jednou ze zvažovaných variant řešení potřeby MČ Praha 8 je dostavba stávajícího sídla Úřadu MČ Praha 8, tzv. bílého domu, severně od současného areálu radnice, v lokalitě ulic U Meteoru, Zenklova a Povltavská. Jednalo by se fakticky o demolice dočasných staveb U Meteoru 8 a 10, jejich nahrazení novým objektem a spojení se stávajícím objektem U Meteoru 6. Součástí by musela být i rekonstrukce tohoto objektu za cca. 90 mil. Kč. OBRÁZEK 1: VIZUALIZACE DOSTAVBY ÚŘADU MĚSTSKÉ ČÁSTI PRAHA 8 Zdroj: Objemová studie Dostavby Úřadu městské části Tato varianta je rozpracována v objemové studii z ledna 2010 vytvořené ateliérem H.A.N.S. architekti na základě objednávky MČ Praha 8. Projekt měl plně využít stávajícího pozemku prostřednictvím nízkopodlažních objektů. V této variantě by byly veškeré prostory Úřadu MČ Praha 8 umístěny v novém objektu a stávající budovy by mohly být vyklizeny. V rámci -19- Koncesní projekt