ZNALECKÝ POSUDEK č. 1388/67/10 o ceně obvyklé bytu č. 795/14 v domě č.p.795 na st. parc.č. 895 včetně podílu 500/9132 na pozemku č.parcel st. 895 a 157/43 (ostatní plocha) vše v k.ú. Hradec Králové. Objednatel posudku: EURODRAŢBY. CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné draţby prováděné akciovou spol. EURODRAŢBY.CZ. Podle stavu ke dni 16.8.2010 posudek vypracoval: V Jičíně, 20.8.2010 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních, 1 vyhotovení je uloţeno v archivu znalce.
Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 25186 pro k.ú.hradec Králové vyhotovený dne 8.7.2010 dálkovým přístupem Sdělení matky paní Kristýny Zámečníkové, majitelka bytu nebyla v době místního šetření přítomna Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 16.8.2010 v 18,30-19,00 hod. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Hradec Králové s 95.195 obyvateli je hlavním městem Královéhradeckého kraje má celkem 21 katastrálních území, rozkládá se na ploše 10.561 ha, leţí cca 100 km východně od Prahy a 50 km západně o hranic s Polskem. Ve statutárním městě Hradec Králové jsou všechny úřady, školy a instituce na úrovni krajského města. Město má velmi dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s hlavním městem. V místě je rozvod všech inţenýrských sítí. Dům č.p. 795 v Bidlově ulici se nachází na východním okraji centra města, v prostoru mezi budovou Krajského soudu v Hradci Králové, střední průmyslovou školou, sportovním areálem Slávie a ulicí Okruţní. Přístup k domu je po zpevněné veřejné komunikaci z ulice Bidlova. K domu č.p. 795 náleţí pozemek č. parc. st. 895 a 157/43 (ostatní plocha). Podsklepený dům s podlaţími v "mezipatrech" byl postaven na rovinatém terénu. Stáří domu nebylo prokazatelně doloţeno, bylo určeno odhadem na 70 let. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy směrem severovýchod - jihozápad. Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou cihelné z plných cihel o tloušťce 45 cm a více. Fasádní omítky nevykazují stopy po vlhkosti. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem. Konstrukci sedlové střechy tvoří dřevěný vázaný krov. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Do domu je přivedena voda z vodovodního řadu, kanalizace je napojena na městskou kanalizaci. Byt je umístěný na straně do dvora, ve III.NP v šestém mezipatře. Vytápění je lokálním topidlem Gamat na zemní plyn umístěným v obytné kuchyni bytu, voda je ohřívána plynovým průtokovým ohřívačem. Do objektu je zaveden světelný proud. Byt č. 14 je přístupný z chodby vpravo od schodiště. Byt obsahuje předsíň, WC, obytnou kuchyň s koupelnou (vana a umyvadlo), ve které je umístěna karma na ohřev vody. Za kuchyní je loţnice, která nemá vlastní zdroj tepla, je vytápěna z kuchyně. Sklep patřící k bytu nebylo moţné změřit, protoţe znalci nebyl umoţněn přístup (uţivatelka neměla od sklepní místnosti klíče). Byt je uţíván k trvalému bydlení. Údrţba domu i bytu je dobrá. 2
Zátopové ohroţení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohroţení na stupni 2. 1. Ocenění porovnávacím způsobem dle vyhl. č. 460/2009 Sb.: A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Hradec Králové Počet obyvatel: 94 497 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 795/14 b) Pozemky b 1 ) Pozemek B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 795/14-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hradec Králové Stáří stavby: 60 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 25 139,- Kč/m 2 3
Podlahové plochy bytu: předsíň: = 4,27 m 2 WC: = 1,25 m 2 kuchyně: = 16,50 m 2 koupelna: = 2,85 m 2 pokoj: = 20,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 44,97 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 44,97 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 45,17 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení II -0,01 - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou II 1,05 Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,706 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 4
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,706 * 1,030 * 0,950 = 0,691 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 25 139,- Kč/m 2 * 0,691 = 17 371,05 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 17 371,05 Kč/m 2 * 45,17 m 2 = 784 650,33 Kč Byt č. 795/14 - zjištěná cena = 784 650,33 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 895 356,00 800,00 284 800,- Součet 284 800,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 284 800,- Mezisoučet 569 600,- 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 56 960,- Mezisoučet 626 560,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,5020 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 2 045 936,44 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha jiná - plocha 157/43 183,00 800,00 146 400,- Součet 146 400,- Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 146 400,- 5
Mezisoučet 292 800,- 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 29 280,- Mezisoučet 322 080,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 1,5020 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1740 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 420 681,31 2 466 617,75 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 500 / 9 132 Pozemek - zjištěná cena = 135 053,53 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Byt č. 795/14 = 784 650,33 Kč b) Pozemek = 135 053,53 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 919 703,86 Kč 920 000,00 Kč 2. Ocenění srovnávací metodou: Hodnota zjištěná srovnávací metodou představuje předpokládanou cenu, za kterou by nemovitost mohla být prodána, aniž by k tomu byli kupující a prodávající nuceni. Uţitná plocha: Uţitná plocha = 45,17 m 2 Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Poptávka je v době ocenění a v této části regionu je niţší neţ nabídka Orientace ke světovým stranám: Výhodná - jihovýchod Konfigurace terénu: U domu rovinatý terén Poloha vzhledem k centru obce: Nemovitost je umístěna poblíţ centra zastavěného území obce, 6
Převládající zástavba: Objekty pro bydlení, nevyskytují se zásadní negativní účinky okolí. Za střední negativní účinky lze povaţovat ulici Okruţní v těsné blízkosti nemovitosti Inţenýrské sítě : Přípojky vody, kanalizace, elektřiny, přípojka zemního plynu, přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví města Doprava : Autobusová doprava, ţelezniční doprava, automobilová doprava: dálnice Hradec Králové - Praha. Obchod a sluţby : Kompletní Školství : Kompletní včetně VŠ Zdravotnictví: Kompletní - zdravotnické zařízení a nemocnice Kultura, sport, ubytování : Velmi dobrá Úřady : Všechny úřady do krajské úrovně Pracovní moţnosti : V místě jsou dobré Ţivotní prostředí : Průměrné bez závaţnějších exhalací, s mírně zvýšenou hladinou hluku Přírodní lokalita : Dostupnost Krkonoš a Orlických hor Změna v zástavbě : Beze změny Příslušenství nemovitosti : K bytu patří sklep Typ stavby: Bytový dům cihlový, byt 1+1 Moţnost dalšího rozšíření : Není Obyvatelstvo: Střední hustota obyvatelstva Srovnatelné nemovitosti: Srovnávané jednotky Hradec Králové - Bidlova ulice Prodej bytu 2+kk v osobním vlastnictví po celkové rekonstrukci v Hradci Králové - Bidlově ulici. Bytová jednotka se nachází ve 2.NP zděného domu. Vnitřní dispozice: vstup, chodba, WC, koupelna, kuchyňský kout s obývacím pokojem, obytná místnost, sklep. Přípojky: voda a kanalizace obecní, topení plynové lokální a ohřev vody plynovým kotlem, internet, kabelová TV. Byt je situován do dvora domu. Celková plocha bytu: 46,5 m2. 47,00 1 449 000 30 830 0,520 16 031 Hradec Králové - Okružní ulice Byt 1+1 o výměře 36m 2. Bytová jednotka je umístěna do druhého patra (s výtahem) a je celá orientována do dvora. Vchod do domu je také ze dvora. Dispozice: chodba, koupelna a samostatné WC, kuchyně a pokoje s balkonem. 36,00 1 050 000 29 167 0,760 22 167 Hradec Králové - Gočárova tř. Prodej zděného bytu 1+1 s balkonem v centru Hradce Králové. Byt o celkové ploše 40 m 2 je ve třetím patře zděného domu, který se nachází na Gočárově třídě. Parkování na dvoře u domu, dostupnost všech služeb. 7
40,00 1 150 000 28 750 0,718 20 639 Hradec Králové - Orlická ulice bytu s dispozicí 1+1 v Orlické kotlině v Hradci Králové. Nachází se ve čtvrtém nadzemním podlaží zděného domu. Byt o výměře 32 m2 sestává z předsíně, dvou pokojů a koupelny s WC. K dispozici jsou rovněž sklepní prostory. Byt je zrekonstruován, má nová plastová okna se žaluziemi, nové rozvody, novou dlažbu a obklady z keramiky a ze dřeva. 36,00 950 000 26 389 0,840 22 167 Průměrná cena 20 251 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 45,00 m 2 Porovnávací hodnota zaokr. 910 000,- Kč Zhodnocení nemovitosti : Výhody jsou v poloze domu poblíţ městského centra Nevýhody nedokončená rekonstrukce koupelna není stavebně oddělena od kuchyně, topení lokální pouze v kuchyni, 3. NP - dům je bez výtahu Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem povaţuji oceňovanou stavbu s pozemky za průměrnou aţ podprůměrnou nemovitost. C. Rekapitulace Cena zjištěná nákladovým způsobem celkem zaokr.:. 920 000,00 Kč Cena zjištěná srovnávací metodou celkem zaokr.:. 910 000,00 Kč Cena zjištěná nákladovým způsobem podle cenového předpisu neodpovídá situaci na trhu s nemovitostmi v Turnově a blízkém okolí, nezohledňuje atraktivitu polohy oceňované nemovitosti. Z tohoto důvodu se přikláním k ceně zjištěné srovnávací metodou, která je 910 000- Kč. Obvyklá cena: 910 000,- Kč slovy: DevětsetdesettisícKč V Jičíně, 20.8.2010 Stanislav Kerhart Holín 119 506 01 Jičín 8
Přílohy : Výpis z katastru nemovitostí LV č. 25186 pro k.ú. Hradec Králové Kopie katastrální mapy Mapa oblasti Mapa místa Fotografie oceňovaného domu a bytu D. Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1388/67/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1388/10. 9
10
11
12
Mapa oblasti Mapa místa 13
obytná kuchyně kuchyně se vstupem do koupelny 14
loţnice koupelna za kuchyní 15