Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1777 / 105-03 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Předmět ocenění pozemek PK 427, LV č. 462 Pozemek pro výstavbu RD v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Radošovice Počet obyvatel 323 Kat. území Radošovice u Vlašimi Ulice Část obce dle LV 462, Radošovice u Vlašimi Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví pozemek PK 427 ACEMA Credit Czech, a.s. - 181 00 Praha 8, Čimická 780/61 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 8.11.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 24.10.2012 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@tiscali.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 24.10.2012 Počet stran textu 3 Počet stran příloh 5 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena Výměra pozemku 6988 m 2 25 Kč/m 2 175 000 Kč Obvyklá cena 175 000 Kč Stosedmdesátpět tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Zemědělsky využívaný pozemek kladné faktory: - možný přístup, na okraji souvisle zemědělsky obdělávaného celku - dobrý tvar záporné faktory: - není možná změna účelu užití - přístup po nezpevněné komunikaci Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) ANO pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NE pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD ne NE k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí ne ANO pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu smlouva o zajišťovacím převodu práva, právní účinky vkladu práva ke dni 31.8.2006, nebyla k dispozici Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 462. Snímek kat. mapy pro k.ú. Radošovice u Vlašimi. Datum předání kompletních podkladů 24.10.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 462. Snímek kat. mapy pro k.ú. Radošovice u Vlašimi. ANO Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Radošovice se nachází v okrese Benešov, kraji Středočeském. Je situované cca 5 km jižně od Vlašimi a 19 km západně od Benešova. Jedná se o obec místního významu. V obci je minimální základní občanská a obchodní vybavenost. Obcí prochází silnice Vlašim Divišov. Je dostupná též autobusovou dopravou z Vlašimi, Divišova, Benešova, Prahy. V obci je schválený územní plán. Předmětný pozemek není v územním plánu řešený. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba Předmětný pozemek se nachází severně od obce, ve vzdálenosti cca 1,2km od severního okraje obce. Je součástí zemědělsky obdělávaného celku. Severně sousedí s lesním porostem. Je přístupný nezpevněnou cestou, vedoucí po východní hranici pozemku. Informace o nemovitosti Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 2182 Obec ostatní plocha ostatní komunikace Přístupová komunikace 2
Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: stížené podmínky v zimním období. nezpevněná polní cesta Popis pozemku byl schválen dne 7.10.2002 Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku nepravidelný Sklon pozemku mírně sklonitý Orientace pozemku převážně na jih Oplocení pozemku není Výměra 6988.0 m 2 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 17.10.2012 Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 10991.0 m 2 Cena za pozemek 879 280 Kč 80 Kč/m 2 Redukovaná cena 747 000 Kč 68 Kč/m 2 Lokalita : Chotýšany - cca 3km západně Poloha : 2 pozemky přístupné po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda Větší pozemek 3
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 30.9.2012 Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 45000.0 m 2 Cena za pozemek 900 000 Kč 20 Kč/m 2 Redukovaná cena 765 000 Kč 17 Kč/m 2 Lokalita : Pavlovice - cca 4,5km jihovýchodně Poloha : pozemek přístupný po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda Výrazně větší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.10.2012 Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 4774.0 m 2 Cena za pozemek 95 480 Kč 20 Kč/m 2 Redukovaná cena 81 000 Kč 17 Kč/m 2 Lokalita : Louňovice pod Blaníkem - cca 10km jižně Poloha : pozemky přístupné po zpevněné a nezpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda 2 menší pozemky 4
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.10.2012 Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 12440.0 m 2 Cena za pozemek 1 866 000 Kč 150 Kč/m 2 Redukovaná cena 1 586 000 Kč 128 Kč/m 2 Lokalita : Všechlapy - cca 4,5 km severně Poloha : pozemek přístupný po zpevněné komunikaci Účel užití : zemědělská půda, pravděp.možnost změny územního plánu Větší pozemek navazující na hranici zastavěné části obce Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 17-68 Kč/m 2 Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 25 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je trh minimální, v širší lokalitě je omezená nabídka obdobných nemovitostí rozdílných velikostí. Nabídky se pohybují v rozpětí 20-80 (150 s možností změny účelu užití) Kč/m2, podle velikosti, polohy. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 17-68 Kč/m2. 5
Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1777-03 znaleckého deníku. podpis 6
7 Fotodokumentace - mapy