DIPLOMOVÁ PRÁCE ZMĚNA V SUBJEKTECH NÁJEMNÍHO VZTAHU

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva DIPLOMOVÁ PRÁCE ZMĚNA V SUBJEKTECH NÁJEMNÍHO VZTAHU Veronika Badurová 2006 / 2007 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Změna v subjektech nájemního vztahu zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny. 1

Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Kateřině Ronovské, Ph.D. za trpělivost, cenné rady a připomínky, ale hlavně za ochotu, kterou mi věnovala po celou dobu přípravy této mé diplomové práce. Děkuji. 2

Úvod 6 Kapitola 1. Nájemní vztah 8 1.1 Obecně k nájemnímu vztahu 8 1.2 Vznik nájemního vztahu 9 1.3 Druhy nájmů 11 1.4 Nájemné 11 1.5 Obsah nájemního vztahu 12 1.6 Zánik nájemního vztahu 12 Kapitola 2. Systematika nájmů 14 Kapitola 3. Nájem bytu 16 3.1 Obecně k nájmu bytu 16 3.2 Vznik nájmu bytu 19 3.3 Nájemné 20 3.4 Obsah nájmu bytu 20 3.5 Zánik nájmu bytu 21 Kapitola 4. Změny v subjektech závazkových vztahů 23 4.1 Obecně k závazkovým vztahům 23 4.2 Změny závazkových vztahů 23 4.3 Ke změně v subjektech závazkových vztahů 24 Kapitola 5. Změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu 26 5.1 Obecně o změně subjektů nájemního vztahu k bytu 26 5.2 Ke změně na straně pronajímatele 26 5.3 Ke změně na straně nájemce 28 Kapitola 6. Změny na straně nájemce bytu inter vivos 30 6.1 Výměna bytu 30 6.1.1 Pojem výměny bytu 30 6.1.2 Dohoda o výměně bytu a její subjekty 30 6.1.3 Souhlas pronajímatele s výměnou bytu 32 6.1.4 Právní následky splnění dohody o výměně bytu 34 6.1.5 Fakultativnost uzavření nové nájemní smlouvy při výměně bytů 35 6.1.6 Odstoupení od dohody o výměně bytu 36 6.1.7 Výměna u bytů družstevních 37 6.2 Společný nájem bytu 37 6.2.1 Obecně ke společnému nájmu bytu 37 6.2.2 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu 39 3

6.2.3 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu 42 6.2.4 Změny v subjektech služebního bytu, bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení 47 6.3 Společný nájem bytu manžely 48 6.3.1 Obecně ke společnému nájmu bytu manžely 48 6.3.2 Změny v subjektech při vzniku společného nájmu bytu manžely 49 6.3.3 Změny v subjektech v souvislosti s existencí a zánikem společného nájmu bytu manžely 53 Kapitola 7. Změny na straně nájemce bytu mortis causa 62 7.1 Změny v subjektech v případě individuálního nájmu bytu 62 7.1.1 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení 706 odst. 1 OZ 63 7.1.2 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení 706 odst. 2 OZ 65 7.1.3 Důsledky přechodu práva nájmu bytu podle 706 odst. 1 a 2 OZ 69 7.1.4 Přechod práva nájmu družstevního bytu na dědice členského podílu podle ustanovení 706 odst. 3 OZ 70 7.2 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu 72 7.2.1 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu 72 7.2.2 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu 72 7.3 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu manžely 73 7.3.1 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s existujícím manželstvím podle 707 odst. 1 a 2 OZ 73 7.3.2 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s rozvedeným manželstvím 76 Kapitola 8. Registrované partnerství 79 8.1 Obecně k registrovanému partnerství 79 8.2 Registrované partnerství z pohledu nájmu bytu 79 8.3 Shrnutí 81 Kapitola 9. Změny v subjektech v souvislosti s dalšími možnými případy, ve kterých jde o nájemní vztah 82 9.1 Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení 82 9.2 Nájem a podnájem nebytových prostor 82 9.3 Podnikatelský nájem movitých věcí 84 Závěr 85 4

Seznam použitých pramenů 89 Summary 94 5

Úvod Práci týkající se nájemního vztahu jsem si vybrala zejména proto, že nájem či nájemní vztah jako takový, je klasickým institutem soukromého práva, jenž zasahuje do každodenního života každého z nás a jehož podstata je nám známa již z dob římského práva. Otázky týkající se nájmu neubraly navzdory staletému vývoji práva na své aktuálnosti a důležitosti. Ba právě naopak. Problematika nájmu patří v současné době k nejdiskutovanějším tématům a i spory týkající se nájemních vztahů patří k těm nejfrekventovanějším v rámci soudního řízení. Úvodem pokládám za velmi důležité říci, i když má práce zní na téma změna v subjektech nájemního vztahu, je zaměřena především na problematiku změn v subjektech právního vztahu nájmu bytu. Pro uvedené zaměření jsem se rozhodla, neboť se domnívám, že právo na bydlení (v souvislosti s nájmem bytu) nabývá na stálé větším významu, a to i z toho důvodu, že každá druhá domácnost dnes bydlí v najatém bytě. Nájem bytu je vedle vlastnického práva k domu (bytu) nejrozšířenějším právním důvodem bydlení. Právo nájmu bytu je samostatným právním důvodem bydlení, i když je odvozeno od práva vlastníka domu. Nájem bytu je koncipován občanským zákoníkem jako nájem chráněný, což je dáno sociálním aspektem daného nájemního vztahu, jenž slouží k zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb, a to potřeby bydlení. Právo bydlení může být přímé (právo vlastníka, spoluvlastníka nemovitosti, nájemce, podnájemníka,oprávněného z věcného břemene) nebo odvozené (právo bydlení členů domácnosti nájemce). Dané rozlišení je velmi důležité zejména z hlediska práv a povinností, které se vztahují k výkonu práva bydlení. Odvozené právo bydlení zaniká spolu se zánikem základního právního titulu. Ve své práci si rozhodně nekladu za cíl zpracovat danou problematiku ze všech možných i nemožných úhlů a pozic, to ostatně ani není vzhledem k vymezenému rozsahu práce, objemnosti předmětné problematiky a omezenému množství osobních zkušeností s danou problematikou možné. Cílem mé práce je spíše zmapování současné právní úpravy změn v subjektech právního vztahu nájmu bytu. Prostředkem k dosažení tohoto cíle pak bude i výklad právních institutů, jichž se změny v subjektech nájemních vztahů bezprostředně dotýkají. V úvodních kapitolách se budu zabývat obecně nájemním vztahem jako takovým a jeho specifičnostem, co se týče nájmu bytu. Následně rozeberu obecnou úpravu změny v subjektech závazkových vztahů, tak jak je upravena v občanském zákoníku. Podstata mé práce se pak nachází v kapitolách pět, šest a sedm. Kapitola pátá obecně pojednává o 6

změně v subjektech právního vztahu nájmu bytu na straně pronajímatele a nájemce. Kapitoly šestou a sedmou jsem pak z důvodu logické členitosti a celkové přehlednosti rozdělila na změny na straně nájemce bytu inter vivos (kapitola šest) a mortis causa (kapitola sedm). Záměrně jsem se v těchto kapitolách zaměřila pouze na změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce, protože se domnívám, že změny na straně pronajímatele nevyvolávají v praxi ani v teorii závažné potíže, avšak o škále možných změn na straně nájemce totéž konstatovat nelze. V kapitole osmé jsem se snažila rozebrat registrované partnerství z pohledu nájmu bytu. A konečně kapitola devátá pojednává již jen velmi stručně o změnách v subjektech v souvislosti s dalšími možnými případy, ve kterých jde o nájemní vztah. Ke změně v subjektech právního vztahu nájmu bytu dochází na základě celé řady právních skutečností, jimž se budu v této práci podrobněji věnovat. Na základě těchto právních skutečností může dojít i k určité transformaci nájemního vztahu v závislosti na tom, jak se mění počet jeho subjektů. Může třeba dojít k přeměně stávajícího právního vztahu nájmu bytu, který svědčí jednomu nájemci, na právo společného nájmu bytu či na právo společného nájmu bytu manžely. Nebo naopak ke změně práva společného nájmu bytu na individuální nájem bytu. V souvislosti s tím se do určité míry mění i rozsah práv a povinností spadajících pod daný nájemní vztah, a to kupříkladu v souvislosti se změnou (rozšíření, zúžení) počtu nájemců. A právě výše uvedené změny budou hlavním předmětem této práce. Pří zpracovávání své práce jsem vycházela zejména ze zákonné úpravy, dostupných článků, právních publikací a judikatury. Také jsem se pokusila, vedena snahou po určitém praktickém přínosu tohoto díla, o prezentaci svého právního názoru k určitým otázkám, které souvisejí s danou problematikou. Výchozí právní předpis, jehož jsem při své práci používala, je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Závěrem je nutno uvést, že tato diplomová práce je zpracována na základě právního stavu platného a účinného k 16. 3. 2007. 7

Kapitola 1. Nájemní vztah 1. 1 Obecně k nájemnímu vztahu Občanskoprávní vztahy, včetně vztahů nájemních patří do oblasti práva soukromého. Jeho základním znakem je rovnost účastníků těchto vztahů a jejich značná smluvní volnost. Rovné postavení účastníků těchto vztahů se projevuje na straně jedné tím, že žádný z účastníků nemůže jinému účastníkovi jednostranně ukládat povinnosti, ani na něj převádět práva a na druhé straně tím, že v případě sporu vzniklého z občanskoprávního vztahu není žádný z účastníků oprávněn rozhodovat o právech a povinnostech vznikajících z tohoto vztahu. Tento úkol přísluší pouze státním orgánům, a to hlavně nezávislým soudům. 1 Nájem lze obecně charakterizovat jako právní vztah soukromoprávního charakteru, který je založen na základu nájemní smlouvy 2. Výslovnou definici nájemního vztahu v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ či občanský zákoník), nenajdeme. Jestliže však máme definovat nájemní vztah, můžeme použít definici nájemní smlouvy, která je obsažena v 663 občanského zákoníku. 663 OZ stanoví, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky. Jinými slovy se jedná o právní vztah, ve kterém jedna osoba (pronajímatel) přenechává jiné osobě (nájemci) za úplatu (nájemné) do dočasného užívání nebo braní užitků individuálně určenou věc. Ze zákonného vymezení nájemní smlouvy tedy vyplývá, že k pojmovým znakům nájemního vztahu patří: 3 1. přenechání užívání, resp. i braní užitků - cílem a smyslem nájemní smlouvy je přenechat určitou věc nájemci pouze k užívání nebo i k braní užitků z najaté věci 2. určitá věc - předmětem nájemní smlouvy je věc, jenž je jednak způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů ( 118 OZ), a jednak způsobilá vzhledem ke své povaze k užívání, resp. braní užitků, může se jednat o věc movitou nebo nemovitou, věc jako celek nebo jen její část, důležité je, aby byla individuálně určená, neboť po skončení nájmu má nájemce povinnost vrátit tutéž věc - 3. dočasnost 1 Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 1. 2 Bulisová, J. Ottova všeobecná encyklopedie ve dvou svazcích. M Ž. Praha : OTTOVO nakladatelství, 2003, s. 106. 3 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 279. 8

- nájemní vztah je vztahem dočasným, což ale nevylučuje sjednat nájemní vztah bez určení doby užívání, tedy na dobu neurčitou 4. úplatnost - úplatnost nájemního vztahu se projevuje povinností nájemce platit za přenechání věci nájemné, jehož výše závisí zpravidla na dohodě stran, v některých případech nájmů je však situace složitější, např. u nájmu bytů, kde je smluvní volnost omezena cenovými předpisy Subjekty nájmu jsou na jedné straně pronajímatel a na druhé straně nájemce. Pronajímatel je oprávněn s věcí (předmětem nájmu) disponovat na rozdíl od dalších vlastnických oprávnění věc užívat, držet a brát z ní užitky. Z uvedeného vyplývá, že pronajímatelem může být vlastník věci, není to však pravidlem, v některých případech stanovených buď zákonem, nebo upravených smlouvou, může být pronajímatelem i osoba od vlastníka odlišná. Například vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů 4 nebude mít v případě existence právnické osoby právo vlastním jménem disponovat společnými částmi domu, namísto něj tak bude podle činit právnická osoba určená ke správě domu. Pronajímatelem se může stát osoba odlišná od vlastníka i na základě smlouvy. V takovémto případě je dispoziční právo vlastníka stát se pronajímatelem věci dobrovolně postoupeno smlouvou na jiný subjekt. Tady se může jednat třeba o tzv. inominátní, nepojmenované smlouvy podle 51 OZ, u kterých nic nebrání tomu, aby nositel práva, odlišný od vlastníka věci, přenechal věc do pronájmu jiné osobě, typicky např. smlouva leasingová. Nájemcem se může stát zásadně kdokoliv. Okruh subjektů nájemce však může být omezen u bytových družstev jejich stanovami a to podle 685 odst. 2 OZ. Co se týče plurality subjektů, zákon v zásadě umožňuje, aby na obou stranách nájemního vztahu vystupovalo více subjektů, a to jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele. U pronajímatele jde zejména o mnohost (pluralitu) subjektů ve formě podílového spoluvlastnictví, společného jmění manželů a konečně spoluvlastnictví společných částí domu vlastníky jednotek. 5 U nájemce se jedná o pluralitu ve formě např. společného nájmu bytu. 1. 2 Vznik nájemního vztahu Nájemní vztah vzniká nejčastěji uzavřením nájemní smlouvy, nejsou však vyloučeny ani jiné způsoby vzniku např. ze zákona, a to tehdy, nastane-li zákonem stanovená skutečnost. Jako příklad uvádím nájem bytu a s ním související 704 OZ 4 Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují se některé zákony, ve znění pozdějších předpisů. 5 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1172 1176. 9

uzavřením manželství vzniká manželům společný nájem bytu, pokud se stal nájemcem bytu jeden z manželů ještě před uzavřením manželství nebo 706 OZ týkající se smrti nájemce či 708 OZ týkající se trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. Uzavření nájemní smlouvy je v zásadě v dispozici subjektů vztahu, mluvíme o tzv. smluvní volnosti. Formu nájemní smlouvy zákon nestanoví, z čehož vyplývá, že nájemní smlouva nemusí být jen písemná, ale může být také ústní či konkludentní. Písemná forma je však stanovena u nájmu bytu, nebytového prostoru a u nájemních smluv upravených obchodním zákoníkem. 6 Základní právní skutečností působící vznik nájemního vztahu je tedy nájemní smlouva, jež je dvoustranným právním úkonem, tzn. že musí být v souladu s ustanovením OZ o náležitostech právních úkonů - 34 a n. OZ, musí tak splňovat náležitosti subjektu,vůle, projevu, poměru vůle a projevu a také předmětu. Způsobilost subjektu činit právní úkony je dána jeho způsobilostí k právům a povinnostem a také způsobilostí k právním úkonům ( 38 OZ). Pronajímatelem může být i nezletilá osoba, ale vzhledem k absenci způsobilostí k právním úkonům (ta vzniká v plném rozsahu zletilostí, která se nabývá dovršením osmnácti let nebo uzavřením manželství) jedná za nezletilého jeho zákonný zástupce. Vůle činit právní úkon musí být skutečná, svobodná, vážná a prostá omylu. Projev vůle vedoucí k učinění právního úkonu musí být srozumitelný, určitý a případně splňovat stanovenou formu. Nesmí existovat rozpor mezi vůlí a projevem vůle. Předmět právního úkonu musí být možný a dovolený. Dále je nutno podotknout, že projev vůle pronajímatele a nájemce musí směřovat k vyvolání právních následků, které s tímto projevem vůle zákon spojuje tj. uzavření nájemní smlouvy ( 34 OZ). Projev vůle musí být učiněn vážně, svobodně, určitě, srozumitelně ( 37 odst. 1 OZ). Dále, jak uvádí 39 OZ, nesmí svým obsahem nebo účelem odporovat zákonu nebo jej obcházet anebo se příčit dobrým mravům. Další obecná ustanovení, jež musí nájemní smlouva respektovat, jsou ustanovení týkající se smluv, která nalezneme v 43 a n. OZ. Tato ustanoveni podrobně upravují smlouvy, přijetí návrhu, okamžik uzavření smlouvy atd. Obecnou úpravu nájemní smlouvy najdeme v 663 a n. OZ. Nájemní smlouva je uzavřena, jakmile se smluvní strany dohodnou na jejím obsahu. Náležitosti obsahu smlouvy nejsou při obecné úpravě nájemní smlouvy vymezeny. Z tohoto lze dovozovat, že 6 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1178. 10

prostor. 7 1. 3 Druhy nájmů jejich vymezení záleží na dohodě smluvních stran. Vznik nájmu nájemní smlouvou však nezbytně vyžaduje dohodu o předmětu nájmu a o nájemném. V některých případech jsou stanoveny obligatorní náležitosti nájemní smlouvy viz. nájem bytu, nájem nebytových Občanský zákoník upravuje tyto druhy nájemních vztahů: obecná ustanovení o nájmu ( 663 až 684 OZ) v případě nemovitostí se použijí na všechny ty, jenž nemají charakter bytu, obytné místnosti nebo nebytového prostoru nájem bytu ( 685 až 716 OZ) podnájem bytu/části bytu ( 719 OZ) nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení ( 717 až 718 OZ) nájem a podnájem nebytových prostor ( 720 OZ ve spojení se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů) podnikatelský nájem věcí movitých ( 721 až 723 OZ) Vztah obecných ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě ( 663 až 684 OZ) a všech ostatních nájemních vztahů upravených občanským zákoníkem a zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů je takový, že pokud některou otázku neřeší speciálně zvláštní úprava nájemních vztahů, pak se použije ustanovení upravené v obecných ustanoveních o nájmu. Ustanovení 663 až 684 OZ o nájemní smlouvě mají tedy povahu lex generalis, a použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní úprava některých nájemních vztahů jinak. 8 1. 4 Nájemné Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou. Dohoda o nájemném by tedy měla být součástí smlouvy. Občanský zákoník ve svém 671 stanoví, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Z uvedeného ustanovení tak vyplývá, že určení výše nájemného je věcí dohody stran. Prodlení s placením nájemného má za následek povinnost zaplatit poplatek z prodlení a neplacení nájemného může být důvodem vzniku práva pronajímatele od 7 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 2. 4. vydání. Praha : nakladatelství ASPI, 2005, s. 242. 8 Bradáč, A., Fiala, J. a kol. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 165. 11

smlouvy odstoupit nebo dát nájemci výpověď. Občanský zákoník obsahuje k zajištění nájemného zvláštní institut zástavního práva k movitým věcem. 1. 5 Obsah nájemního vztahu Obsah nájmu je určen řadou ustanovení občanského zákoníku, případně dalších právních předpisů (zejména zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů) a samotnou nájemní smlouvou. Obsah nájmu tvoří vzájemné povinnosti nájemce a pronajímatele, jež jsou podrobně upraveny v hlavě sedmé, části osmé OZ. Obsah nájmu je možno změnit, a to jak smlouvou, tak v důsledku jiné právní skutečnosti. Nájemní vztah je tzv. vztahem synallagmatickým, to znamená, že některá práva a povinnosti nájemce vyplývají z práv a povinností pronajímatele, protože práva a povinnosti obou subjektů si navzájem korespondují, tj. právu jednoho subjektu odpovídá povinnost druhého subjektu a naopak. Mezi základní práva a povinnosti pronajímatele patří především povinnost odevzdat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému způsobu užívání, v tomto stavu jej udržovat a zdržet se zásahů do řádného užívání pronajaté věci nájemcem. Mezi práva pronajímatele patří např. právo kontroly, zda je věc nájemcem užívána řádným způsobem, právo odstoupit od nájemní smlouvy při vážných závadách v užívání. Dále má pronajímatel právo na řádné a včasné placení nájemného a s tím související zákonné zástavní právo k movitým věcem a také zadržovací právo k movitým věcem a jiné. K právům a povinnostem nájemce patří zejména právo na řádné odevzdání věci, její řádné a nerušené užívání, případně i braní užitků, bylo-li sjednáno. Nájemce je povinen platit řádně a včas nájemné a za určitých zákonem vymezených podmínek mu vzniká právo na slevu z nájemného, případně není povinen nájemné platit. 9 Další práva a povinnosti pronajímatele a nájemce viz. příslušná ustanovení hlavy sedmé, části osmé OZ. Některá z práv a povinností nájemce a pronajímatele v obecných ustanoveních OZ o nájmu mají dispozitivní povahu, tzn., že uvedená práva a povinnosti mohou být odlišně smluvně upravena. Patří sem např. 665, 666, 667 atd. Další práva a povinnosti pronajímatele a nájemce viz. příslušná ustanovení hlavy sedmé, části osmé OZ. 1. 6 Zánik nájemního vztahu Nájemní vztah nemůže skončit jakýmkoliv způsobem. Teorie 10 rozlišuje mezi tzv. obecnými způsoby zániku závazků kam patří např. dohoda stran ( 572 OZ), splynutí ( 584 9 Fiala, J., Hurdík, J., Jeřábková, L., Ronovská, K. Občanské právo hmotné. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004, s. 66. 10 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 285. 12

OZ), splnění rozvazovací podmínky ( 36 OZ) atd., a tzv. speciálními způsoby zániku nájemního vztahu ( 663 až 684 OZ). Způsoby zániku nájemního vztahu upravují obecná ustanovení o nájmu v občanském zákoníku v 676 a n., tato ustanovení se však uplatní jen tehdy, není-li u jednotlivých druhů nájmů úprava odlišná. Mezi jednotlivé způsoby zániku nájemního vztahu patří: v případě nájmu sjednaného na dobu určitou nájemní vztah končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán v případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou může nájemní vztah skončit výpovědí odstoupení od nájemní smlouvy zničení pronajaté věci smrt některého ze subjektů nájemního vztahu, a to jen za určitých podmínek, neboť smrt některého ze subjektů nemá zásadně sama o sobě právní následky, tj. nepůsobí zánik nájemního vztahu, protože v něm nejde o práva či povinnosti vázané pouze na určitou osobu. Strany však mohou tuto skutečnost učinit právně významnou, pokud ji zahrnou do nájemní smlouvy např. jako rozvazovací podmínku či důvod k odstoupení. 11 Výjimkou je smrt nájemce nebo opuštění společné domácnosti. Smrt nájemce je absolutní způsob zániku nájmu, pokud ovšem nájem nepřechází podle zákonných důvodů na někoho jiného. Pro zemřelého však jde o zánik nájmu a v nájmu ze zákona pokračuje někdo jiný. 12 Vedle obecných ustanovení o nájemním vztahu a důvodech jeho skončení obsahuje občanský zákoník také zvláštní ustanovení o nájmu bytu viz. níže. 11 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 288. 12 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2002, s. 254. 13

Kapitola 2. Systematika nájmu Nájemní právní vztah je upraven v části osmé, hlavě sedmé občanského zákoníku, v ustanoveních 663 až 723 a to jednak v podobě obecné, jednak v podobě zvláštních druhů nájemních smluv. Jelikož nájemní vztahy patří mezi závazkové právní vztahy, je nutno při aplikaci dotčených ustanovení brát zřetel rovněž na obecná ustanovení závazkového práva obsažená v části osmé, hlavě první OZ. Obecná ustanovení o nájmu obsažená v 663 až 684 OZ, mají povahu lex generalis, a použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní úprava jednotlivých nájmů ( 685-723 OZ) něco jiného. Občanský zákoník obsahuje zvláštní a komplexní úpravu nájmu bytu v 685 až 716. Tato úprava se projevuje převážně kogentním charakterem norem týkajících se nájmu bytu a hlavně tím, že důvodem samostatné právní úpravy je specifická povaha nájmu bytu jakožto nájmu chráněného v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy. I přesto, že úprava nájmu bytu je úpravou komplexní, není vyloučena případná aplikace obecných ustanovení o nájemní smlouvě. Jako příklad může posloužit ustanovení 679 odst. 3 OZ, které nevylučuje, aby pronajímatel odstoupil od smlouvy o nájmu bytu podle tohoto obecného ustanovení. V rámci úpravy nájmu bytu je třeba ještě rozlišovat mezi byty družstevními a nedružstevními a to zejména v těch aspektech, kterých se dotýká moje práce změny subjektů, viz dále. Úprava týkající se nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení obsažená v 717 a 718, podnikatelského nájmu movitých věcí ( 721 až 723) a nájmu a podnájmu nebytových prostor ( 720) je úpravou rovněž zvláštní, avšak nikoliv již komplexní. V případě nájmu a podnájmu nebytových prostor občanský zákoník dokonce pouze jen odkazuje na zvláštní úpravu této problematiky obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon již lze pokládat za relativně komplexní. Nájemní smlouva je jako smluvní typ upravena pouze v občanském zákoníku, použije se proto i pro závazkové vztahy osob, na něž se jinak vztahuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ či obchodní zákoník). Proto se nájemní smlouvy mezi subjekty uvedenými v 261 odst. 1 a 2 ObchZ řídí ve smyslu 261 odst. 6 ObchZ ustanoveními občanského zákoníku, jedná se o tzv. kombinované obchody. 13 Výjimku představuje smlouva o koupi najaté věci, tzv. leasing ( 489 a n. ObchZ) a smlouva o nájmu dopravního prostředku ( 630 a n. ObchZ). Obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě se zásadně použijí i pro nájem 13 Viz zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 14

pozemku, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak (srov. zák. č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů). 14 Ještě je dle mého názoru nutno podotknout, že občanský zákoník uvozuje sice danou problematiku v hlavě sedmé, části osmé nadpisem Nájemní smlouva, to ale rozhodně neznamená, že by se úprava zde obsažená vztahovala pouze na ty nájemní vztahy, jež byly založeny nájemní smlouvou, neboť nájemní smlouva není jediným, nýbrž pouze jedním (byť nejčastějším) z instrumentů, na základě kterých může ke vzniku nájmu dojít. Viz výše v části nazvané Vznik nájemního vztahu, v odstavci prvém. 14 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 279. 15

Kapitola 3. Nájem bytu 3. 1 Obecně k nájmu bytu Nájem bytu patří ke specifickým případům nájmu, o nichž má občanský zákoník zvláštní úpravu (srov. 685 a n. OZ). Vzhledem k tomu lze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě ( 663 a n. OZ) použít jen tehdy, není-li pro nájem bytu stanovena úprava zvláštní. Na rozdíl od obecného institutu nájmu je nájem bytu koncipován jako nájem chráněný ( 685 odst. 3 OZ), což je dáno výraznými sociálními aspekty tohoto vztahu, neboť slouží k zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb potřeby bydlení. To, že nájem bytu je koncipován jako nájem chráněný, se projevuje především v existenci zvláštních ustanovení o nájmu bytu v 685 a n. OZ. Dalšími důsledky jsou nerovné postavení subjektů nájemního vztahu, které se projevuje především tím, že pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů a také převážně kogentní charakter jednotlivých norem upravujících nájem bytu a regulace nájemného z bytu. Nájem bytu patří k nejrozšířenějším právním důvodům bydlení. Dalšími právními důvody bydlení mohou být např. vlastnické právo k bytu, věcné břemeno umožňující užívání bytu, podnájemní smlouva, postavení příslušníka domácnosti vlastníka nebo nájemce atd. Pod pojmem nájem bytu je nutno si představit skupinu vztahů, kterou tvoří nájem bytů nedružstevních, nájem bytu družstevních, nájem bytů služebních, nájem bytů zvláštního určení, nájem v domech zvláštního určení. K pramenům právní úpravy nájmu bytu patří především ustanovení 685 a n. OZ, popřípadě obecná ustanovení o nájemní smlouvě v 663 a n. OZ. Významná jsou také ustanovení části prvé OZ např. o výkonu a ochraně subjektivních práv, o subjektech občanskoprávních vztahů, o právních úkonech, o zastoupení atd. Vedle OZ, je třeba zmínit i jiné právní předpisy např. zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ), jenž je významný z hlediska ochrany práv vyplývajících z nájemních vztahů v občanském soudním řízení. Nájem bytů služebních, bytů zvláštního určení, bytů v domech zvláštního určení je, kromě právní úpravy obsažené v OZ, upraven i zákonem ČNR č. 102/1992 Sb., o úpravě některých otázek souvisejících s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen z. č. 102/1992 Sb.). Pokud jde o byty družstevní, je u nich významná úprava obsažená v obchodním zákoníku v 221 až 260, neboť tyto upravují 16

vztahy v družstvu a na jejich základě jsou pak vydávány stanovy jednotlivých bytových družstev. Právní úprava družstevních bytů tak vychází i ze stanov bytových družstev. 15 Z 685 OZ vyplývá nepřímá definice nájmu bytu, a to že nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání Pojmovými znaky nájmu bytu tedy jsou: 16 1. přenechání do užívání 2. byt ( 118 odst. 2 Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory) 3. dočasnost nájem bytu lze sjednat nejen na dobu určitou, ale i bez určení doby nájmu 4. úplatnost Subjekty nájmu jsou pronajímatel a nájemce. Pronajímatelem na rozdíl od nájemce může být jak osoba fyzická, tak i právnická. Pronajímatelem je zásadně vlastník domu, bytu, s výjimkou uvedenou výše, v části nazvané Obecně k nájemnímu vztahu subjekty nájmu. To, že nájemcem bytu může být pouze osoba fyzická, není zakotveno v žádném ustanovení občanského zákoníku. Lze tak dovozovat například ze skutečnosti, že nájem bytu je koncipován jako nájem chráněný, a to ve prospěch nájemce bytu. Tato vyšší míra ochrany je odůvodněna především zajištěním, uspokojením potřeby bydlení, jež je vlastní pouze fyzickým osobám. Nemyslím si však, že by právnická osoba nemohla vystupovat jako nájemce, ale podle mého názoru, je to s ohledem na výše uvedené možné jen u obecného nájemního vztahu ( 663 684 OZ), nikoliv u nájmu bytu. Vymezení pojmu právnická osoba stejně jako otázka její způsobilosti být subjektem občanskoprávních vztahů nalezneme v ustanovení 18 a n. občanského zákoníku. Jako pronajímatelé mohou právnické osoby vystupovat např. v případě družstva, obchodní společnosti, zřízené podle obchodního zákoníku. Pronajímatelem může být také stát či obec. Co se týče způsobilosti fyzických osob být účastníkem občanskoprávních vztahů, tu upravuje občanský zákoník v ustanovení 7 a n. OZ. Z nich vyplývá, že způsobilost fyzické osoby mít práva a povinnosti vzniká narozením, kdežto způsobilost vlastními právními úkony nabývat práva a povinnosti vzniká v plném rozsahu až dosažením zletilosti. Zletilosti dosáhne fyzická osoba dovršením osmnácti let věku, dříve jen uzavřením manželství. Z uvedeného plyne, že nezletilý může vystupovat jak na straně 15 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 97. 16 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 289. 17

nájemce (např. přejde-li na něj nájem bytu z důvodu uvedeného v 706 odst. 1, 2 OZ), tak na straně pronajímatele (jestliže na něj např. přejde vlastnictví k bytu z důvodu dědění). Důležité ale je, že v době nezletilosti fyzické osoby za ni musí jednat její zákonný zástupce ( 26 a n. OZ). Není rozhodné, z hlediska platné právní úpravy, zda se jedná o byt (dům) ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby. S určitými odlišnostmi se však můžeme setkat u bytů družstevních nepřicházejí u něj např. v úvahu tradiční způsoby zániku nájemního vztahu, jež jsou typické pro závazkové právní vztahy. Těmi mohou být výpověď, odstoupení od smlouvy apod. Základním pojmem, který je třeba vymezit, je byt. Bohužel v našem právním řádu neexistuje obecně závazná definice pojmu byt. Ani samotný občanský zákoník žádnou definici tohoto pojmu nenabízí, to ale neznamená, že by byt právní řád vůbec nedefinoval. Definici bytu můžeme nalézt např. v 2 písm.b) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kde je byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Tato definice se však uplatní jen v rámci tohoto zákona. 17 Dříve byla charakteristika bytu uvedena i v bytovém zákoně (dnes již zrušený zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty), dnes se s ní setkáme jen ve stavebnětechnických předpisech. Bytem se tedy rozumí soubor místností a prostor pod společným uzavřením, který svým stavebně-technickým i funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení 18. Rozhodný je přitom kolaudační stav, tj. rozhodnutí stavebního úřadu o užívání. Rozhodne-li stavební úřad tak, že určitá místnost nebo soubor místností jsou nebytovými prostory, nelze k takto vymezenému předmětu beze změny užívání platně uzavřít nájemní smlouvu k bytu. 19 Pojmem byt se zabývá i soudní judikatura, ta definovala pojem byt takto: Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu 118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. 20 Na základě výše uvedené definice pojmu byt provedené judikaturou nemůže být bytem nebytový prostor, nemovitost či část nemovitosti určená k rekreaci (chata, chalupa), neboť bytem může být jen nemovitost či její část, která je určena k trvalému bydlení. 17 Rubeš, P. Byty fakticky nebo formálně? Právní rozhledy, 2003, č. 11. s. 566. 18 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1195. 19 Tamtéž. 20 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97. 18

3. 2 Vznik nájmu bytu Právní vztah nájmu bytu vzniká pouze z důvodů uvedených v zákoně. Za základní důvod vzniku je považována nájemní smlouva. Dále může nájem bytu vzniknout též na základě zákona, nastane-li právní skutečnost, s níž zákon vznik nájmu bytu spojuje. Takovými právními skutečnostmi jsou uzavření manželství s nájemcem bytu ( 704 OZ), smrt nájemce bytu ( 706 a 707 OZ), trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu ( 708 OZ). Zvláštním případem vzniku nájmu bytu je pak dohoda o společném nájmu bytu podle 700 odst. 2 OZ. Pokud jde o nájemní smlouvu k bytu, stanoví občanský zákoník v ustanoveních 685, 686 tzv. zvláštní náležitosti, podle kterých musí nájemní smlouva obsahovat: označení bytu označení příslušenství bytu rozsah užívání bytu a příslušenství způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši Výše uvedené náležitosti můžeme označit za obligatorní a jejich nedostatek působí absolutní neplatnost nájemní smlouvy podle 39 OZ. Nájemní smlouva musí mít obligatorně písemnou formu, její nedodržení by znamenalo absolutní neplatnost nájemní smlouvy k bytu. Zvláštní podmínky jsou stanoveny pro uzavření nájemní smlouvy pro družstevní byty, služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení: - nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu lze uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva ( 685 odst.2 OZ) - podmínky pro uzavírání nájemních smluv o nájmu služebních bytů jsou stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. - smlouvu lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat zákonem stanovené práce, na které je nájem vázán - byty zvláštního určení podmínky stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. - nájemní smlouvu je možné uzavřít jen na základě písemného doporučení zřizovatele, pokud si toto vyhradil ; pokud je zřizovatelem stát nebo na zařízení přispěl, je nutné doporučení obecního úřadu s rozšířenou působností, který si vyžádá také vyjádření krajského úřadu - byty v domech zvláštního určení podmínky stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. - nájemní smlouvu je možné uzavřít jen na základě písemného doporučení zřizovatele, pokud si toto vyhradil ; je-li zřizovatelem stát nebo na zařízení přispěl, je nutné doporučení obecního úřadu s rozšířenou působností 19

3. 3 Nájemné Dohoda o nájemném a úhradě za plnění spojená s užíváním bytu je jednou z podstatných náležitostí nájemní smlouvy. Smluvní volnost nájemce a pronajímatele je v tomto směru omezená, neboť tito musí respektovat cenovou regulaci cenové předpisy. V minulém roce byl přijat a od 31. 3. 2006 nabyl také účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který přináší do bytového práva zásadní změny mj. i v oblasti způsobu výpočtu nájemného. Pokud jde tedy o výpočet a stanovení nájemného, tento zákon umožňuje pronajímateli od 1. 1. 2007 za zákonem stanovených podmínek jednostranně zvyšovat nájemné a ponechává Ministerstvu pro místní rozvoj významné kompetence při stanovení základních parametrů nezbytných pro výpočet nájemného v jednotlivých letech. 21 Do 1. 1. 2007 bylo zvyšování nájemného možné pouze na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, popřípadě na základě rozhodnutí soudu. Na základě zákona č. 107/2006 Sb. je možné nájemné zvyšovat za použití mechanismu v zákoně obsaženém (zvýšení nájemného dohodou pronajímatele a nájemce je samozřejmě nadále možné, stejně tak i rozhodnutí soudu v případě neshody). Nájemné je tak možné jednostranně zvýšit od 1. 1. 2007 a vždy k dalšímu 1. 1. následujícího roku, zvýšení nesmí přesáhnout maximální hodnotu, jejíž způsob výpočtu zákon upravuje tato hodnota je závislá na umístění bytu, podrobnější místní vymezení provádí Ministerstvo pro místní rozvoj formou sdělení ve Sbírce zákonů ČR. Nájemce je oprávněn ve lhůtě tří kalendářních měsíců od doručení oznámení o zvýšení nájemného podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného. 22 Nájemní smlouva může obsahovat buď přímo dohodu o konkrétní výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, nebo způsob jejich výpočtu. Spolu s tím lze dohodnout i splatnost těchto plateb. 3. 4 Obsah nájmu bytu Obsah je tvořen vzájemnými právy a povinnostmi subjektů tohoto vztahu. Vzájemná práva a povinnosti jsou upravena jednak ustanoveními občanského zákoníku, jednak nájemní smlouvou a v případě družstevních bytů také stanovami družstva. Pokud se tedy jedná o práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu, potom platí vše, co jsem uvedla výše o obecných právech a povinnostech pronajímatele a nájemce. Zákon dále blíže upravuje některá práva a povinnosti ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu viz. 685 a n. OZ. Jen namátkou pro představu uvedu některá z nich: 21 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde Praha, 2006, s. 7. 22 Vaško, Jaroslav. Nájem a nájemné [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://zakony.idnes.cz/najema-najemne-01m-/pravobydleni.asp?c=a060810_000000_pravobydleni_12471. 20

Mezi práva a povinnosti pronajímatele patří povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, oprávnění pronajímatele provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce po předchozím oznámení termínu oprav, výjimkou jsou tzv. závady havarijního charakteru, zde má nájemce povinnost zpřístupnit byt v nejbližší možné době. Mezi práva a povinnosti nájemce patří právo byt užívat, právo užívat společné prostory domu a společná zařízení, právo požívat plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno, povinnost řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu, povinnost umožnit pronajímateli přístup do bytu za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem, povinnost odstranit závady a poškození, které v domě způsobil sám nebo ti, kdo s ním bydlí, povinnost odevzdat byt pronajímateli nebo jím pověřené osobě při skončení nájmu 3. 5 Zánik nájmu bytu Zanikne-li nájem bytu, znamená to, že zanikají jemu vlastní práva a povinnosti a napříště je již nelze vykonávat. Ustanovení občanského zákoníku o skončení nájmu bytu ( 710 a n. OZ) jsou ustanoveními kogentními, tzn., že si účastníci nájemní smlouvy nemohou dohodnout nic jiného. Nemohou některý z důvodů ukončení nájmu vyloučit, ani si nemohou stanovit důvody odlišné od právní úpravy. Jednotlivé důvody zániku nájmu lze rozdělit do dvou skupin. Rozlišujeme tzv. zánik relativní a zánik absolutní. Zánik absolutní znamená, že dochází nejen k zániku práva užívat byt určitého nájemce, ale i k zániku právního vztahu nájmu bytu. Právo užívat nepřechází na jiný subjekt. K absolutnímu zániku dochází na základě rozličných právních skutečností. Nejde jenom o ty, které jsou vyjmenovány v ustanovení 710 OZ, podle něhož nájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, písemnou výpovědí nebo uplynutím doby, byl-li nájem bytu sjednán na dobu určitou plus, nově také byl-li nájem sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele, ale nájem bytu může skončit kupříkladu i: - smrtí nájemce, nedošlo-li k přechodu nájmu bytu podle 706 OZ - zničením pronajaté věci tedy zkázou bytu nebo domu ve smyslu 680 odst. 1 OZ 21

- u družstevních bytů nájem zanikne, zaniklo-li členství nájemce tohoto bytu v bytovém družstvu podle 714 atd. 23 Zánik relativní znamená, že nájemní vztah jako takový nezaniká (k zániku nájemního vztahu dochází pouze ve vztahu k určitému subjektu), ale dochází pouze ke změně v subjektech nájmu bytu. K relativnímu zániku dochází na základě ustanovení 706 až 708 OZ smrtí nájemce bytu a trvalým opuštěním společné domácnosti nájemcem bytu, jestliže existují osoby, na které právo nájmu bytu přechází. V souvislosti s touto problematikou je nutno rozlišovat, zda se jedná o byty družstevní, nedružstevní, o byt ve společném nájmu či nikoliv, a současně se přihlíží ke specifikům bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení. Dále relativní zánik nájmu bytu představuje situace, kdy došlo k přechodu vlastnictví pronajaté věci podle 680 odst. 2 OZ, v tomto případě však dochází ke změně subjektů na straně pronajímatele. Vedle těchto případů změny subjektů občanský zákoník upravuje i některé další případy, jež jsou obsaženy v 702 odst. 2 OZ, 705 odst. 1 OZ. V těchto případech do nájemního vztahu nevstupují jiné subjekty, ale zužuje se okruh společných nájemců. Pro toho, kdo není napříště určen nájemcem, však soudní rozhodnutí důvod zániku nájmu představuje, pročež se zřetelem k těmto osobám o relativním zániku nájmu uvažovat lze. Za formu relativního zániku práva nájmu bytu lze považovat i splnění dohody o výměně bytu podle 716 OZ., platí-li, že tímto okamžikem vstupují účastníci dohody ve vztahu k vyměněným bytům do nájemních poměrů původních nájemců. 24 Tuto problematiku budu podrobněji probírat v dalších kapitolách své práce, neboť tato tvoří podstatu mého tématu. 23 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 187. 24 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 189. 22

Kapitola 4. Změny v subjektech závazkových vztahů 4. 1 Obecně k závazkovým vztahům Závazkové právo je ta část občanského práva, která upravuje mezi specifickými subjekty jednotlivé formy společenské směny hodnot, a to hodnot majetkové povahy. Občanskoprávní závazkové vztahy jsou tedy vztahy určené společensko ekonomicky, což vyplývá z ekonomických zájmů, které jsou realizovány ve společenských vztazích, regulovaných normami závazkového práva. Ekonomickým zájmem jednotlivých subjektů je v tom nejobecnějším vyjádření přerozdělit společenský produkt tak, aby sloužil k uspokojení potřeb všech členů společnosti. Závazkové právní vztahy jsou vztahy relativní povahy, což znamená, že vznikají vždy mezi dvěma či více subjekty, jejichž ekonomické zájmy jsou stejného charakteru, ale opačné polarity zájmem prodávajícího je převést věc na jiného, zájmem kupujícího je převést věc do svého vlastnictví. Závazkové právní vztahy působí inter partes, tedy pouze mezi subjekty daného vztahu. Závazkové právní vztahy jsou ve většině případů tzv. vztahy synallagmatickými, opomeneme-li ne příliš často se vyskytující jednoduchý závazkový vztah, kdy věřiteli náleží pouze pohledávka a dlužníkovi pouze dluh. Pojem synallagmatický bychom mohli vysvětlit tak, že subjekty závazkových vztahů (věřitel, dlužník) mají vůči sobě vzájemná práva a povinnost, tzn. že právu jednoho subjektu odpovídá povinnost druhého subjektu a naopak. Obě strany jsou jak dlužníkem, tak věřitelem. Na základě výše uvedeného je jednou z možných definic závazkového právního vztahu tato definice: Závazkový právní vztah je typ občanskoprávního vztahu, který existuje mezi dvěma nebo více účastníky, jejichž významné postavení dává jedné straně (věřiteli) právo žádat od strany druhé určité plnění zpravidla majetkové povahy, zatímco strana druhá (dlužník) je povinna toto plnění poskytnout 25. Závazkový právní vztah je tak výrazem ekonomického vztahu, jimž jsou převáděny mezi jednotlivými subjekty určité hodnoty. Úpravu závazkových právních vztahů nalezneme v části osmé OZ, kde hlava první nejprve upravuje obecná ustanovení o závazcích a dále následuje úprava jednotlivých typů závazkových právních vztahů. 4. 2 Změny závazkových vztahů Vzhledem k tomu, co již bylo uvedeno výše - že závazky jsou společenskoekonomicky determinované vztahy s určujícími především ekonomickými zájmy subjektů, 25 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 198. 23

je nutné, aby se závazky těmto určujícím zájmům a požadavkům mohly přizpůsobovat i svým právně technickým řešením. Proto je společensky žádoucí umožnit, aby v průběhu jejich trvání jeden či více prvků jejich struktury mohly prodělat určité změny. Ke změně závazků dojde, jestliže za trvání původního závazku nastane určitá právní skutečnost, se kterou zákon spojuje změnu některých jeho prvků, nikoli však zánik celého závazku. Takovou právní skutečností může být dohoda stran, jednostranný právní úkon, úřední rozhodnutí (rozhodnutí soudu či jiných státních orgánů) nebo protiprávní chování subjektu (prodlení). 26 Někdy bývá obtížné od sebe odlišit, zda se jedná o změnu závazku, či zda jde již o jeho zánik. Při posouzení, zda jde o změnu či zánik závazku, je rozhodující vůle samotných subjektů, kterou je třeba vyložit s přihlédnutím k ustanovení 35 OZ, jakož i to, jaké obsahové složky závazku jsou dotčeny. Rozlišení změny a zániku závazku má význam pro samotnou další existenci závazku. Závazkový právní vztah, stejně jako každý jiný právní vztah, má svou určitou vnitřní strukturu, která se vyznačuje jednotou a vnitřní diferencovaností. Podle tradičního teoretického pojetí je právní vztah tvořen triádou prvků, kterými jsou subjekt(y), objekt(y) a obsah. 27 Mé téma je zaměřeno na změnu v subjektech, a proto změna týkající se objektu nebo obsahu zůstává mimo moji pozornost. 4. 3 Ke změně v subjektech závazkových vztahů Jelikož se má práce týká především problematiky změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu, pojímám tuto část jen velmi stručně a obecně. Občanský zákoník rozlišuje tyto obecné důvody změny v subjektech závazkových vztahů: 28 a) postoupení pohledávky cese ( 524 až 530 OZ) Postoupením pohledávky postupuje původní věřitel (cedent) svou pohledávku vůči dlužníkovi třetí osobě (cesionáři) a to na základě určité právní skutečnosti, nejčastěji smlouvy mezi dlužníkem a věřitelem, dochází tak ke změně v osobě věřitele. b) převzetí dluhu intercese privativní ( 531 až 532 OZ) Převzetím dluhu vstupuje do původního závazkového právního vztahu namísto původního dlužníka dlužník nový, který na sebe dluh přebírá, dochází tak ke změně v osobě dlužníka. 26 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 230. 27 Harvánek, J. a kol. Teorie práva. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2002, s. 192. 28 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 2. 4. vydání. Praha : nakladatelství ASPI, 2005, s. 116. 24

c) přistoupení k závazku intercese kumulativní ( 533 až 534 OZ) Při přistoupení k dluhu přistupuje k původnímu dlužníkovi dlužník nový, a to na základě písemné smlouvy s věřitelem, kterou se zavazuje, že splní za dlužníka jeho závazek, u této dohody se nevyžaduje souhlas původního dlužníka. Stává se tak dlužníkem vedle původního dlužníka a oba jsou zavázáni společně a nerozdílně ( 533 OZ). Jiná je však situace v případě 534 OZ, ten stanoví, že dohodne-li se třetí osoba s dlužníkem, že splní jeho dluh vůči věřiteli, zavazuje se tímto vůči dlužníkovi, a věřitel, který není stranou tohoto závazku, není přímo oprávněn plnění po novém dlužníkovi požadovat. d) poukázka asignace ( 535 až 539 OZ) Poukázkou opravňuje ten, kdo ji vydal (poukazatel) poukazníka, aby přijal plnění od poukázaného, a poukázaného zmocňuje, aby plnil poukazníkovi na účet poukazatelův. Poukázka se tak skládá ze tří základních vztahů vznikajících mezi třemi odlišnými účastníky. Jedná se o složený závazkový právní vztah, jehož cílem je splnění závazku prostřednictvím třetí osoby. e) poukázka na cenné papíry ( 540 až 543 OZ) Peněžní ústav může vystavit na třetí osobu nebo na sebe poukázku znějící na plnění cenných papírů, aniž by v ní uvedl důvod závazku. Poukázka může znít na řad může být převedena rubopisem, tím přechází všechna práva z poukázky na osobu oprávněnou z rubopisu nebo na jméno, v tomto případě dochází k jejímu převodu cesí podle 524 a n OZ. Co se týče nájmu bytu, tak se domnívám, že v podstatě každou změnu nastalou v jeho subjektech lze teoreticky považovat za určitou formu cese a intercese, ať už privativní nebo kumulativní. Dále se ale domnívám, že u nájmu bytu je vyloučeno jeho jednostranné postoupení a to především z důvodu ustanovení 525 odst. 1 věta druhá OZ. Toto ustanovení vylučuje postoupení takových pohledávek, které nemohou být postiženy výkonem rozhodnutí. Problém spočívá v tom, že nájemní vztah postihnout výkonem rozhodnutí nelze. Postihnout lze kupříkladu jednotlivá peněžitá plnění (nájemné) plynoucí z nájemního poměru, ale ne nájemní vztah jako takový. Ke změnám v subjektech nájmu bytu může dojít pouze na základě objektivních právních skutečností předpokládaných zákonem např. smrtí nájemce, která má za následek přechod práva nájmu bytu a dále na základě subjektivních právních skutečností, jež ale důsledně respektují vícestranný konsenz mezi pronajímatelem, nájemcem a třetí osobou, tzn. že je vyloučeno, aby např. nájemce jednostranně postoupil svá práva vyplývajícímu mu z nájemního poměru na třetí osobou bez souhlasu pronajímatele. 25