ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se z etelem na seniory Auto i: Ing. Milada Kadlecová Ing. arch. Helena Va ejková
ZVÝŠENÍ VARIABILITY BYTOVÉHO FONDU Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory Autoři: Ing. Milada Kadlecová Ing. arch. Helena Vařejková Autorky tímto děkují: - Ing. Lucii Krskové za vypracování kapitoly - 7.1 Příklad 1, popisující realizované rozdělení kokrétních bytů soukromým investorem - JUDr. Janu Wagnerovi za poskytnuté konzultace k návrhům legislativních úprav - Ing. Tomáši Zajíčkovi za vypracování položkových rozpočtů
Tato studie vznikla v rámci projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit podpořeného Ministerstvem pro místní rozvoj pod číslem WD-05-07-3. Kontakty na autory: milada.kadlecova@iri.cz, helena.varejkova@iri.cz, milan.polednik@iri.cz, prokonstrukce@email.cz (ing.lucie Krsková) Institut regionálních informací, s.r.o. Beethovenova 4, 602 00 Brno, Česká republika Telefon: (+420) 542212597 Institut regionálních informací, s.r.o., Brno 2010 ISBN 978-80-254-7946-9 2
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory OBSAH... strana I. VÝCHODISKA... 6 1. Úvod... 6 1.1 Projekt Regionální disparity v dostupnosti bydlení...6 1.2 Zahraniční studie k tématu bydlení seniorů...7 1.3 Nástroje ke zvýšení dostupnosti bydlení v ČR...10 2. Cíl... 11 3. Zatížení domácností výdaji na bydlení a prognóza obyvatelstva... 11 4. Podpora státu... 13 4.1 Podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím sociálních dávek a příspěvků...13 4.2 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím výstavby tzv. sociálních bytů...14 4.2.1 Nařízení vlády č.333/ 2009 Sb. a Nařízení vlády č.228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb.,...14 4.2.2 Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů...16 II. NÁSTROJE KE ZVÝŠENÍ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ... 18 5. Variabilita bytového fondu... 18 5.1 Uživatel...19 5.2 Investor...20 5.3 Porovnání nákladů...20 6. Rozdělení velké bytové jednotky na více menších bytových jednotek... 21 6.1 Vhodná dispozice bytu...21 6.2 Projektová dokumentace a proces schvalování záměru dle stavebního zákona...21 6.3 Realizace...22 7. Příklady... 23 7.1 Příklad 1...23 Rozdělení dvou nájemních bytů na čtyři menší bytové jednotky - realizace soukromého majitele v letech 2003, 2005 7.1.1 Specifikace stavebních úprav a harmonogram...23 7.1.2 Ekonomická rozvaha...24 7.2 Příklad 2...28 Rozdělení dvou nájemních bytů v domě soukromého majitele na čtyři menší bytové jednotky návrh 7.2.1 Specifikace stavebních úprav...28 7.2.2 Nájemné v bytových jednotkách...28 7.2.3 Ekonomická rozvaha...30 3
7.3 Příklad 3...32 Rozdělení obecního nájemního bytu na dvě menší bytové jednotky - návrh 7.3.1 Specifikace stavebních úprav...32 7.3.2 Nájemné v bytových jednotkách...33 7.3.3 Ekonomická rozvaha...34 8. Průzkum zájmu... 34 9. Legislativa - návrhy... 35 9.1 Nařízení vlády č. 228/2010 Sb., kterým se mění...35 nařízení vlády č. 333/2009 Sb...35 9.2 Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů...36 10. Závěr... 37 4
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory I. VÝCHODISKA 1. Úvod 1.1 Projekt Regionální disparity v dostupnosti bydlení Analytické výsledky projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit, řešeného v rámci programu výzkumu Ministerstva pro místní rozvoj WD-05-07-3, prokazují, že v České republice existují rozdíly ve finanční i fyzické dostupnosti bydlení jak v rámci regionů, tak podle typu domácností. Na řešení daného projektu se podílejí tři instituce sídlící v různých částech ČR, konkrétně tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i., se sídlem v Praze, Institut Regionálních informací, s.r.o. (dále IRI), se sídlem v Brně a Katedra městského inženýrství fakulty stavební na Vysoké škole báňské - Technické univerzitě Ostrava se sídlem v Ostravě. Koordinátorem řešení projektu je tým Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu AV ČR, v.v.i. Řešení projektu bylo zahájeno v roce 2007 a přináší první komplexní zmapování disparit mezi jednotlivými českými kraji ve finanční a fyzické dostupnosti bydlení, a to jak jejich aktuálního stavu, tak i jejich vývoje od roku 2000. Analýza rovněž simuluje vývoj finanční dostupnosti bydlení na základě předpokládaných kroků reformy v oblasti nájemního bydlení (deregulace nájemného). Pro účel měření finanční dostupnosti bydlení je využita nová metodologie, která sice vychází z postupů měření používaných ve světovém výzkumu bydlení, avšak odráží i specifika transformace české společnosti. Jak popisují ve studii Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti nájemního bydlení mezi roky 2000-2006 Martin Lux, Martina Mikeszová 1, použili alternativní postup založený na vytvoření typů domácností a typů bydlení, přičemž každému typu domácnosti byl přiřazen přiměřený typ bydlení. Kombinací kritérií a následnou redukcí výběru vzniklo 60 základních typů domácností, které zastupují zhruba 66 % všech českých domácností. Pro všech 60 typů byl vypočítán čistý příjem a k přiměřenému bydlení bylo stanoveno průměrné tržní nájemné, k čemuž byl využit systém monitoringu cen bytů a nájemného (označovaný také jako KISEB - Komplexní Informační Systém Ekonomiky Bydlení), který byl založen Institutem regionálních informací, s.r.o. v roce 2000. Analýza finanční dostupnosti bydlení v segmentu neprivilegovaného nájemního bydlení byla v prvé řadě zaměřena na vývoj míry zatížení tržním nájemným v období let 2000-2006 v jednotlivých krajích souhrnně za všechny typy domácností a za specifické shluky domácností. Shluk domácností s velmi vysokou mírou zatížení zahrnuje typy domácností, které nemají vlastní příjmy a jsou závislé na sociální pomoci státu (domácnosti dlouhodobě nezaměstnaných), ale i typy domácností starobních důchodců a samoživitelů dělníků, prodavačů či provozních. Nejohroženější skupinou domácností z hlediska míry zatížení tržním nájemným jsou ve všech krajích domácnosti zcela či zčásti závislé na sociální pomoci státu a starobní důchodci. Kraje, kde je potenciální finanční nedostupnost tržního nájemního bydlení nejvážnější, tvoří jednoznačně Praha a Jihomoravský kraj. Dominantní postavení Prahy a Jihomoravského kraje lze vysvětlit skutečností, že v těchto krajích jsou nedostupností ohroženi samostatně žijící starobní důchodci, kteří zde patří k nejpočetnějším typům domácností; podobně lze také zdůvodnit nárůst procentuálního zastoupení 1 Regionální rozdíly ve finanční dostupnosti nájemního bydlení mezi roky 2000-2006, Martin Lux, Martina Mikeszová, vyšlo ve sborníku Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení v České republice, Martin Lux, František Kuda (eds.), Praha 2008 5
ohrožených domácností v Jihomoravském kraji v roce 2006 oproti roku 2000. V závěru autoři konstatují (strana 57): Ohrožení finanční nedostupností bydlení se dotýkalo zejména domácností závislých na sociálních dávkách, domácností starobních důchodců a také pracovníků s nižším postavením v zaměstnání a rodin, kde je pouze jeden člen zaměstnán, a to zejména v Praze a v Jihomoravském kraji. Míra zatížení tržním nájmem těchto domácností se v mnohých krajích pohybovala nad hranicí 30 %. Struktura zastoupení domácností podle různých kategorií míry zatížení v jednotlivých krajích ukazuje, že celkem 39 % všech domácností v Praze a 41 % domácností v Jihomoravském kraji by mělo míru zatížení tržním nájmem v roce 2006 vyšší než 30 %; ve stejném roce by reziduální příjem 17 % domácností v Praze a 19 % domácností v Jihomoravském kraji nedosahoval 1,5násobku životních nákladů členů domácnosti. Podrobněji je možné se s výsledky tohoto výzkumu seznámit na stránkách projektu www.disparity.cz. 1.2 Zahraniční studie k tématu bydlení seniorů Velká Británie příklad první 2 Vláda Velké Británie zveřejnila strategický dokument o bydlení nazvaný "Kvalita bydlení a možnost jeho výběru pro seniory ", ve kterém se uvádí, že starší lidé by měli mít větší možnost zapojit se do záležitostí bytové politiky. Tato práce uvádí příklad skutečné spolupráce mezi staršími lidmi a odborníky při vytváření tzv."domu pro život" v Newcastle. Práce je zakončena shrnutím poznatků odborníků i místních orgánů a jejich návrhů, jak tyto poznatky uvést do reality. V roce 1998 se vláda zavázala mimo jiné naslouchat hlasům starších lidí, byl sestaven program, který vedl ke vzniku organizace BGOP (Better Government for Older People). Vzniklo 28 projektů, do kterých byly zapojeny osoby starší padesáti let. Projekty měly zlepšit služby společnosti pro seniory. Všechny projekty kromě dvou byly řízeny místními úřady, zbývající dva Newcastle je jedním z nich spadají do dobrovolnického sektoru nevládních organizací. V Newcastle převzal BGOP kreativní přístup v implementaci projektu a staré lidi zapojil zcela beze zbytku, takže se řídili heslem "bez starších se nejedná". Tak byl sestaven následující seznam zásad: a) starší občané jsou hodnotným zdrojem, b) starší občané jsou uznáváni jako rovnocenní partneři, c) práce se provádí ve spolupráci mezi staršími lidmi a agenturami, d) nápady, které při procesu vzniknou, něco změní. Vznikl odvážný nápad přestavět typický tzv. semi-detached house v Newcastle na jeden dům pro jednu osobu. Jednak sloužil jako cvičení, jak lze splnit čtyři zásady BGOP, a jednak jako ukázkový dům, na němž lze demonstrovat, jak si mohou lidé užívat svůj domov déle. Tato akce byla pro všechny zúčastněné strany velmi poučná projekt dokázal, že staří lidé mohou mít dobré nápady a spolupráce s nimi je užitečná. Starým lidem je potřeba dát prostor k sebeuplatnění, a ne je stavět na okraj společnosti nebo je z ní dokonce vyřazovat. Velká Británie příklad druhý 3 Problém, který trápí všechny vyspělé země v 21. století, je stárnutí obyvatel. Bytový fond v Anglii s dvoupodlažními byty, malými pokoji a nedostatečným zateplením je obzvlášť nevhodný pro staré a nemohoucí obyvatelstvo. Pro tuto populaci jsou nezbytné úpravy pojízdné schody, 2 Integrovaná metodika pro stanovení příspěvku na náklady vynaložené na úpravy bydlení související se zdravím seniorů Frances Heywood, Terry Allen, Philip Moore, Christina Longden, prezentováno na workshopu 03 The Residential Context of Health na konferenci European Network of Housing Research, Rotterdam, 25. 28. červen 2007 3 Proč nemá slovo více lidí? Učme se během spolupráce se starými lidmi, Rose Gilroy, School of Architecture, Planning and Landscape University of Newcastle, presentováno na workshopu 17 Social landlords na konferenci European Network of Housing Research, Vídeň, 1.-5. červen 2002 6
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory nastavitelné sprchy, rampy, kolejnice, lepší vytápění a zabezpečení obyvatel proti loupežím a tísňovým případům. Další speciální opatření jsou nezbytná pro domácnosti se zdravotně postiženými lidmi mladšího věku. Rodiny, které potřebují podobné úpravy, mají často nízký příjem a proces získání potřebného grantu pro ně je zdlouhavý, únavný a často s nízkou efektivitou. Vědci a lékaři se zabývali otázkou, jestli se preventivní investice do úpravy bydlení může projevit ve vztahu ke stárnutí obyvatelstva a jeho zdraví. Ve Velké Británii se investuje do zdravotnictví značné množství peněz, které by se takovou investicí pravděpodobně ušetřilo. Např. na léčbu zlomeniny krčku u starých lidí bylo vynaloženo 1024 milionů EUR (700 milionů liber), čemuž by se předešlo, kdyby tito lidé bydleli ve vhodných bytových podmínkách. Problém je ovšem v tom, že neexistuje přímý důkaz takového druhu prevence. Proto byl sestaven tým odborníků, který za podpory programu NDA (New Dynamics of Ageing) měl sestavit metodiku zabývající se zvýhodněním nákladů investovaných do bydlení ve vztahu ke zdraví a prevenci před nemocemi. Dánsko příklad první 4 Práce se zabývá preferencí výstavby bytovek pro seniory, na rozdíl od klasických domovů pro důchodce, jejichž výstavba v Dánsku skončila v roce 1988. V těchto bytovkách je seniorům poskytována celodenní péče, ale mají tady větší volnost a svobodu, což u nich vyvolává pocit vnitřní spokojenosti a pohody. Tím přispívá ke zlepšení jejich zdravotního stavu a společenské způsobilosti. Dánsko příklad druhý 5 V Dánsku vzrůstá počet lidí ve středním a starším věku, kteří mají zájem žít každodenní život blíže svým sousedům, než je obvyklé, ve formě tzv. cohousingových společenství. Lidé v takových komunitách žijí v typech obydlí s akceptovanou sociální sítí, a jejich členové sdílejí určité aktivity, vykonávají společné úkoly nebo mají některé společné vybavení, což z nich vytváří už od začátku - a oni sami sebe považují - za spolubydlící skupinu. V kontextu práce jsou definovány dva typy komunit žijící v cohousingu: buď tvořená více generacemi, ale nikoliv rodinou, tedy mezigenerační, zvaná age-integrated co-housing community (zde AIC), nebo staršími lidmi v cohousingové skupině utvořené speciálně pro seniory zvaná senior co-housing schemes. (zde SCS). Do výzkumu byli zahrnuti senioři starší šedesáti let z obou typů cohousingových společenství a z rozličného druhu bydlení. Hlavním úkolem tohoto projektu bylo srovnat život seniorů žijících v cohousingu se životem seniorů žijících jiným způsobem. Výzkum vedený Dánským gerontologickým institutem, Dánským stavebním výzkumným ústavem a Institutem pro místní samosprávu studií ukázal, že tyto dva typy cohousingového bydlení se velmi liší jak co do bydlení, tak co do množství sdílených aktivit. V AIC jedí společně několikrát týdně, což se nedá říci v případě SCS, dále že hodně seniorů se přestěhovalo do tohoto druhu bydlení právě kvůli bydlení, nikoli kvůli sdílení aktivit, že senioři v běžném druhu bydlení mají častější kontakt s dětmi nebo s ostatními členy rodiny než senioři žijící v cohousingu a že senioři žijící v cohousingu mají bližší vztahy se svými sousedy než ostatní senioři, ale že senioři v cohousingu jsou mnohem častěji osamělí, nervózní atd. ve srovnání s ostatními seniory. 4 Úspěšné stárnutí v domovech pro seniory: Faktory ovlivňující dobrý vnitřní pocit obyvatel domovů pro seniory v Dánsku, Yoko Matsuoka, prezentováno na workshopu 03 The Residential Context of Health, na konferenci European Network of Housing Research, Rotterdam, 25. 28. červen 2007 5 Studie duševní pohody a pocitu zdraví seniorů v tzv. cohousingu, Georg Gottschalk, Danish Building Research Institute, Susanne Palsig Jensen, Danish Institute of Gerontology, Anja Dahl and Eigil Boll Hansen, Institute of Local Government Studies, prezentováno na workshopu "Housing for the Elderly" na konferenci ENHR 2000 International Research Conference "Housing in the 21st Century: Fragmentation and Reorientation", Gavle, Švédsko, 26.-30. červen 2000 7
Finsko 6 Očekává se, že ve Finsku dosáhne důchodového věku kolem roku 2020 asi pětina obyvatel. To vyvolá nutnost vzniku nového typu ubytovací kapacity se zvláštními potřebami pro takové občany. Požadavky se mění, stejně jako postoj vůči stárnutí, nehledě k tomu, že se mění pohled na hranici stáří. Také věk odchodu do důchodu se bude zvyšovat, a lidé se tedy dočkají tzv. třetího věku ještě v aktivním pracovním životě. Lidský život je ovlivňován místem, ve kterém člověk žije, nejdůležitějším místem v životě člověka je domov, přičemž se pohybuje v určitém prostředí, které je tvořeno jednotlivými složkami. Pro život starých lidí je důležitá neměnnost životního prostředí, která kladně ovlivňuje jejich zdraví, duševní zdraví a sebekontrolu v procesu stárnutí, kde navíc pozitivně působí fakt, že pokud se nepřestěhují, zůstávají ve svém sociálním prostředí, které znají. Ve Finsku dnes průměrně 90 % lidí starších 75 let žije ve svých vlastních domovech, existuje zde však problém s bytovým fondem, což vede k umísťování seniorů v institucích s dlouhodobou péčí. V budoucnosti se plánuje namísto specializované výstavby pro seniory výstavba běžných bezbariérových jednotek, které by vyhovovaly jak seniorům, tak i ostatním. Turecko 7 V době rychlé urbanizace od padesátých let minulého století vznikalo velké množství domů s obytnou plochou kolem 100 m 2 se třemi ložnicemi, většina z nich díky úvěru na bydlení z veřejných fondů. Průměrná výměra nově budovaných obydlí se během let zvětšuje, nejsou výraznější snahy produkovat bydlení menší. V malých městech přetrvává tradice v rodinách pečovat o své staré rodinné příslušníky pod svou vlastní střechou. Dokonce o bezdětné staré lidi se starají jejich příbuzní (nejen děti), kteří žijí ve stejném místě. V důsledku zemětřesení v Turecku, a také migraci mladých lidí, hodně seniorů zůstalo osamělých. V souvislosti s otázkou starých lidí jsou v Turecku diskutovány především dva druhy problémů: a) získání vhodného bydlení, které bude jednak splňovat jejich potřeby a bude vyhovovat výši jejich příjmů, b) organizace denní péče, zvláště o ty, kteří nemají žádné děti ani příbuzné. V Turecku se o staré lidi nejčastěji stará rodina nejstaršího dítěte, častěji projevují zájem o péči o staré lidi dcery (ženy), ženy se také starají o své muže i ve vysokém věku a ve srovnání s muži jsou to opět ženy, kdo si častěji stěžují na opuštěnost. Jako v mnoha zemích, i v Turecku je upřednostňováno stárnutí doma, vzhledem k sociálním podmínkám to však ne vždy je možné. Proto je potřeba vytvořit v otázce bydlení pro staré lidi alternativní řešení. Při budování bydlení pro seniory je třeba brát v úvahu tři hlavní elementy: a)velikost jednotky, která je doporučovaná na 38-50 m 2, b) vybavení obytného prostoru, c) bezpečnost obývacího prostoru. V Turecku je ubytování starých lidí a péče o ně velkým problémem, tyto služby jsou v převážné většině podporovány soukromým sektorem. Je nutné separovat služby pro bezdomovce od služeb pro seniory z jiných společenských vrstev. Státní domovy jsou neefektivní, protože poskytují některé služby zbytečně. Jistý druh služeb by si ubytovaní senioři mohli zajistit sami. Pro pohyblivé seniory z vyšší společenské vrstvy by mohly být k dispozici jednotky, které jsou větší než nemocniční pokoje, ale menší než garsoniéra, kde by měli možnost si např. uvařit, možnost přistýlky, ale měli by k dispozici služby poskytované v takových domovech. Na jedné straně soukromí, na druhé straně volba společenského vyžití. Ve srovnání se státními službami by byly tyto levnější a efektivnější. 6 Alternativní bydlení pro seniory- finské zkušenosti, Özlem Özer-Kemppainen, Master of Architecture, University of Oulu, Department of Architecture, Finland, 8. června 2001 7 Poskytování bydlení a služeb starým lidem v Turecku, doc. Guzin Turel, Cankaya University Eng-Arch. Faculty. Ankara Turkey, prezentováno na workshopu "Housing for the Elderly" na konferenci ENHR 2000 International Research Conference "Housing in the 21 st Century: Fragmentation and Reorientation", Gavle, Švédsko, 26.-30. červen 2000 8
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory 1.3 Nástroje ke zvýšení dostupnosti bydlení v ČR V naší studii prezentujeme jeden z nových nástrojů, který může dílčím způsobem přispět ke zvýšení fyzické i finanční dostupnosti bydlení. Jak vyplývá z šetření citovaného v úvodu, promítají se regionální rozdíly postupně do výše tržního i regulovaného nájemného a mají přímý důsledek zejména na finanční dostupnost bydlení. Negativní kombinace vlivů posledních let objektivní pokles příjmů v souvislosti se současným nepříznivým ekonomickým vývojem, deregulací nájmů a nedokonalou sociální politikou státu dostupnost bydlení dále zhoršuje. Deregulace nájemného představuje problém pro stárnoucí populaci především ve větších městech, kdy jednočlenné domácnosti seniorů obývají většinou velké byty a nejsou schopny finančně hradit postupně deregulované nájemné. Jde rovněž o sociální problém, kdy by tyto domácnosti měly mít možnost v tržních podmínkách najít přiměřené levnější bydlení. Zlepšit situaci pomocí nové výstavby sociálních bytů je pro obce velmi nákladné, zdlouhavé a uspokojí pouze malou část poptávky. U seniorů je situace komplikována tím, že nejsou v pozici, kdy by mohli svoji životní situaci řešit vlastním přičiněním (zaměstnáním). Stoupající náklady na živobytí (bydlení, zdravotní péče, diety, potraviny), stagnující nízký příjem (důchod) a špatně fungující trh s byty dostávají seniory do sociální pasti. Kromě toho ve vyšším věku klesá ochota ke změnám, takže pro seniora nabývá na významu, může-li bydlet ve stávajícím známém prostředí. Rekonstrukce stávajícího bytového fondu obecně jsou též z hlediska urbanistického a sociologického velmi důležitým předpokladem jak zachování kvality místa/resp. prostoru k bydlení, tak udržení kontinuity vývoje a genia loci. Citujme ze studie Podpory bytové politiky České republiky v letech 1992-2008 (Renata Zdařilová, František Kuda) 8 : Zjednodušená rozhodnutí, resp. větším vychýlením tržního systému vyvolaná řešení, se obyčejně projeví upřednostněním výstavby a opomíjením rekonstrukce bytového fondu. Při tom často právě rekonstrukce kromě bezprostřední vyšší efektivity ve srovnání s nahrazující výstavbou příznivě ovlivňuje heterogenní, sociálně stabilní bydlení, posiluje dostupnost bydlení v objektech, jejichž kvalita by jinak výrazně klesla. V podmínkách, kdy do popředí nevystupuje nedostatek bytů pro nízkopříjmové domácnosti, podíl podpor do rekonstrukce bytového fondu se zvyšuje a podíl do výstavby klesá. Tak je tomu ve státech s relativně vysokou úrovní vybavenosti obyvatelstva a domácností byty. V České republice je na jedné straně úroveň bydlení již dostatečně vysoká, na druhé straně však sociální stabilita je oslabena nedostatečnou nabídkou sociálních nájemních bytů i opožděnou renovací bytových domů postavených panelovou technologií, dále pak ovšem i stářím klasických bytových domů, kde se rovněž údržba a opravy po dlouhou dobu neprováděly. 8 Hodnocení existujících nástrojů státu, které jsou zaměřeny na zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení, Renata Zdařilová, František Kuda, Podpory bytové politiky České republiky v letech 1992-2008, prezentováno na II. národním workshopu k projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit, Ostrava, 18.2.2010 9
2. Cíl Předložená úvaha o zvýšení variability bytových jednotek cestou dělení bytů znamená dílčí možnost řešení pro alespoň určitou množinu případů. Smyslem studie bylo ověřit, jestli vhodnými stavebními úpravami můžeme: zvýšit variabilitu stávajícího bytového fondu zvýšením nabídky počtu menších bytů jako reakce na současnou poptávku, cestou vratných stavebních úprav, které umožní budoucí opětovné sloučení bytových jednotek podle změněné prostorové potřeby vytvořit sociální bydlení pro seniory ve stávajících vlastnických i obecních bytech/bytových domech, tj. snížit cenu bydlení seniorů (zmenšení plochy bytu, snížení nákladů na služby) zachovat bydlení seniorů ve stávající lokalitě ( nepřesazovat starý strom ) zlepšit kvalitu stávajícího bytového fondu. 3. Zatížení domácností výdaji na bydlení a prognóza obyvatelstva Projekt Regionálních disparit zkoumal dostupnost bydlení jak vlastnického, tak nájemního. Specifickou skupinu případů, kdy senioři ohrožení nedostupností bydlení žijí ve vlastnickém bydlení, by teoreticky měla ošetřit správně nastavená sociální politika státu, v této studii jsme se jí blíže nezabývali. V oblasti nájemního bydlení jsou finanční nedostupností bydlení ohroženy určité skupiny obyvatelstva, jak bylo citováno v úvodu, a to zejména svobodné matky s dětmi, senioři a dále někteří osaměle žijící jedinci. Z kartogramu (viz Obrázek 1 v Přílohové části studie) je patrná míra zatížení domácností tržním nájmem v krajích a krajských městech. V Praze se v roce 2008 míra zatížení nejohroženějších skupin obyvatel pohybovala i nad hranicí 70 % (96 % matka samoživitelka na rodičovské dovolené, 71,7 % starobní důchodce samostatně žijící), kolem 60 % pak ve Zlíně, v Brně a v Pardubicích. Finanční nedostupnost bydlení ovšem pro některé domácnosti nespočívá jen ve vysoké ceně bydlení, závisí i na jiných faktorech, zejména na tzv. nadspotřebě bydlení, kterou je nutné přizpůsobit možnostem a potřebám domácností. Na jednání Rady vlády pro seniory a stárnutí populace 9 uvedl RSDr. Pernes k vývoji situace v oblasti nájemného, že v Praze žije 620tis. starobních důchodců, z toho v nájemních bytech 90tis. a v nájemních bytech soukromých majitelů 38tis. Problematická je situace zejména u samostatně bydlících důchodců, kterých je v Praze 112tis., z toho 82tis. žen. Průměrný starobní důchod žen v Praze je 9913 Kč. U žen nad 85 let je to však cca o 1500 až 1700 Kč méně. Dále uvedl, že sociální systém by měl situaci těchto lidí zohledňovat. Zdůraznil, že není dostatek malometrážních bytů a je proto obtížné přestěhovat se do menšího a levnějšího bytu. Tabulka 1 uvádí projekci ČSÚ, která pracuje s údaji o migraci a ukazuje jak výrazný absolutní, tak i relativní růst věkové skupiny nad 65 let po r. 2010. 9 Záznam z 11. zasedání Rady vlády pro seniory a stárnutí populace, 4.12. 2009, www.mpsv.cz 10
Tabulka 2 Prognóza obyvatelstva R ve tech variantách vývoje 1 Modelovaná data jsou k 1.1.píslušného roku a jsou vyjádena v tisících. strana 11 textu podruhé opraveno ve sloupci Vysoká varianta byla špatn vková pásma, tuto tabulku prosím v textu vymnit!" #
4. Podpora státu Aktuální podpora státu na poli zlepšení dostupnosti bydlení je orientována jednak na vyplácení sociálních dávek potřebným a dále na dotační tituly, které mají podporovat výstavbu tzv. sociálních bytů. Současná legislativa nabízí dva dotační tituly, u obou jsou v pojmu výstavba dílčím způsobem obsaženy i úpravy stávajícího bytového fondu. Zkoumali jsme tedy na pilotních příkladech, jak by fungovalo použití nabízených dotací v praxi. 11 Závěry, které jsme vyvodili, jsou uvedeny v kapitole 9. 4.1 Podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím sociálních dávek a příspěvků Finanční podpora státu v oblasti bydlení jde směrem k sociálně slabým formou příspěvku na bydlení 12 a doplatku na bydlení dle zákona 117/1995 Sb., zákona 110/2006 Sb., zákona 111/2006 Sb. a souvisejících předpisů. Zákony o sociální podpoře jsou komplikované, vzájemně se podmiňují, podpora přichází ze dvou institucí, takže pro seniora je složité samotné vyřízení žádostí o dávku. Orientačně lze porovnat, jestli senior má nárok na sociální dávku spojenou s bydlením např. propočtem na některé z kalkulaček na webových stránkách 13. Též se stává, že po všech peripetiích zjistí, že na sociální dávku ani nemá nárok. Zákon o sociálním bydlení, který by problematiku řešil komplexně adresnou dávkou na bydlení, stále chybí. Příspěvek na bydlení 14 přispívá na krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. Poskytování příspěvku podléhá testování příjmů rodiny za předchozí kalendářní čtvrtletí. Za příjem se považují i přídavek na dítě a rodičovský příspěvek. Na příspěvek na bydlení má nárok vlastník nebo nájemce bytu, který je v bytě přihlášen k trvalému pobytu, jestliže jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35), a zároveň součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35) není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení. Náklady na bydlení tvoří u nájemních bytů nájemné a náklady za plnění poskytované v souvislosti s užíváním bytu, u družstevních a bytů vlastníků srovnatelné náklady, vyčíslené v zákoně o SSP. Plus u všech bytů náklady za energie, vodné a stočné, odpady, vytápění. Pro nárok a výši příspěvku se berou v úvahu průměrné náklady zaplacené za předchozí kalendářní čtvrtletí. Normativní náklady na bydlení jsou stanoveny jako průměrné náklady na bydlení podle velikosti obce a počtu členů domácnosti. Zahrnují pro nájemní byty částky nájemného v souladu se zákonem o nájemném a pro družstevní byty a byty vlastníků obdobné náklady. Dále jsou do nich zahrnuty ceny služeb a energií. Normativní náklady na bydlení jsou propočítány na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících. Výše částek normativních nákladů na bydlení podle 26 odst. 1 písm. a) a b) zákona činí pro období od 1. ledna 2010 do 31. prosince 2010 pro 11 Podotýkáme, že u obou dotačních titulů jsou cílovou skupinou osoby s nízkými příjmy porovnávanými k průměrné měsíční mzdě. 12 http://portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni 13 http://www.kurzy.cz/kalkulacka/prispevek-na-bydleni/, http://kalkulacky.idnes.cz/cr_prispevek-na-bydleni-2010 14 Zdroj : portal.mpsv.cz/soc/ssp/obcane/prisp_na_bydleni, Poslední aktualizace: 26. 5. 2010, Autor: MPSV Odbor 21 12
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory a. bydlení v bytech užívaných na základě nájemní smlouvy Normativní náklady na bydlení pro nájemní byty platné od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 Počet osob v Počet obyvatel obce rodině Praha nad 100 tis. obyvatel 50 000-99 999 obyvatel 10 000-49 999 obyvatel do 9 999 obyvatel 1 5 877 4 816 4 597 4 309 4 016 2 8 489 7 037 6 738 6 344 5 943 3 11 638 9 739 9 348 8 832 8 309 4 a více 14 597 12 307 11 835 11 213 10 582 b. v družstevních bytech a bytech vlastníků Normativní náklady na bydlení pro družstevní byty a byty vlastníků platné od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2010 Počet osob v Počet obyvatel obce rodině Praha nad 100 tis. obyvatel 50 000-99 999 obyvatel 10 000-49 999 obyvatel do 9 999 obyvatel 1 3 356 3 356 3 356 3 356 3 356 2 5 062 5 062 5 062 5 062 5 062 3 7 124 7 124 7 124 7 124 7 124 4 a více 9 078 9 078 9 078 9 078 9 078 Výše příspěvku na bydlení se stanoví jako rozdíl mezi normativními náklady na bydlení a násobkem rozhodného příjmu a koeficientu 0,30 (v Praze 0,35). 4.2 Dotace a podpora státu v oblasti bydlení prostřednictvím výstavby tzv. sociálních bytů 4.2.1 Nařízení vlády č.333/ 2009 Sb. a Nařízení vlády č.228/2010 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 333/2009 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám (dále v textu původní NV č.333/2009 Sb. nazýváme Nařízení ). Dotační titul je určen pro právnické a fyzické osoby. Vláda nově upravila některé podmínky podpory výstavby sociálních bytů. Jde především o rozšíření cílové skupiny nájemců, pro které budou byty určeny, a pro investory příznivější stanovení horní hranice možného měsíčního nájemného. Novela má číslo 228/2010 Sb., vyšla ve Sbírce zákonů dne 23.7.2010 a nabývá účinnosti dnem 1.srpna 2010 (dále Novela ) 15. Níže citujeme vybraná ustanovení, relevantní části jsou zvýrazněny autory studie (celé znění Nařízení se zapracováním Novely v Příloze F (viz Přílohová část). 2 Vymezení pojmů Pro účely tohoto nařízení se rozumí a) sociálním bytem nájemní byt postavený s dotací podle tohoto nařízení, b) výstavbou 15 http://www.sfrb.cz/o-sfrb/podpora-vystavby-socialnich-bytu-nove 13
1. novostavba sociálního bytu v bytovém domě, 2. stavební úpravy, kterými vznikne sociální byt z prostor určených k jiným účelům než k bydlení, 3. nástavba nebo přístavba, kterou vznikne sociální byt, nebo 4. stavební úpravy bytu nezpůsobilého k bydlení, kterými vznikne sociální byt, c) upravitelným bytem byt, který bez dalších stavebních úprav může sloužit pro bydlení osob s omezenou schopností pohybu a orientace a splňuje zásady pro technické řešení uvedené v příloze k tomuto nařízení, d) čistým příjmem příjem zjištěný stejným způsobem a ve stejném rozsahu, jako je zjišťován příjem pro účely životního minima podle jiného právního předpisu3), e) průměrnou měsíční mzdou průměrná měsíční nominální mzda na fyzickou osobu v národním hospodářství zjištěná a zveřejněná Českým statistickým úřadem, f) podlahovou plochou sociálního bytu součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, g) domácností domácnost vymezená občanským zákoníkem. V 6 odstavec (7) došlo ke změně výpočtu nájemného. Podle původního Nařízení : Nájemné za 1 m 2 podlahové plochy sociálního bytu sjednané při uzavření nájemní smlouvy s osobou, která splňuje podmínky podle tohoto nařízení, nebo při změně takové nájemní smlouvy v průběhu trvání nájemního vztahu, nesmí překročit limit, který ode dne nabytí účinnosti tohoto nařízení do 31. ledna 2010 činí 43 Kč měsíčně. Tento limit se každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících, upravuje mírou inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku proti průměru 12 měsíců bezprostředně předcházejícího kalendářního roku a zveřejněnou Českým statistickým úřadem. Tento limit bude každoročně zveřejňován ve veřejném informačním systému ústředním orgánem státní správy ve věcech bytové politiky. Podle Novely : (7) Měsíční nájemné z bytu, na který byla poskytnuta dotace, nesmí být vyšší než součin pořizovací ceny bytu snížené o poskytnutou dotaci a koeficientu 0,00333. Takto stanovené nájemné může být každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících, zvýšeno o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného indexu spotřebitelských cen za 12 měsíců posledního kalendářního roku proti průměru 12 měsíců předposledního kalendářního roku a zveřejněnou Českým statistickým úřadem.". Podmínky výše dotace se nezměnily a zůstala zachována též podmínka, že dotace pokrývá maximálně 30 % investičních nákladů: (8) Podmínky uvedené v 5 a v odstavcích 1 až 7 musí příjemce dotace dodržet celkem 10 let v období nejdéle 15 let ode dne, kdy byla stavba dokončena a schopna užívání, a to v době, kdy je sociální byt pronajat osobě, která splňuje podmínky podle tohoto nařízení. 8 Výše dotace (1) Celková výše dotace se vypočte jako součet dotací na jednotlivé sociální byty. (2) Dotace na jednotlivý sociální byt se vypočte jako součin výměry podlahové plochy bytu a finanční částky na 1 m 2 s tím, že finanční částka činí a) 6 500 Kč/m 2, jedná-li se o výstavbu podle 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 5 500 Kč/ m 2, jedná-li se o výstavbu podle 2 písm. b) bodu 2 nebo 4. 14
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory (3) Dotace na jednotlivý sociální byt, vypočtená podle odstavce 2, nesmí zároveň přesáhnout částku a) 500 000 Kč, jedná-li se o výstavbu podle 2 písm. b) bodu 1 nebo 3, b) 420 000 Kč, jedná-li se o výstavbu podle 2 písm. b) bodu 2 nebo 4. (4) Vznikne-li výstavbou upravitelný byt, zvyšuje se výše dotace na tento byt vypočtená podle odstavců 2 a 3 o 50 000 Kč. (5) V případě, že výstavba splňuje požadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu A podle jiného právního předpisu4), zvyšuje se celková výše dotace o 100 000 Kč na každý sociální byt. (6) V případě, že výstavba podle 2 písm. b) bodu 2, 3 nebo 4 splňuje požadavky na energetickou náročnost budov platné pro třídu B podle jiného právního předpisu4), zvyšuje se celková výše dotace o 50 000 Kč na každý sociální byt. (7) Celková výše dotace nesmí přesáhnout 30 % celkových investičních nákladů na výstavbu. 4.2.2 Podprogram Podpora výstavby podporovaných bytů stanovuje podmínky pro poskytování státních dotací na výstavbu nájemních bytů určených k sociálnímu bydlení, podpora je určena pro obce. Níže citujeme vybraná ustanovení, relevantní části jsou zvýrazněny autory studie (celé znění v Příloze G (viz Přílohová část) 16 : I. Cíl podpory Cílem podpory je výstavba podporovaných bytů sloužících k poskytování sociálního bydlení pro osoby, které mají ztížený přístup k bydlení v důsledku zvláštních potřeb vyplývajících z jejich nepříznivé sociální situace - věk, zdravotní stav nebo sociální okolnosti jejich života (dále jen cílová skupina ). II. Parametry podprogramu Parametrem podprogramu je počet bytových jednotek, které vznikly výstavbou (specifikováno v části III. písmeno d). Vymezení pojmů Pro účely tohoto podprogramu se rozumí: a) podporovaným bytem nájemní byt, určený k sociálnímu bydlení, postavený se státní dotací podle tohoto podprogramu; b) pečovatelským bytem podporovaný byt v domě zvláštního určení, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené věkem nebo zdravotním stavem a který splňuje základní technické požadavky bezbariérovosti pro osoby s omezenou schopností pohybu a orientace; c) vstupním bytem podporovaný byt, který slouží k sociálnímu bydlení pro osoby v nepříznivé sociální situaci způsobené sociálními okolnostmi jejich života, které ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky nemají přístup k bydlení; d) výstavbou 1. výstavba bytového domu nebo rodinného domu se dvěma nebo třemi byty, 2. stavební úpravy, kterými vznikne nový byt z prostorů určených k jiným účelům než k bydlení, 16 http://www.mmr.cz/bytova-politika/programy-dotace 15
3. nástavba nebo přístavba, pokud jí vznikne nový byt, 4. stavební úpravy bytu, kterými vznikne vstupní byt, nebo 5. stavební úpravy bytového domu, ve kterém není žádný byt způsobilý k bydlení a k uzavření nájemní smlouvy; IV. Charakter a výše podpory Podpora se poskytuje ve formě investiční dotace na konkrétní investiční akci, jejímž cílem je výstavba podporovaných bytů podle jednotlivých dotačních titulů. Jednotlivé dotační tituly jsou vymezeny v části VIII. tohoto podprogramu. Výše dotace se vypočte jako součin počtu podporovaných bytů, na které je žádána dotace, a finanční částky uvedené v odstavci 1: 1. Jedná-li se: o pečovatelský byt u výstavby podle části III. písm. d) bodů 1,2,3 a 5 činí finanční částka 600 tis.kč na jeden byt, o vstupní byt u výstavby podle části III. písm. d) bodů 1,2,3 a 5 činí finanční částka 550 tis.kč na jeden byt, o vstupní byt u výstavby podle části III. písm. d) bod 4 činí finanční částka 250 tis.kč na jeden byt. 2. Jedná-li se o výstavbu podle části III. písm. d) bod 1 a 5 a žadatel prokáže, že výstavba dosahuje nízkoenergetického standardu podle platných technických norem, kdy potřeba tepla na vytápění budovy je menší než 50 kwh/m 2 /rok, činí navýšení finanční částky o 50 tis. Kč na jeden byt. V. Příjemce dotace Příjemcem dotace je obec. VIII. Dotační tituly: 1. Pečovatelský byt (PČB) Cíl: Cílem výstavby pečovatelských bytů je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby došlo k získání nebo prodloužení jejich soběstačnosti a nezávislosti, a současně umožnění efektivního poskytování terénních služeb sociální péče. Cílová skupina: Osoby v nepříznivé sociální situaci, jejichž snížená soběstačnost je způsobená: věkem jedná se o seniory ve věku 70 let a více - nebo zdravotním stavem, kdy snížená soběstačnost je ohodnocena minimálně I. stupněm závislosti podle zákona o sociálních službách. Způsob výstavby: Pečovatelské byty mohou vzniknout výstavbou podle části III. písm. d) body 1, 2, 3 a 5. Specifické podmínky pro nakládání s pečovatelským bytem: a) v obci je dostupná alespoň jedna z terénních služeb sociální péče podle 39, 40, 41 a 43 zákona o sociálních službách; b) v pečovatelských bytech nelze poskytovat pobytové sociální služby 17 ; c) příjemce dotace uzavře s osobou z cílové skupiny nájemní smlouvu k pečovatelskému bytu podle zákona č. 102/1992 Sb. 17 zákon 108/2006 Sb., zákon o sociálních službách 16
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory 2. Vstupní byt (VB) Cíl: Cílem výstavby vstupního bytu je zajištění sociálního bydlení pro osoby z cílové skupiny tak, aby jim byl umožněn přístup k nájemnímu bydlení. Cílová skupina: Osoby, které v důsledku nepříznivé sociální situace způsobené sociálními okolnostmi jejich života nemají přístup k bydlení, a to ani při využití všech stávajících nástrojů sociální a bytové politiky, přičemž jsou schopné plnit povinnosti vyplývající z nájemního vztahu. Jedná se například o osoby, které opouštějí různá pobytová zařízení (výkon trestu, výchovná zařízení, ústavy sociální péče, azylový dům, dům na půl cesty), o příslušníky minoritních etnických skupin, osoby v přiznaném postavení uprchlíka apod. Způsob výstavby: Vstupní byty mohou vzniknout výstavbou podle části III. písm. d) body 1 až 5. Specifické podmínky pro nakládání se vstupním bytem: a) příjemce dotace uzavře nájemní smlouvu ke vstupnímu bytu pouze na dobu určitou, nejdéle však na 2 roky, s možností jejího opakovaného prodloužení podle konkrétní situace nájemce, kterou posuzuje příjemce dotace; b) nájemní smlouva může být prodloužena pouze v případě, že nájemce splňuje podmínky stanovené v části VII. písm. k), l) a n) tohoto podprogramu. II. NÁSTROJE KE ZVÝŠENÍ DOSTUPNOSTI BYDLENÍ 5. Variabilita bytového fondu Při úvaze, jestli lze ke zvýšení dostupnosti bydlení využít stávající bytový fond, jsme se zaměřili na možnost uskutečnění vratných stavebních úprav stávajících velkých bytů, kdy se stavební zásahy odehrávají v existující zástavbě, jsou to vlastně rekonstrukce a úpravy bytů. Zlepšují tak stávající bytový fond, zachovávají sousedské vztahy, jsou ekonomicky i časově mnohem méně náročné než novostavby celých objektů. Promyšlenou stavební úpravou vhodného velkého bytu lze získat menší bytové jednotky, tedy zvýšit počet nabízených bytů, a tak pomoci uspokojit aktuální poptávku po menších bytech. Dále popisujeme, kdo jsou subjekty zúčastněné v tomto procesu, a porovnáváme rozdíl v nákladech mezi klasickou investicí a stavební úpravou/resp. rekonstrukcí stávajícího bytu. 17
5.1 Uživatel Na straně poptávky po dostupném bydlení je v námi uvažovaném vzorovém případě osamělý senior, který je fixovaný ve svém prostředí buď dobrovolně, kdy funguje v dlouhodobých sociálních vazbách (sousedé, historie vlastního života, vzpomínky, vazba na místo) a nemá zájem se přestěhovat, nebo nedobrovolně, kdy objektivně nemá možnost se přestěhovat do vhodnějšího bydlení z důvodu absence adekvátní nabídky (cenové, kvalitativní), tedy absence fungujícího trhu s byty. Přestože je deregulace nájemného postupná, představuje pro seniory zvyšující se zátěž, neboť nemohou vlastním úsilím svoji situaci změnit. Výdaje na bydlení a služby u seniorů často zásadně ovlivňují ekonomickou realitu jejich každodenní existence. Z níže uvedených údajů, viz.tabulka 3, které nám laskavě poskytl úřad městské části v Brně, vyplývá, že disproporce v příjmech /resp. důchodech vůči nákladům na bydlení a služby se vyskytují u všech typů bydlení, tj. v bytech obecních, družstevních i u soukromého majitele. Tabulka 3 Porovnání výdajů seniorů na bydlení a jejich příjmů v roce 2009 18 (v Kč/měsíc) BYT VÝDAJ/ NÁJEM VÝDAJ/ SLUŽBY PŘÍJEM/ DŮCHOD 1+KK OBECNÍ 2480,- 370,- 5277,- 1+KK OBECNÍ 2749,- 400,- 6314,- 1+1 OBECNÍ 2370,- 935,- 8191,- 2+1 OBECNÍ 3917,- 894,- 6553,- 2+1 OBECNÍ 5264,- 260,- 8291,- 2+1 OBECNÍ 6106,- 880,- 7064,- 2+1 OBECNÍ 5911,- 1720,- 9142,- 3+1 OBECNÍ 8915,- 940,- 10216,- 3+1 DRUŽSTEVNÍ 4146,- 1030,- 7248,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 2807,- 1400,- 6986,- 1+1 DRUŽSTEVNÍ 4636,- 1240,- 6882,- 2+1 NÁJEMNÍ 4128,- 2870,- 8349,- 2+1 NÁJEMNÍ 5862,- 1310,- 7172,- 2+1 NÁJEMNÍ 5103,- 2460,- 8023,- Podle orientačních propočtů lze předpokládat, že seniorům vzniká nárok na příspěvek na bydlení (viz kapitola 4.1), nicméně zbývající disponibilní částka je v některých případech v uvedené tabulce mezi 100-150Kč/den, v jednom případě 95Kč/den. Předmětem naší studie není primárně řešit sociální politiku státu, ale považujeme za velmi názorné ověřit si legislativu na konkrétních příkladech a číslech, jak ostatně uvádíme v kapitole 7. 18 Zdroj : sociální odbor úřadu městské části v Brně 18
Nové nástroje pro zvýšení dostupnosti bydlení se zřetelem na seniory 5.2 Investor Zvýšení variability stávajícího bytového fondu cestou stavebních úprav může realizovat a posléze nabídnout zájemcům soukromý pronajímatel, kdy takto majitel úpravou velkého bytu získá další bytovou jednotku, se kterou může dále disponovat, nebo obec. V takovém případě stát prostřednictvím vytvořením obecních nájemních bytů plní sociální roli vůči svým sociálně slabším občanům, tedy úloha zisku zde nemá být primární. Aktuální nabídka státu, kterou lze též aplikovat na bydlení seniorů, je výstavba nových objektů se sociálními byty/resp. rekonstrukce při uvážení možnosti využití dotačních titulů určených pro obce a částečně pro investory soukromé (viz kapitola 4.2). Stavby nových objektů se sociálními byty jsou finančně i časově náročné, pokrývají malou část poptávky. Sekundárně je třeba posoudit i hledisko soustředění sociálně slabých na jedno místo (hledisko přiměřené velikosti a kapacity vůči okolní zástavbě včetně dostupnosti služeb). 5.3 Porovnání nákladů Podle údajů z tisku se např. v Jihomoravském kraji připravují investice pro vytvoření dalších míst v zařízeních pro seniory, a to jak cestou rekonstrukcí, tak nové výstavby. Porovnáním dostupných údajů o výši investice a počtu vzniklých míst dojdeme k nákladům na umístění jednoho seniora cca 1,5mil.Kč viz Tabulka 4. Tabulka 4 Porovnání investic na umístění seniorů v domovech důchodců a centru sociálních služeb 19 název investice v Kč počet osob průměr/osobu v Kč průměr z příkladů v Kč DD Ivančice 90 000 000 80 1 125 000 DD Tomešova Brno 217 000 000 100 2 170 000 DD Újezd u Brna 140 000 000 100 1 400 000 1 499 000 DD Miroslav 75 000 000 50 1 500 000 CSS Kyjov 78 000 000 60 1 300 000 V námi prezentované úvaze o zvýšení variability bydlení ve stávajícím bytovém fondu činí náklady na vytvoření bydlení pro jednoho seniora asi 300 tis. Kč, jak vyplývá z příkladů uvedených v kapitole 7. Stavební rozdělení velkých bytů na menší jednotky může být ekonomicky užitečné pro všechny zúčastněné strany, protože nájemce získá menší byt a příznivější nájemné a majiteli vznikne další bytová jednotka, kterou může dále pronajmout. Ekonomicky model začíná fungovat až u větších bytů (nad cca 100m²), které jsou v současné situaci na trhu obtížněji pronajímatelné, zatímco poptávka po menších bytech není uspokojena. 19 Zdroj : MF Dnes 28.11.2009 a 13.12.2009, Veřejná správa 5/2010 19