UNIVERZITA KARLOVA V PRAZE PRÁVNICKÁ FAKULTA DIPLOMOVÁ PRÁCE STANOVY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK Autor: Petra Pěchová Vedoucí práce: JUDr. Jaroslav Oehm Uzavření rukopisu: 30. listopadu 2012
Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Stanovy společenství vlastníků jednotek vypracovala samostatně, všechny použité prameny a literatura byly řádně citovány a jsou uvedeny v přiloženém seznamu použité literatury. Tato práce nebyla využita k získání jiného ani stejného vysokoškolského titulu. V Praze dne 30. listopadu 2012
Ráda bych na tomto místě poděkovala JUDr. Jaroslavu Oehmovi za jeho čas, odborné rady a cenné připomínky, jež mi poskytnul v průběhu tvorby diplomové práce.
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK Ústava Ústavní zákon České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky ve znění Ústavních zákonů č. 347/1997 Sb., č. 300/2000 Sb., č. 448/2001 Sb., č. 395/2001 Sb., č. 515/2002 Sb., č. 319/2009 Sb. a č. 71/2012 Sb. LZPS Listina základních práv a svobod vyhlášená usnesením předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., jako součásti ústavního pořádku České republiky ve znění ústavního zákona č. 162/1998 Sb. ZoVB Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) ve znění zákona č. 273/1994 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 280/1996 Sb., zákonů č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 171/2005 Sb., č. 179/2005 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 345/2009 Sb. (nebo též zákon o vlastnictví bytů ) ObčZ Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění zákonů č.58/1969 Sb., č. 146/1971 Sb., č. 131/1982 Sb., č. 94/1988 Sb., č. 188/1988 Sb., č. 87/1990 Sb., č. 105/1990 Sb., č. 116/1990 Sb., č. 87/1991 Sb., č. 509/1991 Sb., č. 264/1992 Sb., č. 267/1994 Sb., č. 104/1995 Sb., č. 118/1995 Sb., č. 94/1996 Sb., č. 89/1996 Sb., č. 227/1997 Sb., č. 91/1998 Sb., č. 165/1998 Sb., č. 159/1999 Sb., č. 363/1999 Sb., č. 27/2000 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 227/2000 Sb., č. 367/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 317/2001 Sb., č. 501/2001 Sb., č. 125/2002 Sb., č. 135/2002 Sb., č. 136/2002 Sb., č. 320/2002 Sb., nálezu Ústavního soudu č. 476/2002 Sb., zákonů č. 88/2003 Sb., č. 37/2004 Sb., č. 47/2004 Sb., č. 278/2004 Sb., č. 480/2004 Sb., č. 554/2004 Sb., č. 359/2005 Sb., č. 56/2006 Sb., č. 57/2006 Sb., č. 107/2006 Sb., č. 115/2006 Sb., č. 160/2006 Sb.,
č. 264/2006 Sb., č. 315/2006 Sb., č. 443/2006 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 230/2008 Sb., č. 306/2008 Sb., č. 384/2008 Sb., č. 215/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 285/2009 Sb., č. 155/2010 Sb., č. 28/2011 Sb., č. 132/2011 Sb., č. 139/2011 Sb., č. 420/2011 Sb., č. 142/2012 Sb., č. 170/2012 Sb. a č. 202/2012 Sb. (nebo též občanský zákoník ) NOZ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. (nebo též nový občanský zákoník ) ObchZ Zákon č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění zákonů č. 264/1992 Sb., č. 591/1992 Sb., č. 286/1993 Sb., č. 156/1994 Sb., č. 84/1995 Sb., č. 94/1996 Sb., č. 142/1996 Sb., č. 77/1997 Sb., č. 15/1998 Sb., č. 165/1998 Sb., č. 356/1999 Sb., č. 27/2000 Sb., č. 29/2000 Sb., č. 30/2000 Sb., č. 105/2000 Sb., č. 367/2000 Sb., č. 370/2000 Sb., č. 120/2001 Sb., č. 239/2001 Sb., č. 353/2001 Sb., č. 501/2001 Sb., č. 15/2002 Sb., č. 125/2002 Sb., č. 126/2002 Sb., č. 151/2002 Sb., č. 308/2002 Sb., č. 312/2002 Sb., nálezů Ústavního soudu č. 476/2002 Sb., č. 87/2003 Sb., zákonů č. 88/2003 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 85/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 360/2004 Sb., č. 484/2004 Sb., č. 499/2004 Sb., č. 554/2004 Sb., č. 179/2005 Sb., č. 216/2005 Sb., č. 377/2005 Sb., č. 413/2005 Sb., č. 56/2006 Sb., č. 57/2006 Sb., č. 79/2006 Sb., č. 81/2006 Sb., č. 308/2006 Sb., č. 269/2007 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 344/2007 Sb., č. 36/2008 Sb., č. 104/2008 Sb., č. 126/2008 Sb., č. 130/2008 Sb., č. 230/2008 Sb., č. 215/2009 Sb., č. 217/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 230/2009 Sb., č. 285/2009 Sb., č. 420/2009 Sb., č. 152/2010 Sb., č. 409/2010 Sb., č. 427/2010 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 351/2011 Sb., č. 355/2011 Sb., č. 420/2011 Sb., č. 167/2012 Sb. a č. 202/2012 Sb. (nebo též obchodní zákoník )
Vzor.St. Nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek ve znění nařízení vlády č. 151/2006 Sb. (nebo též vzorové stanovy )
OBSAH ÚVOD... - 1 - ČÁST I.... - 3 - BYTOVÉ VLASTNICTVÍ... - 3-1. Teoretické koncepce bytového vlastnictví...- 3-1.1 Monistické...- 4-1.2 Dualistické...- 4-1.3 Dualisticko-monistické...- 5-1.4 Antivlastnické...- 5-1.5 Nový přístup k bytovým koncepcím...- 5-1.5.1 Anglosasko-francouzský model...- 6-1.5.2 Německý model...- 6-2. Historie a vývoj právní úpravy...- 7-2.1 Historie institutu vlastnictví bytů...- 7-2.2 Právní úprava před rokem 1989...- 7-2.2.1 Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům...- 8-2.3 Právní úprava po roce 1989...- 9-2.3.1 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů...- 9-2.4 Platná právní úprava...- 11-2.4.1 Nový občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb....- 12-2.5 Mezinárodní právní úprava...- 14 - ČÁST II....- 16 - SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK...- 16-3. Společenství vlastníků jednotek obecná charakteristika...- 16-3.1 Vznik společenství vlastníků jednotek...- 19-3.1.1 Právní úprava vzniku společenství podle NOZ...- 20-3.2 Členství ve společenství vlastníků jednotek...- 22-3.3 Právní subjektivita společenství vlastníků jednotek...- 23 -
3.4 Orgány společenství vlastníků jednotek...- 25-3.4.1 Shromáždění vlastníků jednotek...- 26-3.4.2 Výkonný orgán...- 32-3.4.3 Statutární orgán...- 32-3.4.4 Úprava orgánů společenství podle NOZ...- 36-3.5 Zánik společenství vlastníků jednotek...- 37-3.5.1 Právní úprava zániku společenství podle NOZ...- 40 - ČÁST III.... - 41 - STANOVY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK... - 41-4. Stanovy společenství vlastníků jednotek...- 41-4.1 Obecná charakteristika stanov...- 41-4.2 Schválení a změna stanov...- 42-4.3 Povinné náležitosti stanov...- 44-4.3.1 Název...- 45-4.3.2 Sídlo...- 46-4.3.3 Předmět činnosti...- 47-4.3.4 Orgány...- 48-4.3.5 Práva a povinnosti členů společenství...- 50-4.3.6 Způsob úhrady nákladů spojených se správou domu...- 53-4.3.7 Způsob nakládání s majetkem společenství... - 54-4.4 Fakultativní náležitosti...- 55-4.5 Absence náležitostí stanov...- 56-4.6 Právní úprava vzorových stanov...- 57-4.6.1 Obecně o vzorových stanovách...- 57-4.6.2 Použití vzorových stanov...- 57-4.6.3 Výtky k nezákonnosti a protiústavnosti... - 59-4.6.4 Stručně k obsahu vzorových stanov...- 60 - ZÁVĚR... - 63 - SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY... - 66 -
ÚVOD V České republice je velké množství domů rozdělených na jednotky a jejich počet neustále roste. Vlastníci těchto jednotek se musí dohodnout na společném užívání, správě a udržování řádného stavu domů, v nichž se jednotky nacházejí. To značně ovlivňuje jejich společné soužití. Jednotliví vlastníci se různí svými názory i způsobem života. Zejména z tohoto důvodu by právní úprava této oblasti měla být velice kvalitně zpracovaná a vlastníkům napomáhat ke klidnému soužití a spokojenému bydlení. Mezery a nejasnosti právní úpravy se v této oblasti přímo promítají do života lidí a způsobují zásah do klidného a nerušeného výkonu vlastnického práva. Sporné situace mezi sebou právní laici jen těžko dokážou řešit bez profesionální pomoci. Neshody vyvstávající mezi vlastníky jednotek se často dostávají až před soud a vznikají časově i finančně náročné právní spory. Některé případy uzavřené judikáty soudu, jsou pro názornost využity v této práci. Snahou zákonodárce by mělo být takovým stavům předcházet, vytvořením vhodné právní normy. Předcházení sporů ovšem napomáhá i správné nadefinování vnitřních dokumentů, čemuž se věnuje tato práce. Současnou právní úpravu, vztahů vznikajících v domech s jednotkami, najdeme v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (v zákoně o vlastnictví bytů). Právní úprava je účinná již více než osmnáct let a během této doby byla třináctkrát novelizována. Několikrát byla oživena také snaha nahradit tento zákon novou právní úpravou. To se ale nepodařilo a z pohledu platného práva lze zhodnotit, že k tomu v blízké době ani nedojde. Právní úprava bytového vlastnictví byla zahrnuta do velké rekodifikace soukromého práva a byla včleněna do znění nového občanského zákoníku. Normotvorný proces byl již završen a nový občanský zákoník se nachází v období legisvakance, tedy v přechodném období, před vstupem v účinnost. Tato práce proto rozebírá právní úpravu zákona o vlastnictví bytů simultánně s jednotlivými ustanoveními nového občanského zákoníku. - 1 -
Uvedení do problematiky v části I. je zahájeno v teoretické rovině, definováním základních teorií bytového vlastnictví. Teorie zobecňují a přehledně předkládají formy přístupů k domu a bytu, na jejichž základě následně staví právní úpravy v oblasti bytového práva. Zařazení historického kontextu bylo zvoleno zejména pro ujasnění směru vývoje právní úpravy a pochopení východisek pro tvorbu právní úpravy nové. Následuje představení jednotlivých právních norem od zákona č. 52/1966 Sb. až k novému občanskému zákoníku, z. č. 89/2012 Sb. Část II. se věnuje rozboru právní úpravy společenství vlastníků jednotek. Po uvedení do problematiky, je práce zaměřena podrobněji na úpravu vzniku a zániku společenství, členství ve společenství, právní úpravu orgánů a způsobilosti společenství. Vždy se zaměřením na ustanovení uváděná ve stanovách a jejich vhodnou úpravu. Část III. se věnuje přímo stanovám společenství vlastníků jednotek. Nejprve je definován charakter stanov, dále se práce věnuje průběhu přijímání stanov společenství a postupu při jejich případné změně. Náležitosti stanov jsou následně rozděleny do dvou skupin. První jsou ty, jež musí být obligatorně ve stanovách uvedeny. Tyto náležitosti stanoví přímo zákon, ve stanovách je nelze opominout. Druhou skupinou jsou náležitosti fakultativní. Jejich úprava je ponechána na vůli společenství. Z hlediska náležitostí stanov je rozebírána platná právní úprava i doporučení s ohledem na judikaturu a odbornou literaturu, pro zajištění co nejvhodnější úpravy stanov společenství. Poslední oddíl je věnován rozboru vzorových stanov. Po uvedení obecných informací, je práce zaměřena na způsob použití vzorových stanov, následně se vyjadřuje k výtkám o nezákonnosti až protiústavnosti a v závěru je uvedeno stručné vymezení jednotlivých ustanovení vzorových stanov. Cílem práce je podrobný rozbor aspektů vyskytujících se ve stanovách společenství vlastníků jednotek. U jednotlivých ustanovení je snaha o srovnání časové i věcné. Tedy z hlediska stávající i nové právní úpravy a srovnání právní úpravy s jinými normami. Práce je zaměřená nejen na obecná ustanovení zákona pojednávající o stanovách, ale zejména na problematická ustanovení de lege lata. Ty jsou rozebírány s ohledem na odbornou literaturu a dostupnou judikaturu, s přihlédnutím ke stanovisku autora práce jsou vyhodnoceny. V rámci vyhodnocení se uvádějí nejvhodnější přístupy a návrhy de lege ferenda. - 2 -
ČÁST I. BYTOVÉ VLASTNICTVÍ 1. Teoretické koncepce bytového vlastnictví Obecné teoretické koncepce bytového vlastnictví jsou východiskem pro pochopení vztahů v bytovém vlastnictví. Napomáhají objasnit přístup zákonodárce při tvorbě jednotlivých právních norem, upravujících vlastnictví bytů. Teoretické koncepce bytového vlastnictví byly podrobně rozpracovány již v 70. letech dvacátého století Š. Lubym. 1 Jednotícím prvkem jeho koncepcí je nerozlučitelnost práv, která patří jednomu subjektu, tedy práv k bytu a práv k domu. Odlišnosti teorií spočívají zejména v tom, jaký vztah se mezi právy utváří. Na jedné straně mohou být práva jednotná a nerozlučná, na straně druhé mohou vytvářet vztahy práv hlavních a vedlejších. Koncepce bytového vlastnictví lze rozdělit podle několika základních teorií. o Monistické teorie o Dualistické teorie o Dualisticko-monistické teorie o Antivlastnické teorie Po shrnutí existujících názorů, lze za charakteristický znak bytového vlastnictví považovat pluralitu objektů a pluralitu subjektů. Pluralita objektů je dána předmětem vlastnického práva, jímž je byt i dům, pozemek či společné části domu. Pluralita subjektů, je dána vlastnickými právy různých osob k těmto objektům. Pluralita objektů a pluralita subjektů existuje po celou dobu trvání bytového vlastnictví, je jeho pojmovým znakem. 1 LUBY, Štefan. Vlastníctvo bytov. Bratislava: Vydavateľstvo Slovenskej akadémie vied, 1971, s. 11-81. - 3 -
Vzájemný vztah předmětů za trvání práva vylučuje odstranění plurality. 2 Při odstranění plurality na straně jedné nebo druhé, by se již nejednalo o vzájemné vztahy v bytovém vlastnictví. 1.1 Monistické Monistické teorie se vyznačují tím, že odmítají uznat dělitelnost předmětu, vyzdvihují výlučné vlastnictví jediného objektu, kterým je dům nebo byt. o Teorie založené na výlučném vlastnictví domu odmítají uznat dělitelnost domu a popírají možnost samostatného vlastnictví bytu v domě. o Teorie založené na výlučném vlastnictví bytu popírají zcela existenci společných částí domu. Případně jde o částečné popření společných částí, kdy spoluvlastnické právo k těmto částem není přiznáno. 1.2 Dualistické Dualistické teorie rozlišují hlavní a vedlejší předmět vlastnictví. Pro jejich dělení je rozhodující, na který předmět vlastnictví je kladen důraz, zda na vlastnická práva k domu nebo na vlastnická práva k bytu. Práva k druhému předmětu vlastnictví se odvozují od práv k předmětu hlavnímu, jsou akcesorická. o Hlavním předmětem vlastnictví je byt od vlastnických práv k bytu se odvozují akcesorická spoluvlastnická práva k domu či společným částem domu a k pozemku. Spoluvlastnická práva k domu jsou však s vlastnictvím bytu neoddělitelně spojena, dům je vedlejším předmětem vlastnictví. o Hlavním předmětem vlastnictví je dům spoluvlastnická teorie, která vychází z toho, že určující je vlastnické právo k domu. Vlastnictví jednotlivých bytů je od tohoto práva odvozeno, je tedy akcesorické. 2 NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 3. - 4 -
1.3 Dualisticko-monistické Dualisticko-monistické teorie uznávají za samostatné předměty vlastnictví dům i byt. Tyto předměty vlastnictví, jsou ale natolik propojeny, že je nutné považovat je za jeden celek. Podle těchto teorií se vytváří, ve vztahu vlastnických práv k domu a bytu, vlastnické právo svého druhu (vlastnické právo sui genesis). 1.4 Antivlastnické Jde o teorie neuznávající vlastnická práva v souvislosti s bytem. Podle těchto teorií: o byt není věcí v právním slova smyslu byt se nemůže stát předmětem vlastnictví, jelikož dům je považován za nerozdělitelný; o práva spojená s bytem nemají povahu vlastnického práva tyto práva podléhají tolika omezením, což jim neumožňuje přiznat povahu vlastnického práva. 1.5 Nový přístup k bytovým koncepcím Rozborem teoretických koncepcí bytového vlastnictví se zabývají i další autoři. 3 Autor T. Dvořák 4 se vyjadřuje tak, že v dnešní době v podstatě existují ve světě jen dva systémy vlastnictví bytů, anglosasko-francouzský a německý systém. Všechny ostatní jsou podle něj jen modifikací těchto dvou systémů. 3 Například FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, 152 s. 4 DVOŘÁK, T. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda. PRÁVNÍ ROZHLEDY. 18/2007 str. 671. - 5 -
1.5.1 Anglosasko-francouzský model Tento systém zahrnuje jak monistické, tak dualistické teorie. Ve světě jednoznačně převažuje a byl doporučen i v rámci mezinárodní spolupráce, v rámci komplexních směrnic OSN o kondominiálním vlastnictví bytů. Je postaven na zajištění správy domu formou povinného a nezrušitelného sdružení v právnické osobě, jejíž subjektivita je limitovaná pouze na správu domu a pozemku. Členství v této právnické osobě je odvislé od vlastnictví bytu. Vlastník bytu je zároveň i spoluvlastníkem společných částí domu a pozemku. Byt je možné vlastnit, spoluvlastnit, může tvořit i součást společného jmění manželů. Všichni spoluvlastníci se pak účastní na chodu a řízení, je jim přiznáno členství v této právnické osobě. V rámci anglosasko-francouzského modelu v praxi jednoznačně převládá dualistická teorie, založená na vlastnictví bytu a spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku. Současná právní úprava v České republice staví na obdobné koncepci. Monistické teorie uznávají za předmět vlastnictví pouze byt. Ve své podstatě jsou téměř nefunkční. Omezují možnost vytvoření pravidel na úpravu vztahů ke společným částem domu, protože společné části, podle této teorie právně neexistují. 1.5.2 Německý model Tento model se nepřiklání ke zřízení povinné právnické osoby s funkcí správce. Navazuje na odpor k vlastnictví bytů z dob francouzské buržoazní revoluce, považované za omezování práv vlastníka. Nemovitostí je pouze pozemek, jenž je rozdělený podle zvláštních podílů spojených s právem trvalého užívání k určitému bytu. Uvedené právo je označováno jako Dauerwohnrecht. 5 Využívá se hlavně v oblasti Německa, jak je zřetelné podle jeho názvu. Na tomto modelu byla postavena i původní česká právní úprava, zákona o vlastnictví bytů. 6 5 DVOŘÁK, T. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda. Právní rozhledy. 18/2007 str. 671. 6 Tento přístup byl ale následně nahrazen za jiný novelou zákona č. 103/2000 Sb. - 6 -
2. Historie a vývoj právní úpravy 2.1 Historie institutu vlastnictví bytů Institut vlastnictví bytů je velmi starý a známý již u antických civilizací. Rozvoj zažíval zejména v souvislosti se zásadou nemožnosti stavět za vytýčenými hranicemi v období feudalismu. V 18. 19. století dochází k útlumu bytové výstavby a potlačování všeho, co omezuje práva vlastníka. Vlastnictví bytů začíná ustupovat. Jedním z argumentů podporujících tento stav je, že vlastnictví bytů je neustálým zdrojem sporů mezi vlastníky. K opětovnému rozvoji bytové výstavby dochází po první i druhé světové válce, v důsledku snahy o obnovu poničeného bytového fondu a jako reakce na tlak střední třídy obyvatelstva. 7 2.2 Právní úprava před rokem 1989 Po druhé světové válce dochází k rozvoji bytové legislativy téměř ve všech zemích Evropy. Navzdory tomu v Československu před rokem 1989 je stále téměř výhradním vlastníkem všech bytů stát. Ještě během šedesátých let dvacátého století převažuje odmítavý postoj k úpravě vlastnického práva k bytům. 8 Částečně politické důvody a částečně snaha uspokojit bytové potřeby, vedou nakonec v roce 1966 k přijetí zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Je to právní úprava budovaná na základech konceptu monistické teorie, kdy rozhodné je pouze vlastnictví bytu. Společné části domu nejsou považovány za předmět vlastnictví k bytu. Podléhají formě osobního spoluvlastnictví. Tehdejší Ústava ani občanský zákoník neobsahují žádné ustanovení o vlastnictví bytů. Speciální úprava zákona o osobním vlastnictví k bytům je přijata až v době, kdy obě normy jsou již několik let platné a účinné a po přijetí zákona se k jejich novelizaci nepřistoupilo. 9 Přesto se na právní 7 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 1-10. 8 LUBY, Štefan. Systém osobného vlastnictva bytov v socialistických krajinách. Právník, 1964 str. 635. 9 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 17. - 7 -
vztahy bytového vlastnictví tyto zákony vztahují. I když vzhledem k uvedenému se obecná pravidla nemohla uplatnit přímo, uplatňovala se analogicky. 2.2.1 Zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům Od nabytí účinnosti zákona, o osobním vlastnictví k bytům, dne 1. září 1966 existuje v ČSSR právní institut osobního vlastnictví bytů. Tento institut byl zaveden v období socialistického státu a současnému pojetí ještě příliš neodpovídal. Uznáno bylo pouze nabývání vlastnického práva ve prospěch fyzických osob a v rozsahu pouze jednoho bytu. 10 Možnosti, které nabízel, ale nebyly mnoho využívány. Jednou z brzd většího rozšíření osobního vlastnictví byla podmínka prodeje všech bytů v domě najednou. Významnější změnu do stání bytové politiky vnesla novela zákona z 10. dubna 1976, provedena zákonem č. 30/1978 Sb., umožňující kupovat i jednotlivé byty v domech. 11 Neprodané byty zůstaly ve vlastnictví státu, což se později projevilo při navracení majetku původním vlastníkům v rámci mimosoudních rehabilitací a při přechodu některých věcí z majetku státu do vlastnictví obcí. (V prvém případě nebylo možno vydat oprávněným osobám celé domy, ale pouze byty, které nebyly nabyty do vlastnictví soukromých osob. V druhém případě šlo o nabývání obytných domů do vlastnictví obcí, s tím, že přecházely i byty, které zůstaly ve vlastnictví státu.) 12 Právní úprava specifických otázek vzniku vlastnictví k bytům byla v zákoně uvedena pouze na obecné úrovni. Pro regulaci vznikajících vztahů nebyla dostatečná, proto významnou roli v tomto období zastávala smluvní ujednání. 13 Tento zákon byl spíše poplatný době svého vzniku a větší praktický význam neměl. Vzhledem ke své koncepci po roce 1989 již nebyl použitelný a musel být nahrazen. 14 10 PETR, Pavel. Společenství vlastníků jednotek v novém kabátě? Právní fórum, 2010, č. 6, s. 279. 11 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. Několik úvah o osobním vlastnictví bytů. Právník, 1979, č. 5, s. 479. 12 V podrobnostech NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 6-7. Srovnej s rozsudkem Vrchního soudu v Praze sp. zn. 4 Cz 12/92 a rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem sp. zn. 15 Ca 649/93. 13 FIALA, Josef. Bytové vlastnictví v České republice (se zřetelem ke stavu de lege lata). Brno: Iuridica Brunensia, 1995, s. 17-18. 14 DVOŘÁK, T. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda. PRÁVNÍ ROZHLEDY. 18/2007, s. 670. - 8 -
2.3 Právní úprava po roce 1989 V období po listopadu roku 1989 došlo k řadě zásadních změn v ekonomické i politické oblasti. Postupný přechod k tržnímu hospodářství a demokracii s pluralitním počtem stran, vyvolal potřebu přestavby právního řádu. Novelou občanského zákoníku, provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., byla zavedena možnost, aby i byty a nebytové prostory byly předmětem občansko právních vztahů. V 125 odst. 1 OZ byl vytvořen prostor pro vydání zvláštního zákona, který bude upravovat vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Tento zákon byl vydán parlamentem České republiky a zařazen do sbírky zákonů pod číslem 72/1994. Jde o zákon ze dne 24. března 1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). 2.3.1 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů Zákon o vlastnictví bytů (ZoVB) upravuje právní vztahy týkající se spoluvlastnictví budovy, kdy spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Podle konstrukce ustanovení 1 odst. 1 ZoVB, kdy spoluvlastnictví budovy je kladeno na první místo, se může jevit, že právní úprava je založena na vlastnictví budovy v hlavním postavení a akcesorickém vlastnictví bytu či nebytového prostoru. Takový názor zastávají i autoři komentáře k zákonu o vlastnictví bytů. 15 Přesto si myslím, že ve skutečnosti je tomu opačně. Podle úpravy v ZoVB spoluvlastnictví společných částí domu nemůže vzniknout dříve než se vznikem vlastnického práva k bytu. Byt (nebo nebytový prostor) je charakterizován jako prostorově vymezená část budovy, přesně specifikovaná v 2 ZoVB. Zákon upravuje hlavně způsoby, jakými vzniká spoluvlastnictví budovy, vymezuje vzájemné vztahy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle ZoVB. 15 NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 8. - 9 -
Zákon byl mnohokrát novelizován a několikrát byla oživena snaha zákon nahradit novým právním předpisem. Záměrem bylo zejména vyřešit problematické oblasti spojené s právní úpravou existence a činnosti společenství vlastníků jednotek (SVJ), s rozhodováním ve společenství, úpravou práv a povinností vlastníků a vymezením společných částí domu. 16 Některé z nejvýznamnějších novel je třeba uvést, zejména s ohledem na zásadní posuny v právní úpravě jimi provedené. V původním znění zákon nevymezoval SVJ jako právnickou osobu s vlastní právní subjektivitou. Fakticky šlo pouze o pojmenování skupiny osob, které vlastnili jednotku v domě a podíleli se na spoluvlastnictví společných částí tohoto domu. 17 Až novelou z roku 2000, provedenou zákonem č. 103/2000 Sb., byla zavedena forma právnické osoby. Jako právnická osoba vzniká společenství v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. U domů splňujících podmínky zákona vzniká SVJ automaticky. Daná úprava proto vyžadovala zavedení povinného členství. Některá ustanovení novely se jevila jako protiústavní a došlo k jejich napadení ústavní stížností skupiny poslanců. Namítáno bylo zejména překročení ústavního rámce obsahu a ochrany vlastnického práva, stanovením nových povinností vyplývajících z výkonu funkce orgánů společenství. Dále to, že zavedením vzniku společenství vlastníků jednotek, bude narušen princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy. Právní vztahy, které byly konstituovány na smluvním základě, mají být nahrazeny zákonnou regulací. To je podle navrhovatelů projevem nepřímé zpětné účinnosti. K ničemu takovému ovšem podle nálezu Ústavního soudu nedochází. Vznik právních vztahů existujících před nabytím účinnosti nové právní úpravy, právní nároky, které z těchto vztahů vznikly, i vykonané právní úkony se řídí zrušenou právní normou. Stížnost byla nálezem Ústavního soudu České republiky ze dne 13. března 2001 zamítnuta. 18 V návaznosti na provedenou změnu byla zavedena úprava vzorových stanov. Vzorové stanovy slouží k zajištění řízení a fungování v nově vzniklé právnické osobě, ve společenství vlastníků jednotek. Bylo tak učiněno nařízením vlády č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů. V návaznosti na četnou kritiku bylo nařízení podrobeno několika změnám a vydáno 16 ČÁP, Jiří. Aktuální záměry a úvahy o změnách v právní úpravě vlastnictví bytů. Právní fórum, 2010, č. 6., s. 245. 17 ZUKLÍNOVÁ, Michaela. ákon o vlastnictví bytů. Právní praxe v podnikání. 1994, 7. 18 Nález Ústavního soudu byl publikován ve Sbírce zákonů pod číslem 128/2001 Sb. - 10 -
nově pod č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Nařízení nabylo účinnosti dnem 1. července 2004 a k tomuto dni i zrušilo nařízení původní. Zavedení rejstříku společenství bylo další významnou změnou. Tu přinesla novelizace pod č. 451/2001 Sb. Před novelizací se SVJ zapisovalo do obchodního rejstříku. Rejstřík společenství vlastníků jednotek byl zaveden proto, aby se na SVJ automaticky nepohlíželo jako na podnikatele a nevztahovala se na něj úprava obchodního zákoníku. Od 30. 12. 2001 se tedy SVJ již nezapisuje do obchodního rejstříku a nestává se automaticky podnikatelem ve smyslu 2 odst. 2 písm. a ObchZ. 19 V podstatě od svého přijetí je právní úprava zákona o vlastnictví bytů provázena snahami o zdokonalení jednotlivými novelizacemi i legislativními pracemi na samostatném zákoně. 20 V roce 2010 byly tyto tendence přehodnoceny a celá úprava bytového vlastnictví se stala součástí koncepce nového občanského zákoníku. 2.4 Platná právní úprava Po jedenáctiletém úsilí rekodifikační komise ministerstva vnitra, přichází na poli soukromého práva kvalitativní změny nebývalého rozsahu. Byl dokončen proces přijímání nového občanského zákoníku, který je v současné době již platný a do Sbírky zákonů je zařazen pod číslem 89/2012 (NOZ). 21 Účinnosti nabude ke dni 1. ledna 2014, po uplynutí legisvakanční lhůty. Snahou bylo zejména sjednotit roztříštěnou právní úpravu občanskoprávních vztahů do jednoho uceleného kodexu. Vychází z vládního návrhu občanského zákoníku z roku 1937, což silně ovlivnilo celý kodex a podepsalo se zejména na užitých jazykových výrazech. Paradigma soukromoprávních vztahů je pojímáno kvalitativně odlišně. Určující zásada rovnosti účastníků občanskoprávních vztahů, se nahrazuje primárním postulátem široké ochrany autonomie vůle v souladu s dodržováním základních právních zásad, zákazu zneužívání práva, dobrých mravů a neminem leadere. 22 19 NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 163. 20 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů a nebytových prostor v České republice de lege ferenda. Obchodněprávní revue, 2010, č. 8, s. 232. 21 Dne 20. 2. 2012 byl nový občanský zákoník podepsán prezidentem republiky Václavem Klausem. 22 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, č. 8., s. 291-292. - 11 -
Bytového zákonodárství doposud bylo vyčleněno ve zvláštních předpisech. Předchozí právní úprava v zákoně č. 72/1994 Sb. a předpisy na tuto úpravu navazující, tedy nařízení vlády č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy, se od účinnosti NOZ zrušují. Bytové spoluvlastnictví bylo v nové úpravě zařazeno mezi absolutní majetková práva do části třetí, hlavy druhé s názvem Věcná práva, společně s držbou, vlastnictvím, spoluvlastnictvím, věcným právům k věci cizí a správou cizího majetku. Ze zahraničních zemí komparatisticky významného okruhu, srovnatelnou právní úpravu najdeme ve Švýcarsku, Itálii, Belgii a Nizozemsku. S kombinací začlenění úpravy do občanského kodexu a samostatné právní úpravy bytového práva se lze setkat v Rusku. 23 2.4.1 Nový občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb. Úpravu bytového práva najdeme v pátém oddíle nového občanského zákoníku pod názvem Bytové spoluvlastnictví, systematicky zařazenou do dílu o spoluvlastnictví. Zavedení nového institutu vlastnického práva bytového spoluvlastnictví je markantní změnou oproti předchozím právním úpravám. Nahrazuje se tak předchozí zdlouhavé vymezení upravované oblasti v zákoně o vlastnictví bytů, který se vztahuje na některé spoluvlastnické vztahy k budovám, některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňuje některé zákony. Bytové spoluvlastnictví upravuje vlastnická práva spojená s vlastnictvím reálné části domu. Může vzniknout, pokud součástí věci nemovité je dům s alespoň dvěma byty. Zákon je definuje v 1158 NOZ, jako spoluvlastnictví nemovité věci, založené vlastnictvím jednotek. Důraz se přitom klade na spoluvlastnictví nemovité věci. Je tedy zachováno východisko dualistického pojetí, v němž roli hraje výlučný i společný objekt vlastnického práva. Nově jsou však spojeny pod obsah pojmu jednotka. To značí přiblížení se k teorii dualisticko-monistické, která posiluje jednotné a ucelené nahlížení na obsah bytového vlastnictví. Jednotka zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci. Společně tvoří vzájemně spojené a neoddělitelné součásti jednoho celku. Byt není v zákoně přesně definován, ale jeho hlavní definiční vlastností je, že jde o prostorově oddělenou část domu. Další vlastnosti je třeba dovodit ze zákona. Legislativní zkratkou je 23 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, č. 8., s. 292. - 12 -
pod pojem bytu zařazen i nebytový prostor, případně soubor bytů nebo nebytových prostorů. Velkou změnou je návrat ke klasické římsko-právní zásadě superficies solo cedit. Nejde o princip v českém právu neznámý. Superficiální zásada se uplatňovala v rámci recipovaného ABGB a platila až do přijetí občanského zákoníku roku 1950. 24 Tato zásada, volným překladem z latiny povrch ustupuje půdě, předurčuje stavby pevně spojené se zemí, nacházející se na pozemku, aby byly považovány za součást pozemku. V důsledku toho dům už není samostatnou věcí, ale součástí věci nemovité. Nově půjde tedy o spoluvlastnictví nemovité věci, jejíž součástí je dům s byty. Projevy této zásady jsou čitelné, hned v úvodním paragrafu pátého oddílu, který stanoví, že bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Byt (nebytový prostor) se tak de iure stává součástí součásti věci. 25 Společné části bývá problematické definovat. Částečně jsou vymezeny zákonem jako alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Jejich vymezení je také v rukou vlastníka domu, pokud dochází k rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Dále mohou být stanoveny v dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo ve smlouvě o výstavbě. I v těchto případech musí být zachováno vymezení společných částí dané zákonem. V souladu s návratem k superficiální zásadě se vztahuje i k pozemku na kterém se dům nachází. Podíl na společných částech se určuje podle jednoho ze tří kritérií: o podle povahy, rozměrů a umístění bytu; o podíly budou určeny jako stejné pro všechny; o pokud není stanoven podíl podle prvního ani druhého kritéria, stanoví se poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Pokud není podíl určen poměrem a vlastník jednotky se cítí dotčen na svých právech nespravedlivým určením podílu, může se domáhat změny. Tato změna se provede v prohlášení vlastníka, jestliže ke změně na návrh nedojde, může se vlastník domáhat nápravy u soudu. V závěrečných ustanoveních o bytovém spoluvlastnictví je uveden odkaz na přiměřené použití ustanovení občanského zákoníku o spolku. Vzhledem k tomu, že jde 24 PETR, Pavel. Stará (ne)známá superficiální zásada. Právní rozhledy, 2012, č. 10. 25 ZÍTEK, Adam. Vlastnictví bytů dle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy. 2012, č. 8., s. 292. - 13 -
o právnickou osobu korporačního typu založenou za nepodnikatelským účelem, jeví se takový odkaz jako vhodný. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku uvádí, kdy se uplatní podpůrná aplikace ustanovení o spolku. Na tyto ustanovení se odkazuje zejména v oblasti právní úpravy jednání, pokud půjde o postup při svolávání zasedání shromáždění, ustanovení o průběhu zasedání, postup při neplatnosti rozhodnutí. Podpůrně se uplatní i pro úpravu statutárního orgánu. Některá ustanovení jsou ponechána pouze na obecné úrovni úpravy právnických osob. Režim právní úpravy nového občanského zákoníku vstupuje v platnost od 1. 1. 2014, současně stále platná a účinná je právní úprava podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Proto bude v této práci paralelně rozebírána právní úprava zvoleného tématu na úrovni obou zákonů. 2.5 Mezinárodní právní úprava Na komunitární ani mezinárodní úrovni není problematika vlastnictví bytů závazně regulována. Existují ale různá doporučení, jak právní úpravu na národní úrovni řešit. Zejména lze odkázat na doporučení výboru OSN pro lidská sídla. Výbor vypracoval komplexní směrnice o kondominiálním vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy 26. Jde o materiál, který rozpracovává doporučení a východiska pro úpravu bytových strategií na národní úrovni jednotlivých států Evropy. Dostává se až k detailnímu pojednání o vnitřním fungování sdružení vlastníků či kondominíí, jak jsou nazývány v anglicky mluvících zemích. Dle směrnic je doporučeno zavést neziskovou právnickou osobu, která bude zajišťovat správu domu. Takové doporučení je respektováno i naší právní úpravou. 27 Směrnice doporučují povinné členství v takovéto právnické osobě, neboť se to jeví jako nezbytné pro dosažení účelu řádné správy domu. Je také doporučeno postavit právní úpravu na dualistickém pojetí bytového vlastnictví. Do podrobnějších úprav bytového vlastnictví směrnice zachází návrhem na vytvoření organizací, jež budou 26 Směrnice týkající se kondominiálního vlastnictví bytů se zvláštním zřetelem k zemím střední a východní Evropy. B.m.,Výbor OSN/ECE pro lidská sídla 2001. 122 s., tab. Pracovní překlad dostupný v knihovně ministerstva pro místní rozvoj. 27 DITMAROVÁ, Martina. Aktuální otázky platné právní úpravy statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. Právní fórum, 2010, č. 6, s. 284. - 14 -
zastřešovat společenství vlastníků a zřízení informačních poradenských středisek, pro zajištění běžné i právní pomoci členům společenství. Směrnice doporučují účast vlády na podpoře aktivit vedoucích k informovanosti a vzdělávání osob podílejících se na správě domu. Pokud jde o zavádění nových řešení v oblasti bytového vlastnictví, není dostačující provést pouze změnu na úrovni zákonodárné. Stát by měl věnovat pozornost a podporu i při zavádění nových systémů do praxe. 28 Obdobné směrnice o společenství vlastníků bytů, vydala evropská ekonomická komise pro transformující se země. 29 28 LEMBL, František. Připomínky k návrhu Aktualizace nástrojů bytové politiky. Dostupné na > http://www.csrb.cz/prispevky%5caktualizacebytpol.pdf <. 29 Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition. Dostupné na > http://www.unece.org/fileadmin/dam/hlm/prgm/hmm/condominiums/condo.mgt.e.pdf <. - 15 -
ČÁST II. SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ JEDNOTEK 3. Společenství vlastníků jednotek obecná charakteristika Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou, 30 má tedy právní subjektivitu, způsobilost být nositelem práv a povinností. Nejde o běžnou právnickou osobu (PO), nýbrž specifickou, upravenou speciálně pro oblast vlastnictví bytů a správu domu. To se projevuje zejména na právní subjektivitě společenství, která je omezena pouze k zajištění výkonu činnosti SVJ, pro účel správy, provozu a oprav společných částí domu a činností souvisejících s provozováním společných částí domu. Speciální úprava je dána také pro způsob vzniku SVJ. Po splnění kumulativně stanovených zákonných podmínek vzniká SVJ automaticky, ze zákona, ve všech domech naplňujících předpoklady. Společenství se zapisuje do veřejného rejstříku společenství vlastníků jednotek. Vyznačuje se obligatorním členstvím všech vlastníků jednotek v domě, pro které SVJ vniklo. Členství nuceně vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Jako i jiné právnické osoby má svoje orgány, řídící činnost společenství a zastupující společenství navenek. Nejvyšším orgánem je shromáždění, tvořené všemi vlastníky jednotek, výkonný a statutární orgán jsou tvořeny kolektivním voleným výborem nebo individuálním pověřeným vlastníkem. Společenství se řídí se základním vnitřním předpisem, pod názvem stanovy. Minimální povinné náležitosti stanov jsou kogentně vymezeny v zákoně, fakultativně mohou stanovy upravovat i další oblasti. 30 Upravenou podle 18 odst. 2 písm. d ObčZ. - 16 -
Mezi charakteristické znaky SVJ patří: o vznik přímo ze zákona při splnění zákonem daných předpokladů společenství vzniká ex lege, vznik není podmíněn zápisem do veřejného rejstříku; o účelový vznik společenství vzniká pouze k účelu správy společných částí domu a souvisejícím činnostem dle zákona; o vznik není závislý na vůli vlastníků jednotek vlastníci jednotek nemohou svévolně rozhodnout kdy nebo jak SVJ vznikne, podmínky vzniku jsou dány zákonem; o zápis do rejstříku společenství byl vytvořen speciální rejstřík pro vedení záznamů o SVJ, stojící mimo obchodní rejstřík; o předmět činnosti je omezen zákonem SVJ má omezenou právní subjektivitu, zákon kogentně vymezuje, co může být předmětem činnosti, ze své podstaty společenství není ani nemůže být podnikatelem nebo vykonávat podnikatelskou činnost; o členství vzniká obligatorně, nezávisle na vůli, vždy je spojeno s vlastnictvím jednotky; o právní úkony lze činit pouze v rozsahu předmětu činnosti SVJ společenství je omezeno při právním jednání vůči třetím osobám; o vlastnická práva jsou omezena zákonem nabývat věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory je možné pouze k účelu, pro nějž společenství vzniká, tedy ke správě domu, popřípadě k dalším činnostem dle zákona. 31 Společenství vlastníků jednotek se od jiných druhů právnických osob liší i způsobem ručení za závazky. Členové společenství ručí za závazky individuálně v poměru určeném dle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Vzhledem k tomu, že SVJ vzniká jako právnická osoba již více než 12 let, je třeba tuto skutečnost vzít na vědomí 31 V podrobnostech ČÁP, Jiří. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, s. 82 83 a HOLEJŠOVSK, Josef, Marta NEPLECHOVÁ a Květa OLIVOVÁ. Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2008, s. 63 64. - 17 -
a k činnosti společenství a zejména účasti na rozhodování ve společenství přistupovat zodpovědně a aktivním přístupem napomáhat spolehlivému fungování orgánů. 32 Společenství vlastníků jednotek existuje ve formě právnické osoby anebo dle T. Dvořáka 33 může existovat ve formě non-subjektu, tedy sdružení vlastníků jednotek bez právní subjektivity, v domech, kde SVJ nevzniklo. V současné době lze stále rozlišit tři druhy systémů správy domů: o domy, ve kterých vniklo společenství vlastníků jednotek s právní subjektivitou; o domy, v nichž dočasně (pro nižší počet vlastníků jednotek než je požadováno zákonem) nebo trvale (pro nižší počet bytů) SVJ s právní subjektivitou nevzniklo; o domy ve správě části bytových družstev (jež vnikla před rokem 1993, tedy někdejší stavební a lidová bytová družstva), případně jejich právního nástupce vzniklého po datu 1. 1. 1993. 34 V domě, ve kterém SVJ nevzniklo, se použije pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení o rozhodování vlastníků jednotek ve SVJ podle ZoVB ( 11 odst. 8 ZoVB). Domy ve správě bytových družstev mají odložený vznik podle 9 odst. 4 ZoVB. Při splnění zákonem stanovených podmínek by platil stejný právní režim pro všechny výše uvedené. Avšak ke splnění podmínek pro vznik SVJ nemusí dojít a odlišnosti v právním režimu, tak bude trvat i nadále, což není žádoucí. Cílem právní úpravy je sjednotit vyskytující se stav. Také z tohoto důvodu je právní úprava odloženého vzniku SVJ v domech ve správě družstev, považována spíše za přechodné či závěrečné ustanovení, nepatřící do samotného znění zákona (v podrobnostech kapitola 3.1). 32 ČÁP, Jiří. Vlastnictví bytů, správa domu a rozhodování ve společenství vlastníků. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2011, s. 82-83. 33 DVOŘÁK, Tomáš. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. Vyd. 1. Praha: ASPI, 2007, s. 247. 34 DVOŘÁK, T. Několik úvah k právní úpravě vlastnictví bytů a nebytových prostorů de lege ferenda. PRÁVNÍ ROZHLEDY, 18/2007, str. 672. - 18 -
3.1 Vznik společenství vlastníků jednotek Podle 9 odst. 3 ZoVB společenství vlastníků jednotek vznikne v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Vzniká ke dni doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Ke vzniku SVJ dochází tedy ex lege, splněním kumulativně daných podmínek. Musí jít o dům, který je rozdělen alespoň na pět jednotek, v domě s nižším počtem jednotek by ke vzniku společenství vlastníků jednotek nedošlo. Dále musí být splněna podmínka počtu vlastníků. Zákon stanoví minimální počet vlastníků jednotek v domě na tři. V případě, kdy počet vlastníků bude dodržen, ale počet jednotek bude menší než pět, podmínky nejsou splněny a SVJ ze zákona nevzniká. Tato podmínka platí i vice versa, pokud sice bude počet jednotek v domě vyšší než pět, ale ve vlastnictví méně než tří vlastníků, opět ke vzniku SVJ nedochází. Pokud jsou předchozí dvě podmínky řádně a současně splněny, dochází ke vzniku SVJ. Dochází k němu ke dni doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu práva do katastru nemovitostí poslednímu ze tří vlastníků (nebo doručením jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, to může být například rozhodnutí o schválení dohody o vypořádání dědictví). Toto ustanovení zákona je dosti sporné, neboť zákonodárce takto uvádí vlastníky jednotek do situace právní nejistoty. Oznamovací povinnost byla na příslušný katastrální úřad přenesena po novele z. č. 451/2001 Sb., 35 úřad ale vyrozumívá o vkladu vlastnického práva a nikoliv o datu doručení poslednímu ze tří vlastníků. Dohledávat, ke kterému dni bylo doručeno, a kdy tedy fakticky SVJ vzniklo, je nadbytečně složité a oznámení úřadu ve vztahu k SVJ tímto fakticky pozbývá smyslu. Družstva vzniklá vyčleněním nebo založená podle právních předpisů vztahujících se na stavební bytová družstva a lidová bytová družstva, mají v 9 odst. 4 ZoVB určitou výjimku. Modifikace se projevuje odloženým vznikem společenství, za stanovení věcných a časových předpokladů. Věcnou podmínkou je vznik odložen až do doby, kdy spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu klesne pod jednu čtvrtinu. 35 Do 31. 1. 2001 měl oznamovací povinnost vlastník budovy nebo jiný převodce vlastnického práva k jednotce. Dále v podrobnostech NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 106. - 19 -
Společenství navíc vzniká až k prvnímu dni kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že pokles spoluvlastnického podílu pod stanovenou hranici. Toto ustanovení překlenuje období do vzniku nové formy správy domu. Svým charakterem patří spíše mezi přechodná a závěrečná ustanovení, nikoliv do vlastního textu zákona. 36 Jednorázový vznik právnické osoby, jaký byl zaveden u SVJ, je výjimkou oproti jiným právnickým osobám. Obvykle dochází ke vzniku právnických osob dvoufázově. V první fázi dochází k založení, tedy přípravě základních dokumentů pro fungování právnické osoby a podkladů pro její vznik. V druhé fázi dochází k zápisu do veřejného rejstříku, zformování právnické osoby jako takové a jejímu faktickému vzniku. Takové zápisy plní funkci konstitutivní. Oproti tomu zápis SVJ vznik nepodmiňuje, má pouze funkci deklaratorní. 3.1.1 Právní úprava vzniku společenství podle NOZ Nový občanský zákoník se přiklání k jednotné formě zakládání právnických osob. Úpravu právnické osoby najdeme v 118 a násl. NOZ. Platí, že PO má právní osobnost od svého vzniku až do vlastního zániku. 37 Pro všechny PO platí povinnost vedení spolehlivých záznamů o majetkových poměrech a zapisují se do stanoveného veřejného rejstříku. Základní údaje zapisované do rejstříku jsou také stanoveny obecně pro všechny PO. Uvádí se alespoň její název, adresa sídla a předmět činnosti. Dále je třeba uvést informace o statutárním orgánu, hlavně jméno a adresa bydliště nebo sídla každého člena statutárního orgánu, spolu s uvedením způsobu, jakým tento orgán právnickou osobu zastupuje a údajů o dni vzniku nebo zániku funkce. V neposlední řadě se uvádí den vzniku PO, den jejího zrušení s uvedením právního důvodu a den jejího zániku. Stupně vznikání (založení a vznik) a zanikání (zrušení a zánik) platí obecně pro všechny PO, stejně jako dosud. Nově se uplatní i pro vznik a zánik společenství vlastníků jednotek. Založení PO podléhá zakladatelskému právnímu jednání. Jakým způsobem k němu dochází je uvedeno v 123 NOZ. Je třeba určit alespoň název, sídlo PO, předmět 36 NOVOTN, Marek aj. ákon o vlastnictví bytů komentář. 4. vyd. Praha: Beck, 2011, s. 106-107. 37 NOZ právní osobností míní současnou právní subjektivitu, taková změna v pojmosloví značí snahu o přiblížení právnických osob k fyzickým osobám. - 20 -
její činnosti, statutární orgán PO a jak se vytváří, nestanoví-li to zákon přímo. Určí se též, kdo jsou první členové statutárního orgánu. Vše je vyžadováno v písemné formě. Více zakladatelů zakládá právnickou osobu přijetím stanov nebo uzavřením jiné smlouvy. SVJ tedy nově nebude vznikat ex lege, splněním zákonem daných předpokladů, ale vzniku bude předcházet zakladatelské právní jednání. U SVJ bude spočívat zejména v přípravě a schválení stanov, které již nebude možné schvalovat až dodatečně, po vzniku společenství. Obligatorní náležitosti stanov jsou obdobně jako u předchozí právní úpravy uvedeny v zákoně, v 1200 NOZ. Schválení stanov vyžaduje souhlas vlastníků všech jednotek. Výjimkou jsou případy, kdy bylo SVJ založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. SVJ se formuje jako PO až dnem zápisu do veřejného rejstříku. Tento den je považován za její vznik a má tedy konstitutivní účinky. Je zachována povinnost založit SVJ v domě, který je rozdělen na pět a více jednotek, z nichž nejméně tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Přestože není stanovena sankce, zákon má nástroje vedoucí k naplnění takového požadavku. Předně se vyžaduje, aby SVJ bylo založeno přijetím stanov přímo tím, kdo činí prohlášení (při rozdělení práva k domu na práva k jednotkám, jichž je alespoň pět) nebo stranami smlouvy o výstavbě (na základě smlouvy o výstavbě má vzniknout dům s pěti a více jednotkami). Takovýto požadavek zákona pokryje většinu vznikajících SVJ. V ostatních případech se na právní poměry uplatní ustanovení o spoluvlastnictví, která nejsou pro vlastníky jednotek tak vhodná, jako úprava práv a povinností ve společenství. Při ignoraci zákonného příkazu by navíc došlo k blokování možnosti převedení vlastnického práva k jednotkám. 38 NOZ zavádí variantu fakultativního založení SVJ i pro domy rozdělené na méně než pět jednotek. K takovému rozhodnutí je zapotřebí, aby vyjádřili souhlas vlastníci všech jednotek v domě. Fakultativně založené společenství bude plnit své obvyklé funkce. Neplatí pro něj žádné výjimky, je zakládáno za účelem správy domu a pozemku, stejně jako obligatorně vznikající SVJ. 38 V podrobnostech důvodová zpráva k NOZ (aktuální verze, k březnu 2012), dostupná na internetových stránkách >http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/navrh-zakona.html<, s. 317 318. - 21 -
3.2 Členství ve společenství vlastníků jednotek Úzce spojeno se vnikem SVJ je členství v tomto společenství. Takové členství není založeno na vůli a rozhodnutí jednotlivce, vzniká obligatorně a je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky. Jde o ustanovení kogentní, proto se od něj nelze smluvně nebo jinak odchýlit. Ze zákona se stává členem společenství každý vlastník jednotky v domě, kde SVJ vzniklo. Podstatná pro vznik členství je existence společenství k okamžiku vzniku vlastnického práva k jednotce. Na základě tohoto kritéria lze rozdělit členství na takové, jenž vzniká: o dnem vzniku SVJ; o v průběhu existence SVJ. Ve skupině prvně uvedené, půjde o takzvané členy zakládající. Patří mezi ně ti, kteří nabyli vlastnické právo k jednotce nejpozději ke dni vzniku SVJ. Ve druhé skupině vzniká členství až v průběhu existence SVJ. K tomu dochází typicky koupí jednotky v domě, za účelem jehož správy vzniklo SVJ. Může k tomu dojít i dohodou spoluvlastníků budovy nebo rozhodnutím soudu o vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy. Vznik členství nastává dnem vkladu práva do katastru nemovitostí. 39 Spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy, členství vykonávají společně a nerozdílně. Při hlasování na schůzi shromáždění mají spoluvlastníci jedem hlas (odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu), hlasují jako jeden vlastník, váha hlasu je nedělitelná. 40 Společnými vlastníky budou také manželé, mající jednotku ve společném mění manželů. Přestože nejde o spoluvlastnictví, ale specifickou úpravu majetkových vztahů mezi manžely, lze dovodit obdobnou úpravu uplatňující se na takto vlastněné jednotky. Zákon výslovnou úpravu neobsahuje. V NOZ se již výslovně upravuje, že obdobné co pro spoluvlastníky platí i pro manžele, kteří mají jednotku ve společném jmění. Spoluvlastníci jednotky mají pro účely výkonu práv vůči osobě odpovědné za správu, zmocnit společného zástupce. SVJ se dá považovat za spolek s nuceným členstvím, není možné se členství zříci nebo ho jednostranně vypovědět. Vzniká i zaniká společně s převodem či přechodem 39 HELEŠIC, František. Společenství vlastníků bytů, 1. vyd. Praha: VIP Books 2007, s. 41. 40 KOCOUREK, J. Společenství vlastníků bytových jednotek, aktualizované vyd. Praha: EUROUNION, 2009, s. 37-39. - 22 -