ZNALECKÝ POSUDEK A OCENĚNÍ budovy obč. vyb. č.p. 1911 včetně příslušenství a pozemku parc.č. 396/2 v Českých Budějovicích, ulici Matice Školské nemovitosti zapsané na LV č. 2779 pro obec České Budějovice a katastrální území České Budějovice 7 Vlastník: Jiřík Radoslav PaedDr., Thomayerova 795/8, České Budějovice Vypracoval: Ing. Petr Pokorný soudní znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady, zvláštní specializace odhady nemovitostí České Budějovice, Budivojova 13 České Budějovice 24.5.2012
2 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka Důvod posudku: stanovení ceny obvyklé Cenový předpis : zák.č. 151/97 Sb. o oceňování majetku Podklady posudku: - výpis z LV č. 2779 pro obec České Budějovice a k.ú. České Budějovice 7 - šetření na místě - fotodokumentace Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou zapsány na shora uvedeném LV v k.ú. České Budějovice 7 u KÚ pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. Jedná se o budovu užívanou jako knihkupectví s názvem Gregorius. Objekt je přízemí, nepodsklepené s šikmou střechou, v níž je zřízeno podkroví. Půdorysně má objekt tvar písmene LV, v přední části do ulice tak vzniká menší dvorek. V přízemí je prodejna, sociální příslušenství a technické zázemí. V podkroví jsou prodejní a skladové plochy, kancelář. Objekt je zděný, rovné stropy, pultový tvar střechy, bet. tašky Bramac, úplné klemp. konstrukce pozink., hromosvod, dřevěná okna, podlahy dlažby a koberce na betonu, vytápění ústřední plynové s radiátory, příprava TUV v kotli. Schodiště do podkroví ocelové. Objekt byl postaven v r.1993, původní stav, běžná údržba, dobrý stav. Vnější příslušenství tvoří před ohradní zeď a zpevněný dvorek, přípojky sítí. Na dvorku jsou trvalé porosty-okrasné jehličnany. Z ulice je zaveden vodovod, kanalizace, el. proud i plyn. Užitná plocha v přízemí 102 m 2, z toho prodejní plocha 60 m 2, galerie v podkroví 33 m 2. Vlastní ocenění : Jako podklad pro odhad obvyklé ceny jsou stanovovány tyto ceny : reprodukční na bázi technicko hospodářských ukazatelů vycházející z aktuálně platného cenového předpisu s úpravou podle konkrétních podmínek stavby věcná reprodukční cena snížená o opotřebení výnosová v případě výnosu z nájmu objektu srovnávací porovnáním s realizovanými či nabízenými obchody na bázi podobnosti Definice obvyklé(obecné) ceny podle zák.č.151/97 Sb. v platném znění : Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
3 Ocenění na bázi nákladového způsobu adm.ocenění: 1.1. Objekt čp.1911 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin ZP 130,00 m2 3,00 m 390,00 Součet 130,00 390,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 390,00 / 130,00 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 130,00 / 1 = 130,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP 649 = 649,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP NP 649,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 649,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 Upravený obj. podíl
4 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní P 1,90 100 0,46 0,87 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,27 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 669,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9708 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,9327 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1520 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,8270 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 442,49 Plná cena: 649,00 m 3 * 4 442,49 Kč/m 3 = 2 883 176,01 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 25,000 % - 720 794,- Kč Objekt čp.1911 - zjištěná cena = 2 162 382,01 Kč 1.2. Příslušenství Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Počet: 35.1. Jiné - počet 1,00 soubor Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 soubor * 220 000,- Kč / soubor = 220 000,- Kč Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8270 Plná cena: = 181 940,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 40,000 % - 72 776,- Kč Příslušenství - zjištěná cena = 109 164,-Kč
5 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 50 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: 1.4.1. polohy v okolí města podle odstavce 1 písmeno a) 50 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 150 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8270 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1520 0,8270 150,00 3 559,41 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 396/2 163,00 3 559,41 580 183,83 nádvoří Stavební pozemek - celkem 580 183,83 Pozemek - zjištěná cena = 580 183,83 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp) 1. Ocenění staveb 1.1. Příslušenství 132 000,- Kč 1.2. Objekt čp.1911 2 614 730,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 746 730,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 701 552,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 701 552,- Kč Celkem 3 448 282,- Kč Rekapitulace nákladových cen (bez Kp), celkem 3 448 282,- Kč
6 Výnosová cena (zjednodušeně) : Odhadované výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] 1.NP - prodejna 60,00 2 400,- 144 000,- 1.NP-zázemí 42,00 800,- 33 600,- galerie+kancelář 33,00 1 800,- 59 400,- Výnosy celkem 237 000,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 237 000,- Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 237 000,00 * 40 % = 94 800,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 94 800,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 142 200,- Kč Míra kapitalizace 7,00 % / 7,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 2 031 429,- Kč Srovnávací cena z aktuálních dat trhu : Níže uvedeny vhodné příklady pro srovnání nabídek trhu jak hlediska prodejů, tak z hlediska dosažitelného nájemného v oblasti : Č. Popis Cena [Kč] Fotografie 2 Pronájem nebytových prostor 32 m2 na Lidické ulici, základní plocha je rozdělena na dvě místnosti 18m2 a 11m2, každá místnost svůj přívod vody, elektřiny. K prostorám patří i sociál a malý sklad. Vhodné pro manikérky, kosmetičky, maséry. Energie 3000,- za měsíc. 3 Pronájem kanceláře v Českých Budějovicích, ulice L.B. Schneidera. CP 26 m2. Nájemné 3750Kč bez DPH + 825Kč služby + energie. Možnost pronájmu i sousedních kanceláří či celého patra (celkem. 4 kanceláře z čehož lze jedna rozdělit příčkou na dvě). Po domluvě možnost parkovacích míst na pozemku objektu. 4 Obchodní nebytové prostory se nacházejí na Novohradské třídě, na křižovatce ulic Osiková a J. Masaryka v Českých Budějovicích. Jsou umístěné v přízemí novostavby a mají výměru 79,68 m2. Vhodné jako sídlo firmy, kanceláře, obchod, provozovna, kadeřnictví apod. Podlahy jsou pokryté dlažbou. K dispozici je úklidová místnost, skládek a WC. Vytápění ústřední plynové. Zálohy na energie cca 4500,-Kč/měs. Parkování možné u objektu. 5000,-/měsíc (bez energií) 4500,-/měsíc (bez energií) 1 800 000,-
7 5 České Budějovice 7, Lidická tř.- Nabízíme k prodeji přízemní nebytový prostor v blízkosti centra v Českých Budějovicích se sociálním zařízením a skladem. Celková výměra 84 m2. Objekt je vhodný pro obchodní prostory, vzorkové prodejny, služby, administrativu, ordinace atd. V ceně dvě parkovací stání. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. 6 Nabízíme k prodeji exkluzivní nebytové prostory o velikosti 83,3 m2 v přízemí nového bytového domu, který je součástí projektu výstavby Rožnov - jih v Českých Budějovicích. Prostory jsou rozčleněny na :hlavní prostorná místnost- možností rozčlenit tuto místnost na dvě až tři místnosti menší s tím, že každá bude mít vlastní výlohu směrem na Lidickou třídu. K prostorám náleží menší sklad a sociální zařízení s prostorem pro malou kuchyňku. Vytápění objektu je centrální plynové s vlastním měřícím zařízením na spotřebu energií a vody. Objekt je možné využít všestranně. K prostorám náleží dvě vlastní parkovací místa. 7 Dům v lukrativní části města v Rožnově postavený cca v roce 1905 rekonstruován, stojící u hlavní silnice, vhodný na bydlení i podnikání. Jedná se o přízemní, nepodsklepený dům s velkou prostornou půdou s možností vestavby do půdy, nebo nástavby jako jsou sousední domy. Zastavěná plocha včetně dvora a zahrady: 264 m2 2 640 000,- 2 200 000,- 2 900 000,- Na základě výše uvedených příkladů a historicky známých převodů je objektivní uvažovat se srovnávací jednotkovou cenou ve výši 25-28 tis. Kč/m 2 ekvivalentních užitných ploch, které v daném případě činí cca 120 m 2. Srovnávací cena je pak v rozmezí 3,0-3,36 mil. Kč Vyjádření k obvyklé ceně: Nemovitosti jsou v dobrém technickém stavu, u místěné v atraktivní lokalitě, širší centrum, dobře dostupné autem, MHD, pěšky z centra, v blízkosti nemocnice a poliklinika. Způsob využití pozemku, resp. jeho intenzita zdaleka neodpovídá možnostem. Z toho také vyplývá, že výnosová i srovnávací na vypočtena z aktuálních ploch jsou podhodnoceny, a je třeba připočítat dodatečný potenciál, která stavba nebo pozemek mají v podobě dostavby, nástavby apod. Odhaduji, že je zde rezerva v ceně řádově ve stovkách tisíc Kč. Negativem je špatná možnost parkování, což je obecný problém centra a širšího centra. Okolní stavby občanské vybavenosti(zdravotnictví, úřady, služby) generují rušný provoz motoristický i pěší, což je pro obchod příznivé. Dům sousedí s bytovým domem, obchodem a restaurací. S ohledem na výše uvedené stanovuji cenu obvyklou v současném stavu včetně všech zjištěných a objektivních kladů i závad a rizik ceny ve výši zaokrouhleno 3.400.000,- Kč
8 Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích pod č.j. Spr. 2492/2003 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek sestává z osmi listů posudku a přílohy výpisu z LV, kopie KM a fotodokumentace a je zapsán pod poř.č. 1518-68/2012 znaleckého deníku. Ing. Petr Pokorný Budivojova 13 České Budějovice V Č.Budějovicích dne 24.5.2012
9 Výpis LV č. 2779:
10
11
12 Katastrální mapa: Lokalita:
13 Doplňující fotodokumentace:
14