ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2013 NEMOVITOST: Zemědělské stavby Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Havířov, k.ú. Dolní Datyně Adresa nemovitosti: Josefa Kotase, Havířov OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Aukční síň JUSTITIAS s.r.o. Podjárky 396, Dolní Lhota Martin Vehovský Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Počet stran: 20 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 237 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Karviná, ke dni , podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 237 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne Údaje o stáří staveb a provedených opravách, sdělené majitelem. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Havířov, v části Dolní Datyně, na ulici Josefa Kotase. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Špatný stavební stav budov. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -

3 Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní, exekutorské, je na ně nařízena exekuce. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Stavby jsou ve velmi špatném stavebním stavu. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola 1.2 Hospodářská budova 1.3 Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola Popis Je užívaná asi od roku 1930, jako nepodsklepená, o 1.NP, situovaná na pozemku parc. čís. 594/1. Od svého zřízení nebyla nijak stavebně upravována. Dispozičně obsahuje 2 prostory pro skladování. Stavební a technický stav je velmi špatný, část střechy je probořena

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (16,04*8,05) = 129,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 129,12 m 2 7,95 m 1 026,50 Součet 129,12 m ,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 026,50 / 129,12 = 7,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 129,12 / 1 = 129,12 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Celkový 129,12*(4,39+3,56/2) = 796,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Celkový NP 796,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 796,67 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm S Stropy chybí C Krov, střecha sedlová střecha S Krytiny střech cementová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů spárované zdivo S Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře svlakové P Vrata svlaková P Okna chybí C Povrchy podlah hlíněná P

5 15. Vytápění X Elektroinstalace chybí C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod X Vnitřní kanalizace X Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody X Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. X Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 13, ,00 13,10 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy C 13, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2, ,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře P 2, ,46 1, Vrata P 3, ,46 1, Okna C 3, ,00 0, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 64,56 Koeficient vybavení K 4 : 0,6456 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9711 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,

6 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6456 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2590 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 433,30 Plná cena: 796,67 m 3 * 433,30 Kč/m 3 = ,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 83 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 105 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 83 / 105 = 79,048 % ,40 Kč Stodola - zjištěná cena = ,70 Kč 1.2 Hospodářská budova Popis Je užívaná od roku 1950, přistavěna ke stodole, situovaná na pozemku parc. čís. 594/1. Dispozičně obsahuje 2x sklad. Stavební a technický stav je podprůměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (9,18*5,89) = 54,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 54,07 m 2 3,42 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 54,07*(3,42+1,79/2) = 233,31 m 3-6 -

7 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 233,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 233,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl. 45 cm S Stropy rovné S Krov sedlová střecha S Krytina pálená taška S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítky S Schodiště X Dveře dřevěné S Okna jednoduchá S Podlahy betonové S Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9420 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9420 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2590 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 702,10-7 -

8 Plná cena: 233,31 m 3 * 702,10 Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 80 = 78,750 % ,- Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = ,- Kč 1.3 Přístřešek Popis Je užívaná od roku 1950, přistavěna ke stodole, situovaná na pozemku parc. čís. 594/1. Stavební a technický stav je podprůměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (7,57*7,43) = 56,25 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 56,25 m 2 3,52 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 56,25*(1,76+1,76/2) = 148,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 148,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 148,50 m 3-8 -

9 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S Stropy X Krov pultová střecha S Krytina pálená taška S Klempířské práce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítky S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12, ,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce S 4, ,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0, Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,2590 Kč/m Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 447,20 Plná cena: 148,50 m 3 * 447,20 3 = ,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 63 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků - 9 -

10 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 63 / 80 = 78,750 % ,20 Kč Přístřešek - zjištěná cena = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Pozemky situované v okrajové části obce. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +5 % Úprava cen: +5 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,2590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1650 0,2590 5,00 294,39 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1650 0,2590 5,00 117,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 594/1 428,00 294, ,92 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 595/1 527,00 117, ,25 28 odstavec 5 zahrada 596/ ,00 117, ,- 28 odstavec 5 trvalý travní porost 597/ ,00 117, ,50 28 odstavec 5 trvalý travní porost 598/1 183,00 117, ,25 28 odstavec 5 orná půda 600/1 72,00 117, ,- Stavební pozemky - celkem ,92 Pozemky - zjištěná cena = ,92 Kč

11 Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Stodola 1.2. Příslušenství 1.2a) Hospodářská budova 1.2b) Přístřešek ,- Kč ,- Kč ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 4 196,00 m 2 Plocha pozemku: 4 196,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Pozemek Pozemek ve srovnatelné lokalitě, určený v územním plánu pro výstavbu RD. V ceně je proveden odečet za demoliční práce. Pozemek Pozemek ve srovnatelné lokalitě, určený v územním plánu pro výstavbu RD. V ceně je proveden odečet za demoliční práce. Pozemek Pozemek ve srovnatelné lokalitě, určený v územním plánu pro výstavbu RD. V ceně je proveden odečet za demoliční práce

12 Srovnatelné nemovitosti Název: Pozemek Lokalita Dolní Datyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,45 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - demoliční práce; Celkový koef. K C 0,43 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 020,00 m m Kč 440 Kč/m 2 Název: Pozemek Lokalita Dolní Datyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,45 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Poloha - lepší poloha; Úvaha zpracovatele ocenění - demoliční práce; Celkový koef. K C 0,34 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 1 072,00 m m Kč 718 Kč/m 2 Název: Pozemek Lokalita Dolní Datyně Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,

13 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,45 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Poloha - lepší poloha; Úvaha zpracovatele ocenění - demoliční práce; Celkový koef. K C 0,34 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 988,00 m m Kč 700 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 188 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 224 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 246 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 224 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 4 196,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola ,00 Kč 1.2 Hospodářská budova ,00 Kč 1.3 Přístřešek ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Pozemky ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Devětsetčtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě porovnávací hodnoty, ze které je ve výsledné ceně proveden odečet na demoliční práce zemědělských staveb. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 237 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -