ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5797 NEMOVITOST: Bytová jednotka, bytová jednotka č. 1162/49 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Otrokovice, k.ú. Kvítkovice u Otrokovic Adresa nemovitosti: J. Valčíka 1162, 765 02 Otrokovice Vlastník stavby: Miroslav Gangl, J. Valčíka 1162, 76502 Otrokovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 3693/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 498 000 Kč Datum místního šetření: 2.4.2014 Stav ke dni : 2.4.2014 Počet stran: Počet příloh: 8 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 7.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1162/49 ( byt ) v budově č.p. 1162 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 31/3620 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic, obec Otrokovice, okres Zlín, zapsáno na LV 4261. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 16.8.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Gangl Miroslav, J. Valčíka 1162, Kvítkovice, 76502 Otrokovice. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 2.4.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
Místopis Kvítkovice mají samostatné katastrální území Kvítkovice u Otrokovic o rozloze 5,26 km 2. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé bytové jednotky č. 1162/49 ( byt ) v budově č.p. 1162 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 31/3620 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic, obec Otrokovice, okres Zlín, zapsáno na LV 4261. Bytový dům s 8 NP postavený na pozemku rovinatého charakteru, oceňovaný byt je součástí 3. patra. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Vícebytový dům je využívaný v celém rozsahu výhradně k trvalému bydlení. Dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci a plynovod. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytový dům 31,00 m 2 3 1+1 497 147 Kč 16 037 Kč/m 2 Popis oceňované nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č. 1162/49 dispozičně rozdělena na 1+1 sestává se z předsíně, koupelny s wc, kuchyně a pokoje s balkonem. Příslušenství tvoří komora na patře. Obvodové konstrukce bytového domu jsou betonové, střecha je plochá, stropy rovné, úpravy vnějších povrchů - nejsou, vnitřní omítky jsou hladké vápenné, okna jsou plastová, dveře jsou původní v ocel. zárubní, podlahy jsou betonové s koberci, vytápění bytu a ohřev vody je centrální, elektro - 220 V, rozvod vody studené a teplé, bytové jádro je původní, hygienické vybavení se skládá ze sprch. koutu, WC, umyvadla. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je průměrný. Na dotaz znalce, zda na bytové jednotce č. 1162/49 v kat. území Kvítkovice u Otrokovic váznou nějaké vady, jako např. nájemní smlouva, věcné břemeno apod., bylo vlastníkem nemovitosti znalci výslovně sděleno, že k datu ohledání není uzavřena žádná nájemní smlouva ani žádná jiná smlouva, ze které by vyplývalo třetím osobám nějaké právo k výše uvedené nemovitosti. Popisy porovnatelných nemovitostí byt 1+1, J. Valčíka Byt 1 KK na ulici J.Valčíka, Otrokovice. Velká lodžie, nové plastové okna,celá bytovka je po revitalizaci,7. patro, opravený výtah. Jádro je v původním, ale udržovaném stavu. byt 1+1, Štěrkoviště Byt 1+1,41 m2, Otrokovice. Byt se nachází v 11 patře panelového domu s výtahem. Koupelna je zděná s vanou, WC dohromady. V bytě je šatna 1,8 m2 a komora 2,6 m2. Okna jsou plastová se žaluziemi. K bytu patří zasklená lodžie, která je přístupná z hlavní chodby. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený, nové vstupy, výtahy, chodby. - 5 -
byt 1+kk, Smetanova Byt 1+kk na ulici Smetanova v centru města Otrokovice. Nachází se v 7. podlaží v revitalizovaném panelovém domě s výtahem. Byt je připraven k rekonstrukci. byt 1+1, Otrokovice Byt 1+kk v Otrokovicích, Baťov o celkové podlahové ploše 31 m. Byt se nachází v revitalizovaném domě. Byt je velmi dobrém stavu má plastová okna, PVC. Srovnatelné jednotky Název: byt 1+1, J. Valčíka Lokalita: Podlaží: 7 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 30,00 m 2 599 000 Kč 19 967 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00-6 - Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 17 970 Název: byt 1+1, Štěrkoviště Lokalita: Podlaží: 12 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 41,00 m 2 700 000 Kč 17 073 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Název: byt 1+kk, Smetanova Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 366
Lokalita: Podlaží: 7 Dispozice: 1+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 33,00 m 2 555 000 Kč 16 818 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 136 Název: byt 1+1, Otrokovice Lokalita: Podlaží: 6 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytový dům 31,00 m 2 540 000 Kč 17 419 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 15 677 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 15 136 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 16 037 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 17 970 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 16 037 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 31,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 497 147 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 497 147 Kč Obvyklá cena 498 000 Kč slovy: Čtyřistadevadesátosmtisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.0 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 4 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 498.000,- Kč. Příslušenství tvoří komora. V Praze 7.4.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5797 znaleckého deníku. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-9 -